老舊小區(qū)改造項(xiàng)目施工管理要點(diǎn)

魏明

泰山區(qū)房產(chǎn)管理服務(wù)中心 山東泰安 271000

傳統(tǒng)的老舊小區(qū)建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)偏低、產(chǎn)權(quán)不明晰、長(zhǎng)期無物業(yè)管理等，導(dǎo)致建筑破舊、私拉亂建、破壞綠化等情況多發(fā)，降低了老舊小區(qū)居民的生活質(zhì)量。為改善居民生活品質(zhì)、提高城市形象、給老舊小區(qū)注入新的活力，各地政府積極響應(yīng)中央號(hào)召，大力開展老舊小區(qū)改造項(xiàng)目。但老舊小區(qū)改造項(xiàng)目不同于一般的新建住宅項(xiàng)目，傳統(tǒng)施工企業(yè)的項(xiàng)目管理模式在老舊小區(qū)改造項(xiàng)目過程中常常遇到阻礙，并影響改造工作的開展。為探究影響項(xiàng)目開展的原因，本文以南京某片區(qū)改造項(xiàng)目為例，深入分析項(xiàng)目施工階段的管理特點(diǎn)。

1 老舊小區(qū)現(xiàn)狀

1.1 建筑老舊，功能退化

老舊小區(qū)均出現(xiàn)了不同程度的功能退化、建筑老化、配套設(shè)施缺失和損壞、設(shè)備老化等現(xiàn)象。小區(qū)整體較為陳舊，建筑外墻飾面剝落、破損，樓梯、陽臺(tái)欄桿銹蝕、脫落，存在結(jié)構(gòu)安全隱患；防水設(shè)施老化，普遍存在屋面漏水、外墻滲水等現(xiàn)象；陽臺(tái)封閉材料不一、色彩雜亂，破壞建筑整體立面形態(tài)；防盜網(wǎng)、雨篷、空調(diào)、晾衣架等雜亂無章；小區(qū)管網(wǎng)老化、電線雜亂，存在消防安全隱患；亂搭亂蓋現(xiàn)象普遍，違章建筑較多。多層建筑缺少電梯和無障礙設(shè)施；建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)未達(dá)到現(xiàn)行節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求，建筑能耗高，居住舒適度低[1]。

1.2 老舊小區(qū)的規(guī)劃不夠合理

老舊小區(qū)一般建設(shè)于20世紀(jì)80～90年代，小區(qū)的規(guī)劃都是按照當(dāng)時(shí)的需求進(jìn)行的，存在一定的滯后性。而且，隨著時(shí)代的發(fā)展，小區(qū)的規(guī)劃也發(fā)生了很大的變化，老舊小區(qū)在城市小區(qū)中就顯得極為格格不入，非常影響城市的和諧發(fā)展。雖然老舊小區(qū)為很多的居民提供了住所，解決了居民的居住問題。但是隨著社會(huì)不斷發(fā)展，人們對(duì)居住條件和環(huán)境的要求也是不斷提高的，對(duì)于小區(qū)在功能性方面、綠化方面以及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)方面有了一定的要求，老舊小區(qū)已經(jīng)不能夠真正滿足人們的需求。所以，進(jìn)行老舊小區(qū)的改造是非常有必要的。然而，老舊小區(qū)一般處在城市較為核心的地段，在進(jìn)行小區(qū)的拆除時(shí)比較的麻煩，所產(chǎn)生的粉塵等的會(huì)對(duì)于城市有所不好的影響，不能夠很大面積的進(jìn)行小區(qū)的拆除。

2 對(duì)老舊小區(qū)改造的思考和建議

2.1 合理劃分區(qū)域，制訂改造計(jì)劃

通過實(shí)地調(diào)查、資料收集全面掌握城市老舊小區(qū)現(xiàn)狀，對(duì)小區(qū)信息進(jìn)行匯總、分類，分析小區(qū)存在的問題、是否具有改造價(jià)值、有無改造必要性以及改造內(nèi)容及資金需求等，為全市老舊小區(qū)改造謀劃精準(zhǔn)決策、施策；根據(jù)各小區(qū)房屋和基礎(chǔ)設(shè)施老舊狀況、群眾改造意愿強(qiáng)烈程度、改造可實(shí)施性等因素，將需要實(shí)施改造的小區(qū)進(jìn)行分類，制訂科學(xué)合理的城市老舊小區(qū)改造年度計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃，按照“先民生后提升、先功能后景觀”的原則，優(yōu)先改造基礎(chǔ)設(shè)施條件差、安全隱患突出、群眾改造意愿強(qiáng)烈的小區(qū)，有序統(tǒng)籌推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作。

2.2 加強(qiáng)軟件硬件設(shè)施安全防范

施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理既涉及施工人員的安全，又涵蓋當(dāng)?shù)鼐用竦娜松砗拓?cái)產(chǎn)安全。老舊小區(qū)改造項(xiàng)目屬于民生熱點(diǎn)工程，社會(huì)關(guān)注度高，為防止出現(xiàn)安全隱患，需從軟件和硬件設(shè)施上加強(qiáng)施工過程的安全管理工作，為老舊小區(qū)改造項(xiàng)目保駕護(hù)航。在軟件上，需加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員思想道德的教育，提高施工人員的安全意識(shí)。合理安排作業(yè)人員數(shù)量，盡量做到多人協(xié)同作業(yè)，起到相互監(jiān)督的作用。每日早班會(huì)前宣講安全案例，時(shí)刻敲響安全文明警鐘。同時(shí)還要加強(qiáng)對(duì)小區(qū)居民和商戶的宣傳工作，做好自身安全防范，遠(yuǎn)離施工現(xiàn)場(chǎng)，關(guān)閉門窗，不要出現(xiàn)高空墜物和亂扔煙頭等不文明行為。同時(shí)開通服務(wù)熱線，加強(qiáng)協(xié)調(diào)人員和居民的聯(lián)系，一旦出現(xiàn)不文明行為，盡快從嚴(yán)處理。在硬件上，做好施工物理防護(hù)工作，如腳手架外側(cè)使用密目式安全網(wǎng)，安全通道進(jìn)行雙層防護(hù)。動(dòng)火作業(yè)配備接火斗及防火布，提高動(dòng)火批準(zhǔn)等級(jí)。兩米以內(nèi)立桿及其他堅(jiān)硬物體需采用香蕉保溫軟防護(hù)，消除安全隱患[2]。

2.3 確保資金籌措完善

老舊小區(qū)的改造提升，資金的籌集尤為重要，這是保證改造提升工程項(xiàng)目有序進(jìn)行、提高改造提升效果的關(guān)鍵。為此，老舊小區(qū)的改造提升工程在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，需要考慮資金成本問題，不能盲目追求品質(zhì)高、技術(shù)新，而是要在滿足城市建設(shè)、民生工程、居民需求的基礎(chǔ)上，降低成本。在此基礎(chǔ)上，相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)積極牽頭，構(gòu)建多元化的老舊小區(qū)改造提升工程資金籌集模式。比如，在百果山小區(qū)的改造提升項(xiàng)目中，當(dāng)?shù)卣?、小區(qū)產(chǎn)權(quán)單位及小區(qū)居民積極溝通，落實(shí)了資金籌集工作。這些資金主要通過以獎(jiǎng)代補(bǔ)形式，由政府財(cái)政出資80%，該小區(qū)專項(xiàng)維修資金、小區(qū)居民共同出資20%。在該項(xiàng)目中，當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)政府發(fā)揮了良好的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、監(jiān)管作用，明確了該小區(qū)改造提升工程相關(guān)責(zé)任體系，做好了相關(guān)服務(wù)工作，并與小區(qū)居民積極溝通、協(xié)作，做好了項(xiàng)目資金的規(guī)劃管理，進(jìn)一步保證了該改造提升工程的順利完成[3-4]。

3 結(jié)語

在時(shí)代的快速發(fā)展下，進(jìn)行城市老舊小區(qū)的改造是城市發(fā)展的必然趨勢(shì)，通過城市老舊小區(qū)的改造，不但能夠提高人們的居住條件，而且能夠促進(jìn)城市的和諧發(fā)展，促使城市的發(fā)展更加創(chuàng)新化。