新形勢下縣域房地產(chǎn)市場發(fā)展路徑

曲波

龍口市住房保障和房產(chǎn)物業(yè)服務中心 山東煙臺 265701

新時期，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)得到了迅速發(fā)展。特別是進入21世紀以來，房地產(chǎn)行業(yè)不僅具有強大的發(fā)展能力，其迅速成為我國經(jīng)濟在社會發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟增長點。但是，急速飆升的房價也影響了廣大民眾的生活質(zhì)量，更成為整個社會以及學界重點關注的問題。因此，在此背景下，為了對當前房價進行控制，需要分析政府宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響，加大制度建設的力度，實施“限價房”方案。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，在增加政府稅收、改善居民居住條件、提升城市形象等方面起到巨大作用，但伴隨著房價上漲過快、居住品質(zhì)不佳和庫存高企等問題，一些縣、市，由于市場監(jiān)管不力、制度不健全等原因積累了較高的風險。黨的十八大以來，國家明確“房住不炒”的定位，并加速推進房地產(chǎn)長效機制的建立。縣域作為當前城鎮(zhèn)化發(fā)展的著力點，房地產(chǎn)市場的健康程度直接決定了其經(jīng)濟社會發(fā)展的速度和質(zhì)量。由于地理位置特殊、歷史文化悠久、經(jīng)濟發(fā)展較快，縣域房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，房價穩(wěn)中有升，環(huán)境設施改善較為明顯，且新房交易占主要地位。但受外圍城市影響，也面臨房地產(chǎn)投資降速、商品房庫存比例失調(diào)、房產(chǎn)企業(yè)實力較弱、人才保障住房短板明顯等問題，結(jié)合目前房地產(chǎn)發(fā)展的形勢和趨勢，應通過建立長效管理調(diào)控機制，平衡市場預期；科學規(guī)劃土地出讓規(guī)模；改善當?shù)刈》織l件；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等保障縣域房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，為全國其他地區(qū)縣域房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供參考。

1 影響縣域房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的因素

1.1 房地產(chǎn)投資降速，地方財政風險增加

土地出讓收入和房地產(chǎn)相關稅收收入是地方財政收入的重要來源，同時房地產(chǎn)業(yè)排在制造業(yè)、交通運輸業(yè)和公共設施管理業(yè)之后，是縣域重要的固定資產(chǎn)投資行業(yè)?？h域普遍存在著“政府預算內(nèi)靠產(chǎn)業(yè)稅收，預算外靠土地收入”的情況，經(jīng)濟水平的提高又部分依托于房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的發(fā)展。隨著經(jīng)濟下行壓力不斷加大和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)深化，縣域房地產(chǎn)投資增幅大幅放緩，伴隨而來的是助推地方財政的惡化和政府債務的潛在危機。過度依賴土地財政和房地產(chǎn)業(yè)，將直接阻礙當?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。近年縣域政府大力招商引資，促推經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，新建特色產(chǎn)業(yè)園，但短期內(nèi)還難以改變投產(chǎn)企業(yè)科技含量較低、稅收收入不足的現(xiàn)狀；此外，土地將政府、企業(yè)、居民和銀行捆綁在一起，經(jīng)濟發(fā)展模式以房價持續(xù)上漲為基礎，一旦出現(xiàn)房價下滑、土地出讓困難的情況，引發(fā)的金融危機通過暴跌的資產(chǎn)價格傳遞到實體經(jīng)濟，將加劇經(jīng)濟體系的動蕩和政府收支失衡，進而影響當?shù)孛裆I域的支出，這也是國家一直強調(diào)的要規(guī)避的系統(tǒng)性風險之一[1]。

1.2 商品房庫存比例失調(diào)，土地供應比例失衡

盡管縣域住宅類商品房去化率從2017年逐漸下降，但是非住宅類商品房（公寓、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等）庫存持續(xù)上升，非住宅商品房去化周期持續(xù)增加，供給持續(xù)過剩。具體而言，雖然市中心地段商業(yè)店鋪價格持續(xù)走高，但金融機構(gòu)對商業(yè)地產(chǎn)支持力度不足，縣城發(fā)展高端商業(yè)的市場容量欠缺，導致商業(yè)地產(chǎn)庫存高企；而縣域?qū)儆诘湫偷纳絽^(qū)農(nóng)業(yè)縣（市），商業(yè)種類單一、高端崗位供給不足，基礎設施薄弱，導致寫字樓入駐率偏低；在縣域周邊新開的樓盤又由于住宅入住率低、配套不完善等原因，大量商鋪空置。此外，政府土地出讓不合理加劇了庫存比例失調(diào)的局面。從縣域近3年的土地掛牌情況看，商業(yè)用地出讓持續(xù)增加，住宅用地出讓依然需要配建高比例的商業(yè)地產(chǎn)，如果單一項目無法支撐配套商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，將導致縣域庫存比例進一步失衡[2]。

1.3 房地產(chǎn)企業(yè)實力偏弱，從業(yè)者素質(zhì)偏低

部分企業(yè)由于經(jīng)營不善、資金鏈斷裂等原因造成項目爛尾，大量項目存在同質(zhì)化嚴重、建設品質(zhì)偏低、配套設施縮水、夸大宣傳等問題，導致上訪事件時有發(fā)生。對于縣級開發(fā)商而言，融資渠道單一、技術(shù)含量不足，金融支持力度不足，受政策影響和地產(chǎn)周期影響更大，若項目去化率較低，企業(yè)的經(jīng)營風險將成倍陡增。此外，部分房企前瞻性不足，缺乏對調(diào)控政策和地產(chǎn)發(fā)展趨勢的理解和認知，盲目高杠桿拿地，導致后續(xù)經(jīng)營出現(xiàn)惡化。有的房企通過招商項目入駐當?shù)睾螅兏恋亻_發(fā)屬性，擾亂當?shù)亟灰字刃?。同時，縣域的地產(chǎn)從業(yè)者素質(zhì)偏低，也影響了房地產(chǎn)市場發(fā)展。建筑行業(yè)從業(yè)者文化水平偏低，專業(yè)技能不足，企業(yè)和個人不愿花錢培訓，使得企業(yè)文化和員工素質(zhì)不高，導致工程質(zhì)量難有保障；小區(qū)物業(yè)從業(yè)者服務意識不強，業(yè)主滿意度不高；地產(chǎn)中介從業(yè)者服務質(zhì)量差、專業(yè)水平低，操作不規(guī)范、散布漲價信息、違規(guī)收費問題也屢禁不止，等等。

1.4 人才保障住房短板較大，虹吸效應加劇人才流失

隨著各地人才爭奪的加劇，縣域開辟“綠色通道”引進專業(yè)技術(shù)人才，給予補貼、稅費減免和入駐人才公寓等優(yōu)惠政策，但通過該渠道引進的人才數(shù)量過少，且配套公寓就已接近飽和，導致政策效果缺乏可持續(xù)性。此外，對其他城市的“虹吸效應”和“區(qū)域聚集效應”非常明顯，在租賃住房、人才保障住房、配套優(yōu)惠條件等方面差距較明顯的情況下，人才吸引力嚴重不足。而人口流入的不足，又加劇了縣域房地產(chǎn)市場發(fā)展放緩，進而形成惡性循環(huán)[3]。

2 促進縣域房地產(chǎn)健康發(fā)展政策措施

2.1 建立長效管理調(diào)控機制，平穩(wěn)市場預期

縣域房地產(chǎn)市場受情緒、政策等影響波動較大，一旦經(jīng)濟不確定程度增加，極易引發(fā)極端情緒，導致房價暴漲暴跌。因此，應建立“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的長效管理調(diào)控機制。首先，住建部門要建立并完善房屋網(wǎng)簽交易系統(tǒng)，實時發(fā)布房價信息，根據(jù)庫存情況調(diào)節(jié)預售證的發(fā)放節(jié)奏，保證房屋供給處于合理而穩(wěn)定的區(qū)間；其次，要密切關注周邊城市房地產(chǎn)政策，一旦周邊城市出現(xiàn)政策變動，本地要及時跟進政策修訂，保證本地剛性需求的同時打擊炒房行為，還要防止過強的“虹吸效應”和“擠出效應”對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場帶來短期劇烈震蕩；再次，政府要加強對政策的解讀和輿論引導，避免房地產(chǎn)參與者預期陷入混亂[4]。

2.2 依據(jù)縣域城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)律，科學規(guī)劃土地出讓規(guī)模

由于目前縣域非商品住宅庫存量過大，庫存結(jié)構(gòu)性失衡為經(jīng)濟發(fā)展埋下隱患。因此，縣域應科學實施住房發(fā)展規(guī)劃，對管轄區(qū)內(nèi)的住房進行全面普查，掌握住宅和非住宅的總量和結(jié)構(gòu)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展和配套規(guī)劃、人口遷移變化、環(huán)境承載能力等因素，完善土地“招拍掛”制度，控制土地出讓節(jié)奏。針對當前縣域住宅類商品房上漲過快、工業(yè)用地和商業(yè)用地又嚴重過剩的局面，應調(diào)整用地供應節(jié)奏、規(guī)模和時序，減少超大面積工業(yè)用地和純商業(yè)用地的出讓，并大幅降低城鎮(zhèn)住宅用地中零售商業(yè)用地的比例。短期內(nèi)建立地價動態(tài)監(jiān)測制度，長期內(nèi)增加多元化招標方式，并通過公開透明的土地數(shù)據(jù)信息，合理控制出讓規(guī)模。在增量土地上，減少零星出讓模式，從源頭上遏制私自搭建，通過整體性土地規(guī)劃和連片式開發(fā)提高土地利用效率并優(yōu)化景觀布局；在存量土地上，將廢棄工廠、批而未供、供而未用和低效土地盤活并規(guī)劃重新開發(fā)，緩解縣域土地矛盾。例如，遼寧省沈陽周圍的縣域，通過合理分配城市布局，科學測算土地用途和規(guī)模，將商業(yè)區(qū)集中于黃金地段，對工業(yè)區(qū)進行科學規(guī)劃，在高效利用土地的同時，彰顯縣域城市風貌。

2.3 改善當?shù)刈》織l件，保證“住有所居”，爭取“住有宜居”

通過對縣域農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移規(guī)模、縣城土地容量的分析和制度設計，提出符合農(nóng)民基本居住權(quán)的城鎮(zhèn)住房可持續(xù)運營模式，逐漸消除戶籍、子女教育和社會保障方面的“隱形制約”，提升縣城吸引力；對“病、殘、孤、老、災”等特困家庭，可采取共有產(chǎn)權(quán)形式進行集中安置；對縣城中低收入者、新市民和青年等“夾心層”群體，可規(guī)劃建設保障房并完善多層次住房租賃市場來解決其困難，保證居民“住有所居”。同時，要著力改善當?shù)氐淖》織l件和居住環(huán)境，有序推進縣城老舊小區(qū)有機更新，加強小區(qū)綠化、物業(yè)服務、污水處理和垃圾分類等公共配套服務，完善市政道路、綠地、公園等配套設施，增加居住環(huán)境舒適度，努力做到“住有宜居”[5]。

2.4 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，打造特色城鎮(zhèn)

縣域應利用自身地理優(yōu)勢，積極承接外溢產(chǎn)業(yè)、資本和人才，促進自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，擺脫單純由房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟的局面。一些城市功能需要轉(zhuǎn)移和疏解。應抓住機會，建立高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，推動新能源、新設備、電子商務、物流企業(yè)入駐，并與各科研機構(gòu)合作建立研發(fā)中心、科技創(chuàng)新中心等，通過政策傾斜和稅收優(yōu)惠等條件促進人才向縣域流動。通過承接外溢資源，在優(yōu)化縣域科技水平的同時，能夠提升縣域工業(yè)用地附加值和稅收收入，還能降低商品房庫存和房地產(chǎn)潛在風險。此外，縣域應積極發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，優(yōu)化紅色革命旅游和短途生態(tài)路線，建立有功能性的休閑、養(yǎng)老、旅游住房產(chǎn)品，積極把自身打造成生態(tài)宜居、特色鮮明的城鎮(zhèn)，推動城鎮(zhèn)多元化發(fā)展。例如，國內(nèi)一些地方通過優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和對周邊產(chǎn)業(yè)群的建設，實現(xiàn)域內(nèi)資源的優(yōu)化配置，引導大型企業(yè)跨區(qū)域并購重組、促進人才和技術(shù)回流，激活縣域內(nèi)諸多產(chǎn)業(yè)繁榮，增強衛(wèi)星城市要素吸附力、提升區(qū)域競爭力，帶動并提升局部縣域的發(fā)展，其經(jīng)驗值得借鑒。

2.5 優(yōu)化土地供應結(jié)構(gòu)，增加經(jīng)濟適用房供給

除了要完善房地產(chǎn)保障機制，還需要嚴格執(zhí)行土地回收中的相關規(guī)定，更好地遏制開發(fā)商囤積土地現(xiàn)象，并且在此基礎上完善土地儲備機制，推進土地一級開發(fā)的市場化進程，對房地產(chǎn)項目進行開發(fā)。此外，要合理實施金融政策，嚴格控制其中的信貸規(guī)模，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例的科學性，加強對其中風險的管理。在此基礎上，需要完善稅收政策，通過對稅率的合理調(diào)節(jié)，積極引導中小戶型住房建設，實現(xiàn)對房地產(chǎn)銷售市場的調(diào)整，完善經(jīng)濟適用房制度，不斷滿足基本住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)市場的監(jiān)測工作，更加準確地發(fā)布房地產(chǎn)供求信息，進而有效增加經(jīng)濟適用房供給。

3 結(jié)語

隨著縣域高速公路、高鐵、市政等基礎設施的大量建設，改善類住房需求也不斷增強，應適度發(fā)展改善類住房，以滿足當?shù)厝嗣駥Ω咂焚|(zhì)住宅的需求。二是要充分發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢，創(chuàng)造更多就業(yè)崗位，支持建筑企業(yè)發(fā)展和吸納人員在建筑業(yè)就業(yè)，發(fā)揮建筑產(chǎn)業(yè)“造血”作用，持續(xù)推進脫貧地區(qū)發(fā)展和低收入人口就業(yè)增收，激發(fā)當?shù)亟?jīng)濟內(nèi)生發(fā)展能力。三是引導縣級政府轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，逐步擺脫“土地財政”的依賴和過度依靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的發(fā)展模式，并發(fā)揮發(fā)改、財政、規(guī)劃等部門作用，制定當?shù)刂虚L期經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，指導和引領本地經(jīng)濟更健康地發(fā)展。