房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)的優(yōu)化體系建設(shè)研究

車雪飛

大連科地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 遼寧大連 116000

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，工程造價(jià)的優(yōu)化體系建設(shè)主要包括兩套系統(tǒng)，一是造價(jià)管理體系建設(shè)，二是成本核算體系的建設(shè)。只有做好這兩項(xiàng)基礎(chǔ)，才能為房地產(chǎn)企業(yè)的造價(jià)管理和優(yōu)化行為創(chuàng)造良好的條件，生成良好的氛圍，推動(dòng)各項(xiàng)工作得以順利開啟。

1 房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)管理體系建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)管理是一個(gè)非常龐大的命題，體系的建設(shè)可以從這樣幾個(gè)方向來把握：

1.1 基本原則

房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)管理體系的建設(shè)需要把握如下幾方面原則，如此才能保證其方向和策略的正確性，不違背企業(yè)發(fā)展的整體戰(zhàn)略。首先，房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)管理體系的建設(shè)必須從綜合性的角度出發(fā)，以便各項(xiàng)管理都能契合系統(tǒng)運(yùn)行的基本訴求；其次，以房地產(chǎn)工程造價(jià)整體控制最優(yōu)為出發(fā)點(diǎn)，切實(shí)保障房地產(chǎn)企業(yè)的造價(jià)管理方向性；再次，房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)管理必須相關(guān)部門的新規(guī)定、新政策視作重要的參考標(biāo)準(zhǔn)；第四，從房地產(chǎn)企業(yè)造價(jià)控制的全局性和基本戰(zhàn)略出發(fā)，強(qiáng)調(diào)造價(jià)和企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益之間的關(guān)聯(lián)性；第五，房地產(chǎn)企業(yè)需要從決策模式出發(fā)，保障工程造價(jià)管理能夠在具體運(yùn)行過程中得到相應(yīng)的保障，進(jìn)而生成高質(zhì)量的造價(jià)管理方案；最后，造價(jià)管理體系的建設(shè)要以優(yōu)化造價(jià)管理為最終的落腳點(diǎn)，保障各項(xiàng)工程能夠完全基于造價(jià)管理體系建設(shè)的要求[1]。

1.2 管理內(nèi)容

對于房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)管理系統(tǒng)而言，其索要管理的主要內(nèi)容包括這樣幾點(diǎn)：

首先，在造價(jià)管理推進(jìn)的過程中，合理且全面分析各類造價(jià)偏差，將后續(xù)偏差控制在合理的范圍內(nèi)；其次，造價(jià)管理需要從經(jīng)濟(jì)技術(shù)的指標(biāo)出發(fā)，分析和研究會(huì)影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的各項(xiàng)內(nèi)容及條件；再次，分析造價(jià)的確定性，保證造價(jià)管理符合規(guī)范和要求，進(jìn)而提升其管理效率；最后，房地產(chǎn)企業(yè)需要從企業(yè)資金、資質(zhì)以及自信等多個(gè)角度出發(fā)，保證其與房地產(chǎn)造價(jià)管理系統(tǒng)生成良好的互動(dòng)效應(yīng)。

1.3 管理保障

房地產(chǎn)企業(yè)在推進(jìn)工程造價(jià)管理體系建設(shè)的過程中，必須基于一定的保障，獲得一定的支持，只是保證其在實(shí)際運(yùn)營的過程中方向準(zhǔn)確、內(nèi)容正確的重要輔佐。首先，要將企業(yè)的投資戰(zhàn)略和經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略進(jìn)行緊密結(jié)合，保證所謂的造價(jià)管理和控制能夠得到一定的企業(yè)戰(zhàn)略作為保障；其次，在推進(jìn)工程造價(jià)管理的過程中，需要完善相應(yīng)的成本控制及管理機(jī)制，為企業(yè)內(nèi)部形成良好的造價(jià)管理和控制氛圍提供必要的保障[2]。

2 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算體系建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算體系是輔助造價(jià)管理的體系，是對造價(jià)控制予以優(yōu)化與實(shí)踐的重要手段和載體，在具體建設(shè)該體系的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須秉承科學(xué)的管理思想、堅(jiān)持實(shí)事求是的原則，憑借有效的科學(xué)、經(jīng)濟(jì)和政策手段，生成高質(zhì)量、全覆蓋的成本核算體系，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)工程成本的全面控制和優(yōu)化管理[3]。具體來說，需要從這樣幾個(gè)角度開展：

2.1 加強(qiáng)平臺(tái)建設(shè)

堅(jiān)持以合理控制為基本原則，打造房地產(chǎn)企業(yè)工程成本核算的管理平臺(tái)。伴隨數(shù)字化、信息化、電子化和科技化飛速發(fā)展的大環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)對成本核算體系平臺(tái)的建設(shè)，要格外注意對信息科技的應(yīng)用，其能在一定程度上助力房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到優(yōu)化建設(shè)的目的和效果[4]。

2.2 加強(qiáng)細(xì)節(jié)管理

堅(jiān)持從預(yù)算造價(jià)的各個(gè)細(xì)節(jié)出發(fā)，確保每一個(gè)環(huán)節(jié)的造價(jià)都能被控制在一定的范圍之內(nèi)，并且合乎成本核算管理的相關(guān)要求，如此能夠?yàn)槌杀竞怂泱w系的建設(shè)創(chuàng)造良好的條件和氛圍，助力房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)體系的生成和優(yōu)化。

2.3 加強(qiáng)成本核算的內(nèi)容管理

成本核算的內(nèi)容管理主要包括三個(gè)方面，即費(fèi)用管理、指標(biāo)設(shè)置以及項(xiàng)目管理。

（1）加強(qiáng)費(fèi)用管理。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，圍繞工程建設(shè)和項(xiàng)目開發(fā)必然涉及諸多的費(fèi)用，每一項(xiàng)費(fèi)用都會(huì)對造價(jià)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。而結(jié)合多年來地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，其主要構(gòu)成包括基礎(chǔ)費(fèi)用以及開發(fā)成本。首先，房地產(chǎn)工程基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用管理必須從項(xiàng)目建設(shè)以及企業(yè)發(fā)展的宏觀角度出發(fā)，確保工程建設(shè)能夠完全符合企業(yè)發(fā)展和管理的訴求，也能夠按照建設(shè)的進(jìn)度和規(guī)劃有條不紊地推進(jìn)；其次，在開發(fā)費(fèi)用管理方面，鑒于其對房地產(chǎn)工程整體費(fèi)用的影響，企業(yè)必須建立健全開發(fā)費(fèi)用管理機(jī)制，進(jìn)而保證其能夠符合成本核算與控制的整體需要[5]。

（2）加強(qiáng)指標(biāo)管理和設(shè)置。成本核算指標(biāo)的選擇對核算體系的建設(shè)頗有影響，主要包括這樣兩個(gè)細(xì)節(jié)：首先，優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，確保所選擇的每一項(xiàng)成本指標(biāo)都能得到合理的分析和評估；其次，將成本核算與造價(jià)管理方案進(jìn)行必要的融合與銜接，讓各項(xiàng)核算指標(biāo)都能被界定在合理的范圍之內(nèi)。

（3）加強(qiáng)項(xiàng)目管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)工程成本核算體系必須對工程建設(shè)所能產(chǎn)生的效益（包括經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益）展開全面的核算和分析；其次，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本以及開發(fā)成本控制之間形成科學(xué)合理的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，進(jìn)而為房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利實(shí)施創(chuàng)造良好的內(nèi)部氛圍與外部環(huán)境。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，工程造價(jià)優(yōu)化體系的建設(shè)和優(yōu)化需要分兩步走，一方面優(yōu)化管理，另一方面建立穩(wěn)定的成本核算體系，其必須從不同的視角出發(fā)、從不同的管理機(jī)制著手，并保證在制度可及的范圍內(nèi)達(dá)成管理和控制的目的、效果，如此才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)得到合理的管控，在發(fā)展和推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)的過程中，讓成本更加合理化，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，收獲更加理想的效果。