新經濟形勢下房地產全過程成本管理探析

戴軍

東方園林環(huán)境股份有限公司 山東濟南 250000

在我國眾多產業(yè)中，房地產產業(yè)屬于其中一項支柱性產業(yè)，有助于經濟發(fā)展進步。在多樣化的產品中，房產的特殊性較強，購置房產是人們的奮斗目標，同時也是精神歸宿。房地產行業(yè)在長時間發(fā)展中趨勢依然比較明朗，但其實際運營時間并不長，其中一些知名的房產企業(yè)實際發(fā)展歷史也僅僅可以追溯到上世紀80年代。在發(fā)展時間較短因素影響下，企業(yè)實際發(fā)展規(guī)劃以及管理理念弊端較多，在行業(yè)競爭以及市場利潤影響下，部分人在房產投資工作上盲目性較大，出現嚴重財務風險事件。基于這一情況，房產企業(yè)在目前市場競爭中為獲取正面的發(fā)展效果，實現全過程成本管理是十分必要的。

1 成本管理遵循的原則分析

1.1 成本方面最小化原則分析

在房地產領域相關企業(yè)開展成本管理過程，首要工作是結合項目實際情況制定科學化以及合理化的成本管理目標，以此保證項目實際開發(fā)質量，其質量以及成本可以同時保持在科學化范圍內。但這一過程中房地產企業(yè)確定相應成本管理目標，不能僅重視成本最小化，避免過度節(jié)省成本，出現項目質量難以滿足標準的情況。

1.2 目標方面管理原則分析

這一階段的目標管理內容主要是責任制問題，企業(yè)在成本管理過程中需要將整體成本管理目標劃分成不同的小目標，將這些小目標具體到部門以及員工，以此促進成本管理目標的全面實現。企業(yè)在開展工作過程中，需要保證部門以及員工成本管理目標制定的科學化，確保目標與企業(yè)實際發(fā)展情況相契合，同時企業(yè)需要落實成本管理責任，將這部分內容與個人權利相結合。

1.3 開源節(jié)流原則分析

在管理過程中，企業(yè)不能僅重視節(jié)流部分，工作開展中同樣要遵從開源原則。傳統(tǒng)成本管理工作中，降低成本投入的方式主要是使用節(jié)流方式，通過這種方式可以實現成本最小化的目標，但最終取得的效果不夠理想。伴隨社會經濟水平不斷提升，項目成本管理工作也獲得相應的發(fā)展，企業(yè)成本管理過程中需要將開源節(jié)流原則放在同等重要的位置，以往較為消極的限制監(jiān)督模式轉化為主動積極模式，以此增加經濟效益[1]。

1.4 全面控制成本原則分析

在房地產開發(fā)過程中，最初階段的籌劃直至最終階段的竣工角度，整體過程需要配置科學化以及合理化的成本管控體系，貫穿其中，有效監(jiān)控整體項目開發(fā)過程中的環(huán)節(jié)成本控制。依據全面成本控制原則，房地產領域項目成本控制工作主要劃分為以下幾方面，分別是全過程成本控制工作、全員參與成本控制方面以及全要素成本控制工作。其中全過程成本控制工作主要是指企業(yè)在項目開發(fā)的前期階段、中期階段以及后期階段中實現成本的嚴格控制，以此確保成本控制在整體項目開發(fā)過程中的管理效果。全要素成本控制工作是企業(yè)在這一過程中對各種類型的要素實施控制，結合成本效益原則，通過更少的要素獲取最大化的經濟效益，以此對成本進行節(jié)約，從而縮減生產要素浪費情況。在這一過程中，企業(yè)需要利用更具經濟化的成本控制策略，這部分產生的經濟效益需要確保高于成本控制實際投入使用產生的費用。

2 房地產領域中成本管理問題分析

2.1 成本管理體系缺乏完善性

目前在房地產領域中相關企業(yè)的管理不夠完善，主要管理表現為以下幾點，分別是管理流程以及管理準則問題。上述問題造成房地產企業(yè)在成本管理工作中缺乏系統(tǒng)性以及完整性的管理準則，在處理較為復雜的核算數據過程中，相關管理人員，例如風險管理人員、會計人員等經常產生工作缺乏制度依靠的局面，工作人員僅能夠通過自身經驗調整成本管理體系，缺乏科學性[2]。

2.2 成本核算過程中工作對象設定缺乏依據

成本管理工作開展過程中，成本核算工作開展是其中十分重要的內容，這一部分內容可以積極推動項目的運行效益以及開發(fā)效果，在項目開展初期階段，需要嚴格按照原則，確定成本核算的對象，全面化以及科學化分析成本項目內容，通過以上舉措促進成本控制效果和質量的提升，但在房地產企業(yè)成本核算工作中，確定對象具有隨意性，出現成本失去控制的情況，極大影響成本管理進程。

2.3 動態(tài)化的成本以及激勵機制缺乏協(xié)調性

在企業(yè)發(fā)展過程中，動態(tài)成本以及激勵機制是其中十分重要的內容，但部分房地產企業(yè)沒有結合實際情況制定合理化的動態(tài)成本以及相應激勵機制，造成相關部門難以及時發(fā)現其中的問題，不能有效解決，對成本控制效果以及質量造成嚴重影響。在企業(yè)工作開展過程中沒有制定合理化的動態(tài)成本管理制度，難以結合企業(yè)項目發(fā)展情況，制定合理化的成本計劃，成本管理效果低下，企業(yè)的發(fā)展與進步受到嚴重損失。部分房地產企業(yè)將動態(tài)成本融合到企業(yè)管理工作中，但過程中缺乏整體意識，因此難以將這種管理思維及時融合到企業(yè)經營管理環(huán)節(jié)中，企業(yè)的整體管理鏈條建立情況缺乏完整性。這一過程中企業(yè)管理工作缺乏激勵機制，企業(yè)員工之間難以有效開展監(jiān)督工作，不同部門工作人員工作配合程度不夠，造成房地產企業(yè)的成本控制效果較差，員工工作缺乏凝聚力[3]。

2.4 成本管理意識不夠先進

在成本管理工作中，管理意識不夠先進，首先是財務方面的管理理念，大部分房地產企業(yè)在管理過程中，過于重視財務報表以及會計報告上顯示的數據信息，不夠重視項目非物質成本，其前期以及過程中的控制成本核算工作不夠重視。其次是局限性管理意識影響較深，在成本折舊工作開展過程中，基于不同施工環(huán)節(jié)，管理人員忽視折舊速率，不能有效意識到其中的差異性，最后獲取的折舊效果僅僅是局部性的折舊結果。

2.5 項目成本核算工作開展缺乏依據

在企業(yè)開展成本核算過程中，需要將施工單位的發(fā)票作為憑證，部分施工項目處于竣工狀態(tài)，投資方沒有對附加稅以及營業(yè)稅等款項進行結算，相關施工單位難以及時為房地產企業(yè)開具發(fā)票，造成成本核算數值與實際獲取的結果存在較大偏差，其結果的準確性以及可靠性較低[4]。

3 房地產全過程成本管理措施分析

3.1 投資項目階段措施分析

在項目開展初期階段，其投資過程中需要提前調查研究，部分房地產企業(yè)在投資階段，盲目性較強，在并不了解市場需求情況下跟風投資，還有一些項目投資分析部分內容存在單一性，僅僅是對投資的可行性進行分析，沒有對投資指標以及資金流向進行全面化分析，導致項目控制難度有所增加，同時會對市場風險增加產生推動作用，出現較高的房屋空置率[5]。在相關工作人員進行市場需求調查之后，可以掌握消費者的實際需求，了解現行的項目類型，詳細了解現有房地產市場情況，有利于投資決策的制定，降低投資風險。房地產項目相比于其他項目開展，建設周期較長，決策過程中需要考慮過程中的時效性，掌握消費者的現有需求，同時掌握未來需求。決策階段，需要對土地價值進行合理化分析，主要分析內容有項目所在城市的價值、工程所處區(qū)域的規(guī)劃情況以及項目的周邊環(huán)境等，通過對項目類型的合理化分析，確定項目檔次情況，保證土地價值，這一過程中同樣對目標成本進行有效制定。在確定項目類型內容后，需要企業(yè)進行競品調研工作，針對賣點以及配置標準等進行充分挖掘，實現平衡化的配置，對產品未來銷售情況進行分析和預測，以此對產品進入市場之后的發(fā)展趨勢進行確定。確保項目利益的最大化，要依據市場需求、信息數據以及外部環(huán)境等多樣化因素，實現產品的充分化技術論證，對投資估算成本實現科學化制定[6]。

3.2 項目設計階段成本管理措施分析

工程處于設計階段對成本控制工作產生較大影響，基于這一情況需要工作人員重視設計工作開展，進入到招投標階段，對比投標單位，過程中設計團隊的選擇需要保證其經驗豐富并且設計理念先進，質量上乘的設計方案可以防止設計過程中出現盲目的現象，對工程成本具有優(yōu)化作用，但這一過程中設計人員不能僅重視低成本單一因素，設計方案過于傳統(tǒng)，因此實現設計方案的經濟技術最大程度優(yōu)化是最為重要的。過程中避免產生成本過高的情況，可以利用限額設計方式，限額確定需要合理，因此前期工程概算工作開展是十分重要的，針對多種方案進行對比選擇，利用價值工程方式進行對比，預測各個方案的成本，以此選擇效果最佳的設計組合方案，產品目標成本也可以有效確定[7]。

3.3 招標過程成本管理措施分析

這部分工作內容需要確保公開性和透明性，依據招標流程開展工作，防止產生暗箱操作情況產生隱性成本問題。除此之外是對招標階段的限額設計進行一定程度的強化，設計合同中需要對結構以及設計限額進行確定，防止設計方案過于保守出現資源浪費情況。設計合同中針對施工圖紙的錯誤率進行確定，降低工程變更成本的出現率。依據經濟性原則，優(yōu)化設計，控制施工材料成本，控制軟硬景比例等。審查施工資格，對合同管理效果進行強化，招標文件編制水平需要提升，以此完成清標工作[8]。

3.4 施工過程成本管理措施分析

控制材料管理效果，在工程總成本中，材料費用是其中占比較多的一項，因此有效控制材料價格，對材料控制成本降低具有重要作用，材料采購人員需要掌握市場結合，在不同時間以及不同規(guī)格的成品等原材料市場價格如何，通過價格實施跟蹤，構建價格信息體系，對價格走勢進行有效分析，以此避免材料結合變動產生的風險。監(jiān)管材料質量，對材料進貨渠道進行篩選，對材料渠道的正規(guī)性進行維護，實現質量以及價格的有效占比，對成本節(jié)約效果進行強化。在工程現場構建嚴格的材料程序，設置專門化的材料管理部門，有效監(jiān)管材料實際使用質量，防止產生材料浪費情況。過程中實施動態(tài)管理模式，工作人員需要結合施工方案預算確定目標成本，施工過程中，細分目標成本，將這一部分內容細分到不同的樓層，這一過程中需要分析項目中可能存在的風險因素，確定材料變更問題，認真核實實際成本中的工程量數值，認真記錄施工中出現的各項事宜，對比實際產生成本以及目標成本，出現偏差及時采取措施處理，對監(jiān)測周期有效縮短，梳理已經產生的成本以及目標成本，提交施工報告[9]。

3.5 竣工階段的成本管理控制措施分析

在項目總體成本核算基礎上，竣工驗收可以作為重要依據，其中主要有初步設計工作、施工技術驗收規(guī)范等，這一過程中需要相關部門的審批工作進行調整和修改，在這一階段的成本控制工作需要實現嚴格檢驗工程竣工結算工作，內容主要有審查竣工文件，核算合同條款等，同時需要結合圖紙對工程的數量以及單價進行核實，使用先進化的計算方式進行計算，改變傳統(tǒng)化的工作人員計算方式，最大程度降低計算誤差，對竣工結算的準確性有所提升[10]。

4 結語

為提高企業(yè)的市場核心競爭力，適應時代發(fā)展需求，企業(yè)需要使用多樣化的管理措施實現成本優(yōu)化，以此完成全過程成本控制，這一過程中企業(yè)的資金應用有效性可以提升，投資風險有所降低。