房地產(chǎn)公司納稅籌劃研究

韓 闖 青島和達(dá)集團(tuán)有限公司

一、引言

納稅籌劃，是指納稅人按照當(dāng)前國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的要求，科學(xué)制定和嚴(yán)格執(zhí)行納稅方案，旨在降低企業(yè)的納稅成本，保證充分的資金去擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提升企業(yè)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。在當(dāng)前政府宏觀政策不斷調(diào)整和行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力日益激烈的今天，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)科學(xué)籌劃納稅工作，構(gòu)建和完善納稅籌劃體系，降低自身的稅負(fù)，降低經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所消耗的稅收成本，促進(jìn)自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)利益的最大化。

二、房地產(chǎn)公司納稅籌劃需要注意的問(wèn)題

(一)納稅籌劃體系不夠健全

納稅籌劃是一項(xiàng)系統(tǒng)、復(fù)雜和專業(yè)性強(qiáng)的工作，需要健全的納稅籌劃體系為其“保駕護(hù)航”。目前有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然構(gòu)建了納稅籌劃體系，但是體系存在一定的片面性和不可操作性，難以符合納稅籌劃工作的需求，容易產(chǎn)生較多漏洞，使體系流于形式，無(wú)法真正發(fā)揮真正的作用。同時(shí)，有些房地產(chǎn)企業(yè)的員工未能切實(shí)履行納稅籌劃體系的內(nèi)容，容易遺漏某些涉稅事項(xiàng)，或者出現(xiàn)稅務(wù)核算錯(cuò)誤等現(xiàn)象，內(nèi)部管理不夠規(guī)范，妨礙納稅籌劃工作的正常開展。

(二)稅制復(fù)雜，征管難度，對(duì)稅收政策的理解不充分

房地產(chǎn)的稅種較為繁多，也較為復(fù)雜，稅法規(guī)定和實(shí)際的會(huì)計(jì)處理存在一定的出入，稅制復(fù)雜，征管難度，存在滯后性，容易造成房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)較大的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。同時(shí)，有些房地產(chǎn)企業(yè)未嚴(yán)格按照當(dāng)前國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的要求進(jìn)行納稅，未能深入剖析稅收政策的導(dǎo)向，對(duì)稅收政策的理解不充分，容易造成執(zhí)行和預(yù)期的效果偏差較大，導(dǎo)致房屋價(jià)格不合理，無(wú)法符合群眾的住房需要，降低公司的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，并且容易使稅務(wù)機(jī)關(guān)誤認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)存在偷稅漏稅現(xiàn)象，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅務(wù)稽查。此外，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)未能及時(shí)獲知最新的稅收政策，容易帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)損失，以及受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的行政處罰。比如有些房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃時(shí)僅僅以當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)發(fā)布的補(bǔ)充細(xì)則作為唯一的參考依據(jù)，而忽視了補(bǔ)充細(xì)則的時(shí)效性[1]。

(三)納稅籌劃方式有待創(chuàng)新

在傳統(tǒng)的納稅籌劃方式中，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃控制水平較低，資金的使用不夠公開和透明，有些資金的流入和流出未經(jīng)過(guò)授權(quán)和公開，未能實(shí)現(xiàn)子公司和分公司納稅管理的集中管控，使納稅籌劃管理流程不夠順暢，影響財(cái)稅管理工作的質(zhì)量和效率。同時(shí)，有些房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃人員未能充分認(rèn)識(shí)到房屋和土地之間的聯(lián)系，容易出現(xiàn)重復(fù)征稅和不合理征稅的情況。

三、房地產(chǎn)公司納稅籌劃策略

(一)構(gòu)建和完善納稅籌劃體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)構(gòu)建和完善納稅籌劃體系，確保納稅籌劃制度的可行性和科學(xué)性，使其貫徹實(shí)施到房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確各個(gè)相關(guān)部門的工作職責(zé)以及相應(yīng)的分工，建立符合公司實(shí)際狀況的納稅風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，包括納稅風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與應(yīng)對(duì)機(jī)制等。納稅工作的風(fēng)險(xiǎn)性就是指在具體稅務(wù)實(shí)操中存在較大的不確定性，因此避免所帶來(lái)的所有納稅風(fēng)險(xiǎn)是不可能的，但是可以通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理降低風(fēng)險(xiǎn)，甚至規(guī)避掉主要風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)要及時(shí)根據(jù)外部市場(chǎng)環(huán)境的變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，實(shí)時(shí)監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和反饋相應(yīng)的納稅籌劃問(wèn)題，構(gòu)建納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，有助于后續(xù)的納稅籌劃實(shí)施。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定相關(guān)的稅種核算制度，包括增值稅核算機(jī)制、所得稅核算機(jī)制等，加強(qiáng)納稅核算、申報(bào)和實(shí)施等過(guò)程的監(jiān)督管理，使稅務(wù)核算和稅務(wù)處理更加規(guī)范和高效，同時(shí)定期關(guān)注國(guó)家和地方的相關(guān)政策變化，第一時(shí)間采取必要的措施來(lái)應(yīng)對(duì)。比如近些年來(lái)，國(guó)家陸續(xù)發(fā)布了一些稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注和及時(shí)獲知相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策的變動(dòng)狀況，通過(guò)利用房地產(chǎn)公司的過(guò)渡性政策，優(yōu)化適合公司內(nèi)部狀況的納稅籌劃策略，最大限度地利用公司適用的稅收優(yōu)惠政策紅利，及時(shí)更新相關(guān)政策法規(guī)。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)憑證和合同的管理。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)取得合法的憑證，嚴(yán)格審核發(fā)票和收據(jù)，避免出現(xiàn)虛開發(fā)票的情況，并且建立和優(yōu)化合同模板，在合同中明確規(guī)定相關(guān)的稅務(wù)事項(xiàng)。

第四，房地產(chǎn)應(yīng)及時(shí)與稅務(wù)部機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通交流，實(shí)現(xiàn)信息數(shù)據(jù)的互通，并且加強(qiáng)納稅籌劃人員的專業(yè)培訓(xùn)。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作起著指引的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)更加規(guī)范地根據(jù)當(dāng)前的法律法規(guī)和制度來(lái)開展納稅籌劃工作，并且追蹤和監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作，指出房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃出現(xiàn)的問(wèn)題，并且督促其及時(shí)整改，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，積極配合稅務(wù)機(jī)關(guān)，完成納稅籌劃工作的基本要素，并且搭建暢通的稅企溝通渠道。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期開展相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)講座，包括外界財(cái)稅課程、稅法課程等方面的培訓(xùn)，使納稅籌劃人員第一時(shí)間學(xué)習(xí)最新的稅務(wù)政策，掌握基礎(chǔ)的納稅籌劃知識(shí)和技能，有助于在后續(xù)的納稅籌劃工作中靈活應(yīng)用。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)注意加強(qiáng)對(duì)納稅籌劃人才的引進(jìn)，提升納稅籌劃人員的引進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)，全面調(diào)查應(yīng)聘者的專業(yè)水平，打造一個(gè)專業(yè)的納稅籌劃團(tuán)隊(duì)，提升公司防范納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的水平[2]。

(二)加強(qiáng)對(duì)稅收政策的學(xué)習(xí)和應(yīng)用，降低政策變化風(fēng)險(xiǎn)

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)稅收政策的學(xué)習(xí)，充分學(xué)習(xí)和深入理解我國(guó)相關(guān)財(cái)稅政策和方針導(dǎo)向，準(zhǔn)確掌握企業(yè)所得稅、土地增值等稅種的稅款繳納方式和稅款計(jì)算方式，提升稅法政策的敏感性，才能更加游刃有余地開展納稅籌劃工作，避免因?yàn)橹饔^的工作失誤導(dǎo)致企業(yè)受到不應(yīng)該發(fā)生的損失。納稅籌劃人員應(yīng)當(dāng)注意到各個(gè)地區(qū)的稅務(wù)政策存在一定的不同，因此地處不同省份和城市的子公司和分公司，應(yīng)當(dāng)有其針對(duì)性的納稅籌劃方案，考慮每一個(gè)地區(qū)應(yīng)有獨(dú)有的納稅籌劃內(nèi)容。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)政策變化風(fēng)險(xiǎn)的把控，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，及時(shí)獲知政策變化的內(nèi)容，對(duì)稅法的新內(nèi)容、新變化動(dòng)態(tài)把握。這里面包括近年來(lái)頒布和實(shí)施的關(guān)于土地增值稅法的法律、法規(guī)等，以便依據(jù)稅法政策及時(shí)地調(diào)整公司的納稅籌劃方案。比如房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)關(guān)注企業(yè)土地增值稅、增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等各大稅種的政策變化內(nèi)容，并且密切關(guān)注各條稅收優(yōu)惠政策紅利的發(fā)布時(shí)間和有效期。需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)在制定納稅籌劃方案時(shí)，要留有一定的空間，以更好地應(yīng)對(duì)外界政策變化，增強(qiáng)公司納稅籌劃的彈性，以加強(qiáng)對(duì)納稅風(fēng)險(xiǎn)的掌控，降低納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)[3]。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以相關(guān)財(cái)稅政策法律法規(guī)為基石，加強(qiáng)對(duì)稅收政策的應(yīng)用，時(shí)刻關(guān)注哪些項(xiàng)目可應(yīng)用到納稅籌劃方案中的相關(guān)內(nèi)容。比如房地產(chǎn)企業(yè)可針對(duì)不同形式的銷售項(xiàng)目，選擇不同的增值稅繳納方式。

(三)掌握納稅籌劃空間，創(chuàng)新納稅籌劃控制方式

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)稅法來(lái)合理開展納稅籌劃工作。比如在契稅方面，在拿地環(huán)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)可密切關(guān)注土地價(jià)款；在開發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)增值稅的進(jìn)項(xiàng)扣除和印花稅在合同價(jià)格和稅率方面的納稅籌劃分析；在銷售過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)可合法對(duì)收入進(jìn)行拆分，以降低增值稅稅負(fù)；同時(shí)，對(duì)土地增值稅的前期費(fèi)用、開發(fā)成本和期間費(fèi)用等方面開展科學(xué)的納稅籌劃工作，以降低土地增值稅稅負(fù)；對(duì)公司的收入和成本確認(rèn)進(jìn)行納稅籌劃，以降低企業(yè)所得稅稅負(fù)。比如針對(duì)企業(yè)所得稅的納稅籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)可適當(dāng)延長(zhǎng)項(xiàng)目完工的時(shí)間，既可充分利用稅法確定稅前抵扣項(xiàng)目，并且房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)足額購(gòu)買某些稅收法律范圍之內(nèi)的可稅前扣除的費(fèi)用，比如五險(xiǎn)一金，提升員工的福利待遇，以減少應(yīng)納稅所得額，降低公司的稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)前的稅法規(guī)定，做好針對(duì)土地增值稅的納稅籌劃，如果承接了某些房地產(chǎn)代建項(xiàng)目，由于代建資金收入未發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，所以代建資金收入可涵蓋在勞務(wù)性質(zhì)的收入范圍之內(nèi)，而不需要繳納任何的土地增值稅。并且根據(jù)相關(guān)的稅法規(guī)定，由支付資金的一方和支付土地的另一方共同完成的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可待竣工之后按照規(guī)定的比例進(jìn)行合理分配，雙方企業(yè)所獲得的利益應(yīng)當(dāng)劃分到土地增值稅的核算范疇之內(nèi)[4]。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)創(chuàng)新納稅籌劃控制，優(yōu)化納稅籌劃管理流程，可借助財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心，快速獲取公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息數(shù)據(jù)，全面評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)不同的融資方式和融資渠道，選擇最優(yōu)融資方式的組合，在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，最大限度地滿足房地產(chǎn)公司的增長(zhǎng)需求，同時(shí)，公司決策者可按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息，掌握如何高效管理資金，制定相應(yīng)的資金使用辦法。比如房地產(chǎn)企業(yè)可搭建一個(gè)數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)和數(shù)據(jù)分析平臺(tái)，集中管控各個(gè)銀行賬戶，避免子公司或分公司私立賬戶的現(xiàn)象，并且可打破時(shí)間和空間的限制，掌握分公司和子公司的賬戶資金狀況。有條件的房地產(chǎn)企業(yè)還可搭建完善的資金池和銀聯(lián)互聯(lián)統(tǒng)一支付平臺(tái)，集中管控公司的收入和資金支付，從而進(jìn)一步地優(yōu)化公司的納稅籌劃管理流程，顯著地提升公司的財(cái)稅管理質(zhì)量和效率，有助于房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃集中管控。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，納稅籌劃工作漸漸成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的重點(diǎn)工作。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)納稅籌劃的研究，使納稅籌劃方案符合當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，合乎當(dāng)前相關(guān)法律法規(guī)和政策的要求，確保其具有較強(qiáng)的可行性，以納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)管控為導(dǎo)向，及時(shí)掌握相關(guān)的稅收動(dòng)態(tài)，加強(qiáng)對(duì)稅收政策的學(xué)習(xí)和應(yīng)用，降低政策變化風(fēng)險(xiǎn)，探索出一條具有自身特色的納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的路徑，以謀求更加長(zhǎng)期和穩(wěn)定的發(fā)展。