構建“黨建+物業(yè)管理”機制探索新時代物業(yè)管理的“泰州路徑”

■泰州市委組織部

目前，泰州市常住人口城鎮(zhèn)化率已近70%，與城市化進程相伴相生的物業(yè)管理，已成為解決城市基層社會治理問題的關鍵因素。但當前物業(yè)管理的現(xiàn)狀與其擔負的社會治理責任不相適應，甚至成為老百姓口中“沉重的話題”和基層治理“繞不開的坎”。調研組堅持“問題在哪里，黨建就要在哪里發(fā)力”，組織調研專班，剖析市內(nèi)外50 多個小區(qū)樣本，力求破解物業(yè)管理的現(xiàn)實之困，走出一條具有泰州特色的黨建引領物業(yè)管理之路。

物業(yè)管理的現(xiàn)實之困

物業(yè)企業(yè)“利益至上”。物業(yè)行業(yè)監(jiān)管體系不夠完善、服務標準不明確、退出機制不完善，導致物業(yè)行業(yè)亂象叢生。不少物業(yè)企業(yè)簡單以市場經(jīng)營主體自居，一心追求利潤最大化，無心參與基層治理；較低的物業(yè)收費標準也迫使一些物業(yè)企業(yè)降低服務標準。

業(yè)委會“運轉失范”。全市所有小區(qū)中，業(yè)委會組建率只有35%，能夠規(guī)范運行、發(fā)揮作用更是少數(shù)。有的業(yè)委會不愿作為，業(yè)委會成員“只掛名、不出征”，導致業(yè)委會“形同虛設”。有的業(yè)委會不會作為，對公共維修資金審批把關不嚴，導致業(yè)主利益受損。有的業(yè)委會胡亂作為，在收受物業(yè)公司“好處”后喪失原則，失去應有監(jiān)督功能。

居民業(yè)主“借題發(fā)揮”。有的業(yè)主主觀逃避義務；有的業(yè)主因其他問題遷怒物業(yè)，用罷繳物業(yè)費的方式宣泄情緒；還有的業(yè)主認為小區(qū)治理是政府的責任，拒絕繳納物業(yè)費。物業(yè)費收繳率低直接導致物業(yè)管理難以為繼，不少老舊小區(qū)遭到物業(yè)企業(yè)“棄管”。

監(jiān)督管理“有心無力”。物業(yè)管理涉及多個部門。除了住建部門外，公安和城管涉及綜合執(zhí)法，法院涉及物業(yè)費訴訟受理，發(fā)改委涉及物業(yè)定價，市場監(jiān)管涉及電梯監(jiān)管，等等。對物業(yè)管理問題，職能部門相互推諉扯皮，街道又難以指揮調度職能部門，出現(xiàn)“管得著的看不見，看得見的管不著”現(xiàn)象。

社區(qū)黨組織“擔當不足”。內(nèi)部，社區(qū)治理與物業(yè)管理“兩張皮”，缺乏把業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)、網(wǎng)格長（員）、社區(qū)民警等轄區(qū)治理力量整合，協(xié)同解決物業(yè)管理問題的能力。外部，整合資源不夠，不少社區(qū)沒有建立統(tǒng)籌駐區(qū)黨員、社會組織、志愿者等治理資源的工作機制，社區(qū)黨組織不能很好發(fā)揮核心作用，推動共建共享。

“黨建+物業(yè)管理”的機制之解

泰州市堅持以強化黨的領導為主線，以區(qū)委、區(qū)政府—街道黨工委、辦事處—社區(qū)黨組織、居委會為主軸，以規(guī)范物管合同和規(guī)范業(yè)委會履職為關鍵環(huán)節(jié)，區(qū)分三類小區(qū)進行指導，推動業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)、政府和社區(qū)四方聯(lián)動，走出一條具有泰州特色的黨建引領物業(yè)管理之路。

第一類，對封閉式、市場化服務的小區(qū)，致力推動從不規(guī)范向規(guī)范化轉型。

建立業(yè)委會“選得好、抓得住”的機制。確定社區(qū)黨組織對業(yè)委會三項權限。一是人選推薦權。對業(yè)主推薦進入業(yè)委會人選，社區(qū)黨組織要認真把關，把別有用心的人擋在門外；提倡機關、國有企事業(yè)單位黨員干部參選業(yè)委會委員；推進具備條件的業(yè)委會建立黨組織。二是議題設置權。定期召開黨組織、業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)“三位一體”會議，制定議事規(guī)則，明確業(yè)委會議題須事先報社區(qū)黨組織書記審定。三是決策前置權。明確黨組織討論研究是業(yè)委會決策物業(yè)管理重大事項的前置程序，明確進入業(yè)委會的黨組織委員和黨員必須按黨組織決定在業(yè)委會發(fā)表意見，向黨組織報告落實情況，對未執(zhí)行黨員，黨組織要批評糾正。四是工作監(jiān)督權。試點成立業(yè)主監(jiān)督委員會，監(jiān)督業(yè)委會履職行為。業(yè)委會每半年須在小區(qū)顯著位置公告經(jīng)費收支情況，對履職不規(guī)范的業(yè)委會委員進行誡勉罷免。五是績效評議權。業(yè)委會每年向社區(qū)黨組織和居民代表“雙述職”，根據(jù)評議結果評星定級，對五星級業(yè)委會實行以獎代補，讓干得好的業(yè)委會有榮譽、得實惠。

建立物業(yè)企業(yè)“干得好、拿得住”的機制。要有規(guī)范的物業(yè)服務合同。市級行業(yè)主管部門要厘清物業(yè)服務企業(yè)責任邊界，建立履約保證金和服務質量保證金制度，倒逼物業(yè)服務企業(yè)按約履職。要有科學的服務評價機制。制定物業(yè)服務等級標準和等級收費標準，通過“滿意度”這個杠桿，把物業(yè)企業(yè)依法按約履職的監(jiān)督權交給業(yè)主；推行物業(yè)服務公開招標，把物業(yè)企業(yè)的選聘權交給業(yè)主；公布服務合同的約定、物業(yè)管理費和公共收益的收支明細，把物業(yè)服務的知情權交給業(yè)主。要有完整的客戶服務體驗。明確物業(yè)服務企業(yè)需參與基層社會治理，引導物業(yè)服務企業(yè)與社區(qū)開展共建活動、與社會組織開展聯(lián)建活動、與業(yè)主開展團建活動；鼓勵有條件的物業(yè)服務企業(yè)開展養(yǎng)老服務、家政服務等增值服務，為業(yè)主提供全周期服務鏈。

建立各級政府“管得好、兜得住”的機制。小區(qū)內(nèi)還有很多社區(qū)、物業(yè)管不了、管不到的事情，政府必須做好兜底。各級地方政府要“補好位”。強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，降低因“先天不足”帶來的后期物業(yè)管理風險；加快老舊小區(qū)綜合整治，打造一批環(huán)境宜居、配套齊全、組織完善的“完整社區(qū)”。行業(yè)主管部門要“做到位”。構建物業(yè)行業(yè)信用管理體系，將履職情況、業(yè)主服務評分、黨建工作情況納入企業(yè)信用檔案，應用于招投標、評優(yōu)評先活動。對多次逾期拒不支付物業(yè)費的業(yè)主，依法錄入市公共信用信息系統(tǒng)。打造“資金使用便捷、訴求回應及時、公共收益透明、業(yè)主廣泛參與”的“智慧物業(yè)平臺”。相關職能部門要“不缺位”。明確各職能部門在物業(yè)管理中的行政職責，依法制定并公布工作清單、聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，讓小區(qū)內(nèi)非物業(yè)服務的事項“有人管”。

建立社區(qū)黨組織“領得好、穩(wěn)得住”機制。社區(qū)黨組織是物業(yè)管理服務的“最后一道防線”，必須發(fā)揮黨組織組織力，做好物業(yè)企業(yè)服務、政府部門管理的補缺。領出廣泛參與。以樓棟為基本單元建立黨小組，黨員擔任聯(lián)絡員，社區(qū)黨組織每年開展“先進示范樓棟”評比，通過名單公示、物質激勵等手段，激發(fā)居民業(yè)主參與熱情。領出和諧關系。建立黨組織牽頭的物業(yè)矛盾糾紛三級調處機制，網(wǎng)格黨組織負責組織黨員發(fā)現(xiàn)、報告、處理物業(yè)小矛盾小糾紛，讓“小問題不出網(wǎng)格”；社區(qū)黨組織負責挖掘律師等有專業(yè)特長的社區(qū)能人，擔任社區(qū)“物業(yè)顧問”，對社區(qū)物業(yè)重點問題進行調解，讓“大問題不出社區(qū)”；社區(qū)黨組織無法解決的問題，及時向街道黨工委報告，由街道黨工委協(xié)調解決，讓“難點問題不出街道”。領出服務升級。推行“全科社工”服務模式，建立“線上+線下”服務快速響應機制，“線上”打造“智慧管家”服務平臺，讓居民業(yè)主訴求第一時間有人受理；“線下”實行“一站受理”“首問負責”，讓社工“多跑路”、居民“少跑腿”。

第二類，對開放式、無物管的老舊小區(qū)，致力推動從自治型向市場型轉型。

由社區(qū)黨組織牽頭，征求小區(qū)居民意見，經(jīng)大多數(shù)居民同意后，納入市場進入、政府補貼過渡型小區(qū)管理。以市區(qū)、街道或者若干社區(qū)為單位，打包給1 家或2 家物業(yè)公司，規(guī)?；?、標準化地提供基本物業(yè)服務。政府給予三年補貼過渡政策，第一年70%、第二年50%、第三年30%，最終實現(xiàn)市場化運作。多數(shù)居民不同意的，仍然延續(xù)過去的自治模式，但邀請業(yè)主代表到市場型服務的小區(qū)參觀，讓業(yè)主老百姓了解、向往市場化的物業(yè)服務。社區(qū)黨組織充分利用老舊小區(qū)改造、黨建為民資金、小區(qū)微治理等政策紅利，分年分步系統(tǒng)性推進老舊小區(qū)改造，不讓任何小區(qū)成為城市現(xiàn)代化遺忘的角落。

第三類，對政府承諾兜底的拆遷安置小區(qū)，致力推動從包辦型向自主型轉型。

拆遷安置小區(qū)大致分為三種情形。一是承諾一定期限內(nèi)不需要繳納物業(yè)費，時限已到卻仍在無限期延續(xù)兜底；二是未明確給出承諾，卻形成了由政府兜底的事實和慣性；三是口頭承諾“終身免交”，拆遷協(xié)議、公告中并無相關條款。針對情形一，實行“黨員先繳、居民仿效、整改提升”模式。將“物業(yè)費繳納情況”列入對黨員黨性考核、評議的內(nèi)容，定期張榜公布繳納情況。社區(qū)黨組織和業(yè)委會加強對物業(yè)公司的監(jiān)督，把群眾滿意度作為考核評價依據(jù)，力促提升服務水平。針對情形二，實行“居民繳費提標、政府獎補配套”模式。引入或成立政府出資的國有物業(yè)公司進行市場化運作，服務標準實行分級制，在業(yè)主沒有形成物業(yè)費繳納習慣之前，提供基礎性服務，費用由國資兜底，同時推出物業(yè)服務的升級“套餐”，大部分業(yè)主同意繳費提標的情況下，采取業(yè)主繳納一部分、國資補貼一部分的辦法，提高服務標準，讓業(yè)主體會到服務升級帶來的好處。在選擇升級服務的小區(qū)，打造物業(yè)服務示范樣板，形成“物業(yè)服務好、房子更搶手”效應，讓業(yè)主意識到繳費不僅是義務，更是投資。針對情形三，實行“補繳分開、先繳后補”模式。對被拆遷的集體經(jīng)濟組織成員，在推動繳費的基礎上，從原來的政府兜底資金進行一定比例返還，與年終分紅一并發(fā)放，憑繳費憑證先繳后補，不繳不補；而對于已經(jīng)進行二手房交易或租住在集中安置區(qū)的非集體經(jīng)濟組織成員，按照核定物業(yè)費全額繳納，在保持和諧穩(wěn)定的前提下，逐步化解歷史遺留問題。