論房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制策略

李素娟

（陸延房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，山西 太原 030021）

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制的基本概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制工作主要包含如下四個(gè)方面的工作：項(xiàng)目決策方面、項(xiàng)目準(zhǔn)備方面、項(xiàng)目施工方面和項(xiàng)目銷售方面。其中，決策方面的工作所涉及的成本框架較少，通常都是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的合理性和經(jīng)濟(jì)性等方面進(jìn)行研究，進(jìn)一步明確項(xiàng)目的選址和融資的具體情況。準(zhǔn)備工作所牽涉的成本主要就是土地使用成本問(wèn)題，比如土地的轉(zhuǎn)讓成本或上繳稅費(fèi)等；與此同時(shí)，還需要做好相關(guān)項(xiàng)目的綜合研究工作，到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地考察，明確施工過(guò)程中可能牽涉的相關(guān)成本費(fèi)用；另外，還要對(duì)項(xiàng)目施工過(guò)程中的通電、通水等情況和成本費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格的控制。施工方面的工作在全過(guò)程成本控制工作中占比最重，該過(guò)程包含了房地產(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)施工成本和其他一些相關(guān)的成本；比如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套設(shè)施等施工成本費(fèi)用；在施工過(guò)程中，還涉及相應(yīng)的人工成本和材料成本等；所以做好施工過(guò)程中的成本控制，是確保房地產(chǎn)項(xiàng)目順利實(shí)施的重要保障。

2 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理工作中存在的一些問(wèn)題

2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全成本管理理念還不夠完善

1）房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理理念并不科學(xué)，沒(méi)有正確理解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用的概念，存在片面的理解，將單項(xiàng)成本費(fèi)用直接當(dāng)作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用，例如施工成本和管理成本等，多數(shù)企業(yè)在具體的成本管理工作中只注重這些單項(xiàng)成本的管理，而沒(méi)有對(duì)選址和設(shè)計(jì)等方面的成本進(jìn)行管理，從而使得成本管理的工作并不是特別的全面，不利于充分發(fā)揮出房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理體系的重要作用。2）在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)初期，單位決策層及相關(guān)工作人員對(duì)全成本管理理念的認(rèn)識(shí)還不夠深刻，沒(méi)有有效地結(jié)合項(xiàng)目的成本、質(zhì)量和進(jìn)度，經(jīng)常會(huì)忽視一些工作，嚴(yán)重影響了全成本管理工作的進(jìn)行。3）部分房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)部門和成本管理部門缺乏溝通和交流，設(shè)計(jì)部門不具備成本管理的意識(shí)，同樣企業(yè)的成本管理部門也沒(méi)有積極地參與到設(shè)計(jì)部門的日常工作中，導(dǎo)致企業(yè)的成本管理部門不理解設(shè)計(jì)部門的真實(shí)意圖，設(shè)計(jì)部門在具體的工作也常常會(huì)受到成本管理部門的阻礙，使得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全成本管理體系的效果并不是特別的突出，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

2.2 項(xiàng)目施工過(guò)程中的成本管理不夠完善

項(xiàng)目施工過(guò)程中的成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理工作的主要組成部分，具體包含施工前、施工中和施工后等方面的成本管理工作。當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都能有效控制項(xiàng)目成本和施工后的成本開(kāi)支，但是對(duì)于施工中的成本管理還是缺乏重視。在具體的施工過(guò)程中，往往都會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目工程的質(zhì)量或進(jìn)度問(wèn)題，再次對(duì)設(shè)計(jì)的總體方案進(jìn)行更改，使得施工成本進(jìn)一步增加。再加上部分施工團(tuán)隊(duì)一味地追求自身的利益，沒(méi)有嚴(yán)格按照施工流程來(lái)進(jìn)行施工，導(dǎo)致全成本的管理工作很難順利地進(jìn)行下去。另外，由于企業(yè)的項(xiàng)目部和施工團(tuán)隊(duì)溝通不及時(shí)，無(wú)法形成有效的動(dòng)態(tài)成本管理，導(dǎo)致最終成本大大地增加，嚴(yán)重影響了全成本管理工作的開(kāi)展。

3 全過(guò)程成本控制措施

3.1 全過(guò)程成本控制應(yīng)用于決策階段

一般而言，取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，項(xiàng)目策劃定位、市場(chǎng)調(diào)研等工作由策劃設(shè)計(jì)部門完成；這一階段不僅決定項(xiàng)目方向、目標(biāo)，同時(shí)也是影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要階段。為更好控制工程造價(jià)，其一，項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編撰要根據(jù)項(xiàng)目可行性研究成果、相關(guān)規(guī)劃條件進(jìn)行；其二，策劃部分要對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行全面調(diào)查，在充分的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、技術(shù)論證后，對(duì)項(xiàng)目多方案比較、功能性分析，確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性、功能可靠性、技術(shù)先進(jìn)性，并初步計(jì)算項(xiàng)目目標(biāo)成本；其三，對(duì)所開(kāi)發(fā)地區(qū)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查分析，判斷當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下產(chǎn)品的銷售趨勢(shì)，完成項(xiàng)目定位。

3.2 全過(guò)程成本控制應(yīng)用于設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目決策后工程造價(jià)控制的關(guān)鍵階段，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，該階段雖然占據(jù)成本極少，一般約為1.5～2%；但大量研究指出，在影響工程造價(jià)的因素中，設(shè)計(jì)階段影響程度最大，說(shuō)明加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段成本控制，對(duì)降低工程造價(jià)至關(guān)重要。其一，設(shè)計(jì)單位與方案采用招標(biāo)方式選擇，根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定條例、投資估算等，由策劃部門編制招標(biāo)文書(shū)、設(shè)計(jì)任務(wù)計(jì)劃書(shū)等，通過(guò)招標(biāo)確定設(shè)計(jì)單位與方案。建設(shè)單位對(duì)于中標(biāo)方案需要重新審核優(yōu)化，并與未中標(biāo)方案進(jìn)行對(duì)比，選擇一種最經(jīng)濟(jì)合理、安全可靠、功能性強(qiáng)、技術(shù)可實(shí)現(xiàn)的方案。其二，根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)算設(shè)置設(shè)計(jì)上限，實(shí)行限額設(shè)計(jì)，首先需要對(duì)工程量、投資等進(jìn)行分解；在保證功能基礎(chǔ)上，結(jié)合投資估算、設(shè)計(jì)任務(wù)計(jì)劃書(shū)，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，最大限度地控制材料、設(shè)備等，保證不超過(guò)投資估算，進(jìn)而控制成本。其三，完善審核機(jī)制，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段需要重視出圖前審核，保證在施工前克服設(shè)計(jì)方案的缺陷與不足，避免造成重大損失，確保項(xiàng)目工程順利推進(jìn)，避免將設(shè)計(jì)的缺陷放到施工期。

3.3 加強(qiáng)項(xiàng)目施工過(guò)程中的成本控制

第一，完善合同管理工作，項(xiàng)目施工合同的簽訂一定要科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)，確保設(shè)立的各個(gè)條例條款科學(xué)且合理。為了進(jìn)一步完善項(xiàng)目施工合同的管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)律師來(lái)對(duì)合同的具體內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格把控，從專業(yè)的角度對(duì)合同進(jìn)行審查，確保合同中相關(guān)用詞的合理性，從而避免一些不必要的問(wèn)題和糾紛出現(xiàn)。第二，加強(qiáng)項(xiàng)目施工過(guò)程中的現(xiàn)場(chǎng)管理工作，針對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更或材料變更等情況，提前制定出有效的解決措施，對(duì)相關(guān)成本進(jìn)行嚴(yán)格的控制。項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的管理人員需要詳細(xì)記錄各個(gè)施工過(guò)程中的相關(guān)細(xì)節(jié)，加強(qiáng)對(duì)施工過(guò)程的管理，確保項(xiàng)目竣工完成后工程結(jié)算工作能夠順利進(jìn)行。

3.4 加強(qiáng)項(xiàng)目銷售過(guò)程中的成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售工作是評(píng)價(jià)項(xiàng)目前期成本控制效果的主要參考依據(jù)，在房產(chǎn)銷售過(guò)程中，成本控制也至關(guān)重要，而房產(chǎn)項(xiàng)目的銷售過(guò)程中主要涉及的就是人員費(fèi)用成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)充分結(jié)合房產(chǎn)項(xiàng)目的銷售情況和具體的人員構(gòu)成，不斷完善自身的人才管理機(jī)制和成本控制管理體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)銷售人員的科學(xué)管理，進(jìn)一步規(guī)范房產(chǎn)項(xiàng)目的銷售工作，強(qiáng)化銷售人員的責(zé)任意識(shí)，以便在銷售策劃和市場(chǎng)推廣工作中充分發(fā)揮出自己的才能，科學(xué)合理地控制銷售過(guò)程中的成本支出，從而減少房產(chǎn)銷售的周期，盡快回籠資金，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

4 結(jié)語(yǔ)

強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本管理工作對(duì)項(xiàng)目的順利開(kāi)展至關(guān)重要，唯有從最前端的項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)入手，并將成本管理理念及執(zhí)行貫徹于項(xiàng)目施工整個(gè)過(guò)程，最后強(qiáng)化投資環(huán)節(jié)的成本管控，才能最終實(shí)現(xiàn)降本增效，確保項(xiàng)目高效、科學(xué)的完成。