房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)及其防范機(jī)制

唐建標(biāo) 杭州同濟(jì)置業(yè)有限公司

引言

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)與諸多產(chǎn)業(yè)存在緊密關(guān)聯(lián)，如建筑設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)等，雖然國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)落后于國(guó)外，但當(dāng)前國(guó)內(nèi)產(chǎn)生大量房地產(chǎn)商，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市大型房地產(chǎn)企業(yè)具有顯著競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。近幾年由于受國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來很大負(fù)面影響。房地產(chǎn)行業(yè)存在較高的前期投資量等特征，造成企業(yè)出現(xiàn)顯著的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。要快速發(fā)現(xiàn)企業(yè)中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確定企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)舉措。目前學(xué)界對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控研究較為普遍，但針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控方面研究不夠成熟，本文結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，分析房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范理論分析企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，提出相關(guān)防范策略。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理概述

房地產(chǎn)包括房屋土地，是土地及其衍生物的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，房地產(chǎn)具有地理位置固定，價(jià)值較高等特性。房地產(chǎn)企業(yè)是以盈利為目的的自主經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)組織，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，管理與服務(wù)活動(dòng)，業(yè)務(wù)范圍包括規(guī)劃設(shè)計(jì)到征地拆遷，建筑安裝物業(yè)管理等多個(gè)階段發(fā)生業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)特性決定企業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)特性，房地產(chǎn)企業(yè)具有經(jīng)營(yíng)對(duì)象固定性、行業(yè)關(guān)聯(lián)性、高風(fēng)險(xiǎn)性等特點(diǎn)。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的集中表現(xiàn)，狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是籌融資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)因借入過多資金造成償債能力不足的可能性。企業(yè)資金由投資者與債務(wù)資本構(gòu)成，很多企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)，具有不確定因素產(chǎn)生狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)負(fù)載經(jīng)營(yíng)中造成不能完成償債的風(fēng)險(xiǎn)[1]。企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)難以實(shí)現(xiàn)規(guī)劃經(jīng)營(yíng)收益。廣義上房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是各種活動(dòng)中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，折射出企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的全部風(fēng)險(xiǎn)，包括籌投資活動(dòng)等，受到外界內(nèi)部因素影響。企業(yè)受到難以管控的內(nèi)外因素作用產(chǎn)生負(fù)面發(fā)展現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)期收益與實(shí)際相差較大風(fēng)險(xiǎn)。廣義形式的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)從整體上體現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具備內(nèi)涵。

資金是企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展的基本構(gòu)成要素，要將各方面資金運(yùn)作視為核心分析課題，企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分為籌投資活動(dòng)中產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、可控性、不確定性等特征。財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)是風(fēng)險(xiǎn)管理的重要環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理為減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生損失，實(shí)施財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)策略要把握好成本與效率的關(guān)系，風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)性決定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理動(dòng)態(tài)狀態(tài)，制定風(fēng)險(xiǎn)管理策略中應(yīng)依據(jù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)情況及時(shí)調(diào)整控制策略，規(guī)避企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)受多方面因素影響，包括外部環(huán)境與內(nèi)部管理因素[2]。外部環(huán)境因素包括宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)較大波動(dòng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈等；內(nèi)部管理因素包括公司治理結(jié)構(gòu)，主營(yíng)產(chǎn)品市場(chǎng)辨識(shí)度等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的意義

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)微觀經(jīng)濟(jì)的重要部分，房地產(chǎn)行業(yè)與多個(gè)行業(yè)有緊密聯(lián)系，如園林綠化、金融等多個(gè)領(lǐng)域。雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，但目前已有眾多房地產(chǎn)企業(yè)。發(fā)達(dá)城市大型房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)。近年來我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)受國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，在房地產(chǎn)政策調(diào)整下，演化出優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。大型房地產(chǎn)企業(yè)利用自身資金優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大市場(chǎng)，使得很多小型企業(yè)退出市場(chǎng)。

企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況關(guān)系到其生存發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在宏觀政策波動(dòng)下財(cái)務(wù)狀況不容樂觀，探求企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有效應(yīng)對(duì)措施具有重要意義。新形勢(shì)下研究加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范控制具有重要意義，有助于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，提高企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，提升房地產(chǎn)企業(yè)管理水平。房地產(chǎn)行業(yè)是推動(dòng)GDP 增長(zhǎng)的主要產(chǎn)業(yè)，由于受傳統(tǒng)家庭住房觀念影響，房子是家庭的重心，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)中，企業(yè)償還金融機(jī)構(gòu)借款能力較差等成為普遍現(xiàn)象，行業(yè)易陷入不被消費(fèi)者信任的危機(jī)，影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析防范，有助于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范有序的健康發(fā)展。

大型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理具有一定基礎(chǔ)，但很多財(cái)務(wù)人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，導(dǎo)致公司產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。管理層對(duì)公司日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，籌投資活動(dòng)等方面危機(jī)意識(shí)不足，研究加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范，有助于管理層加強(qiáng)對(duì)公司運(yùn)營(yíng)狀況的了解，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。近年來房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力下降，短期償債風(fēng)險(xiǎn)較大，公司流動(dòng)了比率大幅度降低，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)質(zhì)量不高，現(xiàn)金流量難以預(yù)測(cè)，目前存在大規(guī)模行業(yè)普遍存在的存貨囤積現(xiàn)象，企業(yè)提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控質(zhì)量，可以緩解企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中的問題

隨著房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理理論的不斷發(fā)展，企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理日益重視，房地產(chǎn)企業(yè)往往重視其戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)，忽視對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中風(fēng)險(xiǎn)管理水平不斷提高，但財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理暴露出很多不足[3]。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括投資、稅收風(fēng)險(xiǎn)等。分析企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理主要問題包括缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，缺乏健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制落后等。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理并非風(fēng)險(xiǎn)管理部門獨(dú)立完成，只有全員參與才能有效進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)企業(yè)初期發(fā)展有利好政策傾向，大部分企業(yè)管理層僅關(guān)注市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)管理層大多為工程技術(shù)人員出身，普遍不重視企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作。很多企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)財(cái)務(wù)管理在風(fēng)險(xiǎn)防范等方面的作用認(rèn)識(shí)不足。財(cái)務(wù)管理部門未將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理融入企業(yè)工程投標(biāo)等全過程。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了財(cái)務(wù)管理制度，但由于管理層重視不足，導(dǎo)致一些規(guī)章制度不能很好地落實(shí)執(zhí)行。

我國(guó)大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理較為粗放，很多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式較為落后，未引入先進(jìn)的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，制約企業(yè)財(cái)務(wù)控制體系的構(gòu)建。很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控方式為傳統(tǒng)預(yù)算監(jiān)督等，未將財(cái)務(wù)內(nèi)控融入企業(yè)整體管理體系中。一些大型房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)內(nèi)控建設(shè)方面存在一些問題，財(cái)務(wù)內(nèi)控體系日益層次化，內(nèi)控機(jī)構(gòu)設(shè)置較為分散，導(dǎo)致難以對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控工作進(jìn)行統(tǒng)一?；鶎迂?cái)務(wù)工作中由于員工未形成統(tǒng)一工作標(biāo)準(zhǔn)流程，易造成財(cái)務(wù)管理混亂。如大部分房地產(chǎn)企業(yè)通過借貸獲得項(xiàng)目開發(fā)資金，企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門缺乏統(tǒng)一管理，會(huì)加大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期借貸會(huì)增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響項(xiàng)目正常建設(shè)進(jìn)度。

房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈使得企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。房地產(chǎn)企業(yè)需要大量貸款融資進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大。許多業(yè)缺乏先進(jìn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制，對(duì)融資規(guī)模等缺乏科學(xué)性，使得企業(yè)產(chǎn)生較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)融資模式較為單一，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，國(guó)家金融政策調(diào)整導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理防范對(duì)策

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素源于企業(yè)管理能力及籌投資、收益分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)。目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，必須采取有效防范措施面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)要不斷提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力，控制與管理能力，明確自身可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，采取科學(xué)的防范措施才能減少企業(yè)發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)損失[4]。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題，需要通過完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)全過程防范，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員能力培訓(xùn)等措施促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，房地產(chǎn)企業(yè)必須樹立良好的財(cái)務(wù)管理意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)外部形勢(shì)分析研究，探究有效的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防控方法。通過加強(qiáng)政策宣傳，提高全員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控工作的重視，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，明確具體操作流程標(biāo)準(zhǔn)，完善相應(yīng)財(cái)務(wù)管理檔案，針對(duì)存在的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，在政策分析等方面形成針對(duì)性的實(shí)施方案，確保財(cái)務(wù)管理活動(dòng)有序開展。房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的重視，從制度層面到執(zhí)行環(huán)節(jié)為財(cái)務(wù)管理營(yíng)造良好企業(yè)環(huán)境。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)具有獨(dú)特性，施工項(xiàng)目所在地有較大風(fēng)險(xiǎn)，使得財(cái)務(wù)管理難度較大。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算較為復(fù)雜，會(huì)計(jì)原始憑證管理等需要財(cái)務(wù)管理部門支持。隨著房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模擴(kuò)大，現(xiàn)有信息系統(tǒng)不能很好地適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，企業(yè)要根據(jù)內(nèi)控實(shí)際要求，加強(qiáng)各項(xiàng)目部門的信息整合，提高企業(yè)內(nèi)部信息溝通協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，企業(yè)面臨內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生很大變化，企業(yè)應(yīng)提高對(duì)外部經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的重視，加強(qiáng)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)控制，對(duì)企業(yè)融資模式等嚴(yán)格規(guī)范控制，不斷拓寬融資渠道，通過直接債務(wù)融資等方式分散企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)要建立嚴(yán)格的內(nèi)部審計(jì)制度，使得內(nèi)審部門很好的對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理各環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作效率。要讓審計(jì)制度與財(cái)務(wù)制度充分結(jié)合，企業(yè)建立財(cái)務(wù)內(nèi)控為導(dǎo)向的內(nèi)審制度，使審計(jì)人員參與經(jīng)營(yíng)管理各環(huán)節(jié)，審計(jì)人員要參與企業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)、工程結(jié)算等環(huán)節(jié)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理中的問題，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理效率。房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員隊(duì)伍建設(shè)，結(jié)合政策變化等方面因素，建立完善的培訓(xùn)機(jī)制，明確財(cái)務(wù)管理人員分工，引入現(xiàn)代化財(cái)務(wù)管理信息軟件等，設(shè)置多功能的風(fēng)險(xiǎn)控制軟件，充分提高風(fēng)險(xiǎn)防控能力。

結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)是風(fēng)險(xiǎn)大，投資多的資金密集型行業(yè)，近期大城市房?jī)r(jià)逐步攀升，政府部門開展調(diào)控工作，國(guó)內(nèi)各大房地產(chǎn)公司關(guān)注政府政策變化。小規(guī)模房地產(chǎn)公司發(fā)展中遇到問題較多，必須重視政府向下發(fā)有關(guān)政策，關(guān)注內(nèi)部管理工作情況，才能提升自身競(jìng)爭(zhēng)力。目前小型房地產(chǎn)企業(yè)不能拓展融資渠道，財(cái)務(wù)能力低，出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問題會(huì)導(dǎo)致破產(chǎn)。本文研究房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題，了解房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作中面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提出企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理防范對(duì)策，為企業(yè)財(cái)務(wù)管理提供參考借鑒。