住宅小區(qū)改造工程造價(jià)控制研究

劉劍花

（山西嘉盛工程咨詢有限公司，山西 陽(yáng)泉 045000）

1 規(guī)模目標(biāo)

以質(zhì)量為保證實(shí)現(xiàn)城市跨越發(fā)展。進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展新興工業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，創(chuàng)造更多就業(yè)崗位，增強(qiáng)城市輻射能力。進(jìn)一步拓展城市空間，集聚人口。至2020年將陽(yáng)泉中心城區(qū)建設(shè)成為人口達(dá)到100萬(wàn)的區(qū)域中心城市。

2 社會(huì)服務(wù)目標(biāo)

以社會(huì)公平為導(dǎo)向?qū)崿F(xiàn)文明社會(huì)。進(jìn)一步完善城市功能，加強(qiáng)城市公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升教育醫(yī)療等服務(wù)水平；不斷改善居民住房條件，增強(qiáng)低收入群體的住房保障，提高公共交通服務(wù)水平。將陽(yáng)泉中心城區(qū)建設(shè)成為社會(huì)和諧、保障完善的休閑宜居城市。

3 生態(tài)環(huán)境目標(biāo)

以綠色、低碳發(fā)展為途徑實(shí)現(xiàn)生態(tài)文明。倡導(dǎo)綠色發(fā)展，集約利用土地，節(jié)約利用資源；進(jìn)一步加強(qiáng)城市綠化，提高環(huán)境質(zhì)量，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施。將陽(yáng)泉市建設(shè)成為資源節(jié)約環(huán)境優(yōu)美、特色彰顯的“國(guó)家生態(tài)園林城市”本著因地制宜、實(shí)事求是，按照“安全、適用、經(jīng)濟(jì)”的原則合理確定建設(shè)方案，在完善功能的基礎(chǔ)上，盡量做到投資節(jié)約。

項(xiàng)目通過(guò)環(huán)境綜合治理，景觀整治提升，可有效地改善項(xiàng)目區(qū)生態(tài)環(huán)境和生活環(huán)境，提高項(xiàng)目區(qū)周邊居民的生活質(zhì)量。

4 住宅小區(qū)改造工程造價(jià)失控因素分析

如陽(yáng)泉礦區(qū)舊小區(qū)改造工程，建設(shè)內(nèi)容分為三個(gè)片區(qū)共21個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行施工。主要工作內(nèi)容包括拆除舊路新做59171m2，圍墻新做2930m，鐵藝圍欄新做8115m，路燈安裝461盞，新建門(mén)崗1524m2及原有門(mén)崗修繕，車(chē)棚修整1100m2；外墻粉刷68.8萬(wàn)m2，樓道內(nèi)墻粉刷30.5萬(wàn)m2，樓道欄桿油漆4.7萬(wàn)m，更換樓道窗2400m2，樓道燈更換9400盞，對(duì)講系統(tǒng)528套；草坪綠化3.5萬(wàn)m2，水管3670m；室外監(jiān)控系統(tǒng)20套，車(chē)輛門(mén)禁系統(tǒng)38套；消防及防雷設(shè)施修整；化糞池修繕清掏，污水管維修疏通4911m，落水管新做3273m。在諸多住宅小區(qū)改造工程中，大量存在著工程造價(jià)失控的問(wèn)題與情況，而一旦工程造價(jià)失控，就會(huì)嚴(yán)重影響到住宅小區(qū)改造工程的具體施工效率與質(zhì)量水平。文章本部分將對(duì)住宅小區(qū)改造工程造價(jià)失控因素進(jìn)行分析。

4.1 設(shè)計(jì)階段因素分析

一般而言，需要進(jìn)行改造工程的小區(qū)多為老舊小區(qū)，其建筑數(shù)量多，配套系統(tǒng)多。在對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行改造中，多是在原有的建筑基礎(chǔ)上進(jìn)行施工，這樣的改造方式對(duì)于設(shè)計(jì)的要求更高，除了需要滿足老舊小區(qū)原有使用功能規(guī)劃外，還需要對(duì)小區(qū)改造后的整體效果進(jìn)行考慮，盡量達(dá)到和諧統(tǒng)一。根據(jù)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，在改造工程建設(shè)的各個(gè)階段中，設(shè)計(jì)階段對(duì)于整體造價(jià)的影響達(dá)到了3至7成。顯然，住宅小區(qū)改造工程的設(shè)計(jì)階段是至關(guān)重要的，由于大部分進(jìn)行改造的住宅小區(qū)建設(shè)年代長(zhǎng)久，原始資料存在遺漏或是丟失，因此在設(shè)計(jì)階段中常常出現(xiàn)設(shè)計(jì)不全面、漏項(xiàng)等問(wèn)題，導(dǎo)致改造工程造價(jià)失控。

4.2 招投標(biāo)階段因素分析

住宅小區(qū)的改造工程需要依照我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行招投標(biāo)工作，一般采用工程量清單報(bào)價(jià)模式。在實(shí)際的招投標(biāo)階段中，住宅小區(qū)的改造工程常常出現(xiàn)以下問(wèn)題：一是改造工程對(duì)象多為建成時(shí)間較久遠(yuǎn)的工程，原始資料不全，導(dǎo)致造價(jià)估算準(zhǔn)確性下降。二是設(shè)計(jì)人員未能徹底研究改造項(xiàng)目，設(shè)計(jì)的文件存在疏漏與錯(cuò)誤，使得招標(biāo)文件工程量清單內(nèi)容不全，影響造價(jià)估算。三是為了節(jié)約資金，選擇最低價(jià)格中標(biāo)單位，在實(shí)際的施工時(shí)出現(xiàn)清單外項(xiàng)目?jī)?nèi)容，導(dǎo)致造價(jià)增加或是工程施工期延長(zhǎng)。

4.3 施工階段因素分析

施工階段是住宅小區(qū)改造工程的實(shí)體形成階段，也是人力、物力、財(cái)力資源消耗的最主要階段。改造工程在施工階段中出現(xiàn)造價(jià)失控主要有以下幾個(gè)方面的原因：首先是改造工程前期資料不全，設(shè)計(jì)深度不足，導(dǎo)致在現(xiàn)場(chǎng)施工中，必須要根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況酌情進(jìn)行項(xiàng)目的變更，這就導(dǎo)致了工程造價(jià)的增加。其次是施工單位資質(zhì)前后不一情況，在施工中，往往存在著一級(jí)資質(zhì)企業(yè)投標(biāo)，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)施工的情況，層層外包轉(zhuǎn)包，不僅增加了工程的造價(jià)，也影響到了工程的管理與施工質(zhì)量。最后是施工現(xiàn)場(chǎng)的控制經(jīng)驗(yàn)不足，對(duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估不足，導(dǎo)致造價(jià)失控情況出現(xiàn)。

4.4 竣工結(jié)算階段因素分析

竣工結(jié)算階段是住宅小區(qū)改造工程造價(jià)控制的最后一個(gè)階段，也是最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)?？⒐そY(jié)算反映了住宅小區(qū)改造工程的實(shí)際造價(jià)情況，必須要對(duì)竣工結(jié)算資料進(jìn)行收集和整理，包括設(shè)計(jì)變更、竣工圖以及現(xiàn)場(chǎng)簽證等，從而避免出現(xiàn)工程量重復(fù)計(jì)算等問(wèn)題。

5 住宅小區(qū)改造工程造價(jià)控制方法措施

根據(jù)上述的改造工程造價(jià)失控階段因素分析與實(shí)際的改造工程施工情況，對(duì)住宅小區(qū)改造工程造價(jià)進(jìn)行控制的方法措施可以從整體決策控制、設(shè)計(jì)階段控制、招投標(biāo)階段控制、施工階段控制及竣工結(jié)算階段控制五個(gè)方面進(jìn)行應(yīng)用。本次將對(duì)住宅小區(qū)改造工程造價(jià)控制方法措施進(jìn)行闡述。

5.1 工程投資的整體決策控制

由于眾多傳統(tǒng)因素的影響，小區(qū)改造工程中的建設(shè)工程投資決策控制并未受到和引起相關(guān)工作人員足夠的關(guān)注和重視。許多單位對(duì)于改造工程的投資預(yù)算估算的審批不認(rèn)真，導(dǎo)致決策階段所核定的投資無(wú)法發(fā)揮項(xiàng)目投資控制的作用。因此改造工程的投資計(jì)劃需要符合小區(qū)改造的實(shí)際情況，滿足改造工程的實(shí)際需要。在確定住宅小區(qū)改造工程的投資計(jì)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意兩個(gè)方面的問(wèn)題：一是建設(shè)單位在編報(bào)投資計(jì)劃時(shí)，需要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙或是設(shè)計(jì)方案進(jìn)行批準(zhǔn)，對(duì)施工過(guò)程中的工程內(nèi)容與費(fèi)用進(jìn)行全面分析，盡可能減少計(jì)劃外的費(fèi)用。二是相關(guān)審批部門(mén)要對(duì)投資計(jì)劃進(jìn)行審核與批復(fù)，減少不合理的項(xiàng)目投資內(nèi)容，從而控制造價(jià)。

5.2 設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制

在住宅小區(qū)改造工程項(xiàng)目確定后，就需要對(duì)設(shè)計(jì)階段投資進(jìn)行控制。具體而言，在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行投資控制，需要相關(guān)施工單位廣泛收集資料，并根據(jù)資料完善設(shè)計(jì)方案。住宅小區(qū)改造項(xiàng)目往往較為復(fù)雜，因此做好其設(shè)計(jì)工作與設(shè)計(jì)投資控制，必須要搜集有關(guān)資料并進(jìn)行整理分析，從而在資料的幫助上不斷完善和優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。同時(shí)，住宅小區(qū)的改造需要聽(tīng)取不同業(yè)主的意見(jiàn)與建議，比較各個(gè)設(shè)計(jì)方案的合理性、經(jīng)濟(jì)性及社會(huì)效益，并對(duì)影響造價(jià)的因素進(jìn)行充分考慮，減少后期設(shè)計(jì)項(xiàng)目變更問(wèn)題。

5.3 招投標(biāo)階段造價(jià)控制

在住宅小區(qū)改造工程中，施工單位的選擇需要實(shí)行招投標(biāo)管理制度，通過(guò)招標(biāo)的方式最大程度地降低住宅小區(qū)改造工程的造價(jià)成本。招標(biāo)文件需要明確招標(biāo)的范圍、工程量清單、合同主要條款等內(nèi)容，并詳細(xì)列出工程的要求，減少潛在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。在評(píng)標(biāo)中，需要遵循公開(kāi)公正公平的原則，在保證施工質(zhì)量與施工進(jìn)度的前提下，充分考慮各個(gè)施工單位施工方案的可行性，選擇合理的中標(biāo)單位。

5.4 施工階段造價(jià)控制

住宅小區(qū)改造工程的施工階段在很大程度上影響著造價(jià)，甚至起到?jīng)Q定性的作用。由于住宅小區(qū)的改造工程存在許多不可預(yù)見(jiàn)性和復(fù)雜性，其涉及到的工程量巨大且范圍廣，在施工中經(jīng)常會(huì)因?yàn)槎喾N因素而導(dǎo)致原有設(shè)計(jì)變更。因此，在住宅小區(qū)改造工程的施工階段中，相關(guān)施工單位必須要嚴(yán)格按照施工的計(jì)劃規(guī)劃進(jìn)行。對(duì)于施工中必須要進(jìn)行變更的部分，則需要充分對(duì)變更原因進(jìn)行分析和論證。除此之外，施工現(xiàn)場(chǎng)需要嚴(yán)格遵守簽證制度，并做好監(jiān)督管理與驗(yàn)收工作，在每一個(gè)工程量清單子項(xiàng)目變更時(shí)，工程師需要對(duì)變更價(jià)格進(jìn)行預(yù)估，計(jì)算變更項(xiàng)目對(duì)于工程造價(jià)的影響。

5.5 竣工結(jié)算階段造價(jià)控制。

竣工結(jié)算是住宅小區(qū)改造工程中十分重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，其反映了小區(qū)改造工程的實(shí)際造價(jià)。與新建工程項(xiàng)目相比，住宅小區(qū)改造工程的結(jié)算難度較大，因此在工程結(jié)算中，造價(jià)工程師需要深入施工現(xiàn)場(chǎng)，了解現(xiàn)場(chǎng)情況，熟悉市場(chǎng)價(jià)格，并對(duì)此進(jìn)行工程量清單的核對(duì)。同時(shí)，造價(jià)工程師還需要建立工程量清單核對(duì)制度與內(nèi)部復(fù)核制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。最后，在進(jìn)行工程的竣工結(jié)算時(shí)，要做到材料調(diào)價(jià)有依據(jù)，并對(duì)工程量清單正確性進(jìn)行檢查，在此之后根據(jù)小區(qū)改造實(shí)際情況制定合理價(jià)格，從而精確控制小區(qū)改造工程造價(jià)。

6 結(jié)語(yǔ)

總而言之，住宅小區(qū)改造是滿足我國(guó)城市現(xiàn)代化發(fā)展的一個(gè)有效方法，能夠顯著地改善居民的居住環(huán)境，提高人民生活水平，滿足人們?nèi)找嫣岣叩木幼…h(huán)境要求。但是由于住宅小區(qū)改造工程涉及到諸多方面，有著綜合性、專業(yè)性的特點(diǎn)，在具體的施工中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)多種問(wèn)題，提高工程的造價(jià)，給各方面參與單位帶來(lái)?yè)p失。文章對(duì)此進(jìn)行分析研究，對(duì)住宅小區(qū)改造工程造價(jià)控制進(jìn)行探究，對(duì)其控制策略方法進(jìn)行總結(jié)，希望能夠幫助有效控制改造工程造價(jià)，提高改造工程的整體質(zhì)量水平。

該項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中可能個(gè)別群眾不滿意，有引發(fā)矛盾沖突的可能。因此必須采取必要的防范和化，避免這些社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。在積極落實(shí)相應(yīng)的宣傳解釋，及時(shí)發(fā)現(xiàn)新隱患，調(diào)整完善相應(yīng)的防范措施和應(yīng)急預(yù)案，更好的維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定和諧發(fā)展。