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    國有企業(yè)參與土地一級開發(fā)的風(fēng)險及規(guī)避

    2015-02-24 16:57:02王欣
    廈門科技 2015年3期
    關(guān)鍵詞:融資階段土地

    王欣

    國有企業(yè)參與土地一級開發(fā)的風(fēng)險及規(guī)避

    王欣

    土地一級開發(fā),是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè),對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置及補償,并進行適當?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè),使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地),再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。

    土地一級開發(fā)既有巨大的經(jīng)濟效益又存在著風(fēng)險,我國的土地一級開發(fā)是伴隨著土地儲備制度的發(fā)展而產(chǎn)生的。近年來,土地一級開發(fā)越來越得到各地政府的重視并廣泛發(fā)展開來,且已有一些相關(guān)的研究成果。但在發(fā)展中也會出現(xiàn)項目決策、項目管理及項目融資等方面風(fēng)險,需要我們進行深入研究,并提高防范意識,采取合理的方式,提高政府和企業(yè)的抗風(fēng)險能力。

    國有企業(yè)參與土地一級開發(fā)進程中風(fēng)險的產(chǎn)生

    國有企業(yè)參與土地一級開發(fā)項目工作,需要經(jīng)過三個階段:策劃階段、審批階段及實施階段。國企的投資貫徹這三個階段的始終,故而在這三個階段都會產(chǎn)生一定的風(fēng)險。

    1.策劃階段產(chǎn)生的風(fēng)險

    策劃階段就是國企參與土地一級開發(fā)的準備階段。土地一級開發(fā)實施方案的編制,需要一定的人力資源對待開發(fā)土地的基礎(chǔ)資料進行詳盡的了解,若是資料收集的不夠準確詳實,則會直接影響到實施方案編制的合理性,導(dǎo)致工作存在一定局限性,繼而會引發(fā)資金預(yù)算不足的風(fēng)險。

    2.審批階段產(chǎn)生的風(fēng)險

    審批階段是國企將實施方案等資料報備當?shù)赝恋貎鋯挝粚徟?,在這個階段,需要各部門對項目的整體情況做出良好的溝通,并反饋規(guī)劃意見。因此,如果溝通不足,則容易導(dǎo)致后續(xù)申報、用地預(yù)審工作時出現(xiàn)重復(fù),引起經(jīng)濟風(fēng)險。

    3.實施階段產(chǎn)生的風(fēng)險

    實施階段需要經(jīng)過土地征收、房屋拆遷及市政建設(shè)等工作,也是土地一級開發(fā)過程中工作量最大、工作最為繁瑣的階段,需要投入大量人力物力。這個階段若是產(chǎn)生管理的疏忽,不按工程進度控制,對工程質(zhì)量又缺少專人監(jiān)督,都會產(chǎn)生資金、成本的風(fēng)險。

    國有企業(yè)參與土地一級開發(fā)常見風(fēng)險種類

    1.資金風(fēng)險

    (1)開發(fā)資金風(fēng)險

    土地一級開發(fā)任何一個環(huán)節(jié)都離不開資金的支持,在開發(fā)的過程中如果沒有對項目情況進行詳盡的了解,就無法對開發(fā)項目的環(huán)節(jié)進行合理的分工。如此,就提高了開發(fā)過程中出現(xiàn)意外的概率,因而引發(fā)較為嚴重的資金風(fēng)險。

    (2)融資風(fēng)險

    房地產(chǎn)行業(yè)具有投資數(shù)額巨大、投資回收期長的特點,土地一級開發(fā)對資金的需求,有過之而無不及。融資一直是土地一級開發(fā)企業(yè)運營中的難題,因為融資風(fēng)險既增加了土地開發(fā)的難度,又會引發(fā)一系列的財務(wù)問題,超出企業(yè)風(fēng)險控制的能力范圍。企業(yè)雖然參與到土地一級開發(fā)的過程中,但是其并不會享受使用權(quán),導(dǎo)致部分融資途徑只能以理論化的狀態(tài)存在,企業(yè)無法保障資金項目的穩(wěn)定落實,再加上國家在金融市場中的規(guī)定和干預(yù),導(dǎo)致土地一級開發(fā)企業(yè)的融資非常困難。

    并且,土地一級開發(fā)周期一般較長,開發(fā)企業(yè)在不同的周期內(nèi)都有可能出現(xiàn)借貸,由于企業(yè)不具備償還能力,借貸到期后即會轉(zhuǎn)化成負債,隨著土地一級開發(fā)的不斷進行,企業(yè)面臨的負債期限越來越多,形成不科學(xué)的期限壓力,導(dǎo)致企業(yè)喪失土地開發(fā)的能力,由此產(chǎn)生極大的融資風(fēng)險,同樣企業(yè)的融資信譽度也會受到影響,不利于融資風(fēng)險的規(guī)避。

    2.法律風(fēng)險

    在土地一級開發(fā)過程中,地方政府處于絕對強勢地位,企業(yè)沒有有效的法律條約約束政府行為,政府也同樣不能夠為企業(yè)提供有效的擔保,因此,很容易由雙方的信用問題而產(chǎn)生一定的法律風(fēng)險。

    3.市場風(fēng)險

    自土地一級開發(fā)與二級開發(fā)獨立后,一級開發(fā)商需要承擔涉及到土地開發(fā)的基礎(chǔ)市政工程建設(shè)。這種政策的實施雖然一定程度上優(yōu)化了一級開發(fā)的市場,維護了土地二級開發(fā)的順序,但同時也提高了土地一級開發(fā)商的市場風(fēng)險。國企在參與土地一級開發(fā)項目過程中,一方面需要面臨周期加長,運作成本增加的資金風(fēng)險,另一方面一級開發(fā)商的相對利潤較低,投資的回報較低,并且由于二級開發(fā)市場很容易受到政府的調(diào)控政策的影響,存在一種不穩(wěn)定的因子,從而造成土地一級開發(fā)市場也不穩(wěn)定。

    4.監(jiān)管風(fēng)險

    土地一級開發(fā)監(jiān)管的主要目的是為了能夠保證開發(fā)質(zhì)量、控制開發(fā)成本以及協(xié)調(diào)開發(fā)進度。如果出現(xiàn)監(jiān)管過粗或者過細,都會牽扯到一些額外的經(jīng)濟費用,產(chǎn)生一定的監(jiān)管風(fēng)險。

    國有企業(yè)參與土地一級開發(fā)常見風(fēng)險規(guī)避策略研究

    1.資金風(fēng)險規(guī)避策略

    (1)開發(fā)資金風(fēng)險規(guī)避策略

    首先,要保證土地一級開發(fā)項目基礎(chǔ)資料的準確和詳盡,這是確保開發(fā)過程中資金預(yù)算合理的重中之重。開發(fā)項目的成本以及土地招標前的底價都需要依靠相關(guān)基礎(chǔ)資料進行估算及可行性分析。

    其次,在開展土地一級開發(fā)項目初期的現(xiàn)場調(diào)研工作時,應(yīng)該將收集到的所有資料全部總結(jié)、匯編起來,并進行適當?shù)奶幚?,然后將處理后的資料結(jié)合該地的實際情況進行對比和篩選,如果條件和時間允許可以重復(fù)此環(huán)節(jié)的工作,以此來確?;A(chǔ)材料的高度準確性。

    最后,應(yīng)妥善安排周期,如果土地一級開發(fā)的周期安排合理、恰當,則可以確定開發(fā)工作的具體走向,也可以對開發(fā)資金實現(xiàn)有效的控制和預(yù)算。

    (2)融資風(fēng)險規(guī)避策略

    首先,在土地一級開發(fā)前期,組織縝密的財務(wù)調(diào)查和分析籌劃,并且組織大范圍的市場調(diào)研,最好邀請相關(guān)專業(yè)人士參與編制施工方案,以保證方案編制的可靠性和準確性。并合理地規(guī)劃負債期限,確保融資與融資期限能夠符合土地一級開發(fā)的資金需求,保障兩者的匹配發(fā)展與分配。除此以外,還需要確保融資成本合理分配,避免出現(xiàn)閑置資金,由此減輕融資中的成本風(fēng)險,強化融資財務(wù)的基本能力。

    其次,是對于融資渠道的選擇,國企應(yīng)盡可能的選擇由政府提供融資擔保的金融機構(gòu)。如果能夠拉著金融機構(gòu)一起參與一級土地開發(fā)項目的前期調(diào)查、磋商等工作,便可以減少不少融資風(fēng)險,保持融資渠道的暢通。

    最后,優(yōu)化融資環(huán)境。高難度的融資過程,為企業(yè)帶來了不可預(yù)測的融資風(fēng)險,開發(fā)企業(yè)為防范融資難的風(fēng)險,通過規(guī)范開發(fā)計劃,優(yōu)化融資環(huán)境,加強融資風(fēng)險防范的力度。以某開發(fā)企業(yè)為例,分析其在防范風(fēng)險方面的措施。該企業(yè)非常注重土地一級開發(fā)計劃的制定,通過規(guī)范土地開發(fā),合理分配融資成本,充分利用企業(yè)融資。應(yīng)先明確該企業(yè)土地一級開發(fā)的條件,以該地區(qū)土地出讓后的實際利用為規(guī)劃條件,結(jié)合條件限制,合理規(guī)劃土地的一級開發(fā);然后該企業(yè)最先安排潛力型的土地,將融資成本有效利用在經(jīng)濟效益高的土地開發(fā)中;最后以土地一級開發(fā)的整體為規(guī)劃目標,確保融資成本合理分配在每一項開發(fā)項目中。

    2.法律風(fēng)險規(guī)避策略

    法律風(fēng)險規(guī)避策略主要包括:要積極與政府部門溝通,并對開發(fā)過程進行全面的項目論證,盡量的規(guī)避對土地開發(fā)有風(fēng)險的政策。隨時關(guān)注國家政府出臺的相關(guān)幫扶優(yōu)惠政策,并采取一定的備案措施,防止因為地方政府領(lǐng)導(dǎo)格局的改變而產(chǎn)生的影響。

    3.市場風(fēng)險規(guī)避策略

    市場風(fēng)險規(guī)避策略研究主要包含三個方面:首先,制訂全面系統(tǒng)的開發(fā)可行性報告,一般投資可行性分析報告包括但不限于城市認知、房地產(chǎn)認知、出讓土地成交均價、項目概況、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地報批和征地投資分析、項目投資估算及資金成本估算、項目收益預(yù)測、可能風(fēng)險與防范措施、結(jié)論等內(nèi)容。特別應(yīng)對合作的模式、開發(fā)的分工、利益的分成、風(fēng)險的承擔做出明確、具體的說明與衡量。其次,在簽訂合作意向書和框架協(xié)議階段,確保出讓方式與利潤分配、雙方權(quán)利義務(wù)在協(xié)議中明確體現(xiàn)。合同在約定開發(fā)土地具備出讓條件時,對該宗土地的出讓時間、主要規(guī)劃條件和出讓方式(“招、拍、掛”)要明確約定,并合理約定保底條款,確保企業(yè)一定的投資利潤回報。最后,在進行土地推廣時,應(yīng)將有利于土地推廣的保障性內(nèi)容盡量體現(xiàn)在合同中,比如說政府已經(jīng)將其定位為今后的政府行政中心,并已經(jīng)在與企業(yè)的合作協(xié)議中明確,就可以在土地宣傳中對此進行廣告宣傳。

    4.監(jiān)管風(fēng)險規(guī)避策略

    為了有效減少或避免監(jiān)管風(fēng)險,其主要策略研究需集中在以下兩個方面進行:首先,應(yīng)先制定一套完善的審核制度,在土地開發(fā)過程中,凡是重大決策的實施都需要經(jīng)過審核予以通過后才能實施,并且組織相關(guān)監(jiān)管審核領(lǐng)導(dǎo)班子。其次,實行審核制度并定期制作報表,對項目的各個進程進行及時備案。

    結(jié)語

    土地一級開發(fā)既有巨大的經(jīng)濟效益也存在著風(fēng)險。我國的土地一級開發(fā)是伴隨著土地儲備制度的發(fā)展而產(chǎn)生的。近年來,在全國范圍內(nèi)向縱深方向發(fā)展,但在發(fā)展過程中也存在著諸多風(fēng)險,而如何依托政府資源、控制風(fēng)險,對即將涉足土地一級開發(fā)整理的國企而言,將顯得尤為重要。風(fēng)險并不是固定的,也不是一成不變的,他會跟隨土地一級開發(fā)項目的開展而發(fā)生相應(yīng)的變化。為控制各個環(huán)節(jié)的風(fēng)險,首先要樹立過硬的風(fēng)險意識,擁有靈敏的察覺風(fēng)險的嗅覺,并對造成風(fēng)險的因素進行仔細的研究和分析,從而實現(xiàn)對土地一級開發(fā)項目風(fēng)險的有效控制。

    (作者單位:廈門水務(wù)集團有限公司投融資部)

    [1]賈野,劉湘汝,葉平.土地一級開發(fā)項目風(fēng)險控制研究,建設(shè)科技,2012(12)

    [2]宋安成.土地一級開發(fā)的風(fēng)險與規(guī)避.土地管理,2011(11)

    [3]王寶玲.事業(yè)單位參與土地一級開發(fā)的常見風(fēng)險及策略研究,現(xiàn)代商業(yè),2014(3)

    [4]聶仲秋,李世平.激勵性規(guī)制視角下的土地一級開發(fā)政策的比較研究,電子科技大學(xué)學(xué)報(社科版),2011(2)

    更正啟示

    《廈門科技》2015年第2期刊登的《無鉛高鋅硅黃銅C68350合金組織及性能的研究》作者有誤,應(yīng)為許傳凱。

    特此更正

    《廈門科技》編輯部

    2015年5月28日

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