城市規(guī)劃與城市土地儲備交易的關(guān)系

王婕

摘要：本篇文章主要是將土地儲備交易和城市規(guī)劃兩者之間的關(guān)系來作為研究對象，在深度探討土地儲備規(guī)劃的概念和必要性，確認(rèn)城市規(guī)劃和土地儲備兩者之間的關(guān)系，指出土地儲備離不開城市規(guī)劃，充分發(fā)揮城市規(guī)劃對土地儲備的作用。筆者將對以上內(nèi)容進(jìn)行深入剖析，為從事相關(guān)工作的人員提供參考價值和借鑒意義。

關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃;城市土地儲備;關(guān)系

當(dāng)前我國正處于城市化階段，土地承載的作用以及土地資源的有限性之間的矛盾越來越突出。根據(jù)土地資源當(dāng)前的現(xiàn)狀，我國近年來推出了國有土地儲備、經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣、掛牌出讓制度等，土地供給方式的呈現(xiàn)逐漸提升了土地供應(yīng)方式的市場化程度，還為經(jīng)營城市給予了幫助，在土地資源優(yōu)化配置、土地功能分區(qū)調(diào)整、土地資產(chǎn)盤活等都發(fā)揮著重要的作用。

一、土地儲備規(guī)劃的概念和必要性

（一）土地儲備規(guī)劃的概念

土地儲備主要是對土地資源的保護、城市未來的發(fā)展方向、技術(shù)設(shè)施和公益設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)市場供求狀況、土地成本等要素進(jìn)行充分分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)經(jīng)營性用地、工業(yè)用地、部分重大設(shè)施用地，確認(rèn)規(guī)劃期間應(yīng)當(dāng)儲備和出讓地塊的數(shù)量、布局、強度。

（二）土地儲備規(guī)劃的必要性

第一，土地儲備規(guī)劃中需要按照數(shù)量和空間合理規(guī)劃片區(qū)的儲備地塊，科學(xué)合理的制定片區(qū)儲備地塊的運營方案，有機結(jié)合城市建設(shè)發(fā)展中的用地需求和地塊的運營收益，盡可能的將城市土地的價值充分的發(fā)揮出來，增加地方的財政收入。第二，土地儲備規(guī)劃應(yīng)當(dāng)合理分析儲備地塊土地運營方案收益，其中便包含了儲備地塊的征地拆遷補償費用、土地開發(fā)費用、融資費用、業(yè)務(wù)費用等的測算，對于土地儲備的數(shù)量以及年度儲備計劃、地塊的出讓用途進(jìn)行科學(xué)調(diào)整，機構(gòu)資金風(fēng)險控制到最低，推動土地儲備和出讓資金的良性循環(huán)。第三，土地儲備在售出儲備地塊的數(shù)量和空間中，需要對城市土地的總體規(guī)劃和進(jìn)行協(xié)調(diào)。

二、城市規(guī)劃和土地儲備的關(guān)系

（一）城市規(guī)劃和土地儲備的同一性

城市在建設(shè)和管理中以城市規(guī)劃作為基礎(chǔ)，城市規(guī)劃在城市性質(zhì)、規(guī)模、發(fā)展方向的確定，城市用地和空間資源的統(tǒng)籌安排中，全面加強建設(shè)和部署，進(jìn)一步實現(xiàn)城市制定的經(jīng)濟目標(biāo)和社會目標(biāo)，促進(jìn)城市經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。城市規(guī)劃的基本原則便包括了節(jié)約和合理利用土地和空間資源，合理利用和開發(fā)經(jīng)營城市土地。土地儲備制度是我國的土地管理方式由計劃經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟體制，外延粗放型的土地利用方式轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)涵集約型方式，將經(jīng)營城市作為出發(fā)點，增強土地利用效率和土地資源優(yōu)化配置來作為目的，通過社會主義市場經(jīng)濟手段來促進(jìn)土地資產(chǎn)保值增值。土地儲備的主要目標(biāo)是為了調(diào)節(jié)市場，土地儲備的意義是保證土地用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的實施，有利于在城市建設(shè)中聚集資金。城市土地儲備的功能便是按照城市規(guī)劃來實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置、調(diào)整土地功能分區(qū)、盤活土地資產(chǎn)等。所以，城市規(guī)劃與土地儲備有著息息相關(guān)的關(guān)系，盡管城市規(guī)劃和城市土地儲備在內(nèi)涵上不一致，但是在土地和空間資源的節(jié)約、土地資源利用率提升等各個方面，兩者是相輔相成的。

（二）城市規(guī)劃與土地儲備的差異性

城市規(guī)劃和土地儲備因為內(nèi)涵不一致，所以各自的側(cè)重點也是不同的，城市規(guī)劃的側(cè)重點在于對城市的發(fā)展條件進(jìn)行宏觀的分析，不僅需要從長遠(yuǎn)的方向進(jìn)行考慮，還應(yīng)當(dāng)兼具近期的發(fā)展?fàn)顩r，盡量實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。土地儲備則大部分是從微觀的角度來進(jìn)行思考，注重的是近期的效果和開發(fā)土地所創(chuàng)建的經(jīng)濟效益。

（三）城市規(guī)劃與土地儲備的關(guān)系

城市規(guī)劃和城市土地儲備兩者之間存在的同一性以及差異性，拉進(jìn)了兩者之間的關(guān)系，也就是宏觀和微觀、遠(yuǎn)期和近期、整體和局部的關(guān)系。城市規(guī)劃和土地儲備都具備指導(dǎo)作用、協(xié)調(diào)作用、控制作用，城市的土地儲備能夠在一定的程度上促進(jìn)城市規(guī)劃的發(fā)展、科學(xué)合理的計劃城市用地、實現(xiàn)城市建設(shè)資金來源的多元化。城市規(guī)劃不僅需要重視城市土地儲備，在這過程中還需要將城市規(guī)劃作為指導(dǎo)，根據(jù)計劃來整理儲備。除此之外，城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃等應(yīng)當(dāng)協(xié)同發(fā)展，從總體上合理配置、整合、開發(fā)土地資源。

三、充分發(fā)揮城市規(guī)劃對土地儲備的作用

（一）確定城市規(guī)劃和土地儲備關(guān)系

根據(jù)上述所言，城市規(guī)劃和土地儲存的任務(wù)是不一致的，所以需要處理好兩者之間的關(guān)系，在保證節(jié)約的現(xiàn)實中發(fā)揮土地的利用效率，促進(jìn)城市規(guī)劃。城市規(guī)劃的主要任務(wù)便是策劃、設(shè)計、部署城市建設(shè)，確保城市的社會發(fā)展。城市規(guī)劃的目標(biāo)便都是城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)行合理的安排，充分發(fā)揮城市功能。作為社會發(fā)展的基礎(chǔ)，對于城市規(guī)劃土地儲備有著制約的作用，也是保證城市規(guī)劃活動的開展。在土地利用的總體規(guī)劃中需要站在全局的角度去考慮，協(xié)調(diào)用地需求，對于土地資源的利用進(jìn)行科學(xué)安排，促進(jìn)城市規(guī)劃的可持續(xù)發(fā)展。

（二）保證土地資源的科學(xué)合理使用

土地資源作為重要的資源有著寶貴的價值，然而變更土地的使用價值是一項緩慢的過程，確認(rèn)土地的使用形式，很難按照城市規(guī)劃再次進(jìn)行調(diào)整，所以應(yīng)能夠保證每一塊土地都能夠得到合理的利用。可以嘗試引入“白色地塊”的理念，也就是對性質(zhì)要求不高、能夠試產(chǎn)來決定的土地，沒有具體的形式，存在靈活性，能夠在城市規(guī)劃中按照實際要求來行使土地的試用期。

（三）充分發(fā)揮城市規(guī)劃的帶頭作用

城市規(guī)劃是將城市的土地儲備資源作為前提條件，城市部門能夠根據(jù)城市規(guī)劃來開發(fā)城市，做好城市規(guī)劃工作，能夠有效的提升土地的利用率。

（四）按照城市規(guī)劃做土地儲備計劃

土地儲備是為了能夠更好的提升城市規(guī)劃服務(wù)，為了保證城市規(guī)劃建設(shè)能夠順利完成，在土地儲備方面制定好計劃，規(guī)劃人員需要掌握城市市場的實際需求，提升土地規(guī)劃的計劃性。

結(jié)束語

總而言之，城市規(guī)劃與土地儲備之間存在同一性和差異性，因為內(nèi)涵不同，側(cè)重點也不同，但兩者之間的關(guān)系是相輔相成的、協(xié)同發(fā)展。本篇文章闡述的是城市規(guī)劃和土地儲備交易的關(guān)系，從而促進(jìn)市場發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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