加油站土地集約利用分析

萬(wàn)遠(yuǎn)華

摘? 要：加油站是油品銷售企業(yè)的生命線，也是成品油銷售企業(yè)的核心資產(chǎn)，創(chuàng)效的基石。如何提高土地資產(chǎn)的利用率，增加企業(yè)效益，本文試從目前加油站土地利用存在的問(wèn)題入手，通過(guò)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，分析問(wèn)題來(lái)尋求方法，意圖提高加油站土地的利用效率。

關(guān)鍵詞：加油站節(jié)約集約用地

加油站是油品銷售企業(yè)的生命線，是核心資產(chǎn)、創(chuàng)效的基石，其區(qū)位是運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素，決定著加油站的生存壽命，而加油站的地理位置歸根到底就是土地問(wèn)題。隨著近年上游資源過(guò)剩、批量?jī)r(jià)差加大、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多元等因素疊加，加油站資產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)，作為核心要素的加油站土地土拍市場(chǎng)更是異常激烈，成本急劇上升，創(chuàng)效能力加速下滑。以福建省近三年來(lái)加油站土拍市場(chǎng)為例，由政府推出掛牌的土地競(jìng)拍項(xiàng)目共計(jì)88幅，按位置類型分，屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)地塊52幅、城區(qū)地塊36幅;一二類站占比47%;價(jià)格破億地塊共有15幅，破億的15幅地塊占城區(qū)地塊比例42%，也就是說(shuō)以城區(qū)加油站土地作為樣本，價(jià)格過(guò)億元的已接近半數(shù)，尚有愈演愈烈的趨勢(shì)。故而作為油品銷售企業(yè)，如何利用好現(xiàn)有土地資源，提高收益，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力及生存力，顯得尤為重要。

一、加油站土地的類型

《中華人民共和國(guó)土地管理法》是我國(guó)土地政策的根本大法，所有土地相關(guān)政策法規(guī)均依據(jù)土地管理法而來(lái)。國(guó)家的土地性質(zhì)大概分為兩種，第一種是指國(guó)有土地性質(zhì)的土地;第二種是指農(nóng)民集體所有的土地。根據(jù)土地用途分為：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。

加油站項(xiàng)目用地按照目前要求，需是國(guó)有出讓用地，用途屬于《土地利用現(xiàn)狀分類》中商服用地類的批發(fā)零售用地。但是，由于歷史原因，現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)油站中的用地也有國(guó)有劃撥地、集體土地等情況，用地情況總體比較復(fù)雜。

二、加油站土地利用通常存在的問(wèn)題

（一）周邊安全間距問(wèn)題

加油站項(xiàng)目用地不屬于國(guó)家重點(diǎn)扶持的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，所以規(guī)劃落地方面一般重視度不是很足，外加加油站為危險(xiǎn)品經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，政府、職能部門(mén)、周邊企事業(yè)、居民大多報(bào)不太歡迎的態(tài)度，特別是周邊居民，認(rèn)為加油站涉及安全隱患、環(huán)保問(wèn)題多，所以規(guī)劃選址應(yīng)盡可能避開(kāi)居民聚集區(qū)，現(xiàn)有站的改造等，也得綜合評(píng)估周邊居民的反應(yīng)，很多企業(yè)就面臨拆改后由于周邊居民反對(duì)、沖擊導(dǎo)致無(wú)法恢復(fù)運(yùn)營(yíng)的情況。

（二）政府征遷問(wèn)題

隨著政府發(fā)展需要，土地重新規(guī)劃利用頻次及力度都有了很大的增強(qiáng)，故而導(dǎo)致加油站被征遷的概率大大增強(qiáng)，但由于歷史的原因，土地的取得非國(guó)有出讓方式，故而在征遷賠償，特別是異地遷建方面受限，項(xiàng)目面臨被政府拆除，無(wú)法保留的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）土地法律問(wèn)題

由于歷史原因，過(guò)去有些加油站項(xiàng)目用地性質(zhì)較為多元，前面提到涉及集體土地居多，按照現(xiàn)有規(guī)范，集體土地?zé)o法轉(zhuǎn)讓，這些都是企業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮的重大風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)非法占用土地的，輕則面臨行政處罰，重則招致停業(yè)整頓、吊銷執(zhí)照等法律后果，更有甚者，會(huì)危害到企業(yè)的聲譽(yù)與社會(huì)形象。不難看出，違法取得、使用土地，代價(jià)是巨大的。

（四）土地利用率低問(wèn)題

由于規(guī)劃調(diào)整、道路改線、加油站形象不佳、布局過(guò)密等原因，導(dǎo)致現(xiàn)有加油站銷量低，創(chuàng)效能力差，數(shù)量較多的低效、關(guān)停站，影響了加油站土地利用的效率。

三、加油站土地集約利用的措施

當(dāng)前的形式，銷售企業(yè)普遍都面臨加油站項(xiàng)目“匱乏”與“有余”的現(xiàn)狀，匱乏是基于土地管理的規(guī)范、價(jià)格的高企，投資風(fēng)險(xiǎn)加大，新增項(xiàng)目有限;另一方面“有余”是基于企業(yè)現(xiàn)有項(xiàng)目土地存在停業(yè)閑置、利用低效、拆遷等因素，土地利用率較低，成為企業(yè)發(fā)展的包袱。外加碳中和、碳達(dá)峰要求，新能源發(fā)展的沖擊，成品油企業(yè)面臨增量市場(chǎng)有限、競(jìng)爭(zhēng)加劇、創(chuàng)效能力低、資金吃緊等困境，除了加快轉(zhuǎn)型升級(jí)外，對(duì)外投資更應(yīng)謹(jǐn)慎，避開(kāi)高位接盤(pán)，發(fā)展上還是以低成本開(kāi)發(fā)為主，可以考慮用資源換資源或是輕投入的方式先行占有資源;對(duì)內(nèi)做好現(xiàn)有資源的盤(pán)活利用，例如通過(guò)對(duì)外出租、出售、合作、遷建、置換，或是重新布局、增加配套服務(wù)等方式，提高現(xiàn)有土地的利用效率。

（一）土地利用要遵循效益優(yōu)先原則

1、規(guī)劃先行、精準(zhǔn)可研，依法、依規(guī)取得土地。

項(xiàng)目前期可研是決定項(xiàng)目好壞的胚胎階段，可研最為關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)就是規(guī)劃選址。規(guī)劃的節(jié)約是最大的節(jié)約。首先，選址的優(yōu)劣，決定了項(xiàng)目后續(xù)創(chuàng)效的最為重要的環(huán)節(jié)，加油站選址涉及到交通條件、安全間距、視覺(jué)效果、地塊平整、周邊配套即未來(lái)規(guī)劃等多種因素，所以要達(dá)到各種條件綜合滿足要求，并不是簡(jiǎn)單的事情，故而選址就決定了項(xiàng)目后續(xù)的基因。其次，選址是考慮未來(lái)規(guī)劃落地情況，一是規(guī)劃落地的時(shí)限、規(guī)劃落地的效果，這些都要在前期充分調(diào)研，詳細(xì)了解政府規(guī)劃的信息，準(zhǔn)確把握規(guī)劃的情況，有利于增加項(xiàng)目的附加值，避免現(xiàn)有項(xiàng)目過(guò)早出現(xiàn)因道路改道、車(chē)輛分流、雙行改單行等等因素帶來(lái)的銷量損失或是被拆遷風(fēng)險(xiǎn)。最后，就是要依法、依規(guī)取得土地，避免給項(xiàng)目埋下隱患，造成投資損失。

2、因地制宜，節(jié)約集約加油站用地。

加油站雖然服務(wù)對(duì)象相對(duì)單一，簡(jiǎn)單講只是給汽車(chē)加油，但因?yàn)榧佑驼舅幍奈恢?、所在的商圈不同，服?wù)的性質(zhì)也有很大的不同，例如城區(qū)項(xiàng)目，服務(wù)的主要對(duì)象就是汽油車(chē)消費(fèi)群體，相反，對(duì)于礦區(qū)、物流園周邊的項(xiàng)目，服務(wù)的客戶群體大多都是運(yùn)輸車(chē)輛，以柴油為主。故而，根據(jù)服務(wù)的對(duì)象類型，有針對(duì)性的進(jìn)行布局設(shè)計(jì)，同時(shí)配套相應(yīng)的設(shè)施，例如城區(qū)站就應(yīng)該增加商業(yè)用途，國(guó)省道柴油客戶，可以增加司機(jī)驛站等功能。目前通用的做法，在城區(qū)，為提高土地利用率，通常油罐采取承重方式埋設(shè)加油棚下，這樣可以充分的預(yù)留出其他的土地空間用作商業(yè)用途，城區(qū)的項(xiàng)目考慮站房的建安成本較低，一般都會(huì)把容積率指標(biāo)用好、用足;對(duì)于有一定未來(lái)預(yù)期的項(xiàng)目，可以考慮一次設(shè)計(jì)，分部實(shí)施的原則，土地利用切記只是考慮眼前，要為未來(lái)留出空間。現(xiàn)如今提倡“油、氣、電、氫、非”五位一體的模式，在設(shè)計(jì)時(shí)就應(yīng)很好的組合、融合。二是在城市中心、旅游景區(qū)、廠礦區(qū)等地方，推行建設(shè)城市綠島加油站、撬裝站等形式，以發(fā)揮其體積小、占地少、安裝簡(jiǎn)便的優(yōu)勢(shì)。三是充分挖掘加油站的地上、地下空間，有些項(xiàng)目可以通過(guò)分層設(shè)計(jì)，同時(shí)服務(wù)于不同的道路，以增加項(xiàng)目的車(chē)輛進(jìn)站率。四是充分結(jié)合目前市場(chǎng)在光伏發(fā)電、充換電等方面的推廣，在加油站設(shè)計(jì)時(shí)充分預(yù)留站房、加油棚強(qiáng)度，以備后續(xù)增設(shè)使用。

（二）多元化盤(pán)活現(xiàn)存土地資源

加油站土地如果長(zhǎng)期處于閑置狀態(tài)，不僅無(wú)法發(fā)揮資產(chǎn)的創(chuàng)效能力，增加看護(hù)、稅費(fèi)成本及安全風(fēng)險(xiǎn);另一方面現(xiàn)有硬件無(wú)法滿足經(jīng)營(yíng)要求，可以通過(guò)布局改進(jìn)或是硬件提升來(lái)提高效率，增加效益。

1、抓好加油站非在用土地的“二次開(kāi)發(fā)”。

加強(qiáng)對(duì)非在用土地的盤(pán)活利用，讓其重新上崗，發(fā)揮作用。通用做法有：一是通過(guò)借助政府規(guī)劃，異地遷建的方式盤(pán)活，實(shí)現(xiàn)小站變大站、差站變好站;二是通過(guò)對(duì)外租賃方式，增加土地租賃收入或是對(duì)外出售;三是通過(guò)置換方式，與其他企業(yè)進(jìn)行合作，各取所需。

2、做好加油站在用土地的優(yōu)化提升。

一是可以通過(guò)增加改造投入，提升加油站的硬件水平，增加服務(wù)功能，例如，可以通過(guò)重新裝修包裝，優(yōu)化油品號(hào)、內(nèi)部格局優(yōu)化、增加洗車(chē)、餐飲服務(wù)等功能來(lái)提升服務(wù)，增加銷量;二是對(duì)于現(xiàn)有布局無(wú)法滿足要求的站點(diǎn)，可以推倒重建，重新設(shè)計(jì)布局來(lái)滿足服務(wù)要求。

結(jié)束語(yǔ)

加油站節(jié)約集約用地是企業(yè)體質(zhì)增效的重要途徑，企業(yè)理應(yīng)高度重視，但土地集約利用工作涉及面廣、協(xié)調(diào)難度大，任重而道遠(yuǎn)，但只要我們不斷提高土地管理的精細(xì)化程度，因地制宜，做優(yōu)增量、激活存量，最終定能確保公司的生命線又好又快、健康可持續(xù)發(fā)展。