北京市公共服務(wù)設(shè)施可達性及其對住房價格的影響

李然好 龔世澤 高勇

北京大學(xué)地球與空間科學(xué)學(xué)院, 北京 100871; ? 通信作者, E-mail: gaoyong@pku.edu.cn

城市化進程伴隨著人口高度集中和資源分配不均[1], 城市資源, 尤其是城市公共服務(wù)設(shè)施的空間分布與可達性影響著居民的生活質(zhì)量。

公共服務(wù)設(shè)施指為滿足居民日常生活需求, 為居民提供醫(yī)療、教育和文化等公共服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施。出于對效率的追求, 城市內(nèi)部公共服務(wù)設(shè)施的發(fā)展往往具有不均勻性。然而, 作為基本生活保障,公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)當(dāng)兼顧效率與公平。充足而平等的公共服務(wù)設(shè)施布局能夠提高居民的生活質(zhì)量, 加深居民對城市的認(rèn)同感, 是實現(xiàn)城市可持續(xù)化發(fā)展的前提[2]。因此, 特大城市能否為高度聚集的人口提供良好的公共服務(wù)是值得關(guān)注的問題。

可達性的概念最早由 Hansen[3]提出, 其實質(zhì)是“從一個地方到達另一個地方的容易程度”[4]。陳潔等[5]根據(jù)網(wǎng)絡(luò)特征的差異, 將可達性分析模型劃分為基于拓撲網(wǎng)絡(luò)的方法和基于幾何網(wǎng)絡(luò)的方法兩大類?；谕負渚W(wǎng)絡(luò)的方法強調(diào)要素之間的連通關(guān)系, 多用于對航空、地鐵和公路等網(wǎng)絡(luò)的分析, 包括矩陣方法和空間句法。基于幾何網(wǎng)絡(luò)的方法[6]中應(yīng)用較多的是距離法[7]、基于機會累積的方法[8][9]和基于空間相互作用的方法[9]。作為一種典型的機會累積方法, 兩步移動搜索法[10?11]被廣泛采用。

公共服務(wù)設(shè)施的可達性指某地獲取公共服務(wù)的難易程度, 取決于人口分布、公共服務(wù)設(shè)施的數(shù)量和規(guī)模以及交通情況。以往的文獻中, 單類公共服務(wù)設(shè)施可達性研究居多, 包括教育可達性[12?14]、醫(yī)療可達性[11,15?16]、商業(yè)可達性[17]和交通可達性[18?20]等, 對多類公共服務(wù)設(shè)施綜合可達性的研究較少。在國內(nèi)對公共服務(wù)設(shè)施的綜合可達性研究中, 以比例法[21]和最短距離法[21?23]為主。公共服務(wù)設(shè)施的可達性不僅關(guān)系著城市居民的生活質(zhì)量, 而且由于公共服務(wù)設(shè)施的外部性, 會對周邊的社會經(jīng)濟狀況產(chǎn)生影響, 特別是對住房價格有比較明顯的影響。人們在進行購房決策時, 除房屋質(zhì)量外, 還會重點考慮周圍是否有學(xué)校和醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施。一方面, 公共服務(wù)設(shè)施的便利性會對住房價格產(chǎn)生正面影響; 另一方面, 公共服務(wù)設(shè)施周邊人流和車流帶來的噪音等污染會對住房價格產(chǎn)生負面影響。

本文以北京市五環(huán)內(nèi)街道行政單元為研究對象, 采用可達性這一指標(biāo), 衡量居民對多種公共服務(wù)的可獲得程度。在經(jīng)典的兩步移動搜索法基礎(chǔ)上, 使用在線地圖服務(wù), 估算居民公共交通出行的距離和時長, 進而基于高斯函數(shù), 度量其中的距離衰減效應(yīng), 以便更好地刻畫城市居民在獲取各類公共服務(wù)時的出行特征, 使可達性的度量與居民的生活實況更加相符。在此基礎(chǔ)上, 從教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)和文化休閑 5 個維度, 綜合測算北京市公共服務(wù)設(shè)施的可達性及其空間分布規(guī)律。與以往對單類公共服務(wù)設(shè)施的研究相比, 可以更全面地評價城市居民生活的便利程度。通過分析多種公共服務(wù)設(shè)施可達性對房價的影響, 實證檢驗并量化公共服務(wù)便利性的現(xiàn)實作用, 對改善城市居民生活質(zhì)量以及提升城市管理水平具有參考價值。

1 研究區(qū)域與數(shù)據(jù)

1.1 研究區(qū)域

本文研究范圍為北京市五環(huán)內(nèi)的區(qū)域, 面積約為 668.11 km2, 2010 年常住人口約為 1008 萬。研究區(qū)域包括東城區(qū) 17 個街道、西城區(qū) 16 個街道、朝陽區(qū) 30 個街道、豐臺區(qū) 17 個街道、海淀區(qū) 20 個街道、大興區(qū) 3 個街道和石景山區(qū) 5 個街道。圖 1 和2 分別展示北京市全域和五壞內(nèi)區(qū)域的人口密度。

圖1 北京市人口密度Fig. 1 Population density in Beijing

圖2 北京市五環(huán)內(nèi)街道的人口密度Fig. 2 Population density of subdistricts within the 5th Ring Road of Beijing

本文以街道作為空間單元, 理由如下。1) 人口數(shù)據(jù)是兩步移動搜索法的核心變量, 街道是我國最小的具有可靠數(shù)據(jù)的人口統(tǒng)計單元。2) 北京市四環(huán)內(nèi)街道的面積多小于 6 km2, 城市中心區(qū)街道的面積一般小于 3 km2, 基于公共交通的居民出行行為在該面積尺度下的空間異質(zhì)性不明顯; 雖然四環(huán)路與五環(huán)路之間的區(qū)域存在較大面積的街道單元,但本文選擇的公共服務(wù)設(shè)施在這些區(qū)域相對稀釋,所以該區(qū)域街道單元內(nèi)部基于公共交通的出行特征比較相似, 可達性的空間異質(zhì)性也不顯著。3) 已有研究者在北京市[24]和杭州市[25]的公園可達性研究中采用街道作為空間單元, 取得較好的結(jié)果, 表明在可達性研究中將街道作為空間單元是可行的。

1.2 數(shù)據(jù)

1.2.1 供方數(shù)據(jù)

可達性的計算涉及供給點、需求點及兩點之間的交通連接, 其中供給點(即公共服務(wù)設(shè)施點)來自高德地圖的興趣點(point of interests, POIs)數(shù)據(jù)。各維度公共服務(wù)設(shè)施及細分類別列于表 1。通過高德地圖搜索服務(wù) API 獲得各類別公共服務(wù)設(shè)施點, 該HTTP 接口提供按類型查詢 POI 信息的功能。在搜索到的 1434 所小學(xué)和 891 所中學(xué)中, 篩選出 68 所重點中學(xué)和 124 所重點小學(xué)。重點中學(xué)是 2001, 2002,2003 和 2005 年 4 個批次認(rèn)定的“北京市示范性普通高中”。由于不存在官方認(rèn)定的重點小學(xué), 本文采用“新東方在線”統(tǒng)計的北京各區(qū)重點小學(xué)名單。

表1 公共服務(wù)設(shè)施分類及對應(yīng)數(shù)量Table 1 Classification and quantity of public service facilities

1.2.2 需方數(shù)據(jù)

本文采用街道行政單元的中心點作為需求點。為了邊界區(qū)域可達性計算的準(zhǔn)確性, 本文采取先計算北京市全域的可達性, 再篩選出 5 環(huán)內(nèi)區(qū)域可達性予以分析的策略。計算所需的北京市街道單元共324 個, 最后分析時僅保留五環(huán)內(nèi)的 107 個街道單元。采用 2010 年第六次全國人口普查的街道常住人口衡量需求點的規(guī)模。通過調(diào)用高德地圖逆地理編碼 API, 獲得街道單元中心的經(jīng)緯度。2010 年,北京市常住人口為 1961.2 萬。

1.2.3 住房數(shù)據(jù)

參考羅欣然等[26]的研究方法, 本文以搜房網(wǎng)為住房數(shù)據(jù)來源, 共爬取 1645 條北京市二手房在售房源數(shù)據(jù), 獲取的房屋屬性包括總價、每平米單價、面積、臥室數(shù)量、客廳及餐廳數(shù)量、衛(wèi)生間數(shù)量、地址和經(jīng)緯度。

首先利用 STATA 14.0, 對五環(huán)內(nèi)每個街道的可達性數(shù)據(jù)表和二手房數(shù)據(jù)表進行連接匹配, 得到1399 個觀察值, 匹配后的新數(shù)據(jù)表中每一行包含二手房的特征信息及其所在街道的可達性信息。然后, 對極端值進行處理, 剔除 15 個單位價格小于 1萬元/m2, 總價小于 250 萬元, 臥室數(shù)量大于 7, 客廳和餐廳數(shù)量大于 4 的觀測值, 處理后剩余 1384 個觀測值。所有觀測值的單位價格均值及變異系數(shù)的分區(qū)統(tǒng)計結(jié)果如表 2 所示。需要說明的是, 本文計算可達性的范圍包括五環(huán)內(nèi)東城、西城、海淀、朝陽、豐臺、大興和石景山 7 個市轄區(qū)的街道單元,但五環(huán)邊緣的大興區(qū)和石景山區(qū)缺少房價交易數(shù)據(jù), 因此在計算公共服務(wù)設(shè)施可達性對住房價格的影響時只采用東城、西城、海淀、朝陽和豐臺 5 個區(qū)的數(shù)據(jù)。

從表 2 可以看出, 不同市轄區(qū)二手房單位價格差異巨大, 均值排序為東城區(qū)>西城區(qū)>朝陽區(qū)>海淀區(qū)>豐臺區(qū), 東城區(qū)和西城區(qū)二手房單位價格均值是豐臺區(qū)的兩倍以上。房價差異不僅存在于市轄區(qū)之間, 各市轄區(qū)內(nèi)部也有差異。朝陽區(qū)內(nèi)部房價差異最明顯, 其次是海淀區(qū)和西城區(qū), 豐臺區(qū)和東城區(qū)內(nèi)部房價差異相對較小。

表2 北京市五環(huán)內(nèi)二手房單位價格均值及變異系數(shù)(CV)Table 2 Mean and CV of second-hand housing price per square meter within the 5th Ring Road of Beijing

2 研究方法

2.1 公共服務(wù)設(shè)施可達性計算方法

2.1.1 高斯兩步移動搜索法

早期的移動搜索法通過計算以普查單元為中心, 給定半徑的搜尋域內(nèi)的供需比來衡量可達性,并從一個普查單元移動到另一個普查單元來遍歷研究區(qū)域, 如用給定半徑搜索域內(nèi)的醫(yī)生和普查單元人口數(shù)的比值表示就醫(yī)的可達性。與早期的移動搜索法相比, 兩步移動搜索法[10?11]有兩個優(yōu)點: 1) 可以解決供給與需求之間距離超過搜尋域半徑的問題; 2) 考慮了搜尋域內(nèi)的供給者不一定只為該區(qū)域的需求者服務(wù), 還可能為相鄰的地區(qū)服務(wù)這一因素。兩步移動搜索法的計算步驟如下。

第一步, 計算每個供給點i的供需比Ri(即供給點i的供給規(guī)模與供給范圍內(nèi)總?cè)丝诘谋戎?:

其中,Si表示供給點i的規(guī)模,Pj表示需求點j的人口數(shù)量,dij表示供給點i到需求點j的距離,d0表示供給點能夠服務(wù)的極限距離。

第二步, 計算每個需求點j相關(guān)服務(wù)的可達性Aj(即需求點極限服務(wù)距離內(nèi)所有供給點的供需比之和):

與兩步移動搜索法相比, 高斯兩步移動搜索法則進一步考慮到, 供給點提供服務(wù)的能力不是根據(jù)極限服務(wù)距離一分為二, 而是隨著距離加大不斷衰減。通過高斯距離衰減函數(shù)(式(3))可知, 距離越遠,服務(wù)能力越弱。

考慮到距離衰減效應(yīng), 高斯兩步移動搜索法的第一步和第二步相應(yīng)地調(diào)整如下。

第一步, 計算每個供給點i的供需比Ri:

第二步, 計算每個需求點j相關(guān)服務(wù)的可達性Aj:

2.1.2 公共服務(wù)設(shè)施可達性的計算

本文利用高斯兩步移動搜索法計算可達性, 以街道單元中心點作為需求點, 用街道人口數(shù)量衡量需求點規(guī)模(單位為千人)。本文選取的供給點都是各類公共服務(wù)設(shè)施中最重要的, 不同供給點之間的服務(wù)能力差距不大, 因此將所有供給點的服務(wù)規(guī)模S統(tǒng)一設(shè)為100。也就是說, 本文僅考慮需求點之間的異質(zhì)性, 不考慮同一細分類別供給點之間的異質(zhì)性。供給點與需求點之間的距離用通行時間表示,通過高德地圖路徑規(guī)劃API獲得。與空間距離相比, 時間距離能更直接地反映居民獲取服務(wù)的便利程度, 因此使用高德地圖的路徑規(guī)劃API能更好地逼近城市居民交通出行的真實狀況, 獲得更準(zhǔn)確的出行時間估計, 從而使得距離衰減函數(shù)更加準(zhǔn)確,可達性的度量更加有效。

首先, 利用高斯兩步移動搜索法, 計算細分類別公共服務(wù)設(shè)施的可達性, 并歸一化到[0, 100]:

其中, accessibilityij和 accessibilityijSTD分別是需求點j歸一化前以及歸一化后細分類別i的可達性,min(accessibilityi)和 max(accessibilityi)分別是所有需求點細分類別i可達性的最小值和最大值。

然后, 通過加權(quán)平均得到醫(yī)療、教育、交通、商業(yè)和文化休閑的可達性, 并對教育和文化休閑可達性再次歸一化到[0, 100], 計算方法同式(6)。

最后, 通過加權(quán)平均得到北京市公共服務(wù)設(shè)施的綜合可達性指數(shù), 用同樣的方法歸一化。各維度及其細分類別的極限通行時間和權(quán)重如表 3 所示。

表3 公共服務(wù)設(shè)施的公共交通通行時間閾值及權(quán)重Table 3 Public transit time threshold and weight of public service facilities

極限通行時間及權(quán)重的設(shè)置主要參考前人的研究, 并結(jié)合實際背景進行調(diào)整。醫(yī)療方面, 車蓮鴻[15]認(rèn)為高級別醫(yī)療服務(wù)可達性的時間閾值設(shè)置為 60分鐘較為合理。教育方面, 張玉婷等[14]將優(yōu)質(zhì)中學(xué)的極限出行時間設(shè)置為 30 分鐘, 但他們采用駕車出行的交通方式, 而本文采用公共交通, 因此將出行時間延長至 40 分鐘。交通方面, 王磊等[20]將公交站點的服務(wù)可達性極限時間設(shè)為 30 分鐘, 本文將地鐵站可達性的時間閾值設(shè)為 30 分鐘。商業(yè)方面, 浩飛龍等[17]將市級和區(qū)域級商業(yè)中心服務(wù)可達性的極限時間分別設(shè)為 70 和 45 分鐘, 本文將購物中心的服務(wù)可達性極限時間折中地設(shè)為 60 分鐘。文化休閑方面, 考慮獲取服務(wù)的頻率不高, 居民出行時能接受較長的通行時間, 將可達性時間閾值設(shè)為 60分鐘。在權(quán)重設(shè)置方面, Zhao 等[2]在計算廈門市公共服務(wù)設(shè)施綜合可達性時, 將各維度權(quán)重設(shè)為相等,本文考慮到居民獲取不同服務(wù)的頻率存在差異, 其中對醫(yī)療和文化休閑服務(wù)需求的頻率比對教育、交通和商業(yè)服務(wù)需求的頻率低, 但醫(yī)療可達性對人們的生活影響較大, 而文化休閑可達性對生活影響稍小, 另外, 教育可達性往往是人們購房時考慮的重點因素, 因此將文化休閑可達性的權(quán)重降至 0.1, 將教育可達性的權(quán)重升至 0.3。

2.2 公共服務(wù)設(shè)施可達性對住房價格影響的回歸模型

本文利用由 Lancaster[27]提出的消費者理論和Rosen[28]提出的供需均衡模型發(fā)展而來的特征價格模型, 采用多元線性回歸的方法, 研究可達性對住房價格的影響。參考羅欣然等[26]的研究方法, 本文考慮住房的建筑、鄰里和區(qū)位三大特征。其中, 建筑特征包括房屋面積、臥室數(shù)量、客廳和餐廳數(shù)量以及衛(wèi)生間數(shù)量; 鄰里特征包括教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通、文化休閑和綜合可達性, 是本文的關(guān)鍵解釋變量; 區(qū)位特征包括所屬市轄區(qū)以及位于幾環(huán)內(nèi)。本研究選取的所有變量名稱及描述見表 4。另外, 多元線性回歸方法假設(shè)變量服從正態(tài)分布, 但房價數(shù)據(jù)往往是偏態(tài)分布。取自然對數(shù)后的房價頻數(shù)分布比原始數(shù)據(jù)更符合正態(tài)分布, 因此本文將取對數(shù)后的房價作為被解釋變量。

表4 變量類型、名稱及描述Table 4 Type, name and description of variables

綜上所述, 本文采用的多元回歸模型如下:

其中, accessibilityki表示觀測值i維度k的可達性,structuremi表示觀測值i的第m個建筑特征, locationni表示觀測值i的第n個區(qū)位特征,a0為常數(shù)項,εi表示觀測值i的隨機誤差。

3 研究結(jié)果

3.1 公共服務(wù)設(shè)施可達性計算結(jié)果

首先通過高斯兩步移動搜索法計算北京市各類公共服務(wù)設(shè)施的可達性, 然后利用 ArcMap 篩選出五環(huán)內(nèi)的街道單元, 計算五環(huán)內(nèi)各市轄區(qū)可達性的均值, 結(jié)果如表 5 所示。在分析各維度的可達性之前, 對計算結(jié)果進行可視化處理, 采用自然間斷法進行分級, 得到北京市教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通、文化休閑以及綜合可達性地圖, 如圖 3 所示。

表5 北京市五環(huán)內(nèi)各市轄區(qū)公共服務(wù)設(shè)施可達性均值Table 5 Mean of public service facilities accessibility of districts within the 5th Ring Road of Beijing

圖 3(a)顯示, 北京市五環(huán)內(nèi)各區(qū)教育可達性分布不均衡, 高值區(qū)域主要位于三環(huán)以內(nèi), 均值排序為西城區(qū)>東城區(qū)>朝陽區(qū)>石景山區(qū)>海淀區(qū)>豐臺區(qū)>大興區(qū)。教育可達性最高的街道為西城區(qū)的展覽路街道和新街口街道、東城區(qū)的天壇街道、朝陽區(qū)的建外街道和團結(jié)湖街道(朝陽區(qū)教育可達性高的原因主要是重點小學(xué)較多), 南四環(huán)路以南和北四環(huán)路以北的區(qū)域教育可達性均較低。

圖 3(b)顯示, 北京市五環(huán)內(nèi)各區(qū)醫(yī)療資源分布不均衡, 醫(yī)療可達性西部優(yōu)于東部, 北部優(yōu)于南部,三環(huán)內(nèi)優(yōu)于三環(huán)外, 均值排序為西城區(qū)>東城區(qū)>豐臺區(qū)>朝陽區(qū)>海淀區(qū)>石景山區(qū)>大興區(qū)。醫(yī)療可達性最好的是東城區(qū)和西城區(qū), 其中新街口街道、展覽路街道和天壇街道優(yōu)勢醫(yī)療資源最集中, 南四環(huán)路以南和東四環(huán)路以東醫(yī)療可達性較差。

圖 3(c)顯示, 北京市五環(huán)內(nèi)商業(yè)可達性東部明顯優(yōu)于西部, 均值排序為東城區(qū)>朝陽區(qū)>西城區(qū)>豐臺區(qū)>海淀區(qū)>大興區(qū)>石景山區(qū)。作為商業(yè)服務(wù)的供給點, 購物中心在東城區(qū)東華門街道和崇文門外街道以及朝陽區(qū)朝外街道和建外街道的密度遠高于其他地區(qū), 這些街道周邊區(qū)域的商業(yè)可達性明顯較高。商業(yè)可達性除在上述街道較高以及在南四環(huán)路以南地區(qū)較低外, 在其他區(qū)域差異較小。

北京市五環(huán)內(nèi)各市轄區(qū)交通可達性均值排序為朝陽區(qū)>西城區(qū)>東城區(qū)>豐臺區(qū)>海淀區(qū)>石景山區(qū)>大興區(qū)。本文選取地鐵站作為供給點, 交通可達性主要受地鐵線路影響, 沒有出現(xiàn)從城市中心向外可達性越來越低或優(yōu)勢資源集中于某一區(qū)域的現(xiàn)象(圖 3(d))。朝陽區(qū)垡頭街道的情況比較特殊, 盡管位于四環(huán)路外, 但交通可達性仍很高?；厮莸罔F站的分布, 可以發(fā)現(xiàn)該街道內(nèi)有兩個地鐵站, 狹長區(qū)域的兩端分別緊鄰一個地鐵站, 因此交通便捷。

北京市五環(huán)內(nèi)各市轄區(qū)文化休閑可達性均值排序為西城區(qū)>東城區(qū)>朝陽區(qū)>海淀區(qū)>豐臺區(qū)>大興區(qū)>石景山區(qū)。圖 3(e)顯示, 文化休閑可達性均值高值區(qū)較分散, 主要有西城區(qū)的展覽路街道和新街口街道, 東城區(qū)的天壇街道, 海淀區(qū)的香山街道和中關(guān)村街道, 朝陽區(qū)的建外街道、南磨房地區(qū)、望京街道、酒仙橋街道和將臺地區(qū)。整體而言, 文化休閑可達性北部高于南部, 其中朝陽區(qū)東北部博物館和美術(shù)館密度較高, 因此文化休閑可達性較高。

北京市五環(huán)內(nèi)各市轄區(qū)公共服務(wù)設(shè)施綜合可達性均值排序為西城區(qū)>東城區(qū)>朝陽區(qū)>豐臺區(qū)>海淀區(qū)>石景山區(qū)>大興區(qū)。圖 3(f)顯示, 公共服務(wù)設(shè)施綜合可達性最差的街道除西城區(qū)的廣安門街道外, 主要分布在四環(huán)至五環(huán)之間; 綜合可達性最好的街道主要位于三環(huán)以內(nèi), 包括西城區(qū)的展覽路街道、新街口街道和椿樹街道, 東城區(qū)的交道口街道、前門街道和天壇街道, 以及朝陽區(qū)的和平街街道、團結(jié)湖街道、呼家樓街道和建外街道?？傮w而言, 北京市五環(huán)內(nèi)各街道公共服務(wù)設(shè)施可達性差異較大, 存在公共服務(wù)設(shè)施空間分布不均衡的問題。值得注意的是, 南四環(huán)路以南的區(qū)域各維度可達性均很低, 公共服務(wù)設(shè)施匱乏。

圖3 北京五環(huán)內(nèi)各類公共服務(wù)設(shè)施可達性地圖Fig. 3 Map of public service facilities accessibility within the 5th Ring Road of Beijing

3.2 公共服務(wù)設(shè)施可達性對住房價格的影響

利用 STATA 14.0 分析公共服務(wù)設(shè)施可達性對住房價格的影響?？刂谱》康慕ㄖ卣骱蛥^(qū)位特征后, 將各維度可達性分別對住房價格進行回歸分析,結(jié)果見表 6 中“對數(shù)房價 1～5”。教育、醫(yī)療、交通和文化休閑可達性對住房價格的影響均在 1%的水平上顯著, 且均為正面影響, 商業(yè)可達性對住房價格的影響不顯著。

各維度可達性之間存在相關(guān)性, 各維度單獨與住房價格的回歸分析結(jié)果不一定能反映其對住房價格的真實影響。因此, 本文在回歸方程中同時考慮教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通和文化休閑 5 個維度的可達性, 分析結(jié)果見表 6 中“對數(shù)房價 6”, 可見與各維度單獨回歸分析結(jié)果有較大的差異。教育可達性和文化休閑的可達性系數(shù)為負, 且對住房價格的影響不顯著。醫(yī)療可達性和交通可達性對住房價格有正面影響, 且在 1%的水平上顯著。商業(yè)可達性對住房價格有負面影響, 且在 1%的水平上顯著。

表6 公共服務(wù)設(shè)施可達性對房價影響的回歸分析結(jié)果Table 6 Regression results of the impact of public service facilities accessibility on housing price

教育可達性系數(shù)為負, 對住房價格影響不顯著,與預(yù)期結(jié)果有差異。教育可達性是由重點中學(xué)和重點小學(xué)可達性加權(quán)平均得到的, 因此進一步分析各細分類別公共服務(wù)設(shè)施對房價的影響, 結(jié)果如表 7所示。本文主要關(guān)注公共服務(wù)設(shè)施可達性對房價的影響, 因此表 7 中省略建筑特征和區(qū)位特征變量的回歸系數(shù)。從表 7 看出, 重點小學(xué)可達性在 1%的顯著水平上對住房價格有正面影響, 而重點中學(xué)可達性在 1%的顯著水平上對住房價格有負面影響。我們認(rèn)為重點小學(xué)與重點中學(xué)相反的結(jié)果可能出自如下原因: 1) 入讀重點中學(xué)比入讀重點小學(xué)受學(xué)區(qū)影響小, 更看重學(xué)生的素質(zhì), 因此以入讀重點中學(xué)為動機的購房需求不如重點小學(xué); 2) 與重點小學(xué)相比,重點中學(xué)選擇住宿更加方便, 以上學(xué)方便為目的的購房需求也不如重點小學(xué)。因此, 盡管計算可達性時將通行閾值設(shè)為公共交通 40 分鐘是可接受的時間, 但重點中學(xué)對房價的輻射范圍并沒有如此寬廣,可能僅限于重點中學(xué)周邊較小的區(qū)域。

表7 細分類別可達性對房價影響的回歸分析結(jié)果Table 7 Regression results of the impact of accessibility of sub categories on housing prices

文化休閑可達性系數(shù)為負, 且對住房價格的影響不顯著。其細分類別中, 博物館可達性對住房價格的影響顯著為正, 國家級和省級景點可達性對住房價格的影響顯著為負, 美術(shù)館可達性對住房價格的影響不顯著。一方面, 旅游景點和美術(shù)館多分布于遠離城市中心的地方, 便利度不高; 另一方面,對大多數(shù)人而言, 對文化休閑的需求往往是在節(jié)假日, 因此不會作為購房的首要考慮因素。

醫(yī)療可達性對住房價格的影響在 1%的水平上顯著為正。控制其他變量不變, 醫(yī)療可達性每增加1 個單位數(shù)值, 住房價格平均上升 1.1%, 反映出人們對健康的重視程度, 對醫(yī)療便利有較高的要求。

交通可達性對住房價格的影響在 1%的水平上顯著為正?？刂破渌兞坎蛔? 交通可達性每增加1 個單位數(shù)值, 住房價格平均上升 0.7%。作為特大城市, 北京生活節(jié)奏快, 上下班通勤和節(jié)假日出行都對交通便捷有較高的要求。

商業(yè)可達性對住房價格的影響在 1%的水平上顯著為負。控制其他變量不變, 商業(yè)可達性每增加1 個單位數(shù)值, 住房價格平均下降 1.1%。本研究以大型購物中心為商業(yè)可達性的供給點, 其周邊區(qū)域較為嘈雜, 擁堵及噪音問題嚴(yán)重, 該結(jié)果體現(xiàn)人們在商業(yè)便捷與環(huán)境宜人之間的權(quán)衡。

最后, 考察綜合可達性對住房價格的影響, 結(jié)果見表 6 中“對數(shù)房價 7”。綜合可達性對住房價格有正面影響, 且在 1%的水平上顯著?？刂破渌兞坎蛔? 綜合可達性每增加 1 個單位數(shù)值, 住房價格平均上升0.3%。

4 結(jié)論

本文利用高斯兩步移動搜索法, 測算北京市五環(huán)內(nèi)街道在教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通和文化休閑 5個維度的可達性, 并得到公共服務(wù)設(shè)施綜合可達性指數(shù)。結(jié)果表明, 北京市五環(huán)內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施可達性不公平程度較高, 存在公共服務(wù)設(shè)施分布過于集中的問題。優(yōu)勢醫(yī)療和教育資源集中在中心城區(qū),商業(yè)可達性東部明顯高于西部, 交通資源和文化休閑資源比較分散。總體而言, 西城區(qū)和東城區(qū)公共服務(wù)設(shè)施綜合可達性最好, 其次是朝陽區(qū), 再次是海淀區(qū)和豐臺區(qū), 大興區(qū)最差。南四環(huán)路以南各個維度的公共服務(wù)可達性均很差。

本文利用特征價格模型, 進一步分析各維度公共服務(wù)設(shè)施可達性對住房價格的影響, 結(jié)論為醫(yī)療可達性和交通可達性對住房價格有顯著正面影響,商業(yè)可達性對住房價格有顯著負面影響, 教育可達性和文化休閑可達性對住房價格的影響不顯著, 由各維度可達性加權(quán)得到的綜合可達性對住房價格有顯著的正面影響。

根據(jù)上述結(jié)論, 在北京市城市規(guī)劃中, 應(yīng)更好地兼顧效率與公平, 為居民提供更易得的公共服務(wù);加強對非中心城區(qū)高質(zhì)量教育資源和醫(yī)療資源的投入, 大力改善南四環(huán)路以南地區(qū)的公共資源現(xiàn)狀。

本文在基于機會累積方法的基礎(chǔ)上考慮了距離衰減效應(yīng), 較為準(zhǔn)確地評估了北京市五環(huán)內(nèi)街道各個維度的公共服務(wù)設(shè)施可達性。進一步分析公共服務(wù)設(shè)施可達性對住房價格的影響, 將可達性指標(biāo)作為房價的解釋變量納入特征價格模型, 符合人們購房決策時的實際考慮, 能夠檢驗人們購房時對不同類型公共服務(wù)需求的偏好。

本研究在以下方面需要改進: 1) 本文選取的是各個維度公共服務(wù)設(shè)施中最重要的供給點, 后續(xù)工作中可以放寬供給點的篩選條件, 并按供給能力進行分級處理; 2) 本文以街道行政區(qū)域為研究單元,有的街道面積過大, 假設(shè)人口集中于街道中心會造成某種程度的誤差, 后續(xù)工作中可以考慮居民小區(qū)或方格網(wǎng)等更小的研究單元。