十月樓市，危言與預(yù)言

趙彭

樓市在2021年“銀十”有些秋涼更甚的體味，但是“秋凍”之后，帶來的將是更為健康的行業(yè)發(fā)展。

“9月我們把能用的招數(shù)都試了一遍，仍然難以扭轉(zhuǎn)局面。10月在全年?duì)I銷費(fèi)用超限較大的局面之下，整個(gè)營銷已經(jīng)接近束手無策?！?0月12日，一家TOP10房企營銷副總經(jīng)理在接受記者采訪時(shí)，無奈地表示。

據(jù)采訪，2021年9月份，青島住房維修基金繳納為1500筆（不含平度市、膠州市、萊西市），這意味著當(dāng)月實(shí)際完成的成交僅僅為1500套。

“金九”的成績不及同年3月份、6月份的四分之一，而從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，青島市自6月以來，住房維修基金月均繳納筆數(shù)下降幅度超過1200套，8月-9月最高差達(dá)1700套以上。

“金九”茫茫難自料，“銀十”黯黯獨(dú)成眠。樓市似乎已經(jīng)危言聳聽。那么，眾多開發(fā)企業(yè)面臨“躺平”的大趨勢下，樓市路向何方？預(yù)言未來，又幾何？

銀十淡看煙水寒

10月8日，據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)：十一期間全國重點(diǎn)城市新房成交量同比下跌10%。全國26個(gè)城市新建商品住宅成交面積同比下跌了10%。納入統(tǒng)計(jì)的9個(gè)一二線城市，成交面積同比持平。而納入統(tǒng)計(jì)的17個(gè)三四線城市，成交面積同比下跌23%。

另據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年十一長假期間監(jiān)測重點(diǎn)15城新房成交8026套，較去年十一假期下降15.6%，較2019年十一假期上漲4.5%。

數(shù)據(jù)對比不難看出，今年國慶期間的市場行情比去年同期要弱。三四線城市比一二線城市要弱。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“分析個(gè)中原因，一方面是2020年十一期間恰是全國樓市相對好的階段，所以同比數(shù)據(jù)容易下跌。另一方面是，當(dāng)前樓市的走勢有慣性，即在今年6-9月份持續(xù)4個(gè)月的降溫過程中，目前此類行情是在保持延續(xù)。”

從數(shù)據(jù)來看，金九失落之后，銀十的行情其實(shí)是在悲觀情緒中蔓延?！跋掳肽辏蹣翘幨潜容^慘淡的，不僅內(nèi)建渠道成交量下降，外建渠道的帶看、成交都是一言難盡?！痹诩茨珓?chuàng)智新區(qū)，記者走訪了幾個(gè)項(xiàng)目的售樓處。其中一位負(fù)責(zé)案場銷售的牟先生表示，“8月以來，業(yè)內(nèi)對于第三、四季度的銷售都有不樂觀的預(yù)期。從目前來看，行情基本符合預(yù)判?！?/p>

“房貸收緊后，整個(gè)樓市都似乎處于一個(gè)有價(jià)無市的狀態(tài)。這導(dǎo)致我們正在清盤的項(xiàng)目，也遇到了不小的阻力?！痹诩t島灣，一家機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)渠道推廣的單女士在接受采訪時(shí)提到，“調(diào)控政策收緊后，樓市就像得了感冒一樣，時(shí)好時(shí)壞?！彼J(rèn)為，“現(xiàn)在雖然不是最難的時(shí)候，但也差不多了?！?/p>

來自青島銳理新房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)也證實(shí)，進(jìn)入9月份后青島新房成交價(jià)格開始出現(xiàn)逐步下滑的趨勢，直到上一周（10月4-10日）新房價(jià)格再度出現(xiàn)了較大幅度的下滑，這與傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”完全不符，不僅如此，近期新房成交量與7、8月份相比也明顯的走低。

“近期，青島市場主要區(qū)域的銷售都不算理想，金九銀十這個(gè)時(shí)間段也比較尷尬。”中房智庫專家龍江先生表示，“雖然近年來，金九銀十有向年底沖刺過渡的跡象，但是整體來說，今秋冷得有點(diǎn)早?！?/p>

今年樓市降溫明顯

2020年十一適逢疫情后購房需求集中釋放，成交量達(dá)到高位，今年十一較去年同期略有不足。值得注意的是，今年國慶期間全國部分城市尤其是北方城市陰雨天氣籠罩出行旅游受阻，加之部分城市疫情管控嚴(yán)格阻礙了出行計(jì)劃，一定程度上帶動(dòng)當(dāng)?shù)貥鞘谢钴S度提升。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，分城市來看，重點(diǎn)15城中僅有4個(gè)城市新房成交較2020年上漲，其余11城同比均下滑。

另據(jù)克而瑞中國數(shù)據(jù)顯示，9月份，全國28個(gè)城市中，受市場成交下滑的影響，去化周期也普遍拉長。比如，北京、長春、 徐州、昆明、青島、佛山、鄭州、南寧等城市的庫存消化周期已經(jīng)超過15個(gè)月，其中長春、徐州、昆明、青島甚至超過了20個(gè)月。

除了開發(fā)、銷售領(lǐng)域之外，2021年整個(gè)市場在土儲(chǔ)、信貸等方面，均面臨著較大的壓力。受行業(yè)整體發(fā)展影響，第四季度開局，在一些開發(fā)企業(yè)和相關(guān)涉房機(jī)構(gòu)里還上演著躲不開的離別場景?！?020年以來，不少企業(yè)的營銷考核都由季度考核轉(zhuǎn)變?yōu)樵露?季度考核。大部門項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人，在全國、區(qū)域的綜合考評(píng)中，都時(shí)刻面臨著被淘汰機(jī)制，也就是我們?nèi)?nèi)戲言中的‘被干掉了?！痹诓稍L中，某TOP10青島區(qū)域品牌負(fù)責(zé)人冉女士向記者透露：“近期，有不少項(xiàng)目總、營銷負(fù)責(zé)人因?yàn)闃I(yè)績等原因離職。而在銷售口上，更是有不少轉(zhuǎn)行的同事?！?/p>

樓市表現(xiàn)不佳，涉房企業(yè)、機(jī)構(gòu)似乎也難以獨(dú)善其身。某機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人郭先生提到，圈內(nèi)最近還流行著一個(gè)詞叫做“被優(yōu)化，其中含義，不言而喻?！?/p>

據(jù)悉，“10月11日晚間，針對某社交網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上關(guān)于貝殼找房（BEKE）上海研發(fā)團(tuán)隊(duì)全員被優(yōu)化，裁員補(bǔ)償為‘n+3”的傳聞，貝殼找房相關(guān)人士回應(yīng)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者：“今年以來，行業(yè)環(huán)境發(fā)生較大變化，公司據(jù)此對上海地區(qū)金融等部分業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整。對于此次調(diào)整涉及到的員工，將嚴(yán)格遵守國家勞動(dòng)法等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行妥善安排，同時(shí)為其優(yōu)先提供內(nèi)部轉(zhuǎn)崗機(jī)會(huì)?！?/p>

記者在采訪中了解到，此消息爆出后，引發(fā)了行業(yè)內(nèi)的關(guān)注，不少從業(yè)人員認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)在職業(yè)范疇內(nèi)退出了高速發(fā)展的舞臺(tái)。

樓市期待春天回暖

秋雨蕭瑟，凜冬的腳步正在逼近。然而，春天似乎也并沒有那么遠(yuǎn)。

展望四季度，“政策仍將繼續(xù)趨嚴(yán)，從房地聯(lián)動(dòng)到加強(qiáng)限購限貸，再到二手房指導(dǎo)價(jià)、學(xué)區(qū)房監(jiān)管等，政策層層深入，細(xì)化量化，同時(shí)在‘限漲令和‘限跌令雙向管控下，穩(wěn)定市場預(yù)期，樓市將較長時(shí)間維持平穩(wěn)態(tài)勢?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心在接受本刊記者采訪時(shí)表示。

“對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的行情，不需要過度悲觀?！眹?yán)躍進(jìn)也指出，“近期信貸政策可以認(rèn)為迎來了拐點(diǎn)，雖然利率下降的動(dòng)作還不明顯，但是預(yù)計(jì)四季度各銀行的額度會(huì)增加，其顯然是有助于支撐市場交易量的?！?/p>

同時(shí)，從實(shí)際過程看，“三季度各類政策管控下，購房需求入市的動(dòng)作顯然少了，各類觀望情緒增加。隨著四季度的到來，各類購房需求會(huì)繼續(xù)釋放，這也有助于各類房企的項(xiàng)目去庫存。據(jù)此可以認(rèn)為，十一假期雖然行情依然顯露疲態(tài)，但是悲觀情緒已經(jīng)明顯在減少了。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為：“目前的新房市場正處于高位回調(diào)階段，疊加多方面監(jiān)管，多數(shù)房企面臨較大的現(xiàn)金流壓力，比如在土地市場方面房企整體參與熱情也不高。”他說：“2020年5月到2021年6月全國新房銷售量持續(xù)保持歷史高位，目前是對前期過熱的修復(fù)，‘高位回調(diào)的態(tài)勢我認(rèn)為會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，直到前期積累的風(fēng)險(xiǎn)，比如違規(guī)資金入市、投機(jī)行為等給市場帶來的負(fù)面影響基本消化?！?/p>

值得注意的是，告別了住房短缺，當(dāng)下的中國居住市場，正在跨入第三次大轉(zhuǎn)型期，進(jìn)入“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的新住房模式，正從“鋼筋水泥”轉(zhuǎn)向年交易規(guī)模高達(dá)30萬億元體量的居住服務(wù)業(yè)，成為經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)的重要支撐。

“剛需、改善、再改善需求將成為未來市場的主要支撐?！饼埥硎?，“時(shí)代在轉(zhuǎn)變，市場在重構(gòu)，房地產(chǎn)在實(shí)現(xiàn)人民群眾美好生活的過程中要?jiǎng)?chuàng)造更大的價(jià)值?！?/p>

記者還了解到，近期多地房地產(chǎn)市場量價(jià)齊跌，不少重點(diǎn)城市的拍地規(guī)劃也因?yàn)闊o企業(yè)報(bào)名而出現(xiàn)地塊“下架”、流拍的情況，已經(jīng)引起了中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)以及地方協(xié)會(huì)的關(guān)注。而對此，嚴(yán)躍進(jìn)也表示，“中房協(xié)預(yù)計(jì)于10月15日召開房企座談會(huì)的消息具有非常強(qiáng)的信號(hào)意義，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)管理部門對當(dāng)前市場和企業(yè)走向的關(guān)注?！?/p>

由此，可以展望的是，雖然受調(diào)控政策以及市場周期影響，樓市在2021年“銀十”有些秋涼更甚的體味，但是“秋凍”之后，帶來的將是更為健康的行業(yè)發(fā)展。經(jīng)歷蛻變的房地產(chǎn)市場，不僅臨冬可問春暖，更宜向著更好的未來，去放眼量。