城市商業(yè)步行街改造升級分析

張美輪 （北方工業(yè)大學(xué)建筑與藝術(shù)學(xué)院，北京 100144）

0 引言

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我國的商業(yè)步行街也蓬勃發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，全國范圍內(nèi)經(jīng)營面積在2萬m2以上的步行街超過2100條，總經(jīng)營面積超過1億m2。但從現(xiàn)狀來看，我國現(xiàn)存步行街存在文化內(nèi)核缺失、功能定位混亂、業(yè)態(tài)內(nèi)容同質(zhì)化、建筑規(guī)劃不合理等多種問題，亟需進(jìn)行改造升級。

1 商業(yè)步行街的定義和范圍

城市商業(yè)步行街主要以戶外街區(qū)形式為載體，以步行系統(tǒng)為優(yōu)先交通系統(tǒng)，一般由步行距離內(nèi)的多個商業(yè)項目及沿街連續(xù)的街鋪共同組成。在商業(yè)功能的基礎(chǔ)上，商業(yè)步行街還具有城市形象展示和文化交流的重要功能。

商業(yè)步行街的分類，可分為三大類，分別為地標(biāo)類、傳統(tǒng)類和新興類。

地標(biāo)類：位于城市核心地標(biāo)區(qū)域，經(jīng)過交通管制或改造形成的商業(yè)步行街區(qū)。

傳統(tǒng)類：位于城市傳統(tǒng)商圈區(qū)域，人車不分流、但以步行交通優(yōu)先的商業(yè)街區(qū)。

新興類：位于城市更新區(qū)或新城區(qū)，按人車分流的原則全新設(shè)計的商業(yè)步行街區(qū)。

商業(yè)步行街的空間形態(tài)尺度步行化，長寬高以人體工學(xué)為依據(jù)；空間的商業(yè)性質(zhì)決定了其功能的復(fù)合程度：不單是僅供通行的步行街，或單純作為觀景的步行街；依據(jù)不同特征產(chǎn)生多元化分類方式，商業(yè)步行街的類型也更加具體和人性化。

2 商業(yè)步行街現(xiàn)狀

2.1 社會環(huán)境

傳統(tǒng)步行街建筑結(jié)構(gòu)老舊，調(diào)整難度大，業(yè)態(tài)單一，使得它們吸引高品質(zhì)客群及年輕客群的能力有限，主要服務(wù)年齡偏大、外地游客為主的客流。

傳統(tǒng)步行街依托位置優(yōu)越的沿街商鋪、便利的交通條件和舒適的步行環(huán)境在30年前成為很多中國城市重要的商業(yè)地標(biāo)，在當(dāng)時滿足了大部分本地消費(fèi)者和游客邊逛邊買的消費(fèi)需求。

但隨著消費(fèi)環(huán)境的變化，新型商業(yè)綜合體的出現(xiàn)，人們越來越習(xí)慣在盒子式購物中心里一站式解決消費(fèi)需求，同時電商的興起也將一部分的線下購物轉(zhuǎn)移到了線上。相比之下，傳統(tǒng)步行街受天氣影響、缺乏公共休閑空間、客流擁擠降低消費(fèi)品質(zhì)等問題，都讓步行街越發(fā)失去自身吸引力，經(jīng)營情況也愈發(fā)慘淡。

總結(jié)來看，中國傳統(tǒng)商業(yè)步行街都存在客流年齡結(jié)構(gòu)較老、外地觀光游客占比較高、客群結(jié)構(gòu)單一、消費(fèi)較低的問題。與消費(fèi)主體年齡結(jié)構(gòu)較老、消費(fèi)層次較低相匹配的是，傳統(tǒng)步行街的業(yè)態(tài)布局與當(dāng)下更符合潮流的商圈在業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)有比較明顯的差異——以北京為例，王府井步行街屬于典型的傳統(tǒng)城市核心區(qū)人車分流的步行街，其在業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上休閑娛樂類業(yè)態(tài)占比偏低，而餐飲、零售業(yè)態(tài)則占據(jù)絕對主力；西單商圈為人車不分流、但商圈內(nèi)交通以立體步行系統(tǒng)為主商業(yè)步行街，從業(yè)態(tài)分布上，其屬于典型的購物型步行街，零售與餐飲占據(jù)商業(yè)的絕對比重，相形之下，面向主流年輕消費(fèi)者的休閑娛樂業(yè)態(tài)則比例過低，難以吸引年輕消費(fèi)群體前往并停留。

2.2 市場環(huán)境

2.2.1 功能定位模糊

商業(yè)步行街本應(yīng)作為“城市形象展示的名片”，但目前更多的步行街在功能定位上模糊不清，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)普遍單一，在實際經(jīng)營上缺少統(tǒng)一經(jīng)營管理，導(dǎo)致商業(yè)步行街并未發(fā)揮城市形象展示的作用。

由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃的歷史問題，以及過分重視商業(yè)利益而缺少多元化功能組合，使越來越多的商業(yè)步行街業(yè)態(tài)單一且重復(fù)，自營小商鋪眾多，逐步喪失作為城市開放性展示、體驗空間的功能，而淪為中低檔商業(yè)集群，或旅游景區(qū)、生活區(qū)配套。

2.2.2 文化內(nèi)核缺失

商業(yè)步行街的文化內(nèi)核在軟件和硬件條件共同體現(xiàn)，軟件上，品牌、服務(wù)以及定位的重塑是步行街底蘊(yùn)和內(nèi)涵的重要體現(xiàn)；硬件上，建筑是最直觀的文化體現(xiàn)。

不同城市規(guī)模、不同地理位置的商業(yè)街區(qū)發(fā)展條件、市場環(huán)境存在差異，盲目模仿其他城市的發(fā)展模式只會導(dǎo)致設(shè)計的錯位，建筑形態(tài)千篇一律，商業(yè)內(nèi)核毫無個性。歷史遺產(chǎn)、文化底蘊(yùn)和區(qū)域特色是每一條步行街獨特的文化內(nèi)核，應(yīng)在建筑形態(tài)、商業(yè)內(nèi)容上形成自身獨特性，但目前大多數(shù)步行街缺乏辨識度，無法體現(xiàn)區(qū)域或城市的精神文化。

2.2.3 業(yè)態(tài)內(nèi)容單一

從業(yè)態(tài)內(nèi)容上看，目前國內(nèi)商業(yè)步行街的同質(zhì)化經(jīng)營傾向嚴(yán)重，無論從業(yè)態(tài)類型，品牌種類，產(chǎn)品檔次還是店鋪美陳，都給人以千店一面的印象，缺少內(nèi)容辨識度。餐飲+零售為絕對主導(dǎo)的畸形業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)較為普遍，導(dǎo)致商業(yè)步行街逐漸缺乏吸引力，難以拉動目的性消費(fèi)。轉(zhuǎn)化率與提袋率偏低，進(jìn)一步導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)、潮流品牌商家放棄進(jìn)駐商業(yè)步行街，從而形成不良循環(huán)——品牌逐漸劣化，主流年輕消費(fèi)群體喪失，中老年游客構(gòu)成商業(yè)步行街主力客群，雖其亦具有一定購買力，但消費(fèi)頻次不足、重游率低、復(fù)購率低等問題凸顯。

2.2.4 建筑規(guī)劃混亂

各地現(xiàn)有商業(yè)步行街多為長期商業(yè)活動中自然聚集形成，缺少初始時期的統(tǒng)一規(guī)劃，或未能隨步行街格局?jǐn)U張而及時調(diào)整，因此布局較為凌亂。從交通動線上看，目前人、車、貨交通動線混雜導(dǎo)致的交通安全問題及停車難問題較為突出，也給步行街周邊區(qū)域帶來一定交通壓力。對于內(nèi)部動線而言，則多以單一長條動線的人行流線為主，缺乏逛感。

除動線規(guī)劃之外，一些步行街現(xiàn)代建筑和傳統(tǒng)建筑混雜，仿古建筑不倫不類，城市立面上缺乏美感。夜間照明、燈光設(shè)計等存在欠缺，夜間消費(fèi)氛圍不足，未能充分發(fā)揮步行街夜間運(yùn)營優(yōu)勢。

此外，包括公共空間尺度、建筑高度等規(guī)范，以及公共設(shè)施、停車系統(tǒng)等服務(wù)性設(shè)施也缺乏規(guī)范性、實用性。

3 我國商業(yè)步行街改造升級策略

3.1 定位調(diào)整

現(xiàn)有傳統(tǒng)步行街幾乎都是隨歷史原因自然形成，缺乏有針對性的主題定位規(guī)劃。未來，涉及改造提升的步行街將進(jìn)一步實現(xiàn)商業(yè)功能、社會效益、文化功能多元一體的功能，需要針對步行街主力客群及其需求、城市文化歷史元素、步行街與周邊區(qū)域的互動問題統(tǒng)一規(guī)劃，形成功能更加立體、落地執(zhí)行度更高的定位方案。

3.2 業(yè)態(tài)調(diào)整

3.2.1 豐富街區(qū)業(yè)態(tài)品類

目前國內(nèi)品質(zhì)不高的傳統(tǒng)步行街業(yè)態(tài)基本由兩大類構(gòu)成：一類為餐飲街區(qū)，以低端自營類小吃為主；另一類為旅游紀(jì)念品零售。傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)組合難以滿足當(dāng)代消費(fèi)者更多元的消費(fèi)需求，需要在餐飲和零售的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)之外，引入多元業(yè)態(tài)，如休閑體驗、文化體驗、便利服務(wù)、文娛景觀等，豐富街區(qū)業(yè)態(tài)功能，實現(xiàn)消費(fèi)者與街區(qū)的互動，實現(xiàn)更多消費(fèi)轉(zhuǎn)化。

3.2.2 打造復(fù)合型商業(yè)街

復(fù)合型商業(yè)街是指以商業(yè)為主要職能，涵蓋商業(yè)、辦公、居住、旅游、展覽、文娛多種產(chǎn)業(yè)與生活空間，在各部分間建立相互依存的能動關(guān)系，從而形成多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的整體街區(qū)。

在商業(yè)主街的外圍，商業(yè)次街的附近，或者商鋪的高樓層等商業(yè)客流不易到達(dá)的位置，適當(dāng)融入居住、辦公、旅游、文化等功能，從而產(chǎn)生復(fù)雜的需求，增加不同功能使用者的接觸機(jī)會，從而為整個區(qū)域注入新的活力，最大限度地帶動板塊價值的提升。豐富步行街整體功能，實現(xiàn)城市名片、城市客廳的功能。

3.3 品牌調(diào)整

商業(yè)的價值與活力著重體現(xiàn)在品牌價值和吸引力上，傳統(tǒng)步行街目前普遍存在品牌品質(zhì)略低的問題，一是品牌受制于硬件設(shè)施老舊、街區(qū)形象品質(zhì)不佳等多因素制約；二是由于缺少統(tǒng)一的管理運(yùn)營，品牌的小業(yè)主和二房東只考慮自身利益，無法通盤考慮租金定價對品牌引入的影響，導(dǎo)致租金過高，難以承受。

科學(xué)管理之父泰羅認(rèn)為，管理就是“確切地知道你要別人去干什么，并使他用最好的方法去干”。[4]在泰羅的眼里，管理就是指揮他人能用其最好的工作方法去工作。20世紀(jì)末，“知識管理”首次出現(xiàn)在學(xué)術(shù)界，不同領(lǐng)域的學(xué)者從不同視角給出了一些定義。英國學(xué)者Rowley認(rèn)為，[5]知識管理關(guān)注的是在促進(jìn)實現(xiàn)組織目標(biāo)觀念指導(dǎo)下，如何對組織知識資產(chǎn)進(jìn)行挖掘與開發(fā)。知識管理的對象，既包括外顯的、文檔化的知識，也包括內(nèi)隱的、主觀化的知識。知識管理的過程包括知識的識別、共享和創(chuàng)造等過程。它要求創(chuàng)建和共享知識體系，培養(yǎng)和促進(jìn)組織學(xué)習(xí)。

因此，解決品牌資源導(dǎo)入的問題，應(yīng)該率先從產(chǎn)權(quán)、業(yè)態(tài)調(diào)整、形象升級等角度對步行街進(jìn)行改造，承載各類國際品牌的首店和旗艦店進(jìn)駐，實現(xiàn)商業(yè)步行由內(nèi)核到形象的整體升級，拉動消費(fèi)客流。

3.4 交通規(guī)劃調(diào)整

對于商業(yè)步行街的交通問題，需要對項目所在區(qū)域的交通現(xiàn)狀進(jìn)行評估分析，根據(jù)實際情況采取多渠道多層次的交通方式加以引導(dǎo)和組織。

3.4.1 促進(jìn)公共交通發(fā)展

對于城市中心型的商業(yè)步行街，要強(qiáng)調(diào)公共交通優(yōu)先的原則，加大公共交通網(wǎng)絡(luò)的密度，優(yōu)化從地鐵、公交站等公共交通至步行街的路徑體驗。大力提升交通便捷度，吸引更多消費(fèi)者采用公共交通方式出行，減輕地面道路壓力。

3.4.2 合理設(shè)置停車場（樓）

商業(yè)步行街的出入口及重要節(jié)點的外圍應(yīng)設(shè)置適當(dāng)?shù)耐＼噲觯牵?，停車?shù)量須經(jīng)專業(yè)的交通測算及評估，過少無法滿足使用需求，過多則對周邊道路交通造成壓力。

對于某些中心城區(qū)的商業(yè)步行街，節(jié)假日與工作日人流差異顯著，可以采取分時段靈活管控的交通方式。例如平時允許公交車、游覽專車、自行車進(jìn)入，變步行街為慢行街道，減輕周邊道路的交通壓力，也有助于提升步行街店鋪的到達(dá)率；節(jié)假日人流集中時則封閉管理，轉(zhuǎn)變?yōu)榧儾叫薪帧?/p>

3.5 建筑空間調(diào)整

目前商業(yè)步行街缺少互動與體驗功能的設(shè)計，需從空間裝置、景觀設(shè)計、建筑形態(tài)等多維度入手，強(qiáng)化步行街與人群的互動。以建筑手法創(chuàng)造宜人的交往環(huán)境，步行街的公共空間可以是交通空間，也是景觀環(huán)境，但同時更應(yīng)該是人休息、活動的平臺?？稍O(shè)置共享開放的階梯、多經(jīng)營點位的休息區(qū)等，通過建筑空間構(gòu)筑商業(yè)氛圍。

對于歷史商業(yè)街區(qū)的改造，倡導(dǎo)“適應(yīng)性的保護(hù)并利用”，在充分尊重地域特色的基礎(chǔ)上，用修復(fù)、更新、改造、置換等手段，對歷史建筑的功能、業(yè)態(tài)進(jìn)行開發(fā)與激活，形成本地顧客有文化共鳴、外地顧客有吸引力的特色商業(yè)文化。

3.6 打造綠色可持續(xù)性商業(yè)步行街

從空間環(huán)境、業(yè)態(tài)品牌組合等各個方面，踐行可持續(xù)發(fā)展，引領(lǐng)綠色的生活方式和消費(fèi)理念，引領(lǐng)綠色生活的新風(fēng)尚。

①空間環(huán)境：在街區(qū)環(huán)境中增加綠植樹木種類，起到調(diào)節(jié)小氣候的作用，塑造公園化的街區(qū)景觀，將自然環(huán)境與景觀設(shè)計結(jié)合，起到運(yùn)用自然、再現(xiàn)自然的作用。推廣太陽能路燈的應(yīng)用，充分利用可再生資源，節(jié)約能源，助力綠色商業(yè)。在改造建設(shè)階段可通過無塵施工、減少廢棄物污染等方式多方面提升商業(yè)生態(tài)化標(biāo)準(zhǔn)；預(yù)留好未來商戶的排污處理系統(tǒng)，做好無廢商業(yè)的基建工作。

②業(yè)態(tài)品牌組合：引入自然教育、綠色農(nóng)業(yè)、輕食/素食餐廳、有機(jī)超市、有機(jī)護(hù)膚品等綠色健康業(yè)態(tài)，倡導(dǎo)綠色健康生活方式的同時增加消費(fèi)者新鮮感。

4 結(jié)語

商業(yè)步行街的改造升級已經(jīng)進(jìn)入了有序發(fā)展的新階段，成為城市更新、促進(jìn)消費(fèi)、拉動內(nèi)需的重要內(nèi)容。優(yōu)質(zhì)的商業(yè)步行街不僅是一個城市對外的城市名片，同時也是一座城市商業(yè)活力的代表之一。當(dāng)前在國內(nèi)，已有許多成功的商業(yè)步行街改造案例。以人為本的交通規(guī)劃、景觀宜人且充滿互動性的公共空間、美觀實用以及智能化的消費(fèi)環(huán)境及諸多商業(yè)改善措施，正在使商業(yè)步行街升級為使步行者獲益最大化的一流城市公共空間。未來，中國商業(yè)步行街的改造升級將呈現(xiàn)“以街帶片，以片帶區(qū)，聯(lián)動產(chǎn)業(yè)，共同發(fā)展”的發(fā)展趨勢，營造出更加特色、人性化、綠色的現(xiàn)代城市商業(yè)步行街空間。