探究人口結(jié)構(gòu)差異對(duì)建筑設(shè)計(jì)和房地產(chǎn)的影響

姜秀明

摘要：文章在闡述人口結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般關(guān)系的基礎(chǔ)上，從婚前人口、中年人口、老年人口等方面分析人口結(jié)構(gòu)差異對(duì)建筑設(shè)計(jì)和房地產(chǎn)的影響，旨在能夠?yàn)槲覈康禺a(chǎn)工程建設(shè)發(fā)展提供更多有益參考支持。

關(guān)鍵詞：人口結(jié)構(gòu);差異;建筑設(shè)計(jì);房地產(chǎn);影響

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具備經(jīng)濟(jì)和民生的雙重屬性，站在經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，使得房價(jià)上漲的重要因素包含經(jīng)濟(jì)、利率、稅收、土地、人口等。加上房地產(chǎn)行業(yè)具備服務(wù)性的屬性，在發(fā)展的過程中還會(huì)因?yàn)榉?wù)產(chǎn)生一些費(fèi)用，最終提升房價(jià)。文章以人口結(jié)構(gòu)差異為研究切入點(diǎn)，就人口結(jié)構(gòu)差異對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響問題進(jìn)行探究。

一、人口結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般關(guān)系分析

（一）人口年齡結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)市場(chǎng)

人口年齡結(jié)構(gòu)的變化共同形成了人口紅利 的社會(huì)現(xiàn)象，從內(nèi)涵角度上來看，人口紅利主要是指在人口轉(zhuǎn)變過程中所展現(xiàn)出來的被撫養(yǎng)人口比例不斷降低，勞動(dòng)年齡人口比例提升的人口結(jié)構(gòu)形式。在人口結(jié)構(gòu)的作用下能夠?yàn)樯鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供源源不斷的人力資源支持。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來說，通過撫養(yǎng)比較低人口結(jié)構(gòu)能夠降低人口撫養(yǎng)的負(fù)擔(dān)，提升人口結(jié)構(gòu)的生產(chǎn)性，在充足勞動(dòng)力的供應(yīng)影響下會(huì)為人口結(jié)構(gòu)帶來國民經(jīng)濟(jì)高儲(chǔ)蓄率、高投資率和低利率，從而間接的影響房地產(chǎn)投資活動(dòng)和人們的消費(fèi)需求。

（二）人口地域結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

農(nóng)村和城市人口的分布情況將會(huì)直接影響到房地產(chǎn)的經(jīng)營發(fā)展需求，城市化進(jìn)程 加快和農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移是加大人們住房需求的一個(gè)重要因素。按照亞洲城市化進(jìn)程中的人口遷移方向，城市化發(fā)展體現(xiàn)在四個(gè)階段，其中，在城市人口不足50%的時(shí)候，人口遷移以農(nóng)村人口遷移為主;在城市人口超過50%比例的時(shí)候，人口的遷移以城市遷移為主。伴隨人口遷移，大城市的房價(jià)會(huì)發(fā)生深刻的變化，即房價(jià)上漲，城市郊區(qū)人口超過城市人口，郊區(qū)城市化形成了較大的都市商圈。

（三）人口結(jié)構(gòu)對(duì)住宅價(jià)格的影響

房屋價(jià)格的制定深受供需關(guān)系變化的影響，其中，人口因素是影響人們對(duì)房屋使用需求的主要因素，具體影響表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，人口家庭結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響。家庭是社會(huì)基本單元，上個(gè)世紀(jì)六十、七十年代的人進(jìn)入到中年，他們是非獨(dú)生子女，在組建家庭之后從一個(gè)家庭分出多個(gè)家庭，家庭新增戶數(shù)的提升對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展提出了更高的要求，需要房地產(chǎn)開發(fā)商加大對(duì)房屋的建設(shè)，由此加劇了有限的土地資源和人們?cè)丛床粩嗟膶?duì)房屋的需求的矛盾沖突。第二，人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響。受計(jì)劃生育的影響，社會(huì)范圍內(nèi)的人口減少，人類步入到老齡化階段。老齡化社會(huì)使得人口迎來紅利時(shí)期，老齡階段的人群具備較高儲(chǔ)蓄率和持續(xù)儲(chǔ)蓄的心理，由此使得銀行存款利率降低，房地產(chǎn)投資、股票的購買推動(dòng)了房價(jià)的上漲。第三，人口空間結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響。人口流動(dòng)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本原則，人口從經(jīng)濟(jì)發(fā)展地的地區(qū)流入經(jīng)濟(jì)發(fā)展高的地區(qū)、農(nóng)村人口流向城市人口這樣的變化對(duì)我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了深刻的影響。 從總體上來看，房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出和城市化發(fā)展水平一致的變動(dòng)狀態(tài)，而出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因一方面體現(xiàn)在國家以戶籍政策為基礎(chǔ)的住房保障政策支持，房地產(chǎn)的發(fā)展是為了解決人口的居住需要;另外一個(gè)方面，城市化的發(fā)展產(chǎn)生大量的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要求，迫切房地產(chǎn)開發(fā)商爭(zhēng)相占用底盤發(fā)展房地產(chǎn)。

二、不同年齡段人口結(jié)構(gòu)差異對(duì)建筑設(shè)計(jì)和房地產(chǎn)的影響

人口結(jié)構(gòu)是影響住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)按照的重要方面，人口對(duì)房地產(chǎn)以及住宅設(shè)計(jì)的影響是深刻的，不同年齡受生活經(jīng)歷、收入變動(dòng)、身體情況影響對(duì)房屋住宅的功能要求不同，這些都會(huì)影響房屋建設(shè)。

（一）婚前人口對(duì)建筑設(shè)計(jì)和房地產(chǎn)的影響

第一，市場(chǎng)需求是重要因素。在地區(qū)城市人口的增加，有一些年輕人已經(jīng)不再滿足于和自己的父母居住，在這樣的需求影響下，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目開始進(jìn)行小戶型公寓樓的設(shè)計(jì)。第二，公寓住宅不需要考慮房屋的朝向，為房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)幦〉搅烁嘈б妗Ｕ驹谛枨蟮慕嵌壬?，東西向的住宅設(shè)計(jì)一方面增加了整個(gè)小區(qū)的容積率，另外一個(gè)方面也增加了東西方向立面和小區(qū)天際線的變化，使得整個(gè)房屋的設(shè)計(jì)平面呈現(xiàn)出多樣的變化。

（二）中年人口對(duì)建筑設(shè)計(jì)和房地產(chǎn)的影響

不斷攀升的房地產(chǎn)價(jià)格超過了中年群體的房屋購買力。在消費(fèi)者對(duì)住宅房屋消費(fèi)理念的理智化對(duì)待，三室兩廳的房屋得到了人們的青睞。另外，在銀行存款利率降低、股市低迷、債券市場(chǎng)不穩(wěn)定的背景下，越來越多的社會(huì)閑散資金被投入到房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了發(fā)展的春天。在這樣背景下，作為設(shè)計(jì)者需要立足人們的需求來不斷創(chuàng)新新的房屋設(shè)計(jì)目標(biāo)，使得房地產(chǎn)的開發(fā)設(shè)計(jì)能夠滿足更多社會(huì)人群的需要。

（三）老齡人口對(duì)建筑設(shè)計(jì)和房地產(chǎn)的影響

日益增長的老齡人口對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了深刻的影響，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)人員，在進(jìn)行房屋設(shè)計(jì)的時(shí)候要充分考慮老年人的住宅生活問題，實(shí)現(xiàn)房屋的無障礙誰。房屋室內(nèi)環(huán)境的營造要能夠促進(jìn)老年人和不同年代人之間的交往，并為不同年代人的日常生活創(chuàng)設(shè)更多的活動(dòng)場(chǎng)地。

在房屋住宅設(shè)計(jì)上要堅(jiān)持無障礙設(shè)計(jì)的基本原則，合理設(shè)計(jì)道路的通行寬度，取消臺(tái)階轉(zhuǎn)而設(shè)置扶手，使用防滑地面以及有安全保障的設(shè)備設(shè)施來為老年人提供安全舒適的室內(nèi)居住生活。

三、城市化進(jìn)程下人口結(jié)構(gòu)變化對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提出的要求

城市化進(jìn)程會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生深刻的影響，想要促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展需要充分發(fā)揮出城市的帶動(dòng)作用。一方面，改革城鄉(xiāng)隔離的戶籍制度，在保障農(nóng)業(yè)穩(wěn)定生產(chǎn)的情況下為農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移創(chuàng)設(shè)良好條件支持，通過吸引農(nóng)村勞動(dòng)力來強(qiáng)化人口紅利優(yōu)勢(shì)。另外一個(gè)方面，優(yōu)化住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)有的梯級(jí)消費(fèi)發(fā)展模式，將城市化進(jìn)程中潛在的購買需求轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)需求。在區(qū)分居民購買需求和動(dòng)機(jī)的基礎(chǔ)上，對(duì)第一套房、第二套房采取差別性的稅收政策和貸款政策。

結(jié)束語

綜上所述，人口結(jié)構(gòu)是影響房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素，人口家庭結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)、空間分布結(jié)構(gòu)會(huì)從側(cè)面來反映出房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展變化，也將會(huì)在未來的很長時(shí)間影響我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。站在城市化發(fā)展的角度來看，國家提出的每年1%的城市化率會(huì)對(duì)城市住房需求產(chǎn)生壓力，在這個(gè)期間，政府部門提供的公共住房、廉價(jià)租房是解決戶籍人口居住問題的關(guān)鍵。外來人口對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)住房需求的增加將會(huì)持續(xù)性的推進(jìn)我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

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