中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)、成因分析及對(duì)策

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要一環(huán)的，自03年以來(lái)開始迅速發(fā)展，但是住房?jī)r(jià)格高居不下引發(fā)了社會(huì)各界對(duì)于泡沫以及房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展具有相當(dāng)?shù)谋匾耘c重要性。而對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和制定相應(yīng)的管理對(duì)策，防患于未然，正是理論研究的職責(zé)所在。本文通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)成因進(jìn)行研究分析，從而盡可能地提出相應(yīng)的管理對(duì)策和應(yīng)對(duì)方案。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);房地產(chǎn)金融;金融風(fēng)險(xiǎn);成因;管理對(duì)策

一、引言

（一）選題背景和意義

我國(guó)改革開放以來(lái)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已然成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了巨大的貢獻(xiàn)。作為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展與房地產(chǎn)金融戚戚相關(guān)，而房地產(chǎn)金融的發(fā)展主要是從二十世紀(jì)九十年代開始的，并且在這三十年中不斷迅速發(fā)展。而房地產(chǎn)金融的健康穩(wěn)定發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展發(fā)揮了重要作用。

國(guó)家金融統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資141443億元，比上年增長(zhǎng)7.0%，增速比1—11月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落2.9個(gè)百分點(diǎn)，甚至還有進(jìn)一步下滑的趨勢(shì)。2020年底，商品房待售面積173408萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)7.7%，增速比1-11月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。從數(shù)據(jù)上分析，在當(dāng)前即使是作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè)也面臨著投資增速放緩，去庫(kù)存壓力明顯等問(wèn)題。從2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金結(jié)構(gòu)來(lái)看，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款占比為16.1%，個(gè)人按揭貸款占比15.3%，自籌資金占比為32.5%，而商業(yè)銀行的信貸資金作為自籌資金的主要部分，說(shuō)明商業(yè)銀行貸款仍然是房地產(chǎn)融資過(guò)程中最主要的資金來(lái)源。

隨著我國(guó)的房地產(chǎn)金融發(fā)展過(guò)程中各類問(wèn)題不斷出現(xiàn)，房地產(chǎn)金融存在風(fēng)險(xiǎn)隱患，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)今后的可持續(xù)發(fā)展極以及我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展極為不利，為了促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融健康穩(wěn)定的發(fā)展，我們應(yīng)將中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展和金融環(huán)境的實(shí)際情況相結(jié)合，制定出完善房地產(chǎn)金融體系的政策思路，以及防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的相應(yīng)對(duì)策，防患于未然，正是理論研究的職責(zé)所在。

二、我國(guó)目前存在的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

（一）相關(guān)政策調(diào)整引發(fā)政策風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家和地方政府對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的政策、法律法規(guī)的不斷變化以及行業(yè)本身管理的不規(guī)范等問(wèn)題是房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要因素。在“國(guó)十五條”規(guī)定當(dāng)中，明確表明自2006年6月1日起，在所有新批準(zhǔn)和新開工的商品房建設(shè)中，90平方米以下的公寓建筑面積比例必須占總開發(fā)建設(shè)面積70%以上。該政策旨在解決住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題，而在實(shí)際生活中，大部分有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)房者能夠而且愿意購(gòu)買面積較大的住房，而沒(méi)有經(jīng)濟(jì)購(gòu)房能力的購(gòu)房者就算是住房面積較小，他們中的大部分仍然無(wú)能力購(gòu)買住房。所以，當(dāng)出現(xiàn)開發(fā)商按政策建議建房，可能實(shí)際銷售狀況并不理想，嚴(yán)重的情況下可能引起房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的斷裂并以此給金融市場(chǎng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投機(jī)所導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)

住房作為一種新的資產(chǎn)形式，成為除金融資產(chǎn)外人們最為重要的資產(chǎn)，而房地產(chǎn)投資投機(jī)行為的出現(xiàn)使其成為具有高回報(bào)低風(fēng)險(xiǎn)的投資品，而房?jī)r(jià)的上漲更加促進(jìn)了投機(jī)行為勢(shì)頭，并且引發(fā)了恐慌性購(gòu)房的現(xiàn)象。投機(jī)所帶來(lái)的暴利促使著各行各業(yè)的人員從原本的工作崗位背離轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，這一現(xiàn)象既不利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，亦不利于其他行業(yè)的健康發(fā)展，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展造成了極為不利的影響。

倘若大量待售住房無(wú)法順利出售，其后果將成為巨額的銀行不良資產(chǎn)，投入房地產(chǎn)中的大量資金成為泡沫，一旦受到外界壓力的擠壓，泡沫破滅，房?jī)r(jià)嚴(yán)重縮水，銀行不良資產(chǎn)總量大幅上升，造成社會(huì)動(dòng)蕩以及經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示自2007年到2017年，我國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)的年均增長(zhǎng)率為17.41%，城鎮(zhèn)居民收入水平的年平均增長(zhǎng)率遠(yuǎn)低于它，其結(jié)果引人深思。

（三）房貸集中度大引發(fā)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)作為高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的行業(yè)，吸引著各行各業(yè)的投資者進(jìn)行房產(chǎn)投資，而在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)與消費(fèi)過(guò)程中銀行信貸是其最為主要的資金來(lái)源，所以當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)在不斷飛速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)銀行信貸資金比例在銀行總貸款中也是逐年增加。而我國(guó)中央銀行對(duì)于房地產(chǎn)銀行信貸缺乏有效的制約手段，對(duì)房地產(chǎn)銀行貸款貸缺乏有效的監(jiān)管，使得我國(guó)房地產(chǎn)銀行信貸迅猛增長(zhǎng)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款合計(jì)占總貸款的比重為25.7%，房地產(chǎn)貸款集中在商業(yè)銀行，由于我國(guó)二級(jí)市場(chǎng)并不發(fā)達(dá)，并不能像發(fā)達(dá)國(guó)家一樣在二級(jí)市場(chǎng)上出售房地產(chǎn)抵押貸款證券化產(chǎn)品以分散商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)貸款作為中長(zhǎng)期貸款，比例一旦過(guò)高，銀行所需要的流動(dòng)性資產(chǎn)的比例相對(duì)減少。當(dāng)銀行活期存款業(yè)務(wù)較多時(shí)，且銀行又缺乏相應(yīng)的資金融入手段，一旦無(wú)法滿足客戶的體現(xiàn)需求時(shí)，就會(huì)爆發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

（四）土地儲(chǔ)備貸款導(dǎo)致隱性風(fēng)險(xiǎn)

由于我國(guó)土地儲(chǔ)備制度并不完善所以導(dǎo)致我國(guó)土地儲(chǔ)備貸款存在隱患。在我國(guó)目前的土地儲(chǔ)備制度下，土地被政府部門高度壟斷并且土地出讓的收入成為地方財(cái)政收入的重要來(lái)源之一，所以在土地出讓過(guò)程中，地方政府為了能獲得更高的土地溢價(jià)收益，通過(guò)一系列措施的發(fā)布使得房地產(chǎn)價(jià)格上升。在另一方面，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的融資途徑來(lái)源于商業(yè)銀行貸款，而償還貸款的手段僅僅只依靠土地出讓金，再加上土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)儲(chǔ)備土地并沒(méi)有考慮我國(guó)市場(chǎng)需求而盲目收購(gòu)大量土地，當(dāng)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策一旦發(fā)布，房?jī)r(jià)預(yù)期下降，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)出讓土地所獲得的收益并不能與融資成本相抵，無(wú)力償還貸款就會(huì)導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

（一）房地產(chǎn)融資渠道單一，仍以銀行信貸為主

在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售以及消費(fèi)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須運(yùn)用多種融資渠道籌集以支持資金需求，以促進(jìn)房地產(chǎn)生產(chǎn)的資金鏈循環(huán)以及保障各項(xiàng)房地產(chǎn)工程的穩(wěn)定進(jìn)行。而對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資來(lái)說(shuō)，最為主要的渠道就是銀行貸款。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，能在二級(jí)市場(chǎng)融資的房地產(chǎn)公司占整個(gè)行業(yè)的比例竟不足百分之7%。與之相對(duì)的，在發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展十分成熟，除開銀行信貸等傳統(tǒng)籌資方式外，各種房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)同樣為房地產(chǎn)企業(yè)提供多種多樣的融資渠道，其中包括：項(xiàng)目融資、發(fā)行上市、企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托、股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)基金等多種融資手段。融資渠道的多樣化的選擇，不僅為金融機(jī)構(gòu)分散和管理風(fēng)險(xiǎn)提供了有效手段，也為市場(chǎng)投資者提供了多樣化的金融產(chǎn)品，更使房地產(chǎn)投資有了穩(wěn)定的資金來(lái)源。

（二）政府對(duì)房地產(chǎn)金融的調(diào)控及干預(yù)過(guò)多

房地產(chǎn)與金融兩個(gè)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的大頭，政府必須時(shí)刻監(jiān)管著這兩個(gè)行業(yè)的運(yùn)行和發(fā)展，當(dāng)其中產(chǎn)生危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)也必定要采取相應(yīng)的干預(yù)措施。然而，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)非常復(fù)雜。事實(shí)上，它屬于中央和地方政府、政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相互博弈的政策市場(chǎng)。因此，政策調(diào)控容易出現(xiàn)失靈甚至負(fù)面效應(yīng)。宏觀調(diào)控和行政干預(yù)的起點(diǎn)往往是好的，但效果與預(yù)期不符，甚至相反。在房地產(chǎn)行業(yè)30多年的發(fā)展過(guò)程中，房?jī)r(jià)多次出現(xiàn)暴漲的情況，為了防止房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生，政府都會(huì)及時(shí)出臺(tái)調(diào)控措施，例如05年的國(guó)八條，10年的國(guó)十一條等等，但結(jié)果并不理想，或是短期內(nèi)抑制了房屋價(jià)格的上漲，而后調(diào)控措施松綁后房?jī)r(jià)上漲變本加厲。投機(jī)需求沒(méi)有抑制得住，民眾購(gòu)房的剛需倒給抑制住了，而民眾看到調(diào)控?zé)o果后，便更加相信房?jī)r(jià)必漲不跌，從而使得房?jī)r(jià)不斷地上漲。另外，房地產(chǎn)調(diào)控措施落在地方層面，地方政府和中央政府之間存在利益博弈。因?yàn)閷?duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，土地財(cái)政是其主要收入來(lái)源之一，房?jī)r(jià)的快速下跌是地方政府不愿意看到的。因此，調(diào)控的措施落實(shí)到地方，實(shí)際的操作和執(zhí)行能否達(dá)到預(yù)期的效果就不必多說(shuō)了。

（三）社會(huì)征信體制的不完善

誠(chéng)信是社會(huì)的基礎(chǔ)，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力和保障。征信是指根據(jù)法律規(guī)定和市場(chǎng)需要，通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)為個(gè)人或企業(yè)建立信用檔案，收集、記錄個(gè)人或企業(yè)的信用信息，提供信用信息查詢服務(wù)的活動(dòng)。在我國(guó)，征信體系建設(shè)和征信體系建設(shè)相對(duì)落后。據(jù)央行數(shù)據(jù)分析，目前央行征信中心已收集到8.64億多自然人，但擁有信用記錄的自然人不到一半。此外，信用調(diào)查系統(tǒng)主要與銀行相連，而不是與銀行金融機(jī)構(gòu)相連，銀行金融機(jī)構(gòu)尚未與該系統(tǒng)相連，因此，不可能對(duì)企業(yè)和個(gè)人的信用記錄進(jìn)行全面評(píng)估。因此，有可能導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)。如一房多貸、互聯(lián)網(wǎng)金融公司或小額信貸公司和銀行多貸、虛假抵押零首付等。

（四）房地產(chǎn)金融法律法規(guī)不健全

中國(guó)高度重視法制建設(shè)。為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的監(jiān)管，除了通過(guò)相關(guān)行業(yè)法律外，中國(guó)還出臺(tái)了一系列法規(guī)和管理措施，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展進(jìn)行全面監(jiān)管。例如，2015年生效的《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》是房地產(chǎn)金融業(yè)非常重要的法律支持。雖然房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)存在大量的法律法規(guī)，但房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的專門法律法規(guī)仍然存在漏洞缺失，不同的法律法規(guī)之間存在沖突，執(zhí)行不嚴(yán)，操作風(fēng)險(xiǎn)和漏洞較多等問(wèn)題。

四、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的管理對(duì)策。

（一）加強(qiáng)國(guó)家有效率的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)

為穩(wěn)定我國(guó)政治穩(wěn)定以及保障國(guó)家經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展就必須保障我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)與政治影響實(shí)在重大，因此我國(guó)政府必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理與抑制，幫助引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)健康發(fā)展，合理有序地競(jìng)爭(zhēng)，以此來(lái)保證我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。中央銀行作為銀行的銀行，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入的調(diào)查分析，獲得我國(guó)房地產(chǎn)金融目前準(zhǔn)確的資料信息以提高自身金融決策的準(zhǔn)確性及合理性，除此之外要實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，加大監(jiān)管力度。

在中國(guó)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，且具有半壟斷性特征，當(dāng)利率上調(diào)時(shí)，在抑制住房需求方面確實(shí)能起到一定效果，但是由于房地產(chǎn)行業(yè)自身類似于股票的投機(jī)性，房地產(chǎn)開發(fā)商很少會(huì)通過(guò)降低房?jī)r(jià)增加銷售量，更有甚者通過(guò)囤積住房行為進(jìn)行投機(jī)，以等房?jī)r(jià)恢復(fù)后再加以出售。所以政府部門應(yīng)從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，從源頭上解決房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題，即通過(guò)完善土地出讓制度，提高對(duì)土地管理機(jī)關(guān)的監(jiān)管、增加房地產(chǎn)交易的透明度等手段，減少腐敗滋生，才能從根本上保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

（二）加強(qiáng)土地交易市場(chǎng)制度的規(guī)范

土地交易市場(chǎng)制度的不完善而引發(fā)的市場(chǎng)混亂，是土地交易市場(chǎng)腐敗的主要原因，而土地交易市場(chǎng)的不安定將會(huì)造成房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，泡沫一旦破裂將會(huì)引發(fā)銀行不良貸款的產(chǎn)生。要徹底有效地防范我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，必須結(jié)合我國(guó)金融環(huán)境一切以實(shí)際出發(fā)實(shí)事求是，全面深化土地使用制度改革和加強(qiáng)土地交易市場(chǎng)制度的規(guī)范，從而建立規(guī)范有序的土地市場(chǎng)，保證土地集中統(tǒng)一管理制度和土地有償使用制度的實(shí)施、嚴(yán)格控制建設(shè)用地總量，規(guī)范政府供地以增加政府行為的透明度。

（三）促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道多元化

正如前文數(shù)據(jù)分析所描述的那樣，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金主要來(lái)源是銀行貸款，但是在我國(guó)政府宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的介入日益深化，在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)日益增大的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款變得非常困難。因此，擴(kuò)大房地產(chǎn)融資渠道具有必要性。而拓寬房地產(chǎn)融資渠道的主要包括兩個(gè)方面：一是從金融市場(chǎng)上，通過(guò)新的金融工具的開發(fā)獲取資金，二是引進(jìn)國(guó)外資金進(jìn)行融資。而我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展的不完善使得在具體操作上必須借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家融資經(jīng)驗(yàn)，兩者在操作性上都具有一定的不確定性，所以在我國(guó)房地產(chǎn)在拓寬融資渠道的同時(shí)，一定要做好房地產(chǎn)融資渠道風(fēng)險(xiǎn)防范措施，警惕風(fēng)險(xiǎn)隱患。拓寬房地產(chǎn)融資渠道并實(shí)現(xiàn)多元化的最為主要的目的還是實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的分散，當(dāng)前情況下房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)分依賴銀行資金以至于風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行，一旦商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)受到巨大創(chuàng)傷，還將波及與其相關(guān)的大多產(chǎn)業(yè)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)將受到巨大打擊，從而引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

在各種渠道的融資方式中，除了通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)的股票上市融資外，還包括發(fā)行公司債券，即允許實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好的大型開發(fā)商直接在資本市場(chǎng)發(fā)行中短期債券，并獲得資金，債券投資者根據(jù)不同的收益預(yù)期承擔(dān)不同的風(fēng)險(xiǎn);具有股份性質(zhì)的購(gòu)房者與開發(fā)商“合伙建房”，即允許購(gòu)房者通過(guò)“參股”直接與開發(fā)商“合伙建房”;發(fā)展房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)信托投資。

（四）健全房地產(chǎn)的法律、法規(guī)體系

房地產(chǎn)業(yè)作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，其市場(chǎng)法律環(huán)境應(yīng)該比其他行業(yè)更加完善。任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都應(yīng)該在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行，特別是房地產(chǎn)金融。因此，要建立健全房地產(chǎn)貸款相關(guān)法律法規(guī)體系，以做到“有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究”。防范和降低住房金融風(fēng)險(xiǎn)，為增加住房信貸投資創(chuàng)造良好的法律基礎(chǔ)。近年來(lái)，政府出臺(tái)了一系列政策、法律法規(guī)，規(guī)范土地市場(chǎng)管理和銀行房地產(chǎn)信貸管理，以促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展，例如《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》、《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，《關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革和嚴(yán)格土地管理的決定的通知》等政策法規(guī)。并且通過(guò)不斷修改與完善現(xiàn)行的法律法規(guī)，來(lái)解決我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在資金融通的各個(gè)環(huán)節(jié)中的經(jīng)營(yíng)行為所出現(xiàn)的顯著問(wèn)題，以確定房地產(chǎn)信貸的重要的法律地位。建立完善的有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)，以保障自身法律體系的完善與健全。法律條文中明確規(guī)定開發(fā)商和個(gè)人的權(quán)利和義務(wù)，使企業(yè)和個(gè)人能夠嚴(yán)格按照法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為，切實(shí)履行還款責(zé)任，建立良好的銀企合作關(guān)系，，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定的發(fā)展。

（五）建立完善的社會(huì)征信制度

政府應(yīng)加快建立完善的社會(huì)征信體系，推進(jìn)征信服務(wù)市場(chǎng)，監(jiān)督房地產(chǎn)業(yè)誠(chéng)信文化建設(shè)，推動(dòng)全社會(huì)征信體系建設(shè)。中央銀行個(gè)人征信系統(tǒng)于2004年開始運(yùn)行，并隨著覆蓋范圍的擴(kuò)大而迅速發(fā)展。2013年1月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《征信業(yè)管理?xiàng)l例》它規(guī)定了信用調(diào)查的業(yè)務(wù)規(guī)則、金融信用信息的基本數(shù)據(jù)庫(kù)、監(jiān)督管理、法律責(zé)任等方面，為社會(huì)信用調(diào)查制度的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。政府部門要繼續(xù)完善征信立法，建立健全社會(huì)征信體系，規(guī)范市場(chǎng)征信服務(wù)，保護(hù)企業(yè)和個(gè)人的信用信息不被濫用和盜用，，促進(jìn)整個(gè)征信體系的健康發(fā)展。但是我國(guó)的征信系統(tǒng)仍需不斷提高和完善，一方面，除了覆蓋自然人的信用信息外，更重要的是覆蓋企業(yè)的信用信息。另一方面，應(yīng)更全面、更詳細(xì)地錄入個(gè)人和企業(yè)的信用信息。既要覆蓋銀行貸款信息，又要覆蓋非銀行金融機(jī)構(gòu)的信用信息，使信用信息數(shù)據(jù)庫(kù)更加全面，最后要向全社會(huì)推進(jìn)征信體系建設(shè)，引入社會(huì)機(jī)構(gòu)和企業(yè)的參與，鼓勵(lì)建立和壯大專門從事征信業(yè)務(wù)的社會(huì)機(jī)構(gòu)和服務(wù)企業(yè)，真正建立社會(huì)征信體系。除此之外政府要依法法律對(duì)有不良誠(chéng)信記錄的人進(jìn)行判定，并對(duì)其進(jìn)行處罰和教育;規(guī)劃征信服務(wù)企業(yè)基本操作標(biāo)準(zhǔn)，建立征信企業(yè)及其從業(yè)人員準(zhǔn)入制度，查處提供虛假信息，依法非法挪用他人信用信息，侵犯?jìng)€(gè)人隱私和商業(yè)秘密的;政府有關(guān)審批部門對(duì)信用記錄不良的企業(yè)在一定期限內(nèi)實(shí)行一票否決制，重新達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)信用等級(jí)后，方可給予行政審批和行政許可;對(duì)涉嫌違法違規(guī)的信貸服務(wù)機(jī)構(gòu)和企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督、查處。規(guī)范和發(fā)展征信服務(wù)業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展，鼓勵(lì)征信產(chǎn)品的推廣應(yīng)用。保護(hù)征信企業(yè)和個(gè)人的合法權(quán)益不受侵害，促進(jìn)全社會(huì)征信體系的健康發(fā)展，降低金融市場(chǎng)的信用風(fēng)險(xiǎn)，確保市場(chǎng)的順利運(yùn)行。

房地產(chǎn)業(yè)蒸蒸日上，其存在的弊病也日益顯現(xiàn)。作為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最重要的因素之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直以來(lái)都受到各界人士的重點(diǎn)關(guān)注。為此我們必須采取有效的措施來(lái)降低房地產(chǎn)融資渠道少，政府宏觀調(diào)控不到位，個(gè)人住房貸款違約現(xiàn)象等問(wèn)題從而導(dǎo)致的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。除加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控、開拓多元化的融資渠道、加強(qiáng)我國(guó)征信制度的完善以及健全我國(guó)法律法規(guī)的措施之外，還有很多切實(shí)可行的相關(guān)對(duì)策能有效的降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，這需要我們以我國(guó)的金融現(xiàn)狀考慮，根據(jù)房地產(chǎn)金融相關(guān)的規(guī)章制度，一切實(shí)事求是，從實(shí)際出發(fā)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀的做出靈活的應(yīng)對(duì)，以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)步持續(xù)發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介

唐旋皓（1996.12.28—），男，漢族，籍貫：湖南株洲人，湘潭大學(xué)研究生，單位：湘潭大學(xué)，研究方向：金融。