房地產(chǎn)項目資金內(nèi)部控制管理研究

李明池

[摘 要]房地產(chǎn)項目具有資金投入規(guī)模大、投資回報周期長的特點，屬于資金密集、高投資、高風(fēng)險行業(yè)，其自身的資金內(nèi)部控制管理水平是企業(yè)核心管理要素之一，甚至可能直接影響其在行業(yè)中的競爭地位。目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)項目資金內(nèi)控管理水平較之過去有了很大的提升，但是依然存在一些問題制約了其功能的充分發(fā)揮。文章在分析房地產(chǎn)項目資金內(nèi)部控制管理重要性的基礎(chǔ)上，探討了當前房地產(chǎn)項目資金內(nèi)部控制管理存在的問題，并提出了完善房地產(chǎn)項目資金內(nèi)部控制管理的對策措施。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項目;資金內(nèi)部控制;資金預(yù)算

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.24.057

1 引言

資金被譽為企業(yè)的“血液”，資金流良性暢通的循環(huán)是企業(yè)得以安身立命的根本，也是企業(yè)長遠穩(wěn)定發(fā)展的基石。對房地產(chǎn)項目而言，其具有投入資金規(guī)模大、投資回報周期長的特點，屬于資金密集、高投資、高風(fēng)險行業(yè)，其自身的資金內(nèi)部控制管理水平是企業(yè)核心管理要素之一，甚至可能直接影響其在行業(yè)內(nèi)的競爭地位。當前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)依然沿用以往粗放式的資金管理模式，但是隨著國家宏觀政策的改變和市場環(huán)境競爭的加劇，傳統(tǒng)的管理模式已經(jīng)不能適應(yīng)房地產(chǎn)項目資金管理的需求。在房地產(chǎn)項目投資初期，需要支付巨額的土地出讓金、契稅、印花稅、拆遷復(fù)墾費和市政配套費等前期費用，項目取得四證后方可進行銀行融資用于項目建設(shè)，取得預(yù)售許可證后才有銷售回款。在整個開發(fā)過程中，資金管理壓力貫穿始終，環(huán)環(huán)相扣，稍有不慎就會發(fā)生資金鏈斷裂的風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)項目需要向資金精細化管理模式轉(zhuǎn)變，以提升其在行業(yè)內(nèi)的核心競爭力。構(gòu)建完善的資金內(nèi)部控制管理體系不僅有助于識別資金風(fēng)險，提升風(fēng)險抵御能力，強化資金控制管理水平，還有助于優(yōu)化資源配置，提高資金使用效率，為項目科學(xué)決策提供支撐。

2 存在的問題

2.1 資金內(nèi)部控制環(huán)境薄弱

房地產(chǎn)項目內(nèi)部控制環(huán)境薄弱主要體現(xiàn)在以下三個方面：其一，內(nèi)控管理意識不足，部分房地產(chǎn)項目管理層對于資金內(nèi)部控制的重要性認識不足，認為項目管理最重要的是完成項目開發(fā)進度和實現(xiàn)經(jīng)濟效益，內(nèi)部控制流程無關(guān)緊要，導(dǎo)致資金內(nèi)控缺失或者已建立的內(nèi)控制度形同虛設(shè);其次，資金內(nèi)部控制制度缺失，主要表現(xiàn)為資金管理制度不健全或者未根據(jù)項目實際情況進行修訂更新，沒有嚴格規(guī)范資金管理重要崗位和關(guān)鍵人員的權(quán)責范圍、定期輪崗、不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制等;其三，資金內(nèi)控體系執(zhí)行不嚴，存在越權(quán)或違規(guī)審批支付資金，不相容職務(wù)未分離，各類印鑒未分開專人保管等問題。

2.2 資金風(fēng)險管控不到位

資金風(fēng)險是房地產(chǎn)項目需要識別和應(yīng)對的重要風(fēng)險之一，直接關(guān)系到項目是否能夠順利開發(fā)推進。作為資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)項目投資大、回收期長，資金管控壓力貫穿項目開發(fā)全過程，一旦資金管理失控導(dǎo)致資金鏈出現(xiàn)問題，整個項目可能面臨開發(fā)停滯甚至爛尾的風(fēng)險。然而，目前仍有許多房地產(chǎn)項目在資金內(nèi)控管理方面依舊采取粗放式的管理辦法，大而化之，缺乏風(fēng)險管控意識，未建立風(fēng)險預(yù)警體系或預(yù)警指標設(shè)置不合理，也沒有風(fēng)險評估、風(fēng)險識別應(yīng)對機制，對項目開發(fā)過程中面臨的資金風(fēng)險不能及時識別出來，也未能采取有效的應(yīng)對措施。在資金管理方面僅僅是按照大致測算的項目主要支出來籌集資金，未考慮各項細節(jié)問題，也沒有應(yīng)對突發(fā)事件的備選方案，一旦發(fā)生預(yù)計之外的大額資金需求，或者政策限制導(dǎo)致銀行貸款頭寸不足，市場情況變化導(dǎo)致銷售回款不利等情況，很容易造成項目開發(fā)資金緊張甚至資金鏈斷裂的風(fēng)險。

2.3 資金預(yù)算管理不合理

資金預(yù)算管理是房地產(chǎn)項目內(nèi)控管理中很重要的一環(huán)，擔負著平衡資金收支、提高資金使用效率的重任。然而，當前許多房地產(chǎn)項目資金預(yù)算管理粗放，制約了資金預(yù)算管理發(fā)揮其應(yīng)有的功能。首先，資金預(yù)算編制方式不科學(xué)。一般來講，資金預(yù)算是由財務(wù)人員進行編制，由于其職能限制未能深入業(yè)務(wù)，導(dǎo)致預(yù)算與實際資金供需狀況差異巨大，難以落實;其次，在資金預(yù)算執(zhí)行過程中，不能嚴格按照資金預(yù)算執(zhí)行，經(jīng)常會存在未納入預(yù)算內(nèi)的資金支出，且迫于業(yè)務(wù)需求壓力，管理層往往選擇超預(yù)算或不按預(yù)算執(zhí)行，導(dǎo)致資金預(yù)算失去剛性;最后，預(yù)算執(zhí)行反饋機制和考核機制不健全，許多房地產(chǎn)項目資金預(yù)算管理僅到預(yù)算編制階段，并未定期統(tǒng)計資金執(zhí)行情況，更別提根據(jù)執(zhí)行情況反饋發(fā)現(xiàn)潛在的資金風(fēng)險或?qū)Y金預(yù)算不合理的地方進行修正，自然也未將資金預(yù)算執(zhí)行納入考核范圍，導(dǎo)致資金預(yù)算失去原本的意義。

2.4 內(nèi)部監(jiān)督機制不健全

對房地產(chǎn)項目而言，完善的內(nèi)部監(jiān)督機制對資金內(nèi)部控制管理水平的提升起著至關(guān)重要的促進作用。但是許多房地產(chǎn)項目在管理上對具體業(yè)務(wù)投入了過多的精力，反而在內(nèi)控建設(shè)方面沒有多下工夫，大多數(shù)項目甚至都沒有構(gòu)建真正意義上的內(nèi)部監(jiān)督機制，無法監(jiān)控項目資金管理體系運行狀況，資金管理內(nèi)部控制是否有效，導(dǎo)致不能及時發(fā)現(xiàn)資金管理中存在的風(fēng)險和問題。有些房地產(chǎn)項目雖然成立了內(nèi)部審計部門，但是其內(nèi)部審計部門獨立性、客觀性不足，在履行監(jiān)督職能過程中畏手畏腳，失去了內(nèi)部監(jiān)督的意義。

2.5 缺乏信息化系統(tǒng)支持

在當前信息化大數(shù)據(jù)時代，信息化管理對于房地產(chǎn)項目來說至關(guān)重要。但是，許多房地產(chǎn)項目對于內(nèi)部控制管理還采用以往的線下手工模式，容易發(fā)生人為原因?qū)е碌膬?nèi)控機制失效情況。而且人工操作費時費力，面對大量的業(yè)務(wù)動態(tài)數(shù)據(jù)分析，很難同時保證質(zhì)量和效率，進而影響管理層的決策有效性。

3 對策措施

3.1 健全資金內(nèi)部控制環(huán)境

一是強化房地產(chǎn)項目管理人員資金內(nèi)部控制管理意識，必須認識到資金內(nèi)控管理與項目是否能夠順利推進和實現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟效益息息相關(guān)，通過培訓(xùn)或者加強宣貫的方式強化管理人員資金內(nèi)部控制管理觀念，確保項目的各項收支都在資金內(nèi)控管理范圍內(nèi)進行。二是建立健全資金管理內(nèi)控制度，并根據(jù)項目自身特點和實際開發(fā)狀況及時修訂完善。嚴格規(guī)范項目資金使用的授權(quán)審批機制，不相容職務(wù)分離控制，關(guān)鍵崗位權(quán)責范圍和定期輪崗制度，使項目資金管理工作有章可循。三是嚴格按照資金內(nèi)控管理制度要求執(zhí)行，不相容職務(wù)必須分離，嚴格執(zhí)行回避制度，財務(wù)章和法人章分開專人保管，嚴禁資金支出越權(quán)審批、隨意支出或資金超預(yù)算、超范圍使用的情況發(fā)生。