樓市“停貸”風(fēng)波

文 丁文婷

近段時(shí)間以來，上海、鄭州、合肥、重慶、南京、武漢等熱點(diǎn)城市都出現(xiàn)了房貸業(yè)務(wù)收緊的狀況，部分銀行暫停了二手房貸款業(yè)務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，從放款周期來看，6月，72城房貸平均放款周期為50天，較上月再延長(zhǎng)2天。其中，46個(gè)城市房貸放款周期延長(zhǎng)，已超過六成，比如，廣州較上月延長(zhǎng)14天至98天，佛山、東莞、中山、惠州等粵港澳大灣區(qū)城市放款周期也基本延至百天以上。

上海長(zhǎng)寧區(qū)一位招商銀行信貸負(fù)責(zé)人表示，這一波貸款時(shí)間延長(zhǎng)是系統(tǒng)性的，很多熱點(diǎn)地區(qū)的銀行基本上都差不多，如果稍微有點(diǎn)額度的支行，可能放款會(huì)稍微快一點(diǎn)，但差別非常小。

一 延遲與暫停

目前額度普遍非常緊張，鄭州、合肥、南京等多家銀行的信貸人員表示?！拔覀冎羞^去還會(huì)做一些二手房貸款，這幾個(gè)月因?yàn)轭~度緊張，已經(jīng)連續(xù)幾個(gè)月沒有接過二手房的單子了?！焙戏使ど蹄y行某支行一位信貸人員表示。同樣暫停二手房貸款的還有鄭州一家工商銀行，該行的一名信貸經(jīng)理表示，現(xiàn)在只能辦理一手房貸款，二手房貸款暫停了。“如果是房屋抵押貸款可以，但是購(gòu)房貸款不行的?！?/p>

即使還受理二手房貸款業(yè)務(wù)的銀行，放款期限也大幅拉長(zhǎng)。合肥中國(guó)銀行貸款業(yè)務(wù)部門的一位工作人員表示，現(xiàn)在一些支行已經(jīng)暫時(shí)不做二手房貸款業(yè)務(wù)了，只有個(gè)別銀行還接二手房貸款業(yè)務(wù)，但是貸款時(shí)間也無法確定，最快也需要3個(gè)月，慢則需要5個(gè)月?！斑^去放款速度非?？欤赡艿纫恍瞧诰涂梢粤?，就算再緊張也是月底緊張，月初能放，現(xiàn)在不管什么時(shí)候都緊張，今年以來都是如此?！边@是鄭州另一處工商銀行網(wǎng)點(diǎn)信貸人員的感受。

在記者咨詢的十余家銀行中，放款速度最快的為招商銀行鄭州分行，該行的一名信貸人員表示，“從網(wǎng)簽到放款大概在2至3個(gè)月之間，但是這個(gè)時(shí)間無法保證，因?yàn)轭~度隨時(shí)都在變化。”他透露，一些銀行暫停貸款的原因主要是額度無法保證，不敢接。

同樣感受到額度緊張的還有上海建設(shè)銀行負(fù)責(zé)放貸的業(yè)務(wù)員小吳，現(xiàn)在領(lǐng)導(dǎo)都會(huì)給每個(gè)業(yè)務(wù)員劃一個(gè)數(shù)字，即放款的額度，“今天接受的單子不能超過給定的額度，多了就超額了?！边@在過去幾年幾乎從未出現(xiàn)，小吳明顯地感受到受理的單數(shù)和受理的金額都比去年減少了。

上海長(zhǎng)寧區(qū)招商銀行信貸負(fù)責(zé)人表示，因?yàn)轭~度緊張，雖然還在受理貸款，但普遍要3至5個(gè)月才可能放款，而浦發(fā)銀行、中國(guó)銀行等銀行已經(jīng)階段性不接單了，要把現(xiàn)有的消化掉再接。

各銀行額度的緊縮與2020年12月31日央行和銀保監(jiān)會(huì)共同發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度的通知》不無關(guān)系，通知對(duì)房地產(chǎn)貸款余額和個(gè)人住房貸款余額分為五檔進(jìn)行分類管理，設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個(gè)人住房貸款余額占比上限。

大型銀行房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比的上限分別為40%、32.5%，中型銀行為27.5%、20%，小型銀行為22.5%、17.5%，縣域農(nóng)信合作社為17.5%、12.5%，村鎮(zhèn)銀行則為12.5%和7.5%。

根據(jù)2020年年報(bào)披露，37家上市銀行中有13家銀行超過了監(jiān)管紅線標(biāo)準(zhǔn)，超過房地產(chǎn)貸款占比紅線的有9家；超過個(gè)人房貸占比紅線的有10家。招商銀行和興業(yè)銀行兩項(xiàng)占比均踩線，建設(shè)銀行個(gè)人房貸占比踩線，房地產(chǎn)貸款占比也僅有不到1%的空間。不少銀行雖未踩線，但距離紅線僅一步之遙。

額度的緊張直接導(dǎo)致放款速度變慢。一位常年配合客戶辦理貸款業(yè)務(wù)的中介表示，難等的不在批貸而在于放貸。大部分銀行去年銀行批貸款周期由三個(gè)星期到一個(gè)月延長(zhǎng)至一個(gè)月到一個(gè)半月。審批后，等待放貸的排隊(duì)更長(zhǎng)，時(shí)間從去年的一個(gè)月到現(xiàn)在至少三個(gè)月。

與房貸額度緊張同時(shí)出現(xiàn)的，還有全國(guó)范圍內(nèi)的“加息潮”。根據(jù)中國(guó)人民銀行、植信投資研究院數(shù)據(jù)，與2020年12月相比，截至2021年5月末，全國(guó)首套平均房貸利率從5.23%升至5.33%，二套房平均房貸利率從5.54%升至5.61%。部分重點(diǎn)城市紛紛上調(diào)利率，包括廣州、深圳、北京、寧波、杭州等，其中杭州年內(nèi)已上調(diào)三次。

植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平認(rèn)為，未來這些重點(diǎn)地區(qū)的房貸利率仍有上行壓力。

在信達(dá)證券宏觀分析師解運(yùn)亮看來，此次對(duì)房貸的調(diào)整具有中央和地方組合調(diào)控的特征，“房地產(chǎn)貸款集中的管理制度給銀行劃上兩道紅線是從全國(guó)層面進(jìn)行嚴(yán)格限制和規(guī)定，因城施策則是把更多的調(diào)控權(quán)限下放到各個(gè)城市，各個(gè)城市針對(duì)自身的情況，有針對(duì)性地出臺(tái)一些調(diào)控措施?！苯膺\(yùn)亮表示，目前熱點(diǎn)城市房貸利率的上調(diào)，都是在LPR（貸款基礎(chǔ)利率）上加點(diǎn)，各個(gè)地方來自主決定加點(diǎn)幅度漲調(diào)多少，所以各個(gè)城市上調(diào)幅度可能不一樣，但是共性是這些熱點(diǎn)城市的房貸利率都在上調(diào)。

在對(duì)全國(guó)72個(gè)城市房貸業(yè)務(wù)的統(tǒng)計(jì)中發(fā)現(xiàn)，首套和二套房貸平均利率已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月上升，二季度分別累計(jì)上漲17和15個(gè)基點(diǎn)。6月份，72個(gè)城市首套和二套房貸平均利率分別為5.52%、5.77%，分別在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)87點(diǎn)和112點(diǎn)，而央行對(duì)首套、二套房貸規(guī)定的最低利率分別為L(zhǎng)PR和LPR加60個(gè)基點(diǎn)。

二 審批收緊

額度緊張除了造成放貸不斷被延后外，銀行也普遍收緊了對(duì)住房貸款的審批，無論是放貸對(duì)象還是資質(zhì)都在被不斷地篩選?！岸址磕壳俺撕玩溂液献鳎渌薪槎疾皇芾?。”建設(shè)銀行信貸員小吳說，而且時(shí)間也大大拉長(zhǎng)了，從去年的全流程2個(gè)月左右，現(xiàn)在要超過4個(gè)月。

招商銀行的信貸經(jīng)理也表示，在目前額度緊張的情況下，小的中介公司在銀行額度的事情上沒有話語(yǔ)權(quán)。

另一方面，貸款人的資質(zhì)審核也逐漸嚴(yán)格。如要審核借款人的收入證明、銀行流水、購(gòu)房資質(zhì)等。購(gòu)房首付款必須是自有資金，或父母資金，無論是兄弟姐妹還是親戚朋友的資金則一概不被允許。

鏈家一位員工提供的四大行近期對(duì)購(gòu)房自有資金要求顯示，中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行和工商銀行要求提供半年內(nèi)的流水，80%以上資金屬于自有資金，需提供各類活期存款、理財(cái)余額等證明。對(duì)于部分款項(xiàng)是近半年轉(zhuǎn)入的，要進(jìn)一步核查是否為合理收入所得。

上海市閔行區(qū)一家大型連鎖中介的經(jīng)理汪晨表示，過去并不是所有銀行都對(duì)工資流水審核得十分嚴(yán)格，現(xiàn)在不僅嚴(yán)格要求月流水金額需要兩倍覆蓋每月所還款項(xiàng)外，收入證明蓋章要和公積金繳納單位一致?！肮馐沁@一點(diǎn)幾乎就堵住了所有鉆空子的可能?！毙且脖硎?，現(xiàn)在需要的證明材料比過去多多了，自有資金來源里凡是超過10萬(wàn)元以上的都需要提供來源證明。

更重要的一點(diǎn)是，今年上海取消了父母參貸。小吳進(jìn)一步表示，包括建設(shè)銀行在內(nèi)的多家銀行都取消了父母參與貸款、還款。一方面銀行貸款額度減少了，另一方面銀保監(jiān)會(huì)在審批上就不允許了，“但這種東西是不會(huì)有官方公告的?！毙钦f。

值得注意的是，即使是材料更多、審批更詳細(xì)，也未能使信貸部門的工作量回到今年之前的水平。一些銀行的信貸部門開始出現(xiàn)變化和調(diào)整，小吳提到，雖然自己所在的支行尚未將員工調(diào)去做別的貸款業(yè)務(wù)。但因?yàn)閱螖?shù)減少，自己部門里有些同事已經(jīng)選擇了休假，“另外，很明確的是，我們部門今年也不會(huì)再招人了?！?/p>

三 “錢荒”何時(shí)休？

在連平看來，對(duì)熱點(diǎn)城市進(jìn)行金融調(diào)控非常正常，意在通過管控信貸給樓市降溫。他表示，信貸放得比較慢的這些城市，共同特點(diǎn)是新房和二手房房?jī)r(jià)都漲得比較快?！胺?jī)r(jià)在短期內(nèi)漲得比較快，我們通常認(rèn)為有些過熱了?！边B平說。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1—5月份，全國(guó)商品房銷售面積和銷售金額分別增長(zhǎng)36.3%和52.4%，較2019年分別增長(zhǎng)19.6%和36.2%。

而居民的住房貸款增速也持續(xù)走高。解運(yùn)亮表示，2020年，全年居民住房貸增速是14.6%，比總體的房地產(chǎn)貸款增速高了2.9個(gè)百分點(diǎn)。需要注意的是，房貸和銷售是高度相關(guān)的，這兩個(gè)指標(biāo)幾乎是同步的，解運(yùn)亮說，當(dāng)房貸增長(zhǎng)轉(zhuǎn)弱時(shí)，市場(chǎng)銷售情況也會(huì)轉(zhuǎn)弱。

而在中央與地方針對(duì)住房貸款的組合調(diào)控下，房貸增長(zhǎng)轉(zhuǎn)弱趨勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)。

解運(yùn)亮表示，今年以來，5月居民中長(zhǎng)期貸款（主要是房貸）同比少增236億元，這是今年以來首次出現(xiàn)同比少增，形成鮮明對(duì)比的是，今年一季度還保持了同比大幅多增的局面?！敖衲?月份起，新增居民房貸開始進(jìn)入下降通道，上一次下行拐點(diǎn)出現(xiàn)，還是在2017年3月嚴(yán)厲的調(diào)控新政出臺(tái)之后，距今已經(jīng)過去了整整四年?！?/p>

解運(yùn)亮認(rèn)為，房貸受到抑制意味著銷售已經(jīng)在轉(zhuǎn)弱了，可能再過一兩個(gè)月，大家就會(huì)看到更多、更明顯的數(shù)據(jù)。“房貸被管住之后，市場(chǎng)上的購(gòu)房意向轉(zhuǎn)化不成有效的購(gòu)房需求。而當(dāng)整個(gè)銷售總額以及房?jī)r(jià)的下降趨勢(shì)出現(xiàn)后，居民的購(gòu)房意愿也會(huì)相應(yīng)地下降，那個(gè)時(shí)候自然房貸的需求也就下來了。”解運(yùn)亮表示，這個(gè)周期他預(yù)估在兩個(gè)季度左右，但其實(shí)可能更快到來?！氨热缯f2017年3月份最嚴(yán)的調(diào)控出臺(tái)之后，一個(gè)季度之內(nèi)，房?jī)r(jià)的外調(diào)性變化就出現(xiàn)了?！?/p>

除了購(gòu)房者和中介們，同樣在期盼房貸荒早日結(jié)束的還有受影響的開發(fā)商們。雖然沒有像二手房一樣出現(xiàn)個(gè)別暫停貸款情況，但新房貸款時(shí)間同樣被大大拉長(zhǎng)，這也進(jìn)一步影響了開發(fā)商的回款速度。上海一名中型房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，去年從網(wǎng)簽到開發(fā)商收到尾款差不多一到兩個(gè)月，今年開盤的樓盤短則一個(gè)半月，長(zhǎng)則需要三個(gè)月左右，總體來說都拖慢了一個(gè)月。

一名上海地區(qū)新房銷售人員也表示，雖然稍微“強(qiáng)勢(shì)”一些的樓盤基本上都會(huì)將類似“30～45天收到尾款”的條目放上合同，但在目前看來，一個(gè)月肯定是做不到的?！半m然合同上這么寫，但我們也不會(huì)真的因?yàn)殂y行放款時(shí)間延遲就讓客戶承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，這個(gè)損失還是我們開發(fā)商自己來兜?！彼a(bǔ)充道。

招商銀行長(zhǎng)寧區(qū)信貸負(fù)責(zé)人也表示，雖然今年還會(huì)留給開發(fā)商一些額度，但是非常有限，一家支行可能就2000萬(wàn)、3000萬(wàn)額度，而這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以支撐起開發(fā)商的貸款需求。

通常情況下來看，項(xiàng)目100個(gè)億的貨值，貸款的金額就需要30～50億，如果樓盤一共才5個(gè)億的貨值，也需要兩三個(gè)億的貸款金額?！皩?duì)于延遲回款，其實(shí)開發(fā)商能做的事情非常有限?！鄙虾Ｖ行头科鬆I(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，無非是提前做好資金延遲到賬的財(cái)務(wù)籌劃，或者許多開發(fā)商選擇在前期開發(fā)貸款融資的時(shí)候就找到合作的銀行，將后續(xù)按揭的貸款也配套好。不過即便如此，網(wǎng)簽的時(shí)候，額度仍然會(huì)隨時(shí)發(fā)生變動(dòng)?！拔覀冎荒茈S時(shí)換，哪家有，我們就立馬換哪家?！彼嘎叮羁蛻粢呀?jīng)不奢望了，只能隨緣。“積分搖號(hào)制度下，不管是公開還是私下，我們都不挑客戶的。‘全款優(yōu)先’這種碰不得，一投訴就會(huì)出問題，也不是沒有前車之鑒”，他說。