房產(chǎn)測量項(xiàng)目的技術(shù)方案實(shí)施要點(diǎn)和質(zhì)量控制探討
——以廣州國際金融中心房產(chǎn)測量項(xiàng)目為例

朱惠英

廣州市房地產(chǎn)測繪院，廣東 廣州 510070

房產(chǎn)測量是常規(guī)的測繪技術(shù)與房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的專業(yè)測量，房產(chǎn)測量所得的基礎(chǔ)圖是不動產(chǎn)權(quán)屬登記和財(cái)政稅收的重要依據(jù)。廣州作為粵港澳大灣區(qū)核心城市，大型超高層建筑林立，建筑物的設(shè)計(jì)呈現(xiàn)出新穎、獨(dú)特、外形多變的特點(diǎn)，給房產(chǎn)測量帶來一定的難度，對此類建筑，必須制訂詳細(xì)的技術(shù)實(shí)施方案，同時把控好質(zhì)量控制，確保房產(chǎn)測量的準(zhǔn)確性和現(xiàn)勢性。

1 房產(chǎn)測量內(nèi)容

房產(chǎn)測量是根據(jù)房屋的權(quán)屬、位置、面積及使用狀況等相關(guān)信息，通過運(yùn)用現(xiàn)代化的測繪儀器、測繪技術(shù)和測繪手段來測定房屋、土地精確的數(shù)據(jù)信息，為房產(chǎn)管理部門提供可靠依據(jù)。房產(chǎn)測量包括平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、要素測量、房產(chǎn)圖繪制、面積計(jì)算、房產(chǎn)變更測量、成果資料的檢查與驗(yàn)收等。

2 房產(chǎn)測量項(xiàng)目技術(shù)方案制訂與控制要點(diǎn)

2.1 項(xiàng)目技術(shù)方案制訂

施測單位在接受委托人的測量項(xiàng)目委托后，根據(jù)測繪項(xiàng)目的面積大小、難易程度來確定項(xiàng)目小組人員，根據(jù)委托人提供的資料、圖紙來制訂工作方案。房產(chǎn)測量項(xiàng)目的技術(shù)方案制訂和組織實(shí)施全過程必須體現(xiàn)出科學(xué)性、嚴(yán)謹(jǐn)性、準(zhǔn)確性及真實(shí)性。

（1）施測工作人員的技術(shù)分工。房產(chǎn)測繪工作與其他測量工作相同，外業(yè)工作需要小組協(xié)作完成，但在內(nèi)業(yè)工作的分配上，由于整棟樓的外圍尺寸要保持上下一致，在面積計(jì)算上要求分層分單元計(jì)算的面積與整棟計(jì)算的面積一致，因此房產(chǎn)測量項(xiàng)目由一人來完成內(nèi)業(yè)成圖工作較合理。文章案例為超大型項(xiàng)目，除1個主辦人員外，還需要5～8人來協(xié)助完成外業(yè)數(shù)據(jù)采集工作。

（2）儀器和資料的準(zhǔn)備與檢查。測繪人員需要在施測前進(jìn)行測繪儀器、工具準(zhǔn)備及檢查校準(zhǔn)，當(dāng)前房產(chǎn)測量最常用的工具包括鋼尺、手持式測距儀、全站儀、GNSS接收機(jī)等。施測人員通過查閱資料，了解測量項(xiàng)目的基本情況，做好外業(yè)工作的分工，明確施測時的測量關(guān)鍵技術(shù)要點(diǎn)。項(xiàng)目資料包括報(bào)建、竣工資料及圖件、用地批文、地籍圖等。

（3）做好工作進(jìn)度控制。在項(xiàng)目進(jìn)行過程中，需要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展與工期計(jì)劃對比分析，調(diào)整工作安排，保證項(xiàng)目的順利完成。

2.2 外業(yè)過程技術(shù)控制要點(diǎn)

房產(chǎn)測繪的外業(yè)工作講究內(nèi)外結(jié)合，測量過程遵循先整體后局部，先外后內(nèi)的原則，在數(shù)據(jù)采集中，邊長均獨(dú)立測量2次，2次讀數(shù)較差在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。數(shù)據(jù)采集時，單層商品房實(shí)測建筑物外墻勒角以上的外圍水平尺寸。多層或高層商品樓除實(shí)測外圍尺寸外,還應(yīng)測量結(jié)構(gòu)有變化的部位的尺寸及頂層尺寸，房屋存在不規(guī)則形狀時，應(yīng)采用交會法測出該形狀若干條邊長尺寸。外業(yè)測量手簿除記錄上述數(shù)據(jù)外，還應(yīng)記錄房屋的門牌、房號、四至情況及指北方向等內(nèi)容。

2.3 內(nèi)業(yè)過程技術(shù)控制要點(diǎn)

（1）內(nèi)業(yè)繪圖。外業(yè)工作結(jié)束后，應(yīng)先檢查外業(yè)數(shù)據(jù)是否采集完整，如果發(fā)現(xiàn)有遺漏的情況，應(yīng)盡快進(jìn)行補(bǔ)測。外業(yè)數(shù)據(jù)平差時，首先將外業(yè)數(shù)據(jù)與竣工圖紙進(jìn)行對比，看有無變化，若變化超過限差則需要進(jìn)行復(fù)測，復(fù)測結(jié)果與之前的測量結(jié)果一致的，則可判斷實(shí)際施工與竣工圖有改變，如果復(fù)測結(jié)果與之前的測量結(jié)果不一致，需要分析原因，對邊長進(jìn)行多次測量，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。根據(jù)平差后的實(shí)測尺寸，繪出各層平面圖和總圖，圖上應(yīng)填上房屋的結(jié)構(gòu)、層數(shù)、門牌地址、房號、四至情況等內(nèi)容。

（2）面積計(jì)算。①計(jì)算各層的共有建筑面積、各個單元的套內(nèi)建筑面積，并匯總出各層的建筑面積。②計(jì)算總圖各個結(jié)構(gòu)的建筑面積、匯總出房屋的總建筑面積?？倛D面積計(jì)算得到的總建筑面積應(yīng)與各層匯總所得的總建筑面積一致。③共有建筑面積的分類與分?jǐn)偡椒ǎ旱谝徊?，確定共有建筑面積的范圍和名稱；第二步，根據(jù)各個共有建筑面積的使用情況進(jìn)行共有分?jǐn)偯娣e的分類，屬于本層使用的共有建筑面積劃分到層內(nèi)共有面積分?jǐn)?，為本幢相關(guān)樓層使用的共有建筑面積劃分到層間共有建筑面積分?jǐn)?，在本幢?nèi)為本幢使用的共有建筑面積劃分到幢共有建筑面積分?jǐn)?；第三步，?zhí)行分?jǐn)傆?jì)算，在執(zhí)行分?jǐn)倳r應(yīng)嚴(yán)格按照各級分?jǐn)偡绞剑鸺夁M(jìn)行，下一級的共有建筑面積參與上一級的共有面積分?jǐn)偂?/p>

2.4 項(xiàng)目成果的檢查與驗(yàn)收

房產(chǎn)測量成果實(shí)行二級檢查一級驗(yàn)收制。一級檢查為過程檢查，在全面自檢、互查的基礎(chǔ)上，由作業(yè)組的專職或兼職檢查人員承擔(dān)；二級檢查由施測單位的質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)和專職檢查人員在一級檢查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。

3 房產(chǎn)測量技術(shù)方案實(shí)施實(shí)例

3.1 測量技術(shù)方案選擇思路

此次選取的廣州國際金融中心房產(chǎn)測量項(xiàng)目（以下簡稱“西塔項(xiàng)目”），是廣州市的地標(biāo)式建筑，項(xiàng)目占地面積為27508m2，建筑面積為45.74萬m2，是集辦公、商業(yè)、餐飲、五星級酒店、高級服務(wù)式公寓為一體的多功能大型超高層建筑。該項(xiàng)目是一個外圍形狀不規(guī)則的建筑物，105層主樓的外圍呈現(xiàn)上下小、中間大的特點(diǎn)，裙樓和副樓外形為拋物線。針對該項(xiàng)目的施測難度和傳統(tǒng)房產(chǎn)測量技術(shù)方面的不足，通過選用CORS控制測量技術(shù)結(jié)合傳統(tǒng)房產(chǎn)測量方法能夠協(xié)助測量人員充分且高效地了解建筑物信息，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)定位地形和邊界等，也能為房產(chǎn)測量工作提供所需數(shù)據(jù)，提升房產(chǎn)測量的精度。

3.2 房產(chǎn)測量技術(shù)應(yīng)用效果

該項(xiàng)目的外業(yè)施測使用CORS控制測繪的方法來對其進(jìn)行控制點(diǎn)的測量，結(jié)合全站儀進(jìn)行導(dǎo)線測量，完成房角點(diǎn)及界址點(diǎn)的測量，從而準(zhǔn)確地確定外圍的尺寸以及項(xiàng)目的具體位置。建筑物的內(nèi)部利用手持式的激光測距儀，用交會法采集各種典型數(shù)據(jù)的方法。在CORS控制測量應(yīng)用過程中，由2名工程測量技術(shù)人員協(xié)助完成，其中一名測量人員主要負(fù)責(zé)基準(zhǔn)站中信息的接收和觀察，另一名測量人員主要負(fù)責(zé)保管測量儀器、測量數(shù)據(jù)計(jì)算、圖表制作。房屋內(nèi)部按照建筑物功能分區(qū)分成3個小組，以建筑物中心點(diǎn)為基點(diǎn)，分層采集建筑內(nèi)部的各個單元、共有建筑面積部分、定位所需的數(shù)據(jù)及多余觀測數(shù)據(jù)。此次外業(yè)測量后，分別抽取實(shí)例外圍5條邊長尺寸進(jìn)行精度分析，要素測量相對幾何精度過程檢查表如表1所示。

表1 要素測量相對幾何精度過程檢查表

通過精度的對比分析發(fā)現(xiàn)，所有檢查點(diǎn)的誤差都能控制在限差之內(nèi)，此次測量選擇CORS控制測繪結(jié)合傳統(tǒng)測量方法，通過內(nèi)外數(shù)據(jù)的整合能夠最大限度地減少誤差，這種模式的使用也顯著減少了外業(yè)工作的時間，提升了整體的工作效率，實(shí)踐證明這個方案是有效可行的。

3.3 測繪環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制措施

（1）質(zhì)量控制流程。①外業(yè)質(zhì)量控制，其主要包括對邊長測量精度抽查、界址點(diǎn)觀測質(zhì)量和精度抽查，測繪成果標(biāo)識的層數(shù)與規(guī)劃報(bào)建、驗(yàn)收批準(zhǔn)層數(shù)和該建筑物實(shí)地層數(shù)是否相符等。②內(nèi)業(yè)質(zhì)量控制，其主要包括“看”“查”“核”“檢”等步驟，“看”是檢查各項(xiàng)圖件和資料是否齊備，外業(yè)原始數(shù)據(jù)是否完整；“查”是圖形符合性檢查，檢查外業(yè)測量尺寸經(jīng)平差配賦后，是否合理，圖形是否閉合及存在節(jié)點(diǎn)，比例尺是否合適、字體大小、指北針方向是否正確等；“核”是土地和房產(chǎn)各類面積計(jì)算的準(zhǔn)確性檢查；“檢”一方面是電子數(shù)據(jù)檢查，包括數(shù)據(jù)代碼是否正確，空間數(shù)據(jù)中對象層名是否正確、是否漏層，房地產(chǎn)屬性內(nèi)容填寫是否完善等，另一方面是不動產(chǎn)單元代碼宗地特征碼的正確性檢查、定位的正確性檢查等。

（2）提前介入模式的應(yīng)用。西塔項(xiàng)目面積大，功能多，分?jǐn)倧?fù)雜，在實(shí)施項(xiàng)目質(zhì)量控制時，采用檢查人員提前介入的模式，應(yīng)用該質(zhì)量管理模式一方面有助于及時解決測量工作中遇到的技術(shù)難題，另一方面有利于對作業(yè)過程進(jìn)行監(jiān)督和控制，減少因產(chǎn)品不合格而導(dǎo)致返工的時間，有效提升工作效率。實(shí)踐證明，提前介入的檢查模式及時有效地解決了西塔項(xiàng)目在工作過程中的技術(shù)難點(diǎn)，保證了整個項(xiàng)目的順利完成。

4 結(jié)束語

隨著我國房產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，房產(chǎn)測量的項(xiàng)目進(jìn)度、測量方法、成果管理等要求逐漸提高，如何完善整個房產(chǎn)測量項(xiàng)目的技術(shù)方案和組織實(shí)施是當(dāng)前房產(chǎn)測量的一項(xiàng)重要內(nèi)容。筆者在分析房產(chǎn)測量項(xiàng)目的技術(shù)方案制訂和組織實(shí)施的基礎(chǔ)上，同時借助實(shí)例對策略技術(shù)方案選擇進(jìn)行深化，希望能為整個房產(chǎn)測繪項(xiàng)目的順利實(shí)施提供參考意見。