試論企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理策略

王飛

摘要：房地產(chǎn)管理與其他企業(yè)管理不同，主要區(qū)別在于房地產(chǎn)管理本身的具體情況，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險較高，生產(chǎn)鏈很長，投資周期短。另外，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理不是很科學(xué)，財務(wù)管理、成本管理等方面都不是特別有效，久而久之在一定程度上會影響公司的良好發(fā)展?；诖耍疚难芯康闹饕獌?nèi)容是企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理的相關(guān)策略，同時在此基礎(chǔ)上對這些策略進(jìn)行恰當(dāng)?shù)胤治觥?/p>

關(guān)鍵詞：企業(yè)內(nèi)部;房地產(chǎn);管理策略

引言：隨著我國公司的快速發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的發(fā)展速度非?？烊欢囟ɡ骝?qū)動下的市場快速發(fā)展，讓企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理越來越混亂，給整個行業(yè)帶來了復(fù)雜的局面。企業(yè)要想在這種形勢下保持健康發(fā)展，就必須運用科學(xué)的管理戰(zhàn)略，進(jìn)一步加強內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，使企業(yè)的正常經(jīng)濟(jì)利益得到有效保障。當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展更加迅猛，對企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理的要求也越來越高，因此積極引進(jìn)科學(xué)方法，不斷完善企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理是當(dāng)前非常緊迫的問題。

一、企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)概念

要了解企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的發(fā)展情況，首先要清楚什么是企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是商業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，在現(xiàn)代社會中早已存在。房地產(chǎn)公司依靠某些手段在市場環(huán)境中實現(xiàn)自身發(fā)展，這些手段所指向的客體就是企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)。為了能夠更好地工作和生活一段時間，他們在沒有自己的生活環(huán)境的情況下租用空間供自己生存，這是企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的必要條件。在計劃經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，公司創(chuàng)造了企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)。

二、企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理存在的問題

1、公司內(nèi)部管理水平差異很大

由于社會的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場開始越來越迅速地前進(jìn)，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的數(shù)量開始迅速增加，使房地產(chǎn)市場的發(fā)展非常困難。近年來，我國對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管逐步收緊，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了規(guī)范，一些相對落后的企業(yè)也被解散或重組，這意味著房地產(chǎn)板塊也逐漸取得了相應(yīng)的成績。但總的來說，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的痕跡在房地產(chǎn)市場上依然盛行，但是大多數(shù)企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的管理水平還停留在初級管理水平，管理方法和管理策略還比較落后，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的經(jīng)營管理還不能適應(yīng)當(dāng)前的社會變革。

2、財務(wù)管理機(jī)制薄弱

就現(xiàn)狀而言，我國企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)面臨的最大問題之一是財務(wù)管理機(jī)制相對薄弱，一些企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)不健康，現(xiàn)有財務(wù)管理制度沒有融入實際經(jīng)營情況，沒有得到有效落實。此外，現(xiàn)有企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)財務(wù)管理工作效率低下，很多情況下財務(wù)管理只限于編制年度財務(wù)報表等工作，決策等職能的運用導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)內(nèi)部管理普遍偏低。大多數(shù)房地產(chǎn)公司在沒有合理和全面的計劃的情況下亂用或籌集資金，而一些房地產(chǎn)公司則沒有現(xiàn)金管理經(jīng)驗，雖然有更廣泛、相對較好的投資選擇，公司控制風(fēng)險也變得更加困難。

三、企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理策略

1、完善內(nèi)部管理制度

在我國，法律法規(guī)是公司治理事項的行為準(zhǔn)則，房地產(chǎn)公司的內(nèi)部治理，無論是規(guī)則、制度還是商業(yè)行為都應(yīng)該是法律最重要的指引，這些制度和行為都應(yīng)該在社會法律允許的框架內(nèi)，尊重徹底的原則也是企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)必須做到的一點。在此前提下，房地產(chǎn)公司的內(nèi)部會計也必須記錄在公司業(yè)務(wù)的各個方面，房地產(chǎn)公司必須作出重要決策才能完全控制其業(yè)務(wù)運營。有效的風(fēng)險防范是部門會計最重要的一點，高投資風(fēng)險是房地產(chǎn)公司的重要特征，因此應(yīng)仔細(xì)評估和分析內(nèi)部會計管理制度，風(fēng)險可以存在于企業(yè)的方方面面，內(nèi)部會計也必須考慮到這一點，以最小化風(fēng)險的價值實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的目標(biāo)。將能控制的風(fēng)險控制住，盡可能提升公司的風(fēng)險保障能力。

2、管理好成本，增加公司的經(jīng)濟(jì)利潤

總體而言，成本管理是企業(yè)財務(wù)管理中最重要的部分，成本也是商品和房地產(chǎn)定價過程中最重要的基礎(chǔ)之一。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)要想繼續(xù)發(fā)展，不僅要關(guān)注房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格，還要關(guān)注經(jīng)營成本的管理，這對企業(yè)來說有著非常重要的作用，可以影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)要順利進(jìn)行成本管理，必須從科學(xué)合理的成本制定項目、高效管理項目、在公司財務(wù)部設(shè)立二級成本核算部門并申報實施等方面入手，此外還有關(guān)于系統(tǒng)成本責(zé)任等的問題。關(guān)于成本的計劃可以使用一些先進(jìn)的技術(shù)手段，例如大數(shù)據(jù)，通過大數(shù)據(jù)可以精準(zhǔn)定位到企業(yè)成本管理的每一個部門。將成本管理細(xì)化，做到不漏一人不漏一部不多一分。通過大數(shù)據(jù)的手段，還可以找到部分成本管理出現(xiàn)的漏洞，可以第一時間對成本管理的情況進(jìn)行控制和修改。

3、獎懲有效、人治管理

通常情況下，房地產(chǎn)公司的內(nèi)部管理側(cè)重于激勵機(jī)制，必須有強大有效的激勵機(jī)制，使員工的積極性得到充分發(fā)揮。只有員工積極參與工作，積極的態(tài)度才能為企業(yè)注入活力。此外，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)需要根據(jù)自身特點制定行之有效的科學(xué)評價方法，認(rèn)真審視系統(tǒng)管理和人力資源管理的優(yōu)缺點，制定以經(jīng)營為主要目的的績效評價機(jī)制，可以有效提高員工的績效?？梢砸钥冃橐粋€衡量標(biāo)準(zhǔn)，篩選出真正為企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理的工作做出突出貢獻(xiàn)的人才，然后酌情對這些人才進(jìn)行獎勵，并且對績效標(biāo)準(zhǔn)也要進(jìn)行辦公自動化，要隨時跟著公司的大政方針進(jìn)行調(diào)整，這樣才能使績效獎懲制度更好的服務(wù)于企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)公司?？冃τ谌说募钭饔貌粌H在短期，也同時在于長期，可以進(jìn)一步推進(jìn)公司文化理念的發(fā)展，在潛移默化中凝聚公司職員人心。

四、結(jié)束語

綜上所述，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理要從公司的發(fā)展情況和發(fā)展戰(zhàn)略入手，同時改善房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況才能順利進(jìn)行公司的房地產(chǎn)管理。制度架構(gòu)應(yīng)進(jìn)一步加強內(nèi)部財務(wù)管理、預(yù)算管理，建立完善有效的獎懲制度，使公司內(nèi)部治理水平不斷提高，保證企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)發(fā)展不斷朝更健康的方向變化。

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