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    關(guān)于已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓問題的探討

    2021-10-22 19:49盧興軍
    中國房地產(chǎn)業(yè)·上旬 2021年10期
    關(guān)鍵詞:不動(dòng)產(chǎn)抵押探討

    盧興軍

    【摘要】《中華人民共和國民法典》實(shí)施后,各地不動(dòng)產(chǎn)交易和登記機(jī)構(gòu)對(duì)已辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)可不可以轉(zhuǎn)讓,以及如何依法依規(guī)辦理轉(zhuǎn)移登記存有疑惑。本文針對(duì)這種現(xiàn)狀,結(jié)合民法原理及有關(guān)規(guī)定,闡釋了已抵押不動(dòng)產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓的理由,以及就如何開展此項(xiàng)工作,提出自己的幾點(diǎn)看法,希望可為廣大不動(dòng)產(chǎn)交易和登記機(jī)構(gòu)提供有效的參考。

    【關(guān)鍵詞】抵押:不動(dòng)產(chǎn):轉(zhuǎn)讓:探討

    【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.026

    抵押人能否轉(zhuǎn)讓已抵押財(cái)產(chǎn)? 不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人能否轉(zhuǎn)讓已抵押的不動(dòng)產(chǎn)?理論界專家和業(yè)內(nèi)學(xué)者過去一直眾說紛紜,莫衷一是,相關(guān)立法和司法解釋也處于不斷變化之中。2007年頒布實(shí)施的《物權(quán)法》第191條作了嚴(yán)格限制轉(zhuǎn)讓的規(guī)定,即抵押期間,抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),但受讓人代為清償債務(wù)或者消滅抵押權(quán)的除外。此外,抵押權(quán)人收到已抵押的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓通知后,紛紛要求抵押人提前清償債務(wù),注銷原有抵押權(quán)登記,或提存和置換抵押物,才能同意協(xié)助辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

    上述法律條文和做法都極大地限制已抵押的不動(dòng)產(chǎn)上市交易,不利于發(fā)揮物的流通價(jià)值,既不符合物上設(shè)定抵押權(quán)所獨(dú)具的特征,也不符合民法原理。首先從抵押物的概念和特征上講:抵押財(cái)產(chǎn)也稱抵押標(biāo)的物或抵押物,主要是指設(shè)置抵押權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)。抵押權(quán)要通過折價(jià)、拍賣或者變賣等方式來實(shí)現(xiàn),抵押財(cái)產(chǎn)須具備抵押人對(duì)該抵押物享有處分權(quán)和流通性兩個(gè)重要的特征。其次從法理上講:1.設(shè)定抵押權(quán),僅是在物上設(shè)定了權(quán)利負(fù)擔(dān),抵押人作為抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人,仍然享有對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的支配權(quán),其中就包括了轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利,對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行限制,法理明顯依據(jù)不足。2.在抵押權(quán)已經(jīng)登記的情況下,買受人自愿買受的,根據(jù)抵押權(quán)的追及效力,允許抵押權(quán)人向買受人主張抵押權(quán),對(duì)買受人并無不公。3.抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款可用于清償債務(wù),既有利于抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)權(quán)利,也減少了抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的成本。至于轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款不足以清償債務(wù)的,抵押權(quán)人既可以通過行使追及力的方式向受讓人主張抵押權(quán),也可以通過讓抵押人補(bǔ)足差價(jià)的方式實(shí)現(xiàn)債權(quán),并不會(huì)損害抵押權(quán)。2021年1月1日開始實(shí)施的《中華人民共和國民法典》第406條規(guī)定,抵押期間,抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的,按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的,可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。

    上述兩法相比,不難看出,《民法典》改變了原物權(quán)法的規(guī)定,具體為:(1)抵押期間,抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),只是在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。(2)如果當(dāng)事人對(duì)此另有約定的,按照其約定。(3)抵押期間,抵押人將抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,抵押權(quán)不受影響,即抵押財(cái)產(chǎn)是設(shè)有抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,抵押權(quán)隨著所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓,取得抵押財(cái)產(chǎn)的受讓人在取得所有權(quán)的同時(shí),也負(fù)有抵押人所負(fù)擔(dān)的義務(wù),受到抵押權(quán)的約束。(4)抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的,可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。

    綜上所述,抵押人在抵押期間轉(zhuǎn)讓已抵押財(cái)產(chǎn)應(yīng)把握以下四點(diǎn):

    第一,抵押人有權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。所謂抵押權(quán),是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人為擔(dān)保債務(wù)的履行,以不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有方式,將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人(即抵押權(quán)人),債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形,債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán),在財(cái)產(chǎn)上設(shè)置抵押權(quán),轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)時(shí)只要抵押權(quán)跟隨抵押財(cái)產(chǎn)一并轉(zhuǎn)移,就能夠保障抵押權(quán)人的權(quán)利。抵押人轉(zhuǎn)讓已抵押財(cái)產(chǎn)屬于有權(quán)處分,不以抵押權(quán)人的同意為生效條件。因?yàn)榈盅簷?quán)人的抵押權(quán),是不包括對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的占有和所有的權(quán)能,自然也不包括處分權(quán)能,而要求抵押人轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn),必須得到抵押權(quán)人的同意,那么就超出了抵押權(quán)的范圍,將所有權(quán)人才擁有的處分權(quán),變相地劃歸了抵押權(quán)人。抵押權(quán)登記僅是在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形,抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。因而抵押權(quán)只是一種優(yōu)先權(quán),并非是對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)排他、獨(dú)占的控制權(quán)利。但在抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已抵押不動(dòng)產(chǎn)的,受讓方具有滌除權(quán)。所謂滌除權(quán),是指取得抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的受讓人,可以通過代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)的方式,使抵押權(quán)歸于消滅的權(quán)利。前提是受讓人取得了有權(quán)負(fù)擔(dān)的抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán),這就需要以抵押財(cái)產(chǎn)可以自由轉(zhuǎn)讓,且抵押權(quán)具有追及力為其產(chǎn)生的前提,受讓人才能享有滌除權(quán)。產(chǎn)生的法律后果是受讓人可向抵押人追償。

    第二,關(guān)于另有約定問題。如果抵押合同約定,抵押財(cái)產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓,或者轉(zhuǎn)讓須經(jīng)抵押權(quán)人同意的,根據(jù)意思自治原則,此種約定在當(dāng)事人之間有效,但此種約定不得對(duì)抗善意第三人。

    第三,應(yīng)當(dāng)區(qū)分抵押權(quán)是否已經(jīng)進(jìn)行登記而予以區(qū)別對(duì)待。已經(jīng)登記的抵押權(quán)原則上可以對(duì)抗買受人,即便買受人已經(jīng)取得抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán),抵押權(quán)人仍然可以根據(jù)抵押權(quán)的追及效力,向買受人主張權(quán)利。在抵押存續(xù)期間轉(zhuǎn)讓已抵押不動(dòng)產(chǎn)的,抵押權(quán)具有追及效力,即抵押權(quán)設(shè)立后,不論標(biāo)的物輾轉(zhuǎn)流入何人之手,抵押權(quán)人都有權(quán)追及物之所在并直接支配該物的效力。就抵押權(quán)來說,其追及力表現(xiàn)在,在抵押人將抵押物轉(zhuǎn)讓他人的情況下,抵押權(quán)人可以向受讓人主張抵押權(quán),即受讓人取得的僅是有抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)。

    第四,通知義務(wù)性質(zhì)上屬于附隨義務(wù),抵押人未盡通知義務(wù)不影響合同效力。一方面是便于抵押權(quán)人決定是否請(qǐng)求抵押人提前清償債務(wù)或者提存。因?yàn)榈盅簷?quán)人只有在接到通知后,才可能去舉證證明該轉(zhuǎn)讓行為是否損害抵押權(quán),并據(jù)此決定是否請(qǐng)求抵押人提前清償債務(wù)或者提存。另一方面,只有在抵押人將抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的事實(shí)通知抵押權(quán)人后,抵押權(quán)人才能向受讓人主張抵押權(quán)。

    那么,各地不動(dòng)產(chǎn)交易和登記部門如何積極穩(wěn)妥地開展已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記工作?我認(rèn)為可從以下幾個(gè)方面著手:

    1、對(duì)接相關(guān)業(yè)務(wù)部門,完善有關(guān)資料和工作準(zhǔn)備,依法依規(guī)盡快啟動(dòng)此項(xiàng)工作。

    《中華人民共和國民法典》頒布實(shí)施后,相關(guān)的已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的操作規(guī)范至今還沒出臺(tái),為適應(yīng)廣大辦事群眾的迫切要求,各地不動(dòng)產(chǎn)交易和登記部門應(yīng)提前謀劃,按照《民法典》的規(guī)定,結(jié)合自然資源部2021年4月16日印發(fā)的《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記工作的通知》要求,抓緊對(duì)接金融等相關(guān)業(yè)務(wù)部門,調(diào)整和梳理辦理流程,完善不動(dòng)產(chǎn)登記簿,更新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明,調(diào)整交易和登記系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫以及申請(qǐng)書等,根據(jù)《民法典》的規(guī)定,及時(shí)更改法律依據(jù),將電子和紙質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、不動(dòng)產(chǎn)登記證明中的“《中華人民共和國物權(quán)法》”修改為“《中華人民共和國民法典》”,并在不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書中增加“擔(dān)保范圍”等欄目,完善相關(guān)基礎(chǔ)資料和工作準(zhǔn)備,落實(shí)相關(guān)措施,迅速啟動(dòng)此項(xiàng)工作。

    2、在不動(dòng)產(chǎn)交易和過程中采取相應(yīng)的措施切實(shí)保障被抵押的不動(dòng)產(chǎn)具有可依法轉(zhuǎn)讓的法律權(quán)能。

    為保證已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作的順利進(jìn)行,各地不動(dòng)產(chǎn)交易和登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)采取切實(shí)可行的措施來保障已抵押的不動(dòng)產(chǎn)可依法轉(zhuǎn)讓法律權(quán)能。今后在當(dāng)事人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記或預(yù)告登記時(shí),不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)須要求當(dāng)事人在申請(qǐng)表格中填寫“是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定”,并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中欄內(nèi)予以記載相關(guān)權(quán)能狀態(tài)。凡在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中明確登記為禁止、限制轉(zhuǎn)讓的,抵押期間抵押人轉(zhuǎn)讓該抵押不動(dòng)產(chǎn)的,交易和登記部門須明確由受讓人、抵押人(轉(zhuǎn)讓人)和抵押權(quán)人共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記,才可辦理;沒有禁止、限制登記的,在抵押期間抵押人轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的,由受讓人、抵押人(轉(zhuǎn)讓人)共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記即可。約定情況發(fā)生變化的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人雙方的申請(qǐng)辦理變更登記。

    3、建立多部門聯(lián)動(dòng)的一體化網(wǎng)上集成服務(wù)平臺(tái),保證交易和登記信息安全暢通、實(shí)時(shí)共享。

    不動(dòng)產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)應(yīng)積極運(yùn)用“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù),建立統(tǒng)一的一體化網(wǎng)上運(yùn)行平臺(tái),實(shí)行房屋交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記、稅務(wù)、金融部門等系統(tǒng)無縫銜接,相關(guān)部門通力協(xié)作,集成服務(wù),實(shí)現(xiàn)一次受理、自動(dòng)分發(fā)、依法銜接、一網(wǎng)通辦,杜絕“進(jìn)多站、跑多網(wǎng)”。信息多跑路,群眾少跑路。推行線上線下融合銜接,業(yè)務(wù)聯(lián)辦協(xié)同化、數(shù)據(jù)共享實(shí)時(shí)化、業(yè)務(wù)辦理智能化和信息安全體系化,既保障交易和登記過程中信息實(shí)時(shí)共享,全程安全高效便捷運(yùn)作;也方便企業(yè)和群眾及時(shí)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記狀態(tài)和交易信息,防范交易風(fēng)險(xiǎn)。

    4、充分發(fā)揮存量房交易資金監(jiān)管作用,降低交易和登記安全風(fēng)險(xiǎn)。

    所謂存量房交易資金監(jiān)管,是指存量房(二手房)買賣雙方簽訂網(wǎng)簽合同后,在房產(chǎn)交易、登記辦理的過程中,為保證交易資金安全,買方將購房的自用資金和銀行的貸款資金劃入監(jiān)管機(jī)構(gòu)在監(jiān)管銀行的監(jiān)管專用賬號(hào),委托監(jiān)管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管銀行對(duì)交易資金進(jìn)行監(jiān)管,在完成交易、登記后,資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管銀行將監(jiān)管的交易資金劃轉(zhuǎn)給賣方。實(shí)行存量房交易資金監(jiān)管,是為了保障交易資金的安全,維護(hù)交易雙方的權(quán)益。因此在辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),各地交易和登記部門應(yīng)積極引導(dǎo)交易雙方去監(jiān)管銀行申請(qǐng)辦理交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù),監(jiān)管銀行與買賣雙方利用統(tǒng)一的集成服務(wù)平臺(tái),網(wǎng)上簽訂資金監(jiān)管協(xié)議并對(duì)交易資金跟蹤監(jiān)管,伴隨著不動(dòng)產(chǎn)交易和登記的進(jìn)度完成情況進(jìn)行管理,交易和登記完成的,將購房款劃給賣方,否則退還給買方。從而保證交易資金安全,避免交易雙方發(fā)生資金糾紛,防范二手房交易風(fēng)險(xiǎn),維護(hù)房產(chǎn)正常的交易秩序和登記安全。

    此外,為盡可能地避免糾紛,各地不動(dòng)產(chǎn)交易和登記部門在辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),還應(yīng)注意審查該轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)是否存在居住權(quán),并結(jié)合具體情況要求受讓人和抵押權(quán)人提供知悉不動(dòng)產(chǎn)存在居住權(quán)登記的書面承諾。

    結(jié)語:

    已抵押的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,實(shí)際上是抵押物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,抵押人和抵押權(quán)人均不受影響,只要通知一下抵押權(quán)人,無需等待抵押權(quán)人的同意和收取抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的材料,也不必要求權(quán)利人注銷原抵押權(quán)和變更不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的登記內(nèi)容,抵押人保持不變,原先的抵押權(quán)登記依然有效,廣大不動(dòng)產(chǎn)交易和登記部門應(yīng)依法依規(guī)按正常的程序?qū)徍宿k理。

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