紹興市公共租賃住房的供給現(xiàn)狀與有效需求研究

【摘要】近年來，紹興市大力發(fā)展政府保障房安居工程建設(shè)，中低收入家庭的住房條件獲得了較大改善。本文基于有效需求理論，認(rèn)為政府要以居民的有效需求為導(dǎo)向提供公共租賃住房，首先從公共租賃住房的政策保障、發(fā)展規(guī)劃、資金保障、房源供給等角度分析供給現(xiàn)狀，其次以紹興市主城區(qū)的公租房住戶為調(diào)研對象，對公租房的保障需求進(jìn)行定量研究。最后，提出了完善公共租賃住房政府供給的建議。

【關(guān)鍵詞】紹興市;公共租賃住房;供給現(xiàn)狀;有效需求

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.014

1、引言

目前，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國在保障房安居工程方面取得了重要進(jìn)展。2009年3月5日，溫家寶總理在《政府工作報告》中首次提到了“公共租賃住房”，明確提出要“積極發(fā)展公共租賃住房”。2010 年4月16日，在國務(wù)院公布的住房新政中，第一次把“大幅度增加公共租賃住房”供應(yīng)作為抑制房價的首要措施之一。從2010年開始各個地方政府陸續(xù)發(fā)布了關(guān)于公共租賃住房的法規(guī)與政策文件，著力加大公共租賃住房政府投資建設(shè)。2020年紹興市以6870.9億元排中國城市GDP第31位，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展伴隨著更高的市場住房需求潛力。我國公租房發(fā)展的主要瓶頸在于供給動力、資金缺口、供給模式和定價機(jī)制等方面。因此，研究紹興市公共租賃住房的供給規(guī)模、供給方式等內(nèi)容，有助于為地方政府制定公租房發(fā)展對策提供參考依據(jù)。

根據(jù)我國《公共租賃住房管理辦法》，公共租賃住房是指限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員出租的保障性住房。因此，公共租賃住房具有保障屬性，是具有非排他性的公共物品，政府是公共租賃住房最重要的供給主體。本文借鑒了經(jīng)濟(jì)學(xué)家凱恩斯的有效需求理論，居民對公共租賃住房的有效需求決定了政府公共租賃住房的供給量，有效需求不僅包括公租房的數(shù)量需求，還包括房屋的質(zhì)量需求。各級政府應(yīng)充分考慮中低收入家庭的需求，逐步建立起以需求為主導(dǎo)型的公共租賃住房供給機(jī)制，改變以利益和政績?yōu)槌霭l(fā)點的自上而下的強(qiáng)制性決策制度。

2、紹興市公共租賃住房的供給現(xiàn)狀

2010年以來，紹興市積極穩(wěn)步地推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)，“十二五”期間共建設(shè)公共租賃住房（含廉租住房）1.21萬套，“十三五”規(guī)劃中要求政府投資建設(shè)3930套。目前紹興市政府在公共租賃住房政策保障、發(fā)展規(guī)劃、資金保障、房源供給等方面成效顯著。

2.1公共租賃住房的政策保障

紹興市依據(jù)我國住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《公共租賃住房管理辦法》，制定了《紹興市區(qū)公共租賃住房管理辦法》。在推進(jìn)城鎮(zhèn)住房保障，維護(hù)公共租賃住房家庭的合法權(quán)益過程中，相繼發(fā)布了《關(guān)于切實做好公共租賃住房建設(shè)、分配和后續(xù)管理工作的通知》（該文件對規(guī)范政府投資公租房的管理和規(guī)范社會公租房的管理提出了具體要求）、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范紹興市區(qū)城鎮(zhèn)住房保障家庭租賃補(bǔ)貼的實施意見》（該文件明確了申請家庭在所轄區(qū)無住房或住房面積低于住房保障標(biāo)準(zhǔn)：越城區(qū)人均小于18m2，戶均不超過60 m2;柯橋區(qū)人均小于20 m2，戶均40-60 m2;越城區(qū)人均小于18 m2，戶均40-60 m2）、《關(guān)于印發(fā)紹興市區(qū)公共租賃住房戶籍、住房、經(jīng)濟(jì)狀況審核的實施細(xì)則（試行）的通知》等文件。這些文件的發(fā)布進(jìn)一步推動了紹興市公共租賃住房的可持續(xù)發(fā)展。

2.2公共租賃住房的發(fā)展規(guī)劃

在進(jìn)行公共租賃住房建設(shè)之前，地方政府都會根據(jù)當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ系木唧w情況制定發(fā)展規(guī)劃。紹興市“十三五”建設(shè)規(guī)劃明確提出了在保障房安居工程方面的發(fā)展目標(biāo)為加大對中低收入家庭、新就業(yè)職工和穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員的保障力度，到2020年底住房保障覆蓋率達(dá)到30%，城鄉(xiāng)人均住房面積達(dá)50㎡。政府需完成投資建設(shè)公租房3930套，社會投資建設(shè)或籌集公租房688套。其中，越城區(qū)政府規(guī)劃投資建設(shè)1650套，租賃補(bǔ)貼1600戶，資金需求15850萬元;柯橋區(qū)政府規(guī)劃投資建設(shè)1100套，租賃補(bǔ)貼450戶，資金需求1170萬元;上虞區(qū)政府規(guī)劃投資建設(shè)1180套，租賃補(bǔ)貼2808戶，資金需求1746.86萬元。2016-2020年累計發(fā)放公租房租賃補(bǔ)貼4858戶，投資約1.89億元，占計劃總投資的0.1%。紹興市政府致力于公共租賃住房的投資建設(shè)力度較大，租賃補(bǔ)貼力度也較大。

2.3公共租賃住房的資金保障

地方政府建設(shè)公共租賃住房的資金來源主要有中央補(bǔ)助公共租賃住房專項資金、省級財政預(yù)算資金，市縣政府公共預(yù)算安排的資金，土地出讓收益資金、住房公積金增值收益和地方政府債券資金等。2010年國家提出要“大幅度增加公共租賃住房”，促進(jìn)了各地政府建設(shè)和發(fā)展公共租賃住房，這段時期不管是紹興還是其他城市都獲得了中央補(bǔ)助公共租賃住房專項資金的大力支持，紹興市2010年、2011年、2013年分別獲得了中央補(bǔ)助公共租賃住房專項資金507萬元、2730萬元、10564萬元，用于建設(shè)公共租賃住房項目。截止到2013年初，累計開工公共租賃住房6505套。紹興市住建局最新公開信息顯示2020年在城鎮(zhèn)保障性安居工程方面，市本級越城區(qū)獲得省級專項資金共133萬元，具體分配為公租房租賃補(bǔ)貼30萬元，城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造專項資金103萬。政府專項資金保證了紹興市公共租賃住房的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

2.4公共租賃住房的房源供給

公共租賃住房屬于保障福利房，其建設(shè)需要符合社會福利的特性。根據(jù)2011年發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障房建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》，房源的供給以小戶型為主，單套建筑面積為40平方米左右。目前紹興市區(qū)公共租賃住房的房源供給單套建筑面積為60平米以內(nèi)，房源包括：政府直接投資新建、改建和收購;政府在經(jīng)濟(jì)適用住房和“城中村”改造等項目中配建;經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、人才公寓等按有關(guān)規(guī)定調(diào)劑轉(zhuǎn)換;開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)內(nèi)用工單位等各類投資主體建設(shè);社會捐贈及其他渠道籌建。截止2021年5月24日，紹興市政府投資公租房實物分配套數(shù)為越城區(qū)4214套、柯橋區(qū)2235套、上虞區(qū)1210套、諸暨市3585套、嵊州市734套、新昌縣650套。

3、紹興市公共租賃住房的需求分析

3.1公共租賃住房的宏觀需求分析

在宏觀層面，越城區(qū)房地產(chǎn)管理處公示了2020年符合公共租賃住房輪候配租的有72戶家庭，分12批次公示了157戶家庭基本符合住房保障申請家庭租賃補(bǔ)貼的條件，但是2020年越城區(qū)政府規(guī)劃建設(shè)公共租賃住房有350套，租賃補(bǔ)貼有420戶。2020年柯橋區(qū)人力資源和社會保障局分10批公示了符合條件的申請對象信息共計96戶，但2020年柯橋區(qū)政府規(guī)劃建設(shè)公共租賃住房有200套。上虞區(qū)公共租賃住房采取常態(tài)化申請方式，每期三個月配租一次，2018年、2019年、2020年申請實物配租的家庭戶分別為156戶、94戶和52戶，但這三年政府規(guī)劃建設(shè)的公共租賃住房分別是240套、210套和180套。紹興市區(qū)的有效需求均少于供給量，政府今后在建設(shè)公共租賃住房時要充分了解各區(qū)域的住房保障需求，以免出現(xiàn)公共租賃住房的高空置率。

3.2公共租賃住房的微觀需求分析

在微觀層面，采用隨機(jī)抽樣法調(diào)查了紹興市區(qū)南池鑒園、親馨家園、鳳凰公寓等公租房小區(qū)，共回收問卷160份，有效問卷158份。

第一，居住感知狀況。住戶對目前居住的公租房評價一般滿意的人數(shù)最多，占31.6%，比較滿意和比較不滿意分別占比22.2%、26.6%。在租金方面，目前紹興市政府公共租賃住房的月租金為8.00元/㎡左右，所以大部分住戶認(rèn)為是比較合理的，比較不合理和完全不合理的占比非常低。紹興市政府逐年在加強(qiáng)保障性安居住房建設(shè)，在設(shè)置合理的租金水平的同時，更不能忽視房屋質(zhì)量的提升。

第二，房屋質(zhì)量狀況。有70.9%的住戶認(rèn)為公共租賃房的建筑質(zhì)量較高;有66.5%的住戶認(rèn)為公共租賃房的戶型設(shè)計合理;有24.1%住戶認(rèn)為居住面積合理;有15.8%的住戶認(rèn)為通風(fēng)采光較好。由此可見居住面積和通風(fēng)采光方面并不能夠達(dá)到住戶的需求，這或許是造成滿意程度較低的關(guān)鍵因素。

第三，交通便利程度。有87.3%的住戶認(rèn)為公交站點設(shè)置離住宅區(qū)較近，公交車出行比較方便;有35.4%的住戶認(rèn)為醫(yī)療、教育等配套設(shè)施離住宅較近;有33.5%的住戶認(rèn)為離市中心較近;僅有17.7%的住戶表示自己居住的公租房社區(qū)離上班地點較近，說明交通不便對居住滿意度也產(chǎn)生一定影響。

第四，申請審核過程。有42.4%的住戶認(rèn)為審核時間較長，說明政府審核效率需進(jìn)一步提升;有17.7%的住戶認(rèn)為申請流程復(fù)雜，說明政府申請流程還是比較明確的;僅有6.3%的住戶認(rèn)為網(wǎng)站信息滯后，說明在政府網(wǎng)站信息公布及時、效率較高;有13.3%的住戶認(rèn)為存在不公平現(xiàn)象，說明政府還需加強(qiáng)信息公開工作。另外，有28.3%的住戶認(rèn)為沒有問題，說明政府審核分配工作也得到了部分住戶的肯定。

4、完善公共租賃住房政府供給的政策建議

4.1平衡供給需求，注重協(xié)同規(guī)劃

第一，政府在投資建設(shè)公共租賃住房之前，需充分調(diào)研中低收入家庭及外來務(wù)工人員群體的公租房有效需求，不可因政績工程而過多地投資建設(shè)公租房。第二，政府需提前規(guī)劃公共租賃房的選址，并考慮該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)狀況，注意與產(chǎn)業(yè)的協(xié)同規(guī)劃，避免將選址安置在產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)的區(qū)域或產(chǎn)業(yè)不集中的區(qū)域，因為公共租賃住房群體有相當(dāng)多的就業(yè)大學(xué)生和外來務(wù)工人員，要考慮住戶的通勤距離和出行交通情況。

4.2優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，提升居住質(zhì)量

第一，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，合理設(shè)計室內(nèi)結(jié)構(gòu)，在戶型結(jié)構(gòu)的設(shè)計上，進(jìn)一步考慮采光和通風(fēng)條件，合理布局空間，提高空間利用率。第二，提升居住質(zhì)量，通過提高公租房的室內(nèi)配套設(shè)備的質(zhì)量，包括衣柜、桌椅、床、廁所，廚房等必需品配備齊全，增強(qiáng)小戶型房屋的居住舒適感。

4.3健全基礎(chǔ)配套，完善商務(wù)配套

第一，健全公共租賃住房的基本配套服務(wù)設(shè)施，包括醫(yī)療、教育等基本配套服務(wù)內(nèi)容，做到社區(qū)有診所，片區(qū)有專業(yè)藥店，區(qū)域有大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)，同時合理規(guī)劃和利用教育資源。第二，完善商務(wù)配套，開展政策性準(zhǔn)入和引導(dǎo)，逐步探索適宜于公共租賃房群體的特色餐飲、娛樂設(shè)施等商務(wù)配套，在公共租賃房的發(fā)展和建設(shè)計劃期內(nèi)，應(yīng)積極吸引更多的大中型商務(wù)服務(wù)載體進(jìn)來。

4.4改善審批環(huán)節(jié)，加大公平性宣傳

在公共租賃住房的申報審核工作過程中，要進(jìn)一步提高政府辦事工作的效率。面對一些較為低效、不公平的公共租賃房申請、審批與分配情況，第一是有必要通過建立一套相應(yīng)的公平性監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)公共租賃房的申請、審批、輪候等各個環(huán)節(jié)操作與監(jiān)督。第二是及時將公共租賃住房申請、審核、輪候等結(jié)果進(jìn)行公示，增加信息的公開性和透明度，進(jìn)一步提高公平性的宣傳。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡介：

陸麗萍，女，浙江理工大學(xué)科技與藝術(shù)學(xué)院講師，管理學(xué)碩士，主要從事政府管理與住房經(jīng)濟(jì)研究。

基金項目：

浙江理工大學(xué)科技與藝術(shù)學(xué)院科研項目“基于有效需求理論的公共租賃住房供給模式研究——以紹興市為例”（批準(zhǔn)號：KY2018007）