淺談商品房交付使用

摘要：近年來，商品房買賣雙方成交后，延期交房或強制交房現(xiàn)象頻頻發(fā)生，損害了商品房消費者合法權(quán)益，違反了相關(guān)法律規(guī)定，引發(fā)信訪和訴訟。厘清建筑工程交付使用、商品房交付使用、合同約定交房、延期交房、強制交房區(qū)別與聯(lián)系及其產(chǎn)生的法律后果，維護消費者合法權(quán)益，促進開發(fā)企業(yè)認清潛在風險，科學合理確定商品房交付使用時間，減少交付使用中的不必要紛爭。

關(guān)鍵詞：商品房交付使用;延期交房;強制交房

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）10-0057-60 收稿日期：2021-08-16

作者簡介：王大龍，河南省信陽市房地產(chǎn)市場管理處。

近年來，商品房買賣雙方成交后，延期交付使用或強制交付使用現(xiàn)象頻頻發(fā)生，不僅損害了商品房買賣雙方權(quán)益，違反了相關(guān)法律規(guī)定，還引發(fā)了不必要的信訪和訴訟。

由于商品房買賣雙方對于“商品房交付使用”的認知上存在一定誤區(qū)，有人把建筑工程、商品房、合同約定交付使用混為一談，包括行業(yè)內(nèi)部分人員認知上也不夠清淅。要厘清商品房交付使用，必須弄清楚建筑工程交付使用、商品房交付使用、合同約定交房、延期交房、強制交房區(qū)別與聯(lián)系產(chǎn)生的法律后果，幫助消費者依法維護和主張合法權(quán)益，促進開發(fā)企業(yè)認清潛在風險，科學合理確定商品房交付使用時間，減少交付使用中的不必要紛爭。

1 建筑工程交付使用

一是建筑工程竣工經(jīng)驗收合格，方可交付使用。這是建筑工程交付使用重要前提。《建筑法》第61條規(guī)定：建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

建筑工程作為資金投入量大、專業(yè)技術(shù)性強，適合長期使用且不易改變結(jié)構(gòu)的特殊商品。政策法規(guī)上，國家有《建筑法》《建設(shè)工程勘察設(shè)計管理條例》《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量監(jiān)督管理規(guī)定》等重要法規(guī)，對建設(shè)行為進行全過程的監(jiān)督管理。但是，建筑企業(yè)完工后生產(chǎn)的產(chǎn)品（商品）是否保質(zhì)保量，各項經(jīng)濟技術(shù)指標是否達標，是否能夠滿足建設(shè)單位正常生產(chǎn)和生活需要，都必須經(jīng)驗收合格，才能交付建設(shè)單位使用。否則不得交付使用。

《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第16條規(guī)定：建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應當組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。建設(shè)工程竣工驗收應當具備下列條件：（一）完成建設(shè)工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容;（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料;（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告;（四）有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件;（五）有施工單位簽署的工程保修書。

建設(shè)工程驗收，指建筑行業(yè)內(nèi)熟悉的“五大主體驗收”，即建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理五方建設(shè)主體聯(lián)合起來對建設(shè)工程進行的驗收，分別簽署的質(zhì)量合格文件，證明建設(shè)工程經(jīng)驗收合格，取得《建設(shè)工程竣工驗收報告》。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格，方可交付使用。這是建設(shè)工程交付使用重要前提條件，只是商品房交付使用前提條件之一。

二是建筑工程經(jīng)驗收合格交付使用法律后果。建筑工程作為一種經(jīng)驗收合格的產(chǎn)品，實行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程承包單位在向開發(fā)企業(yè)提交工程竣工驗收報告時，應當同時出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應當明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責任等?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理條例》第40條規(guī)定了保修期，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期;（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。這些強制性規(guī)定，有效地保護了建設(shè)工程消費者的合法權(quán)益，也是對建設(shè)工程生產(chǎn)者應該承擔保修責任進行了明確。

《商品房買賣合同》《商品住宅質(zhì)量保證書》《商品住宅使用說明書》對商品房交付使用后的保修范圍、保修期限和保修責任等要求，也是對建筑工程質(zhì)量保修制度的延續(xù)。其中，主要部位的質(zhì)量問題還可能導致退房行為。

2 商品房交付使用

商品房銷售分預售和現(xiàn)房銷售兩種情況，分別簽訂住建部和工商管理總局推薦的同一版本不同內(nèi)容的“商品房買賣合同”（以下簡稱“合同”），由于購買時，商品房處于開發(fā)項目建設(shè)的不同階段，二者有著不同交付使用前提條件，對商品房交付使用時間期限也有不一樣的約定，這里就產(chǎn)生了“合同約定交付”概念，合同約定交付，指買賣雙方作為平等民事主體，雙方在“合同”里對商品房交付使用時間節(jié)點進行明確約定。

合同約定商品房交付使用時間節(jié)點，對買賣雙方都非常重要，是雙方關(guān)注的焦點，雙方簽訂合同前都經(jīng)過充分的考慮。比如，買方購買普通商品時，付款（或按揭）后，希望早日或在約定時間點得到屬于自己的商品。這正如 “遲得不如早得，早得不如現(xiàn)得”。當然，“合同”約定交付時點只是寫在紙上的計劃而已。開發(fā)企業(yè)信守承諾，按時完工，可以在“合同”約定時間點完成交付。否則不能按時交付，那么就直接違反了《合同法》，要么雙方進行協(xié)商，要么直接進入訴訟程序解決。

一是預售情形下商品房交付使用合同約定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：（三）按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。《城市商品房預售管理辦法》商品房預售應當符合下列條件：（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

商品房預售情形下的合同約定交付，也是以竣工交付為前提，只是開發(fā)企業(yè)要根據(jù)房地產(chǎn)項目已明確的工程開發(fā)進度施工，實際上，開發(fā)進度可能受外界多種因素影響，存在不確定性和不可控性。因此，在申請預售時，要充分考慮工程進度、資金鏈條、排除各類風險的理想狀態(tài)下的工期，再合理確定交付時點，再書寫在預售“合同”中，取得買受人當事人的認可，大致符合買方置業(yè)計劃及入住預期，對合同雙方均有約束力，具有法律效力。

二是現(xiàn)售情形下對商品房交付使用約定。《商品房銷售管理辦法》第7條規(guī)定：商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件：（四）已通過竣工驗收;（五）拆遷安置已經(jīng)落實;（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

商品房現(xiàn)售情況下，現(xiàn)售“合同”已經(jīng)明確的交付使用時點和內(nèi)容，比如通過竣工驗收，供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施基本具備交付使用條件和明確的交付日期，物業(yè)管理方案已經(jīng)落實等?，F(xiàn)售狀況下，購房人可以看得見，摸得到，可以直接進入到開發(fā)項目工地進行現(xiàn)場直觀體驗，還可以查驗相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套事實和各類批準文件是否齊全，是否可以實現(xiàn)合同約定的預期入住目標等，有利于購房者及時辯識風險，選擇更加慎重，也有利于對開發(fā)企業(yè)進行必要的監(jiān)督。

三是商品房交付使用前提條件歸納?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。

商品房交付使用10個前提條件：（1）建設(shè)工程竣工經(jīng)驗收合格或綜合驗收合同;（2）拆遷安置已經(jīng)落實;（3）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件;（4）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實;（5）建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門已備案;（6）測繪成果已通過房地產(chǎn)行政主管部門審核;（7）提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書;（8）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門;（9）商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);（10）現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

3 商品房違規(guī)交付使用行為及法律后果

一是延期交房。開發(fā)企業(yè)不能按照“合同”約定時間節(jié)點進行商品房交付使用，可能是建設(shè)工程工期超出計劃，或是沒有通過某一工程驗收，也可能拆遷安置不到位，或是合同糾紛陷入訴訟等，延期交房成為開發(fā)企業(yè)無可奈何之選擇?？傊?，延期交房原因多樣，結(jié)局是延期交房，開發(fā)企業(yè)必須承擔違約責任，賠付購房人“合同”約定的違約金，甚至買方可以請求解除合同，如果逾期時間長，支付巨額的違約金，可能成為壓垮開發(fā)企業(yè)的最后一根稻草。因此，開發(fā)企業(yè)在簽訂“合同”確定后續(xù)工期時，一定要充分考慮各種不確定風險，合理確定商品房交付使用時間。

二是強制交房。指商品房不具備交付使用前提條件，開發(fā)企業(yè)仍然強行把商品房交付給購房消費者的行為。開發(fā)企業(yè)利用自己在房地產(chǎn)市場中的優(yōu)勢地位，通過各種手段強行要求買受人接受這一結(jié)果，比如沒有進行建設(shè)工程竣工驗收、消防驗收等，或是其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施不具備交付條件等，開發(fā)企業(yè)通過強制交房，努力在合同約定交付時點完成商品房交付使用，規(guī)避合同違約帶來的可能賠付的違約金風險。

三是商品房違規(guī)交付使用法律后果。2020年12月29日，最高法發(fā)布了修改后的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），進一步明確對商品房違規(guī)交付行為的態(tài)度，否定房地產(chǎn)市場不法行為。首先，遲延交付，可以解除合同。《解釋》第15條規(guī)定：根據(jù)《民法典》第563條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。其次，逾期仍不能辦理不動產(chǎn)權(quán)證，賣方承擔違約責任?！督忉尅返?8條規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理不動產(chǎn)登記的期限;（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。最后，合同約定辦證期限屆滿一年后，可以請求解除合同和賠償損失。《解釋》第19條規(guī)定：商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第32條規(guī)定的辦理不動產(chǎn)登記的期限屆滿后超過1年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理不動產(chǎn)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。