房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃探析

廖駿

【摘 要】土地增值稅是國(guó)家限制炒房行為的一種有效舉措，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了很大的稅收義務(wù)。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中需要加強(qiáng)對(duì)于土地增值稅納稅籌劃工作的重視，通過(guò)多種方式積極的開(kāi)展土地增值稅納稅籌劃，全面的降低企業(yè)稅負(fù)，為企業(yè)能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下獲得更好的發(fā)展提供可靠的幫助。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);土地增值稅;納稅籌劃

一、土地增值稅清算籌劃工作的內(nèi)容

土地增值稅主要是針對(duì)土地增值部分征收的一種稅種，土地增值稅的征稅范圍包括土地使用權(quán)以及地上建筑物。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在核算納稅金額的過(guò)程中需要采用超率累進(jìn)稅率的計(jì)算方法，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要針對(duì)土地增值稅的稅率進(jìn)行重點(diǎn)了解與掌握，按照稅法規(guī)定的方式進(jìn)行稅收管理，提升稅收籌劃的綜合效能。具體的稅率表如表1所示：

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的意義

首先，通過(guò)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)更好的了解目前土地增值稅的納稅方法，熟悉各種土地增值稅的繳納要求，對(duì)于更好的開(kāi)展土地增值稅的繳納工作和核算工作具有積極的意義。

其次，通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃能夠更好的帶動(dòng)水泥、鋼鐵、建筑等多個(gè)關(guān)聯(lián)行業(yè)企業(yè)的投資，從而幫助我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)全面健康的發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬于土地增值稅主要納稅人員，企業(yè)在土地增值稅方面的稅收負(fù)擔(dān)比較重，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)非常重視土地增值稅的稅收籌劃工作。稅收籌劃同時(shí)也關(guān)系到了其關(guān)聯(lián)企業(yè)的納稅問(wèn)題。稅收籌劃是減少房地產(chǎn)企業(yè)以及其他關(guān)聯(lián)企業(yè)稅負(fù)的一種有效方式，對(duì)于更好的促進(jìn)房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的全面發(fā)展，提升房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理效果，提升企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益起到了非常積極的作用。企業(yè)管理者需要關(guān)注稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的全面提升。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃。影響了最終房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于房產(chǎn)價(jià)格的制定，為了更好的降低稅負(fù)，在制定房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的時(shí)候，企業(yè)會(huì)考慮到土地增值稅的問(wèn)題，從而保證最終土地增值稅稅負(fù)降低，房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格更符合市場(chǎng)需求以及普通市民的剛性要求。因此，土地增值稅的稅收籌劃能夠更好的滿足消費(fèi)者的消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的全面發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法

1.合理的利用稅收政策。

目前，我國(guó)政府非常重視土地增值稅的征收工作，為了減少普通群眾的土地增值稅的稅收壓力，稅法針對(duì)普通住宅制定了與之對(duì)應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，普通的標(biāo)準(zhǔn)性住宅在出售的過(guò)程中，如果增值部分不超過(guò)20%那么納稅人免征增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)這一稅收優(yōu)惠政策實(shí)施定價(jià)。如果相關(guān)的產(chǎn)品增值率在百分之二十以上，那么為了更好的降低土地增值稅的納稅金額。企業(yè)可以把價(jià)格定在略低于百分之二十的價(jià)格區(qū)間內(nèi)，這樣既能夠享受免稅的政策，還能夠降低購(gòu)買者的購(gòu)買成本，提升企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該學(xué)會(huì)合理的利用清算試點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃。目前，我國(guó)的土地增值稅主要是以先預(yù)繳后清算的計(jì)算方式。因此房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的過(guò)程中應(yīng)該合理的安排預(yù)繳金額以及后期的清算金額，實(shí)現(xiàn)納稅金額的有效平衡。如果土地增值稅平衡點(diǎn)比較高就說(shuō)明了預(yù)付金額過(guò)高，企業(yè)前期資金被占用影響了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，增加了資金使用的風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展稅收籌劃的過(guò)程中，應(yīng)該保證預(yù)算金額和清算金額之間的有效平衡。

2.通過(guò)費(fèi)用的轉(zhuǎn)移開(kāi)展稅收籌劃。

針對(duì)目前土地增值稅的稅收法律規(guī)范，我國(guó)政府在制定土地增值稅稅收政策的時(shí)候，有一些費(fèi)用是可以扣除的，這樣土地增值稅的納稅基礎(chǔ)就能夠得到全面的控制。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展土地增值稅稅收籌劃工作的過(guò)程中應(yīng)該盡量加大費(fèi)用的項(xiàng)目，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各方面費(fèi)用進(jìn)行費(fèi)用扣除，以降低最終的房地產(chǎn)納稅基礎(chǔ)。在進(jìn)行費(fèi)用轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，我們需要保證費(fèi)用的真實(shí)性，并且最好取得一定的費(fèi)用依據(jù)，通過(guò)合法合理的手段進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃，全面的提升稅收籌劃的綜合效能。

3.提升扣除項(xiàng)目的全面性。

根據(jù)我國(guó)稅法的規(guī)定，在計(jì)算土地增值稅的過(guò)程中可以適當(dāng)關(guān)注相關(guān)的扣除項(xiàng)目，特別是針對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期提取費(fèi)用需要合理的關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的過(guò)程中，必須在消費(fèi)者能夠承受的范圍內(nèi)，全面的提升公共房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，保證房產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)格和環(huán)境得到全面的認(rèn)可，對(duì)于提升房產(chǎn)的銷售數(shù)量具有積極作用。發(fā)票的管理過(guò)程中，需要在發(fā)票中注明特別事項(xiàng)，這樣在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅發(fā)票時(shí)，針對(duì)一些特殊的項(xiàng)目可以進(jìn)行扣除，從而降低企業(yè)納稅的稅率基礎(chǔ)。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行清算后，依然存在大量的已經(jīng)支付的成本，但是沒(méi)有獲得足夠發(fā)票而無(wú)法扣減的情況，這也成為了影響企業(yè)納稅工作開(kāi)展的重要因素，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃的綜合效果不是非常的好。

4.利用合作建房的稅收政策進(jìn)行籌劃。

目前，合作建房是一種新型的建房模式，能夠?qū)崿F(xiàn)避稅目的。這種合作建房的項(xiàng)目要求一方必須有土地資質(zhì)，而另一方需要有足夠的資金。然而，在很多情況下并不適合合作建房，如果只收取固定金額的房租或者是資金，那么房地產(chǎn)企業(yè)不承擔(dān)相應(yīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的話不屬于合作建房，這種情況下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就不能享受到合作建房方面的稅收優(yōu)惠政策。合作建房不必繳納土地增值稅的部分，這是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的關(guān)鍵方法。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了能夠?qū)崿F(xiàn)有效避稅應(yīng)該更多的采用合作建房的經(jīng)營(yíng)模式，以降低土地增值稅的納稅金額。

5.從方案設(shè)計(jì)階段開(kāi)始籌劃。

房地產(chǎn)企業(yè)在確認(rèn)產(chǎn)品方案的過(guò)程中，需要從房產(chǎn)稅稅收籌劃的角度考慮相關(guān)問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)在確定稅收籌劃方案的過(guò)程中，應(yīng)該把設(shè)計(jì)房屋的面積控制在144平方米以下，這樣才能最大限度的享受稅收優(yōu)惠。國(guó)家針對(duì)普通住宅制訂了稅收優(yōu)惠政策，因此房地產(chǎn)公司在方案設(shè)計(jì)階段應(yīng)該積極的開(kāi)展稅收籌劃。從設(shè)計(jì)階段開(kāi)展籌劃能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)更好的稅收籌劃效果。很多已經(jīng)發(fā)生的事項(xiàng)其稅收籌劃難度大，并且籌劃效益不高，因此作為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從方案設(shè)計(jì)階段開(kāi)始實(shí)施稅收籌劃，這樣才能全面的提升。

6.應(yīng)用科學(xué)的會(huì)計(jì)核算方法。

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅核算和管理的過(guò)程中需要應(yīng)用科學(xué)的會(huì)計(jì)核算方法，這樣能夠?qū)崿F(xiàn)最佳的土地增值稅稅收籌劃的效果。房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)選擇存貨成本的計(jì)價(jià)方法以及固定資產(chǎn)的計(jì)算方法等相關(guān)內(nèi)容。通過(guò)增加其相應(yīng)的費(fèi)用扣除金額來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)土地增值稅的有效籌劃，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更好的進(jìn)行稅收管理，提升稅收管理綜合效能提供可靠的保障。在應(yīng)用科學(xué)的會(huì)計(jì)計(jì)算方法的過(guò)程中，需要保證會(huì)計(jì)核算方法符合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，最大限度的發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，提升核算的效果與質(zhì)量，為房地產(chǎn)企業(yè)更好的開(kāi)展稅收籌劃工作提供可靠的保障。

四、總結(jié)

總之，根據(jù)我們針對(duì)目前土地增值稅在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作中發(fā)揮積極意義。通過(guò)本文的研究分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展土地增值稅稅收籌劃是企業(yè)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的必然要求。作為企業(yè)的管理者，需要引起足夠的重視。為了更好的發(fā)揮稅收籌劃的效果，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該合理的利用稅收政策、通過(guò)費(fèi)用的轉(zhuǎn)移來(lái)籌劃合理的增加扣除項(xiàng)目資金進(jìn)行籌劃、利用合作建房的稅收政策進(jìn)行籌劃、關(guān)于拆遷補(bǔ)償價(jià)的籌劃以及會(huì)計(jì)核算方法選擇等多種行為進(jìn)行稅收籌劃，這些稅收籌劃方法能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供一些管理方面的意見(jiàn)和建議。管理者開(kāi)展稅收籌劃的過(guò)程中需要考慮自身實(shí)際情況，本著一切從實(shí)際出發(fā)的原則，針對(duì)土地增值稅的稅收籌劃工作進(jìn)行全面的重視和管理意識(shí)，保障現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅管理綜合效能的全面提升，為整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的全面發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。作為企業(yè)的管理者，需要高度關(guān)注土地增值稅稅收籌劃工作。管理者需要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅屬于企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的成本項(xiàng)目。因此，作為管理者，需要采取有效的方式來(lái)解決稅收籌劃中的一些不足，更好的提升稅收籌劃綜合效能，為整個(gè)稅收管理工作的開(kāi)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。

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（作者單位：蘇州高新地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）