大型園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目總控咨詢(xún)服務(wù)管理規(guī)劃專(zhuān)項(xiàng)研究

撖書(shū)培（上海建科工程項(xiàng)目管理有限公司，上海 200032)

0 引言

近年來(lái)，我國(guó)總控咨詢(xún)服務(wù)在大型綜合體項(xiàng)目及大型園區(qū)項(xiàng)目中的需求顯得較為突出。本文基于我國(guó)大型園區(qū)的發(fā)展需求，對(duì)總控咨詢(xún)服務(wù)在大型園區(qū)的應(yīng)用模式進(jìn)行相關(guān)研究。我國(guó)大型園區(qū)一般是由地方政府批準(zhǔn)集中統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，在區(qū)域內(nèi)專(zhuān)門(mén)設(shè)置某類(lèi)特定行業(yè)、形態(tài)的企業(yè)、公司等，進(jìn)行統(tǒng)一管理。園區(qū)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整和升級(jí)的重要空間聚集形式，擔(dān)負(fù)著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)城市化建設(shè)等一系列重要使命[1]。園區(qū)是執(zhí)行城市產(chǎn)業(yè)職能的重要空間形態(tài)，園區(qū)在改善區(qū)域投資環(huán)境、引進(jìn)外資、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展經(jīng)濟(jì)等方面發(fā)揮積極的輻射、示范和帶動(dòng)作用，成為城市經(jīng)濟(jì)騰飛的助推器。

1 研究案例及特點(diǎn)分析

總建筑面積為 48.1 km2的南京市麒麟科技創(chuàng)新園園區(qū)，是南京市委市政府“十二五”規(guī)劃中主導(dǎo)開(kāi)發(fā)建設(shè)的生態(tài)科技城，圍繞智慧城、生態(tài)城、科技城和宜居城為核心目標(biāo)，打造南京市特區(qū)、中國(guó)硅谷東方品質(zhì)園區(qū)、國(guó)際化創(chuàng)新園、科技生態(tài)宜居新空間和國(guó)際性生活社區(qū)。該園區(qū)地理位置十分優(yōu)越，北至滬寧高速，南至寧杭高速，西至繞城公路，東至青龍山山脊線(xiàn)。規(guī)劃形成“一心、一軸、四片”的總體空間布局結(jié)構(gòu)。基于園區(qū)占地面積廣、建設(shè)規(guī)模大、建設(shè)項(xiàng)目類(lèi)型復(fù)雜等特點(diǎn)，總控團(tuán)隊(duì)有針對(duì)性地為麒麟園區(qū)管理委員會(huì)（項(xiàng)目業(yè)主）提供了總控咨詢(xún)服務(wù)[2]，其內(nèi)容主要包括以下 3 個(gè)模塊。

（1）管理規(guī)劃模塊：是以總控單位為主，針對(duì)園區(qū)的管理架構(gòu)和管理制度體系進(jìn)行咨詢(xún)服務(wù)，協(xié)助業(yè)主建立與組織機(jī)制相關(guān)的各層級(jí)管理制度、管理體系、管理方法等，繼而搭建起管理平臺(tái)架構(gòu)。

（2）建設(shè)咨詢(xún)模塊：主要是協(xié)助園區(qū)研究規(guī)劃落地，形成咨詢(xún)指導(dǎo)；通過(guò)整合第三方咨詢(xún)團(tuán)隊(duì)咨詢(xún)，協(xié)助業(yè)主推進(jìn)規(guī)劃指標(biāo)的落地研究，包括規(guī)劃成果修整、實(shí)施導(dǎo)則和園區(qū)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，如綠色科技顧問(wèn)、BIM 咨詢(xún)。

（3）監(jiān)管評(píng)價(jià)模塊：主要是針對(duì)園區(qū)建設(shè)工作的規(guī)范和建設(shè)水平的提升，通過(guò)獨(dú)立的第三方監(jiān)管、評(píng)價(jià)和糾偏，協(xié)助業(yè)主全面了解園區(qū)建設(shè)的推進(jìn)現(xiàn)狀，規(guī)范園區(qū)建設(shè)行為，整改建設(shè)推進(jìn)中存在的問(wèn)題，形成有效的約束機(jī)制；同時(shí)協(xié)助業(yè)主挖掘園區(qū)管理工作中所取得的成效、實(shí)效和亮點(diǎn)，積累工作經(jīng)驗(yàn)。

以上這3個(gè)模塊，既可獨(dú)立提供，又存在交互支撐。各模塊在開(kāi)展服務(wù)工作時(shí)一般相對(duì)獨(dú)立，在總控工作規(guī)劃的指導(dǎo)下需要制定各自的工作開(kāi)展策劃。各模塊之間的關(guān)系及核心服務(wù)機(jī)制可參見(jiàn)圖 1。其中，管理規(guī)劃模塊作為頂層設(shè)計(jì)相關(guān)的咨詢(xún)工作，是對(duì)園區(qū)組織架構(gòu)管理機(jī)制的梳理和優(yōu)化。一個(gè)好的管理機(jī)制是園區(qū)建設(shè)推進(jìn)規(guī)劃落地的組織基礎(chǔ)。因此，一般建議讓管理規(guī)劃咨詢(xún)工作先行，優(yōu)先梳理園區(qū)（業(yè)主內(nèi)部及和外部協(xié)作單位的）管理體系和制度規(guī)范，并搭建一個(gè)相對(duì)合理、運(yùn)轉(zhuǎn)良好的工作架構(gòu)，為總控另外兩個(gè)模塊的推進(jìn)提供有力保障。

圖1 三個(gè)模塊的關(guān)系及核心服務(wù)機(jī)制

2 管理規(guī)劃需求及思路分析

大型園區(qū)的建設(shè)往往具有以下特點(diǎn)：項(xiàng)目數(shù)量多、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高、參與單位多、工期要求緊、人力資源緊缺等。在園區(qū)建設(shè)中，一方面由于項(xiàng)目數(shù)量多、種類(lèi)多、涉及專(zhuān)業(yè)多、建設(shè)主體多以及所處階段的不同，會(huì)產(chǎn)生大量的協(xié)調(diào)管理界面；另一方面，隨著園區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，項(xiàng)目不斷增加，新的參建單位不斷介入，會(huì)產(chǎn)生更多的管理界面且需要協(xié)調(diào)。在各項(xiàng)目?jī)?nèi)、各項(xiàng)目間、各區(qū)域內(nèi)、各區(qū)域間、各管理層級(jí)間的界面管理工作相當(dāng)復(fù)雜，其難度和工作量都很大。相較于一般單體項(xiàng)目，大型園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目對(duì)管理組織的要求高得多，管理難度和復(fù)雜程度也高出許多。這就需要運(yùn)用項(xiàng)目群環(huán)境下的集成管理、協(xié)同管理等方法，系統(tǒng)地解決諸如項(xiàng)目定義、工作分解、組織建立、職責(zé)落實(shí)以及實(shí)施過(guò)程中的監(jiān)督與控制等問(wèn)題。規(guī)劃科學(xué)合理的管理組織體系是決定園區(qū)建設(shè)管理推進(jìn)水平的基石。

園區(qū)管理單位一般為區(qū)域政府成立的管理主體，可能以建設(shè)指揮部、管理委員會(huì)或?qū)ｉT(mén)成立的建設(shè)管理平臺(tái)單位出現(xiàn)。管理單位可能同時(shí)有建設(shè)者和監(jiān)管者兩種身份。只有當(dāng)園區(qū)正式被批準(zhǔn)成立時(shí)，管理單位才能逐步組建成形。在園區(qū)發(fā)展過(guò)程中，不僅管理團(tuán)隊(duì)的人力、專(zhuān)業(yè)性往往會(huì)受限，而且管理主體的身份、角色和管理職責(zé)會(huì)隨著園區(qū)的發(fā)展而不斷發(fā)展變化。從土地運(yùn)作、基礎(chǔ)建設(shè)、城市建設(shè)到園區(qū)經(jīng)營(yíng)管理，建設(shè)主體的權(quán)利和職責(zé)是不斷演變擴(kuò)充的。因此，園區(qū)管理單位在建設(shè)階段將面臨來(lái)自人力、專(zhuān)業(yè)性、部門(mén)設(shè)置、權(quán)責(zé)界面等方面的挑戰(zhàn)。

園區(qū)管理控制制度作為一個(gè)系統(tǒng)，其范圍遍布園區(qū)管理的各個(gè)方面，并影響到組織機(jī)構(gòu)的運(yùn)作。既包括為管理活動(dòng)進(jìn)行綜合計(jì)劃、控制和評(píng)價(jià)而制定、設(shè)置的各種規(guī)章制度，以及記錄、復(fù)核、分析、檢查各種信息資料與報(bào)告的程序和方法，也包括管理部門(mén)用來(lái)授權(quán)、批準(zhǔn)、組織管理活動(dòng)的方式方法等。

建立程序規(guī)范、內(nèi)容全面、措施適用的章程制度，以保障項(xiàng)目的順利推進(jìn)，使得園區(qū)開(kāi)發(fā)管理更加科學(xué)化、規(guī)范化。在此基礎(chǔ)上，規(guī)范各職能部門(mén)和各參建單位日常管理的行為，確保管理能夠達(dá)到一流水平；克服流程不閉環(huán)等問(wèn)題，真正做到管理規(guī)范化、管理標(biāo)準(zhǔn)化，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)施以目標(biāo)為導(dǎo)向，效率和細(xì)節(jié)兼顧的效果。

3 主要工作內(nèi)容

3.1 工作目標(biāo)

依托高效信息管理手段，建立界面合理、職責(zé)清晰、流程規(guī)范、工具高效的建設(shè)管理體系，確保園區(qū)建設(shè)推進(jìn)順利、流程規(guī)范清晰、管理高效。

3.2 工作內(nèi)容

鑒于園區(qū)的建設(shè)概況、各參建方的具體情況和各總控項(xiàng)目的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，本模塊可能需要涉及的工作包含但不限于以下內(nèi)容：開(kāi)展管理規(guī)劃的基礎(chǔ)調(diào)研工作，編制組織架構(gòu)的調(diào)研報(bào)告，征求組織架構(gòu)的優(yōu)化建議；劃分優(yōu)化各參建方的工作界面；在實(shí)現(xiàn)組織架構(gòu)優(yōu)化和界面劃分的基礎(chǔ)上，編寫(xiě)園區(qū)建設(shè)管理制度現(xiàn)狀的分析報(bào)告；更新與優(yōu)化建設(shè)管理制度體系，完成相應(yīng)文件的編制工作；更新與完善各項(xiàng)目及各項(xiàng)目部的管理制度；開(kāi)展管理制度的宣貫、培訓(xùn)、執(zhí)行和完善等工作；編制入園導(dǎo)則（開(kāi)發(fā)建設(shè)篇）；建立園區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)綜合計(jì)劃管控體系制度；搭建園區(qū)工程協(xié)同管理綜合信息平臺(tái)。

4 管理規(guī)劃的工作流程

在開(kāi)展園區(qū)總控管理規(guī)劃工作中，不僅要制定入園導(dǎo)則、業(yè)主內(nèi)部制度流程、層級(jí)管理制度流程和物業(yè)管理制度流程等，而且要明確園區(qū)建設(shè)單位對(duì)進(jìn)度控制、投資控制和質(zhì)量控制等的要求，還要制定涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、合同管理、材料設(shè)備采購(gòu)管理、職業(yè)健康安全管理、環(huán)境保護(hù)管理和信息管理等各項(xiàng)管理制度的工作流程。從總體上來(lái)說(shuō)，管理規(guī)劃工作的實(shí)施分為以下 4 個(gè)階段。

4.1 調(diào)研策劃階段

必要的基礎(chǔ)調(diào)研工作，是該模塊策劃工作的基礎(chǔ)。在調(diào)研策劃階段，首先要開(kāi)展與管理規(guī)劃模塊對(duì)應(yīng)的基礎(chǔ)調(diào)研工作，并將調(diào)研結(jié)果匯總分析，形成組織架構(gòu)調(diào)研報(bào)告。

（1）基礎(chǔ)調(diào)研階段可能包含如下模塊的調(diào)研工作：開(kāi)展園區(qū)組織架構(gòu)調(diào)研，全面（建設(shè)條線(xiàn)內(nèi)、建設(shè)條線(xiàn)外）開(kāi)展管理工作界面，對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理機(jī)制、管控體系、工具、流程現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)研。

（2）調(diào)研成果分析：園區(qū)管理現(xiàn)狀分析（架構(gòu)現(xiàn)狀、建設(shè)推進(jìn)現(xiàn)狀、不足與問(wèn)題、原因挖掘等），園區(qū)管理體系需求分析（需優(yōu)化的機(jī)制、需補(bǔ)充的制度、需明確工作的職權(quán)劃分、需建立的工作程序機(jī)制等），管控機(jī)制創(chuàng)新策劃（分析適用于園區(qū)管控機(jī)制的創(chuàng)新手段和與新興科技手段相結(jié)合提升管控水平的手段）。

4.2 試行驗(yàn)證階段

（1）基于調(diào)研情況梳理組織架構(gòu)。對(duì)各參建方的工作界面進(jìn)行劃分并優(yōu)化；在優(yōu)化組織架構(gòu)和完成界面劃分的基礎(chǔ)上，編寫(xiě)園區(qū)建設(shè)管理制度現(xiàn)狀的分析報(bào)告。

（2）逐步規(guī)劃與建立管控機(jī)制。策劃管控機(jī)制，搭建制度體系架構(gòu)；分階段逐步編寫(xiě)、推行管理制度，逐步完善制度體系；建立園區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)綜合計(jì)劃管控體系，建立園區(qū)項(xiàng)目監(jiān)管機(jī)制，搭建園區(qū)建設(shè)管理平臺(tái)，編制入園導(dǎo)則（開(kāi)發(fā)建設(shè)篇）。

（3）分層級(jí)編寫(xiě)制度流程文件。制度流程文件分為3 個(gè)層級(jí)。第 1 層級(jí)為管理規(guī)劃文件，即對(duì)整個(gè)園區(qū)建設(shè)管理提出總體要求和指導(dǎo)。作為園區(qū)管理的綱領(lǐng)性文件，其編制審批流程如下：總控單位負(fù)責(zé)第 1 層級(jí)管理規(guī)劃文件的編制，經(jīng)業(yè)主管理層審核，由業(yè)主決策層審批簽發(fā)執(zhí)行。第 2 層級(jí)為管理手冊(cè)，即管理規(guī)劃組織具體實(shí)施的說(shuō)明。其編制審批流程如下：建議由業(yè)主管理層組織項(xiàng)目管理單位或相關(guān)咨詢(xún)單位編制管理手冊(cè)，編制時(shí)其管理方法和管理思路要與第 1 層級(jí)制度文件保持一致，并經(jīng)細(xì)化使第 1 層級(jí)制度文件具有可操作性；編制完成后由決策層審批后執(zhí)行，總控單位協(xié)助審核第 2 層級(jí)制度文件。第 3 層級(jí)為管理細(xì)則和作業(yè)指南，即具體工作的實(shí)施性文件，如具體事項(xiàng)操作程序、流程和相關(guān)表單等。其編制審批流程如下：建議由業(yè)主管理層組織執(zhí)行層人員或項(xiàng)目管理單位編制第 3 層級(jí)制度文件，在第 2 層級(jí)的基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化，用于指導(dǎo)日常工作；編制完成后由業(yè)主管理層進(jìn)行審批，總控單位協(xié)助審核第 3 層級(jí)制度文件。

4.3 實(shí)施與改進(jìn)階段

（1）頒布管控制度（含工具手段）并開(kāi)展宣貫和培訓(xùn)工作。預(yù)發(fā)布制度文件，推行管控手段；進(jìn)行試行階段的交底宣貫和正式實(shí)施規(guī)范前的培訓(xùn)；推進(jìn)制度和工具的正式發(fā)布、生效，并建立相應(yīng)的監(jiān)督—反饋機(jī)制。

（2）跟蹤制度的執(zhí)行情況。由各級(jí)制度的編制者根據(jù)制度執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估，必要時(shí)可對(duì)制度文件進(jìn)行修訂，修訂的審批流程可參照各級(jí)制度編制時(shí)的流程執(zhí)行。

（3）更新管理制度。優(yōu)化和更新建設(shè)管理制度體系，完成相應(yīng)文件的編制工作；更新和完善各項(xiàng)目及項(xiàng)目部的管理制度。

4.4 評(píng)估與移交階段

在完成試行→跟蹤→更新→運(yùn)行一輪流程之后，對(duì)制度執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估；若制度運(yùn)行情況較為穩(wěn)定，即可完成該部分制度的移交工作。

5 管理規(guī)劃的工作成果

管理規(guī)劃模塊主要包含對(duì)園區(qū)管理機(jī)制的咨詢(xún)建議、完整的管理體系及管理制度文件、入園導(dǎo)則（開(kāi)發(fā)建設(shè)篇）、綜合計(jì)劃管控體系文件、管理平臺(tái)策劃及管理平臺(tái)操作手冊(cè)等成果性文件。例如，對(duì)園區(qū)管理機(jī)制的咨詢(xún)建議如下：分析園區(qū)層現(xiàn)有管理模式的高效性、任務(wù)分配的合理性和已有制度內(nèi)容的完善性，結(jié)合園區(qū)層的建設(shè)背景和上層建筑制定合適的解決方案；分析園區(qū)層和總控層的管理范圍及管理界面，結(jié)合合同內(nèi)容完善管理規(guī)劃；從建設(shè)的角度，從園區(qū)層統(tǒng)籌管理、規(guī)范管理的角度，在實(shí)現(xiàn)總體規(guī)劃指標(biāo)、規(guī)范動(dòng)拆遷行為、加強(qiáng)監(jiān)管力度、實(shí)時(shí)信息互通等管理版塊，完成相關(guān)管理辦法、聯(lián)動(dòng)制度和獎(jiǎng)罰活動(dòng)的發(fā)布與實(shí)施。具體的管理規(guī)劃應(yīng)根據(jù)園區(qū)的實(shí)際情況作相應(yīng)的優(yōu)化、調(diào)整和完善（見(jiàn)表 1）。

表1 園區(qū)工程管理制度體系架構(gòu)

6 結(jié)語(yǔ)

本文分析了大型園區(qū)的特點(diǎn)和管理難點(diǎn)，闡述了園區(qū)總控咨詢(xún)單位參與管理規(guī)劃工作的思路、主要內(nèi)容和流程，以及成果的基本框架。實(shí)踐證明，管理規(guī)劃有利于提高溝通效率，有利于明晰管理層級(jí)、流程及管理工具操作的銜接，以減少不必要的沖突和扯皮。作為業(yè)主的一項(xiàng)高位統(tǒng)籌工作，管理規(guī)劃應(yīng)當(dāng)提早啟動(dòng)、跟蹤細(xì)化、不斷調(diào)整；同時(shí)在園區(qū)建設(shè)過(guò)程中持續(xù)貫徹規(guī)劃理念，不斷完善管理流程，從而達(dá)到提高管理效率的目標(biāo)。