沈陽市渾南區(qū)主城商業(yè)設(shè)施規(guī)劃實(shí)施與管理

文/沈陽市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司 張 弛

1 規(guī)劃背景

2016年底，《沈陽振興發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》（征求意見稿）中提出推動(dòng)“一河兩岸”發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市空間優(yōu)化戰(zhàn)略。戰(zhàn)略落實(shí)應(yīng)以渾河為軸線，強(qiáng)化渾南、渾北主城區(qū)整體發(fā)展，通過加強(qiáng)商業(yè)等綜合服務(wù)功能，實(shí)現(xiàn)城市核心服務(wù)功能在渾河兩岸集聚發(fā)展與提升。

2017年1月，沈陽市第十五屆人民代表大會(huì)第六次會(huì)議上通過審議的《沈陽市2017年政府工作報(bào)告》明確提出，按照“一河兩岸、一主三副”的規(guī)劃布局，商業(yè)設(shè)施和公服設(shè)施資源向渾南區(qū)布局，并向渾南主城區(qū)延伸，暢通新城與老城的空間聯(lián)絡(luò)。

沈陽市政府高度重視渾南區(qū)主城商業(yè)設(shè)施的布局發(fā)展，并多次強(qiáng)調(diào)，商業(yè)設(shè)施的建設(shè)和發(fā)展應(yīng)立足渾南區(qū)主城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，進(jìn)行商業(yè)設(shè)施合理規(guī)劃及建設(shè)，逐步構(gòu)筑符合渾南區(qū)主城的現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施體系，不斷提高綜合服務(wù)功能，加大、加強(qiáng)對(duì)沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)的輻射半徑和力度，滿足居民日常需求，提高人民生活質(zhì)量。同時(shí)組織編制《沈陽市渾南區(qū)主城商業(yè)設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃》。

2 渾南區(qū)主城發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 規(guī)劃范圍

渾南區(qū)主城是沈陽市的重要組成部分，與渾北主城共同組成沈陽市的主城區(qū)，其位于沈陽市域東南部，渾河南岸，規(guī)劃總面積約152km2，其中建成區(qū)86km2，如圖1所示。

圖1 渾南區(qū)主城區(qū)位

2.2 人口現(xiàn)狀

針對(duì)現(xiàn)狀人口，通過手機(jī)信令數(shù)據(jù)采集和綜合大數(shù)據(jù)技術(shù)手段分析現(xiàn)有渾南區(qū)主城內(nèi)的常住人口數(shù)據(jù)和空間分布情況，明確渾南區(qū)主城內(nèi)現(xiàn)狀常住人口為55萬，目前已形成16個(gè)較集中的居住區(qū)。人口主要集中在三環(huán)以內(nèi)區(qū)域，約38萬（見圖2）。同時(shí)，通過分析得出，規(guī)劃范圍內(nèi)中青年人口約占70%，高于全市65%的平均水平，規(guī)劃范圍內(nèi)的人口勞動(dòng)能力及消費(fèi)能力均高于全市平均水平。上述分析在商業(yè)設(shè)施布局規(guī)劃中為總體商業(yè)量的確定提供重要依據(jù)。

圖2 手機(jī)信令人口密度分布

2.3 商業(yè)設(shè)施

目前，渾南區(qū)主城商業(yè)設(shè)施總用地面積為155hm2，人均用地僅2.8m2，低于國家人均用地標(biāo)準(zhǔn)（3.2～4.0m2），商業(yè)設(shè)施開發(fā)建設(shè)有待加強(qiáng)。

渾南區(qū)主城現(xiàn)已形成奧體商業(yè)中心和建大商業(yè)副中心，2處商業(yè)中心均分布在三環(huán)以內(nèi)區(qū)域。此外，規(guī)劃范圍內(nèi)有樂購、華潤萬家等5座大型超市，另有2處鄰里中心、2個(gè)菜市場及部分生鮮超市（見圖3）。

圖3 渾南區(qū)主城商業(yè)設(shè)施現(xiàn)狀

渾南區(qū)主城現(xiàn)狀商業(yè)設(shè)施空間布局與建成區(qū)的發(fā)展緊密相連，近年來雖發(fā)展較快，但與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市地位不符，商業(yè)設(shè)施布局規(guī)劃相對(duì)滯后，重建設(shè)、輕規(guī)劃的問題制約商業(yè)設(shè)施健康發(fā)展。渾南區(qū)主城商業(yè)設(shè)施目前存在以下問題。

1）商業(yè)設(shè)施布局不均衡，主要集中在奧體周邊，其他區(qū)域商業(yè)設(shè)施不足。奧體區(qū)域有億豐、萬達(dá)、大奧萊等大型商業(yè)，雖然奧體商圈具有一定影響力，但渾南大道與青年大街城市主干道從區(qū)域穿過，加大城市交通壓力；渾南主城區(qū)東部區(qū)域及渾南新城商業(yè)規(guī)模較小，缺少大型商業(yè)，導(dǎo)致商業(yè)設(shè)施輻射半徑偏大。

2）基層商業(yè)設(shè)施缺失，尤其缺少超市、菜市場等便民商業(yè)設(shè)施。目前基層商業(yè)設(shè)施覆蓋率僅為26%，基層商業(yè)設(shè)施的缺失導(dǎo)致服務(wù)半徑過大，造成居民生活不便。

綜上所述，目前商業(yè)設(shè)施建設(shè)尚缺乏完善的規(guī)劃配置標(biāo)準(zhǔn)體系，并缺乏政策引導(dǎo)，局部出現(xiàn)“低小散”的格局，對(duì)渾南區(qū)主城的發(fā)展造成不利影響。

3 渾南區(qū)主城商業(yè)設(shè)施規(guī)劃定位、方法及策略

3.1 規(guī)劃定位

在渾南區(qū)主城商業(yè)服務(wù)設(shè)施滿足居民日?；拘枨蟮幕A(chǔ)上，在功能定位、產(chǎn)業(yè)類型、年齡結(jié)構(gòu)和居住人群三大方面提出針對(duì)不同功能的發(fā)展定位。

1）功能定位 根據(jù)《沈陽市振興發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》，渾南區(qū)主城是沈陽市的重要組成部分，也是未來沈陽經(jīng)濟(jì)中心，又有新城區(qū)建設(shè)條件，商業(yè)設(shè)施規(guī)劃時(shí)應(yīng)高于渾北主城水平，同時(shí)按照國家標(biāo)準(zhǔn)上限配置，從而達(dá)到國內(nèi)先進(jìn)城市水平，實(shí)現(xiàn)服務(wù)設(shè)施高水平化。

2）產(chǎn)業(yè)類型 渾南區(qū)主城是自貿(mào)區(qū)、綜合保稅區(qū)等國家政策的聚集區(qū)，同時(shí)沈陽桃仙機(jī)場和高鐵站在此區(qū)域起到聯(lián)動(dòng)作用，因此產(chǎn)業(yè)類型應(yīng)達(dá)到區(qū)域化、標(biāo)準(zhǔn)化。

3）年齡結(jié)構(gòu)和居住人群 通過大數(shù)據(jù)分析得出，渾南區(qū)主城以中青年、改善型居住人群為主，文化層次較高，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，易于推行商業(yè)服務(wù)實(shí)施的智慧化和特色化。

3.2 規(guī)劃方法

在渾南區(qū)主城商業(yè)設(shè)施規(guī)劃中，涉及問題較復(fù)雜，有政府引導(dǎo)發(fā)展、商業(yè)設(shè)施市場化及規(guī)劃用地層面等因素。此次規(guī)劃設(shè)計(jì)運(yùn)用了定性、定量分析等方法。

1）定性分析 此次規(guī)劃中，商業(yè)設(shè)施涉及因素繁多，過程中常遇到難以定量分析但又必須量化的問題，對(duì)此采用對(duì)比相近同類已建或擬建城市，找出其規(guī)律，例如參考南京、廈門、成都等城市的相關(guān)指標(biāo)及規(guī)范要求。

2）定量分析 設(shè)計(jì)過程中，通過傳統(tǒng)規(guī)劃方法及手機(jī)信令大數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析，其中包括確定商圈消費(fèi)人群數(shù)量及增長率，渾南主城區(qū)消費(fèi)人群分布及數(shù)量，合理確定規(guī)劃人口及居住區(qū)數(shù)量等支撐規(guī)劃的相關(guān)量化數(shù)據(jù)。

3.3 規(guī)劃策略——構(gòu)建三級(jí)商業(yè)設(shè)施體系

不同規(guī)模的商業(yè)設(shè)施在渾南區(qū)主城的作用不同，服務(wù)人群及服務(wù)范圍也有所區(qū)別。高效合理的商業(yè)服務(wù)設(shè)施體系有利于促進(jìn)商業(yè)設(shè)施在空間上的配置趨于均衡，提升商業(yè)服務(wù)效率。在渾南區(qū)主城商業(yè)設(shè)施規(guī)劃中，構(gòu)建“市、區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施-居住區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施-小區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施”的三級(jí)商業(yè)設(shè)施體系。

根據(jù)確定的三級(jí)商業(yè)設(shè)施體系，結(jié)合規(guī)劃定位，渾南區(qū)主城商業(yè)服務(wù)設(shè)施應(yīng)形成3個(gè)層級(jí)的服務(wù)職能，服務(wù)范圍由大到小，空間功能由區(qū)域到單元。

3.3.1 第1層級(jí)——服務(wù)區(qū)域

第1層級(jí)指市、區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施，此層級(jí)商業(yè)設(shè)施規(guī)模一般較大，為區(qū)域的商業(yè)中心，現(xiàn)有的奧體商業(yè)中心、規(guī)劃的南站商業(yè)中心及新城商業(yè)中心均為市、區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施，其輻射范圍為沈陽市、遼寧省乃至東北地區(qū)。

3.3.2 第2層級(jí)——居住區(qū)級(jí)15min生活圈

15min生活圈是渾南區(qū)主城打造居住區(qū)生活的基本單元，即在15min步行可達(dá)范圍內(nèi)，配備生活所需的基本服務(wù)功能與公共活動(dòng)空間，形成安全、友好、舒適的社會(huì)基本生活平臺(tái)。該層級(jí)為居住區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施，作為中間層級(jí)的商業(yè)設(shè)施應(yīng)起到承上啟下的作用，規(guī)劃提出建設(shè)獨(dú)立用地的商業(yè)設(shè)施以打造15min生活圈。

3.3.3 第3層級(jí)——小區(qū)級(jí)10min服務(wù)圈

第3層級(jí)指小區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施，此層級(jí)商業(yè)設(shè)施主要為臨街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與基層便民設(shè)施，合理確定商業(yè)量和商業(yè)業(yè)態(tài)，滿足居民步行10min服務(wù)距離。

4 渾南區(qū)主城商業(yè)設(shè)施規(guī)劃

4.1 人口規(guī)模預(yù)測

預(yù)估人口規(guī)模，同時(shí)根據(jù)渾南區(qū)主城的商業(yè)設(shè)施人均指標(biāo)，確定渾南區(qū)主城商業(yè)設(shè)施總量，從而合理布局商業(yè)設(shè)施。

根據(jù)人口密度分析法，考慮市區(qū)人口密度分布和渾南區(qū)主城土地建設(shè)強(qiáng)度，綜合確定渾南區(qū)主城區(qū)規(guī)劃人口約120萬（見圖4）。根據(jù)總體規(guī)劃、居住容量等進(jìn)行校驗(yàn)，綜合預(yù)測遠(yuǎn)景可容納居住人口約120萬。

圖4 人口密度分布

4.2 確定商業(yè)設(shè)施總量

根據(jù)GB 50442—2008《城市公共設(shè)施規(guī)劃規(guī)范》的相關(guān)要求，參考南京、成都等相近同類已建或擬建城市的商業(yè)設(shè)施相關(guān)指標(biāo)，以及此次規(guī)劃對(duì)商業(yè)設(shè)施的定位，最終確定渾南區(qū)主城商服設(shè)施人均規(guī)劃用地按4.0m2進(jìn)行控制，確定規(guī)劃商業(yè)服設(shè)施用地480hm2。

4.3 確定商業(yè)結(jié)構(gòu)

渾南區(qū)主城商業(yè)結(jié)構(gòu)中的商業(yè)中心為市、區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施。依托奧體、新南站2個(gè)綜合交通樞紐，規(guī)劃形成2個(gè)綜合商業(yè)中心，面積200hm2。依托建筑大學(xué)、月星、新城和世紀(jì)4個(gè)換乘樞紐形成4個(gè)商業(yè)副中心，面積240hm2，如圖5所示。

圖5 商業(yè)設(shè)施布局結(jié)構(gòu)

1）奧體商業(yè)中心 以鉆石山交通樞紐為依托，形成服務(wù)渾南地區(qū)為主，輻射沈陽市區(qū)，為現(xiàn)狀商業(yè)中心，面積約100hm2。

2）新南站商業(yè)中心 以沈陽南站為依托，建設(shè)服務(wù)沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)、輻射東北的國際商品貿(mào)易中心，規(guī)劃面積約100hm2。

3）4個(gè)商業(yè)副中心 結(jié)合地鐵、有軌電車及傳統(tǒng)公交換乘樞紐，規(guī)劃4個(gè)商業(yè)副中心，服務(wù)其周邊區(qū)域。其中，建筑大學(xué)商業(yè)副中心已建，面積為30hm2；世紀(jì)商業(yè)副中心面積為60hm2，月星商業(yè)副中心面積為70hm2，新城商業(yè)副中心為80hm2，均為在建狀態(tài)。

4.4 市、區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施——大型超市

大型超市作為市、區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施，屬于經(jīng)營性商業(yè)服務(wù)設(shè)施，此次規(guī)劃中，通過分析大型超市分布特點(diǎn)，合理劃定其空間分布，控制用地作為預(yù)留，后期政府加以引導(dǎo)，最終確定大型超市的點(diǎn)位。

大型超市規(guī)劃前，對(duì)大型超市的布局特點(diǎn)進(jìn)行調(diào)查研究，針對(duì)樂購、華潤萬家、沃爾瑪?shù)瘸Ｒ姶笮统羞M(jìn)行現(xiàn)場踏勘及資料搜集，最終得出以下結(jié)論：每個(gè)超市的服務(wù)半徑為3～5km；服務(wù)人口為10萬～15萬；用地面積為0.8～1.5hm2。

目前渾南區(qū)主城共有4座大型超市，主要分布在三環(huán)以內(nèi)。根據(jù)大型超市服務(wù)半徑和服務(wù)人口，以避免服務(wù)半徑重合為原則，結(jié)合區(qū)域建設(shè)情況及用地條件，規(guī)劃新增7座大型超市作為補(bǔ)充，新增面積為9.2hm2，如圖6所示。

圖6 大型超市布局規(guī)劃

4.5 居住區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施——鄰里中心

“鄰里中心”是指在政府主導(dǎo)下為居民提供社會(huì)生活服務(wù)的配套設(shè)施，是綜合性服務(wù)中心，也是社會(huì)群體形成的交往空間，合理布局鄰里中心對(duì)渾南區(qū)主城建設(shè)發(fā)展具有重要意義，是打造15min生活圈目標(biāo)的重要途徑。

近年來，沈陽市政府在渾南區(qū)主城已設(shè)置兩處鄰里中心作為試點(diǎn)，取得很好的效果。然而，鄰里中心是渾南區(qū)主城缺失最嚴(yán)重的商業(yè)設(shè)施，同時(shí)也是此次規(guī)劃的重點(diǎn)。

服務(wù)半徑和人口規(guī)模是鄰里中心資源配置的主要要素，此次延續(xù)了鄰里中心的人口和空間準(zhǔn)則：提取居住區(qū)、服務(wù)設(shè)施半徑等要素進(jìn)行空間疊加，劃定鄰里中心布點(diǎn)范圍，保證服務(wù)半徑為1000～1500m，服務(wù)人口為3萬～6萬。根據(jù)準(zhǔn)則，確定渾南區(qū)主城劃分為27個(gè)居住區(qū)，每個(gè)居住區(qū)人口為3萬～6萬（見圖7），每個(gè)居住區(qū)設(shè)置1處鄰里中心，與鄰里中心的服務(wù)半徑及人口相吻合，同時(shí)實(shí)現(xiàn)打造15min生活圈的目標(biāo)。

圖7 各居住區(qū)位置與人口規(guī)模（單位：萬）

規(guī)劃最終布置包括2個(gè)已建在內(nèi)的27個(gè)鄰里中心，每個(gè)鄰里中心的占地面積約1hm2，在已建成區(qū)域無條件建設(shè)及居住區(qū)狹長達(dá)不到服務(wù)半徑的地塊，設(shè)置占地面積不小于0.2hm2的居住區(qū)級(jí)菜市場作為功能補(bǔ)充。在規(guī)劃布點(diǎn)時(shí)，應(yīng)選擇在居住區(qū)中心、公交線路交匯點(diǎn)及地鐵站點(diǎn)周邊設(shè)置，且與居住用地分離，將其布置在獨(dú)立地塊上，形成獨(dú)立的空間形態(tài)（見圖8）。

圖8 鄰里中心布局規(guī)劃

4.6 小區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施

小區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施是指小區(qū)內(nèi)配置以滿足小區(qū)居民生活服務(wù)需求為目的的商業(yè)服務(wù)設(shè)施。主要為臨街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和基層便民設(shè)施，因此打造10min生活服務(wù)圈作為此次小區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃目標(biāo)。

由于小區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施主要以開發(fā)商為主體的市場行為，導(dǎo)致小區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施的發(fā)展總體呈重“量”輕“質(zhì)”現(xiàn)象。渾南區(qū)主城小區(qū)級(jí)商服設(shè)施通過確定500～800m2建筑面積的千人指標(biāo)、服務(wù)半徑為0.5～1.0km及控規(guī)中控制和指引商業(yè)業(yè)態(tài)的方法，確定小區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施的商業(yè)量及業(yè)態(tài)，確?；鶎由虡I(yè)設(shè)施健康有序發(fā)展。

通過3個(gè)層級(jí)的商業(yè)設(shè)施規(guī)劃及布局，確定市、區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施的2處商業(yè)中心和4處商業(yè)副中心的商業(yè)面積為440hm2；區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施——大型超市共11個(gè)，面積為13hm2；居住區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施——鄰里中心共27個(gè)，面積為27hm2。最終商業(yè)總量為480hm2，人均規(guī)劃商業(yè)用地4.0m2，符合3.2～4.0m2的人均國家標(biāo)準(zhǔn)且達(dá)到上限。

5 實(shí)施管理

5.1 統(tǒng)籌規(guī)劃，多規(guī)合一

統(tǒng)籌各級(jí)商業(yè)設(shè)施，形成重點(diǎn)項(xiàng)目分布圖和重點(diǎn)項(xiàng)目庫，從沈陽市整體出發(fā)，明確項(xiàng)目建設(shè)用地范圍，并錄入沈陽總體規(guī)劃“一張圖”，開展規(guī)劃數(shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)更新工作。

5.2 全民參與、共同締造

堅(jiān)持“均等布局、惠及大眾、共同締造”原則，設(shè)施配置可保持一定彈性和靈活度；重點(diǎn)加強(qiáng)基層商業(yè)服務(wù)設(shè)施建設(shè)，鼓勵(lì)大眾參與，引導(dǎo)共建，形成“政府主導(dǎo)、社會(huì)共建、居民共享”的建設(shè)模式。

5.3 嚴(yán)格控制、規(guī)范管理

編制標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范為實(shí)施管理提供法定依據(jù)；進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，科學(xué)安排和確定合理的建設(shè)時(shí)序，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目實(shí)施的監(jiān)督檢查，建立全市統(tǒng)一的規(guī)劃管理和監(jiān)督信息平臺(tái)。

6 結(jié)語

通過對(duì)渾南區(qū)主城商業(yè)設(shè)施現(xiàn)狀的研究，發(fā)現(xiàn)商業(yè)設(shè)施現(xiàn)狀的不足，并缺乏完善的規(guī)劃配置標(biāo)準(zhǔn)體系及政策引導(dǎo)；通過功能定位、產(chǎn)業(yè)類型、年齡結(jié)構(gòu)和居住人群定位，運(yùn)用定性、定量分析方法，以及構(gòu)建三級(jí)商業(yè)設(shè)施體系的規(guī)劃策略作為切入點(diǎn)，逐一對(duì)渾南區(qū)主城商業(yè)設(shè)施的指標(biāo)、商業(yè)總量、商業(yè)設(shè)施規(guī)劃結(jié)構(gòu)與各級(jí)商業(yè)設(shè)施進(jìn)行研究和統(tǒng)籌布局；最后提出3項(xiàng)管理措施，為進(jìn)一步推進(jìn)沈陽渾南區(qū)主城商業(yè)設(shè)施合理建設(shè)與發(fā)展提供新的思路，也希望能為全國其他類似項(xiàng)目提供參考。