房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅務(wù)籌劃分析

郝小晶

[摘 要]土地增值稅會對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤產(chǎn)生比較大的影響，稅務(wù)籌劃能夠最大限度降低所產(chǎn)生的負(fù)面影響，并將積極作用充分發(fā)揮出來。文章總結(jié)了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開展土地增值稅稅務(wù)籌劃的必要性，并分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅務(wù)籌劃工作中存在的問題。對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅務(wù)籌劃措施進(jìn)行了分析，以期對相關(guān)人員有所幫助。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;土地增值稅;稅務(wù)籌劃

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.27.085

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人口數(shù)量大幅度增加，對于房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)明顯增加的趨勢。伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的增多，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越發(fā)激烈，土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要支出之一。對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅進(jìn)行科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃能夠有效減少成本支出。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開展土地增值稅稅務(wù)籌劃的必要性

1.1 幫助提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理的水平

企業(yè)管理基于收入、費(fèi)用、利潤三個(gè)要素，進(jìn)行土地增值稅稅務(wù)的籌劃工作是為了讓三要素達(dá)到最佳效果，對提升房地產(chǎn)企業(yè)整體財(cái)務(wù)管理水平有較大的幫助。土地增值稅稅務(wù)籌劃與財(cái)務(wù)人員存在直接的聯(lián)系，財(cái)務(wù)人員需要對稅收法規(guī)、會計(jì)準(zhǔn)則、具體業(yè)務(wù)流程進(jìn)行具體的了解，比如從哪階段就需要對相關(guān)區(qū)位價(jià)值進(jìn)行分析、產(chǎn)品的業(yè)態(tài)面積配比;報(bào)規(guī)階段則需要對項(xiàng)目的規(guī)劃期間、業(yè)態(tài)的分期排布;銷售階段需要對周邊競品進(jìn)行全面分析、對企業(yè)產(chǎn)品進(jìn)行合理的定價(jià)。以經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對土地增值稅稅務(wù)籌劃進(jìn)行測算能夠制定更加優(yōu)質(zhì)的方案，提升企業(yè)整體的財(cái)務(wù)管理水平。

1.2 實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化

稅收是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)第三大成本，土地增值稅在整體稅務(wù)中占比較大，基于20世紀(jì)90年代市場經(jīng)濟(jì)改革背景下，國家為了對土地進(jìn)行調(diào)節(jié)，通過“平均地權(quán)，漲價(jià)歸公”的方式對土地級差收入行為以課稅方式進(jìn)行調(diào)節(jié)，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表示其中最高的稅率能夠達(dá)到60%左右，可見土地增值稅的重要性。因此，合理地進(jìn)行土地增值稅稅務(wù)籌劃才能夠有效降低企業(yè)稅收成本，讓房地產(chǎn)項(xiàng)目具有更強(qiáng)的盈利性，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益最大化，推動(dòng)企業(yè)在市場上的可持續(xù)發(fā)展。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅稅務(wù)籌劃工作中存在的問題

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)非常重視土地增值稅稅務(wù)籌劃工作，但是在實(shí)際操作過程中由于各種限制因素的影響，還存在著一些問題，主要表現(xiàn)在以下三方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所開展的土地增值稅稅務(wù)籌劃工作沒有全面考慮自身不同的實(shí)際情況，有不少房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案沒有根據(jù)業(yè)務(wù)的實(shí)際特點(diǎn)，為做到具體問題具體分析，與開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際原則相違背。二是有一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅籌劃工作時(shí)沒有結(jié)合個(gè)體實(shí)際來分析，缺乏科學(xué)性，導(dǎo)致土地增值稅籌劃工作所給出的信息以及方案有一定的偏差，參考價(jià)值較低。三是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅務(wù)籌劃時(shí)所實(shí)行的是超額累計(jì)稅率，也就是根據(jù)增值額的占比多少來進(jìn)行稅率的累積。在我國現(xiàn)行的《土地增值稅暫行條例》相關(guān)規(guī)定中指出，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用支出中應(yīng)將相關(guān)有效證明提供給金融機(jī)構(gòu)，并在提利息時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照房地產(chǎn)相關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際份額，允許據(jù)實(shí)扣除，但是不能高于銀行同期貸款利率額。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行具體稅務(wù)籌劃工作應(yīng)充分考慮法律政策優(yōu)惠。但是在實(shí)際過程中存在稅務(wù)籌劃工作未與法律政策優(yōu)惠有效結(jié)合的情況。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅務(wù)籌劃的措施

3.1 科學(xué)籌劃節(jié)稅方式

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的稅收籌劃時(shí)，應(yīng)首先將相應(yīng)的節(jié)稅方式加以明確，從而為稅收籌劃工作的順利高效開展提供有力保障。具體可從以下三個(gè)方面將節(jié)稅方式明確：一是正確區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)的類型。在開展房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)不僅要保障規(guī)劃區(qū)分的科學(xué)性，還應(yīng)確保土地使用的科學(xué)性。在此基礎(chǔ)上開展土地增值稅稅務(wù)籌劃工作，能夠最大限度保證其在開發(fā)過程中開展的有序性。若是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中不僅包含普通住宅，還有其他類型的房地產(chǎn)開發(fā)，稅負(fù)是否分開核算會存在比較大的區(qū)別，其中主要是普通住宅房和其他類型房地產(chǎn)的銷售額以及可扣除金額上有很大的差異。若是將稅負(fù)分開核算，根據(jù)我國《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》中規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額若能控制在扣除項(xiàng)目金額的20%范圍之內(nèi)，可將土地增值稅免除，從而可做到將開發(fā)項(xiàng)目的稅負(fù)有效減輕。二是在利息支付方面的稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在向金融機(jī)構(gòu)借貸的款項(xiàng)大體上有兩種利息扣除限額情況。第一種，房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)銀行貸款時(shí)，應(yīng)按貸款的類型、期限以及利率來根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行利息支付。第二種，利息和其他費(fèi)用累計(jì)在一起，共同按照稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的10%范圍內(nèi)扣除支出。這就使房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃有了更大的選擇空間。若是購買房地產(chǎn)主要是通過負(fù)債籌資的方式來獲得資金支持，那就需要支出較高的利息費(fèi)用，應(yīng)向金融機(jī)構(gòu)提供有關(guān)證明之后根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行扣除，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)獲取更大的企業(yè)價(jià)值的目的。三是增加公共設(shè)施等投入。在當(dāng)前競爭非常激烈的市場環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)要想占據(jù)更多的市場份額，應(yīng)增加公共設(shè)施等投入，使工作以及生活環(huán)境更加舒適安全，憑借自身優(yōu)勢吸引消費(fèi)者，從而使銷售額度增加。并且建設(shè)公共設(shè)施部分的支出可納入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本內(nèi)，合理節(jié)稅。

3.2 加強(qiáng)稅財(cái)工作者培訓(xùn)，提升綜合素養(yǎng)

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅務(wù)籌劃時(shí)，稅收人員和財(cái)務(wù)人員發(fā)揮著極為重要的作用，是節(jié)約稅務(wù)支出的關(guān)鍵因素。這就要求稅財(cái)工作者有較大的專業(yè)知識儲備量、豐富的經(jīng)驗(yàn)以及專業(yè)能力，也就是說稅財(cái)工作者要有較強(qiáng)的綜合素養(yǎng)，從而在稅務(wù)籌劃工作中充分發(fā)揮自身的作用，為企業(yè)創(chuàng)造更大的價(jià)值。針對這點(diǎn)，可從以下三個(gè)方面來實(shí)現(xiàn)稅財(cái)工作人員綜合素養(yǎng)的提高。一是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)合理安排稅財(cái)工作者進(jìn)行定期教育培訓(xùn)，聘請專家，培訓(xùn)主要內(nèi)容包括稅法有關(guān)知識、財(cái)務(wù)專業(yè)知識以及和房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的稅收優(yōu)惠政策等。這樣能夠讓稅財(cái)工作者及時(shí)掌握稅收方面的變化并且正確認(rèn)識相應(yīng)的法律法規(guī)，有效保障節(jié)稅等工作及行為的合法性，從而為各項(xiàng)工作的順利開展提供有力保障。企業(yè)還應(yīng)定期安排稅財(cái)人員進(jìn)行考核，以正在開發(fā)的項(xiàng)目或者經(jīng)典案例為基礎(chǔ)，考察他們對新政策以及法律條文的掌握以及使用程度，還能有效督促他們學(xué)習(xí)。二是可制定相應(yīng)的懲罰制度?？筛鶕?jù)稅財(cái)人員在稅務(wù)籌劃工作中的具體表現(xiàn)以及考核成績來進(jìn)行相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)以及懲罰。對于表現(xiàn)好和考核成績好的財(cái)稅人員給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，并且在職位晉級以及職稱補(bǔ)貼上也給予一定的傾斜。這樣能夠充分發(fā)揮榜樣帶頭作用，從而使稅財(cái)工作者的工作熱情以及主動(dòng)性被最大限度調(diào)動(dòng)起來。與此同時(shí)，若是個(gè)別稅財(cái)人員表現(xiàn)或考核成績比較差，就應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的懲罰，起到警示作用。三是財(cái)稅招聘時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考察應(yīng)聘者的專業(yè)知識以及最新的相關(guān)法律法規(guī)等。此外，應(yīng)在財(cái)稅工作者正式上崗前進(jìn)行系統(tǒng)性專業(yè)化的培訓(xùn)工作，確保他們的綜合素養(yǎng)以及專業(yè)能力能夠滿足崗位需求，從而為財(cái)務(wù)工作以及稅務(wù)籌劃工作提供有力的保障。