2021上半年中國(guó)房地產(chǎn)總結(jié)與展望 | 投資篇

摘要：上半年投資先抑后揚(yáng)，22城雙集中供地是上半年百?gòu)?qiáng)投資的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，隨著企業(yè)三道紅線指標(biāo)不斷優(yōu)化，二季度房企投資積極性顯著提升，百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比從0.2提升至0.3，TOP50強(qiáng)投資力度已經(jīng)升至去年二季度的高點(diǎn)。集中供地模式下，城市、企業(yè)間的洗牌與分化仍在加劇。城市端，既有北京、上海、蘇州、杭州、廈門等熱度居高不下的城市，也有沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等多數(shù)地塊底價(jià)成交、甚至流拍的城市。企業(yè)端，龍頭房企和國(guó)企、央企策略仍是率先“搶跑”，且優(yōu)勢(shì)顯著，TOP50房企超過(guò)半數(shù)在22城中有所斬獲，TOP30房企更是競(jìng)得雙集中供地四成地塊。相較之下，中小房企拿地難度加大，僅能通過(guò)合作拿地或撿漏的方式參與。

關(guān)鍵詞：投資集中度;投資節(jié)奏;先抑后揚(yáng)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）07-0013-15 收稿日期：2021-06-30

上半年總結(jié)

1 投資集中度：資源集中頭部房企，TOP20房企占百?gòu)?qiáng)新增貨值53%

截止到2021年5月末，百?gòu)?qiáng)房企新增貨值總量超過(guò)3.84萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16%，新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻為78.2億元，同比上漲19%，整體投資氛圍要好于2020年上半年。前五月，共計(jì)24家房企新增貨值達(dá)到500億元。

投資格局來(lái)看，資源愈發(fā)集中于頭部企業(yè)，維持強(qiáng)者恒強(qiáng)格局。一方面，銷售TOP20房企與新增貨值TOP20企業(yè)高度吻合;另一方面，銷售前20強(qiáng)房企新增貨值幾乎占百?gòu)?qiáng)半壁江山。

其中，銷售TOP10房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)比例達(dá)到36%，與去年同期持平，但較一季度增長(zhǎng)5個(gè)百分點(diǎn)。這也從側(cè)面證明了二季度雙集中供地中龍頭企業(yè)的優(yōu)勢(shì)顯著。就歷年新增貨值集中度走勢(shì)而言，盡管自2017年投資高峰以來(lái)，TOP20房企貨值集中度持續(xù)下滑，但占比始終保持在50%以上。由此可見(jiàn)，在受到調(diào)控政策以及自身投資戰(zhàn)略影響之下，部分頭部房企有意控制拿地節(jié)奏和力度，力求優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。但短期來(lái)看，新增貨值的集中度仍將長(zhǎng)期維持在高位，資源傾向龍頭房企的格局并不會(huì)改變。尤其是雙集中供地之下，規(guī)模、資金效應(yīng)將進(jìn)一步放大。見(jiàn)圖1。

2 投資意愿：百?gòu)?qiáng)投資積極性持續(xù)回升，21～30強(qiáng)房企拿地銷售比達(dá)0.37

雙集中供地之下，不少熱點(diǎn)城市均有推出優(yōu)質(zhì)地塊，帶動(dòng)百?gòu)?qiáng)房企投資積極性顯著回升，房企對(duì)熱點(diǎn)城市的土地需求仍大。1-5月百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比達(dá)到0.3，較一季度末的0.2有明顯提升，且各梯隊(duì)拿地銷售比均出現(xiàn)一定程度的走高。

分梯隊(duì)而言，TOP21～30房企二季度拿地積極性最高，拿地銷售比達(dá)到0.37，較一季度顯著提升0.19。主要仍得益于雙集中供地，融信、濱江聯(lián)合在濱江競(jìng)得4宗地，而正榮在杭州、廈門等城市有所斬獲。TOP10房企拿地銷售比僅次于TOP21～30，相較于此前最為謹(jǐn)慎的態(tài)度，集中供地之后龍頭房企出手相當(dāng)“闊綽”，見(jiàn)圖2。此外，TOP50以后房企雖拿地銷售比較一季度有所提升，但總體拿地選擇仍集中在三四線核心城市。

結(jié)合2020年末總土儲(chǔ)也不難看出，龍頭房企總土儲(chǔ)貨值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先其他房企，疊加雙集中供地的“良機(jī)”，補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)完成結(jié)構(gòu)性優(yōu)化是主要任務(wù)。而對(duì)于TOP11～30的房企而言，總土儲(chǔ)并非十分充裕，且去化較快，尤其是TOP21～30房企總土儲(chǔ)去化周期各梯隊(duì)最少，因此在核心城市拿地較為積極也在情理之中。見(jiàn)圖3。

3 投資節(jié)奏：上半年“先抑后揚(yáng)”，TOP50房企單月投資額創(chuàng)近一年新高

與去年上半年疫情過(guò)后投資觸底反彈相似的是，2021年上半年房企投資節(jié)奏仍呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)走勢(shì)，而雙集中供地政策成為轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

第一階段是1-3月，投資延續(xù)了去年以來(lái)的審慎態(tài)度。一季度有超過(guò)四成百?gòu)?qiáng)房企新增貨值同比下降，降幅超過(guò)50%的占到兩成。銷售TOP50房企投資金額延續(xù)去年6月以來(lái)下滑態(tài)勢(shì)，一季度投資額僅高于受疫情影響嚴(yán)重的2020年一季度。僅招商、華潤(rùn)、保利等拿地銷售比高于梯隊(duì)和行業(yè)平均。此外，綠城、中梁等全國(guó)化房企也在一季度補(bǔ)倉(cāng)積極。

第二階段是在集中供地的推動(dòng)下，二季度銷售50強(qiáng)房企投資力度大幅回升，月平均投資額較一季度大幅提升95%。5月份單月投資額超過(guò)4300億元，同環(huán)比分別上漲8%和51%，創(chuàng)下2020年以來(lái)最高水平。

值得注意的是，由于積極在22城土地市場(chǎng)參與競(jìng)拍，TOP50中超過(guò)半數(shù)房企5月份投資額環(huán)比提升，共16家房企單月投資額超過(guò)百億，見(jiàn)圖4。例如萬(wàn)科、華潤(rùn)、融信等房企在核心城市投資金額頗大。此外，碧桂園雖然在集中供地中投資較為溫和，但由于其布局廣泛，單月投資額也超過(guò)200億元。

下半年展望

二季度22城市已陸續(xù)完成了第一輪集中供地，整體而言，規(guī)模房企、國(guó)企等資金實(shí)力雄厚的房企成為首次集中供地中的贏家，將諸多優(yōu)質(zhì)地塊收入囊中，反之中小房企生存環(huán)境堪憂，只能通過(guò)聯(lián)合拿地、抱團(tuán)取暖的方式參與。目前看來(lái)“中小型房企+地方平臺(tái)公司”是較為主流的合作模式，規(guī)模房企相對(duì)更傾向于獨(dú)立拿地。

考慮到上半年拿地對(duì)年內(nèi)銷售有一定助力、且首批集中供地優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量較多，因此房企投資積極性大幅提升也在情理之中。短期來(lái)看，在首輪集中供地中規(guī)模房企的優(yōu)勢(shì)仍將延續(xù)，行業(yè)集中度仍會(huì)繼續(xù)提升。

此外，在集中供地的22城以外，長(zhǎng)三角、珠三角的三四線城市依然是房企最為關(guān)注的市場(chǎng)，未來(lái)這些城市核心三四線土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈度仍會(huì)加劇。

預(yù)計(jì)三季度房企投資力度、投資積極性仍與集中供地緊密相關(guān)，市場(chǎng)熱度、投資氛圍將形成潮汐式變化，行業(yè)內(nèi)的洗牌也將持續(xù)，龍頭房企、國(guó)企和央企的優(yōu)勢(shì)持續(xù)放大。

對(duì)于未能成功拿地的企業(yè)（尤其中小房企）來(lái)說(shuō)，及時(shí)轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略布局、拓寬拿地渠道將是獲得新增土儲(chǔ)、保證企業(yè)持續(xù)運(yùn)營(yíng)的重要方式，但如何在權(quán)益和規(guī)模之間做取舍，將是此類房企面臨的一大考驗(yàn)。尤其是第一輪規(guī)模房企“廝殺”之后，第二批集中供地或?qū)⑹侵行》科鬆?zhēng)奪的絕佳時(shí)機(jī)。