實際用途與規(guī)劃批準不符的房屋如何辦理登記

徐映雪

案? ?例

A公司申請a建筑物的首次登記，a建筑物為一住宅小區(qū)內的普通住宅樓。在實地查看過程中，發(fā)現a建筑物一層規(guī)劃為住宅的一間房屋，實際使用用途變成了對外營業(yè)的超市。經進一步核查，是該房屋業(yè)主擅自改變了房屋的使用用途。這種情況下，能否為a建筑物辦理首次登記？如何辦理？

分? ?析

目前，各地登記機構對此問題存在不同的觀點。

觀點一，根據《中華人民共和國民法典》第279條的規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主一致同意。上述案例中，a建筑物一層那間房屋的業(yè)主擅自改變房屋用途，違反了相關法律法規(guī)。根據《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）第22條的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的登記申請，不動產登記機構應當不予登記，并書面告知申請人。故不能為a建筑物辦理首次登記，并應書面告知A公司。

觀點二，不動產登記機構沒有查處擅自改變房屋用途等違法違規(guī)行為的職能，且對改變用途的房屋是否屬于違法建筑也無權認定。實地查看建筑物只要坐落、界址、面積等與提交申請材料一致且已建造完成，即可進行首次登記。

觀點三，不動產登記機構不能對存在的違法違規(guī)行為視而不見，有告知相關部門的義務。告知相關部門后，應待該違法違規(guī)行為處理完畢，方可進行首次登記。

在這三個觀點中，筆者傾向于觀點二。

首先，《不動產登記操作規(guī)范（試行）》9.2.3規(guī)定，房屋用途發(fā)生變化的，需提交城市規(guī)劃部門出具的批準文件、與國土資源主管部門簽訂的土地出讓合同補充協(xié)議。由此可知，房屋的規(guī)劃用途不允許擅自改變，確需改變的，必須得到自然資源和規(guī)劃部門的批準。上述案例確實存在涉嫌違規(guī)的行為，但該行為屬于違法使用而非違法建設，且系業(yè)主做出，而非申請為a建筑物辦理首次登記的土地使用者A公司，且該行為屬于違法使用而非違法建設行為，a建筑物的建設并未違反規(guī)劃的批準，其合法性不因業(yè)主違法使用而改變?！稌盒袟l例》第22條所列的4種不予登記的情形是針對登記申請來說的，A公司申請首次登記時仍按照房屋規(guī)劃批準用途而非實際使用用途進行申請，不涉及用途的改變，無需提交房屋用途變化的相關材料，也并未違反法律法規(guī)，不屬于不予登記的情形。

其次，觀點三是目前登記機構對在實地查看過程中發(fā)現實際建設與規(guī)劃報批不符問題的處理方法，但實際上該案例與此問題有一定區(qū)別。規(guī)劃、建設等相關部門對建筑物違反規(guī)劃建設行為的處理，因具體情形和情節(jié)的輕重會有不同的處理結果，包括責令依法拆除、罰款、沒收、完善合法手續(xù)等。如判決依法拆除，因建筑物的一體性，拆除違法部分的同時難免會對合法部分的面積造成影響，故拆除后測繪部門應重新進行測繪;如判決完善合法手續(xù)，則待違法部分手續(xù)合法化后，即轉為合法部分，首次登記時應與原合法部分一并進行登記。鑒于此，此類情況登記機構必須依據處理結果進行登記，否則極易影響登記的有效性與準確性。而上述案例中，相關部門對業(yè)主擅自改變房屋用途的處理結果多為罰款、恢復原狀等，不可能涉及拆除或沒收，所以是否處理完畢對登記內容不會造成影響，無需等待處理結果即可辦理登記。

最后，觀點二所述較為科學。根據《不動產登記暫行條例實施細則》第16條的規(guī)定，房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記，不動產登記機構進行實地查看時應重點查看房屋坐落及其建造完成等情況。由此可知，實地查看應注重查看的是房屋建造是否符合規(guī)劃，即房屋的結構、基底形狀、尺寸、層數、面積等是否與規(guī)劃一致，而不是房屋的使用情況。但應注意的是，觀點三有一點值得借鑒，即登記機構發(fā)現涉嫌違法違規(guī)的行為后，應履行義務將該情況告知相關部門。至于相關部門是否按有關規(guī)定進行處理，不是登記機構的考慮范疇。針對上述案例，不動產登記機構可在將有關情況告知相關部門的同時，為a建筑物辦理首次登記業(yè)務。（作者單位：鄭州市不動產登記中心）