城市商業(yè)綜合體的開發(fā)與運營對策研究

陳綱

摘要：隨著我國城市商業(yè)綜合體建設(shè)的進一步發(fā)展，研究其開發(fā)經(jīng)營措施具有重要意義，本文介紹了城市商業(yè)綜合體的發(fā)展動態(tài)，分析了城市商業(yè)綜合體發(fā)展中存在的問題，在研究商業(yè)綜合體普遍存在不足的同時，提出了對策和發(fā)展城市商業(yè)綜合體的建議。

關(guān)鍵詞：城市商業(yè)綜合體;開發(fā)和運營;運營對策

作為一項特殊的建設(shè)項目，近期城市商業(yè)綜合體的發(fā)展取得了重大進展，商業(yè)綜合體將有助于更好地確定其發(fā)展空間，從而優(yōu)化其效率，提高城市綜合形象。

一、城市商業(yè)綜合體在城市發(fā)展的意義

工業(yè)革命是城市商業(yè)綜合體發(fā)展的外部動力，人力資本需求的增長是城市商業(yè)綜合體發(fā)展的動力。隨著經(jīng)濟技術(shù)水平的提高，人民生活節(jié)奏的加快，需求的多樣性越來越大，人民除了滿足生活消費、享受和自我實現(xiàn)的基本需求外，精神需求也在增長;不斷擴大人們的需求范圍需要一種多方面的業(yè)務(wù)形式，同時滿足人們在生理、安全等各個層面的需求，社會尊重，自我實現(xiàn)，促進功能一體化商業(yè)綜合體的發(fā)展，需求增長是城市商業(yè)綜合體發(fā)展的根本動力，能同時滿足人們對辦公室、住房、商店、社會、休閑和近距離休息的需求，使人們能夠享受高效的生活和工作。

二、城市商業(yè)綜合體運營中的問題

1.有關(guān)現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體設(shè)計原則的問題

在一個城市中大型商業(yè)綜合體承擔多種功能，建筑地點通常位于城市建筑的中心區(qū)域或者繁華地帶，具有組織城市交通、提升城市形象、改善城市環(huán)境、方便市民生活的任務(wù);其次，大型復(fù)雜的商業(yè)綜合體必須充分滿足不同運營成本的要求，協(xié)調(diào)各方的設(shè)計需求，以此來提高城市的經(jīng)濟實力、增強綜合競爭力，使城市建設(shè)具有巨大的潛力?，F(xiàn)代餐飲場所需要高質(zhì)量的環(huán)境，因此，在餐飲區(qū)布置景觀可以提高顧客大樓的整體布局.雖然分散各樓層不同區(qū)域的餐飲店，讓顧客更加方便，促進了靈活性，使得顧客更廣泛的活動，以吸引人們，他們的建設(shè)和管理費用，包括消防安全，可能會大幅增加成本。

2.現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體精確定位的功能和風(fēng)格方面

考慮到現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體在其活動中包括住宿、工作、娛樂等多種功能，并建設(shè)自己的廣場，密集利用它，以及具有相應(yīng)區(qū)域氣候和文化需求的各種地理商業(yè)綜合體，并認為其商業(yè)空間應(yīng)在現(xiàn)代商業(yè)功能的基礎(chǔ)上適應(yīng)未來商業(yè)變革的需要，從而，商業(yè)綜合體的設(shè)計比其他功能不止一種的商業(yè)建筑要困難和復(fù)雜得多。因此，隨著城市的快速發(fā)展，當今的商業(yè)環(huán)境不斷升級，商業(yè)綜合體的設(shè)計首先要準確界定城市建筑的整體功能，同時也要保證和諧、建筑之間的共生和互補狀態(tài)，

三、商業(yè)綜合體中常見的錯誤

1.盲目定位，不切實際

開發(fā)項目過程中為了宣傳該項目的營銷價值，開發(fā)商傾向于人為地將項目導(dǎo)向，從而導(dǎo)致市場價格更高，因為周邊消費群體和周邊人群的收入不同，明智的做法是根據(jù)市場調(diào)研來決定如何定位，有的項目定位過高，或定位太低。

2.缺乏全面的征聘規(guī)劃

商業(yè)項目的供應(yīng)商必須符合項目的定位，而不僅僅是"完全租賃"的原則。在項目開始之前，必須明確目標，包括商業(yè)模式、領(lǐng)先商店、品牌等的組合;形成明確的招商引資計劃指導(dǎo)工作，而不是簡單地進入企業(yè)直接"引資"，形成"混合"。

3.完全依靠廣告公司

廣告是針對特定的運營商的，簡單的廣告是普遍的，沒有特定的方向。廣告是唯一一種只有廣告才能完成項目的手段，而不是坐在家里等兔子，廣告作為吸引人們注意的唯一途徑，導(dǎo)致不得不與之溝通的顧客變得不那么吸引人。

四、城市商業(yè)綜合體發(fā)展的對策與建議

1.前瞻性規(guī)劃。政府必須制訂商業(yè)綜合體的發(fā)展計劃，海外商業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗顯示，商業(yè)綜合體是未來商業(yè)發(fā)展的核心，政府部門需要這樣規(guī)劃這個項目，以免日后商業(yè)發(fā)展出現(xiàn)任何難以解決的困難和誤解。不過，在我們現(xiàn)時的城市規(guī)劃制度下，更多的城市發(fā)展總體規(guī)劃和控制，以及交通、綠地、管道等專項規(guī)劃，沒有專業(yè)的商業(yè)計劃，這對企業(yè)的健康繁榮發(fā)展產(chǎn)生了極為不利的影響.從我國商業(yè)發(fā)展的角度來看，由于缺乏商業(yè)網(wǎng)絡(luò)布局的詳細規(guī)劃，一些地區(qū)業(yè)務(wù)發(fā)展滯后，無法適應(yīng)人們不斷增長的消費需求，在其他地區(qū)盲目發(fā)展商業(yè)項目，競爭過度。

2.加快制定商業(yè)綜合體規(guī)范和標準。結(jié)合我們在這方面已經(jīng)做過的工作，并借鑒我們在制定商業(yè)綜合體建設(shè)標準規(guī)范方面已經(jīng)做過的工作，引導(dǎo)我國商業(yè)綜合體建設(shè)處于戰(zhàn)略優(yōu)勢地位。

3.方案支持。政府必須敢于對從事商業(yè)綜合體建設(shè)的主要結(jié)構(gòu)給予一定的政治支持，并通過政策手段，鼓勵強大的企業(yè)網(wǎng)絡(luò)參與其發(fā)展，例如建立方便大眾的超市、餐館等網(wǎng)絡(luò)，他們得到了政府的一些支持，甚至是財政上的支持，為能夠參與綜合體發(fā)展的個人，不同方面鼓勵他們參與發(fā)展，而興建與居民生活息息相關(guān)的商業(yè)設(shè)施的人士，則有優(yōu)惠的稅務(wù)政策，讓企業(yè)敢于參與到它的發(fā)展中去，這最終會讓人口更容易。此外，要提高政府各部門、商業(yè)、建筑、稅務(wù)等有關(guān)部門的主觀能動性，如：街道、社區(qū)、物產(chǎn)企業(yè)和網(wǎng)絡(luò)企業(yè)發(fā)揮優(yōu)勢，積極配合，建立長期協(xié)調(diào)機制，進一步加快商業(yè)綜合體發(fā)展步伐。

4.示范先進商業(yè)綜合體。有關(guān)部目前正在制定我國商業(yè)建設(shè)標準，指導(dǎo)各項工作，而且世界各地的主管商業(yè)機構(gòu)必須明確地針對當?shù)氐那闆r。例如，城市老區(qū)要充分利用現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)、可靠的商業(yè)設(shè)施，在更大范圍內(nèi)發(fā)揮其放射性作用;建立、預(yù)留服務(wù)網(wǎng)絡(luò)空間，進一步提高和提高服務(wù)水平;在總體規(guī)劃尚未制定之前，要合理預(yù)測未來的發(fā)展方向.在條件好的城市，可以先建立示范區(qū)，然后研究這些成功的商業(yè)綜合體的經(jīng)驗，進行推廣它們，再擴大示范區(qū)，進一步樹立區(qū)域商業(yè)綜合體發(fā)展的榜樣，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。

五、結(jié)語

通過對城市商業(yè)綜合體開發(fā)運營相關(guān)措施的研究，我們可以看到在目前的情況下，其開發(fā)和運營問題是多方面的，有關(guān)人士應(yīng)從客觀和實際的角度出發(fā)，從城市的角度出發(fā)將商業(yè)綜合體的優(yōu)勢與許多因素進行充分比較，并制定其開發(fā)和運營的最佳戰(zhàn)略。

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