與房子杠上的美國人

朱秋雨

2021年6月29日，美國賓夕法尼亞州巴倫西亞，一個新住宅項目

“所有區(qū)房子的售價都有了明顯增長，多的漲了20%?！泵绹R里蘭州洛克維爾縣的房地產(chǎn)中介于會峰說道。她有7年的房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗，但房價出現(xiàn)持續(xù)大幅的增長，是她從業(yè)生涯里幾乎從未經(jīng)歷過的。

于會峰記得，她最近經(jīng)手的一套房子，掛牌價98.5萬美元，經(jīng)買家的相互競價后，最終成交價達128萬美元，“你算一算加了多少？”

位于加州首府薩克拉門托市的華人Crystal也有類似的感受。她在2020年冬天著手籌備買房，目睹了當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場的成交價一路飆升?！叭ツ甓炜捶孔訒r，”Crystal記得，“一套房子的成交價也就比掛牌價高4萬～5萬美元。”等過了農(nóng)歷春節(jié)，她與丈夫開始實地看房時，“成交價普遍比掛牌價高出10萬～15萬美元”。

房價大漲的趨勢席卷全美。5月全美房價同比增長15%，創(chuàng)30年來的最高速度—刷新的正是4月報告的14.6%年增長率。美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年6月，美國成屋銷售中位數(shù)超36萬美元，創(chuàng)下歷史新高。

從宏觀角度看房價，背后是美國財政部門為重振經(jīng)濟“大放水”的結(jié)果：美國抵押貸款利率處在歷史低位。與此同時，通貨膨脹在加劇。美國勞工部數(shù)據(jù)顯示，6月美國CPI（居民消費價格指數(shù)）同比增長了5.4%，創(chuàng)2008年以來的新高。

經(jīng)歷過疫情的美國人，很多都持有相似心態(tài)—房子，不可或缺。一旦將房子等同于安穩(wěn)的港灣，搶房大戰(zhàn)，便在各地上演了。

“完全的賣方市場”

買房，是Crystal一家自2020年開始的心愿。女兒即將升初中，她不想因為沒挑好房子，導(dǎo)致女兒初中三年不斷轉(zhuǎn)學(xué)。

計劃因為疫情而耽擱，等她回過神來，所在的薩克拉門托市房價，已經(jīng)連續(xù)數(shù)月飆升。其中一大原因是，疫情以來工作方式的革新—居家辦公成為很多公司的常態(tài)。Crystal說：“身邊的買房者現(xiàn)在偏愛戶型為四房且?guī)в斡境氐莫殫潉e墅?！?/p>

美國購房網(wǎng)站REALTOR數(shù)據(jù)顯示，年漲幅排名前20的都會區(qū)中，包括薩克拉門托市在內(nèi)的加州的城市，就占了6席。這主要是受硅谷的人口外溢帶動。疫情發(fā)生后，多家科技公司如谷歌、推特，宣布遠程辦公，并將此定為長期公司制度。居家辦公的模式，拉動了硅谷周邊城市的房價—不用通勤的人們，有了底氣選擇住在離公司更遠的區(qū)域。

Crystal的親身體會是，所在社區(qū)只有幾萬人口，但今年來了很多外地人競標(biāo)買房，大多數(shù)為硅谷科技公司的從業(yè)者。美國權(quán)威房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫網(wǎng)站Zillow的專家分析：“我們稱之為偉大的重新洗牌。居家辦公改變了人們對傳統(tǒng)居住地的思維慣性。”

從今年2月起，Crystal曾看中三套房子，但都因為其他買家的抬價而落空。直到今年4月，她通過認(rèn)識的房地產(chǎn)中介，免去了與其他買家競價，最終拿下了一套總價85萬美元的獨棟別墅。

“現(xiàn)在處于完全的賣方市場?！彼龑词澜缬浾呋貞洠I家看房的時間大多集中在周末，中介則要求有意向的買家，在周一下午前，提交有法律效用的offer，即具體的出價。

“offer交晚了房子就沒了，”Crystal說，“相當(dāng)于只看了10分鐘的房子，沒太多考慮時間，就要決定是否出手?！盋rystal記得，洛杉磯有一處房產(chǎn)，收到了77個意向offer。

居家辦公的模式，拉動了硅谷周邊城市的房價。

美國硅谷建筑群

這些offer，意味著購房人的心理價位。房主收到offer后，會進行第二輪篩選，在合適的買家間再次提出具體的條件，將主動權(quán)牢牢掌握在自己手里。Crystal的經(jīng)驗是，手上有現(xiàn)金的買家，如今最受房主歡迎。

在美國東北部居住的于會峰表示，自2020年四五月起，馬里蘭州的房價出現(xiàn)明顯增長，漲勢卻未隨疫情得到控制而暫停?！敖衲旰芏喾孔訏炫瀑u，（賣家）要價很低，但最終的成交價超出我們想象?！?h3>歷史低位搶入市

“再漲也要買！”問及為何堅持要在今年買房時，Crystal斬釘截鐵地說。她有自己的預(yù)判：“未來兩三年內(nèi)，美國房價一定還會漲?！?/p>

Crystal的心理預(yù)期，代表了美國大多數(shù)買房者的心態(tài)。疫情迫使美聯(lián)儲為恢復(fù)經(jīng)濟，實施寬松的貨幣政策，導(dǎo)致住房貸款利率跌至歷史低位。目前，美國30年貸款利率降至3%以下。而在2019年第一季度，這一數(shù)字接近4.5%。

經(jīng)濟“大放水”時期，市場各宗消費品、人工費用都在上漲。Crystal的直觀感受是，連超市里雷打不動賣4.99美元的烤雞，都漲了價。她的新家挖游泳池的費用，也從過去的6萬～7萬美元，上漲至10萬美元。

洛杉磯比弗利山莊

經(jīng)歷疫情后，居民大都不愿賣房了。

房子，成為通貨膨脹背景下相對保值的資產(chǎn)。房地產(chǎn)中介于會峰亦認(rèn)為，今年大漲的房價，最直接的原因是利率下行，“30年貸款利率，可以低至1.99%?！?/p>

較低的利率，吸引了首次購房者的加入。于會峰接觸的人中，很多租房者變成了如今的房地產(chǎn)擁有者?！罢疄檫@一群體提供了福利—如果他們的工資達到規(guī)定條件，會給予7500美元的補貼。而且，首次購房者貸款利率也比一般人低?！彼榻B。

國際會計師事務(wù)所普華永道的分析人士曾指出，樓市強勢受到首次購房者的推動。他們不再觀望，利用抵押貸款利率處于歷史低位的機會入市。

在2020年的購房者中，約2/3的人曾對未親眼見過的房子提出報價。

需求端在膨脹，另一個縈繞美國房地產(chǎn)市場的問題是，供給大幅減少。觀察者對比了2000年代中期的數(shù)據(jù)，指出在當(dāng)年的房地產(chǎn)熱中，房屋的庫存量很大，2007年達到了380萬套的高峰。2008年的金融危機刺穿了房地產(chǎn)泡沫，從那以后，美國新房開工量顯著下降。美國城市研究所曾在2020年底發(fā)出“預(yù)警”：住房的供應(yīng)量僅剩2.5個月。

Crystal也有切身體會。今年3月，一位有20多年從業(yè)經(jīng)歷的房地產(chǎn)中介告訴她，所在郊區(qū)在售房子僅28套，而往年的3月，放出的房源大概有160套。該中介解釋，經(jīng)歷疫情后，居民大都不愿賣房了。

房子重塑美國

新冠疫情提高了人們對房地產(chǎn)的需求，促成市場的火熱，同時改變了美國的人口分布，重塑了美國社會。

一個明顯的趨勢是，人們從大城市轉(zhuǎn)移至郊區(qū)的熱情大增。有美國媒體統(tǒng)計，今年4月，郊區(qū)和人口較少城市的房價漲幅同比增長12%，但人口密集的大城市房價漲幅則為2%。

2021年2月5日，程序員Davor在寫代碼，妻子在做飯

房價升值最快的城市，包括丹佛、鳳凰城、圣地亞哥、西雅圖和坦帕。相比之下，升值最慢的城市包括亞特蘭大、芝加哥、明尼阿波利斯、紐約和舊金山等知名都市。

只是，人們對房地產(chǎn)投入的空前熱情，依然解決不了結(jié)構(gòu)性問題，貧富差距甚至?xí)嚼酱?。美國城市研究?021年發(fā)布的報告顯示，如果繼續(xù)走同樣的道路，未來20年，美國的住房擁有率將下降至62%。

該機構(gòu)指出，房屋所有權(quán)是創(chuàng)造財富的最佳途徑。根據(jù)美國人口普查局的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)擁有者的凈資產(chǎn)額為租房者的80倍。好消息是，瘋漲的樓市近兩個月出現(xiàn)了積極信號—住房庫存短缺的現(xiàn)象有所改善。

美國商務(wù)部7月中旬表示，5月待售的新房供應(yīng)增加了1.5萬套，達到33萬套，比一年前增加了5.8%。按目前的銷售速度，這意味著新房庫存還有5.1個月的供應(yīng)量，高于今年1月的3.6個月。

值得警惕的是，蓬勃的房市可能引發(fā)一系列金融風(fēng)險。據(jù)彭博社報道，美國財長耶倫和美聯(lián)儲主席鮑威爾，近日與其他監(jiān)管機構(gòu)共同討論了美國當(dāng)下的房地產(chǎn)風(fēng)險。

“這很可怕?！鼻柏旈L薩默斯在7月2日表示。他對美聯(lián)儲在房價飛漲的情況下，仍下令繼續(xù)購買抵押貸款支持證券的行徑提出質(zhì)疑。包括圣路易斯聯(lián)儲主席布拉德在內(nèi)的多名官員都表達了擔(dān)心，一致認(rèn)為美聯(lián)儲的購買行為，將導(dǎo)致房市過熱。

然而，買房已經(jīng)重塑了美國人的行為習(xí)慣。為了早點買房，沒有存款的年輕人不得不想其他辦法。有調(diào)查顯示，在2020年購買首套房的美國人里，超過一半是在家人或朋友幫助下支付了首付。

要知道，美國父母和子女原本喜歡各顧各的，相互之間經(jīng)濟獨立。父母如今要掏出“六個錢包”為子女付首付，可見房子在經(jīng)歷疫情折磨的美國人眼里，變得有多重要。

（應(yīng)受訪者要求，于會峰為化名）