群租房治理之困 法律如何兜底？

黃振勝

“單間出租，近輕軌，450元/月。”臨近畢業(yè)季，高校附近這樣的廣告密集起來，剛找到工作的應(yīng)屆畢業(yè)生或準(zhǔn)備考研學(xué)生不免多看一眼。在人才市場附近或部分開放小區(qū)樓棟一層，類似的宣傳也常見，對進(jìn)城務(wù)工人員很有吸引力。

隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，不少外來人員涌入大城市，但房價高、房租貴，居大不易。低成本居住需求催生了群租房，但也引發(fā)了諸如消防、治安、衛(wèi)生等問題。

針對群租房治理，缺乏一以貫之的法律法規(guī)。只有在法律法規(guī)認(rèn)可群租現(xiàn)象的同時，也對群租行為進(jìn)行適當(dāng)規(guī)范，才能兼顧城市、居民和租戶的利益。

兩年維權(quán)路?贏了官司“濕”了房子

4月底，家住江北區(qū)江南花苑的徐先生，終于等來江北法院對其樓上業(yè)主違建拆除的驗收。

“日子還長，有的是地方漏水。”徐先生仍不時收到類似的短信。從扯皮開始到現(xiàn)在，已過去兩年，殫精竭慮的他已經(jīng)不想理會了。

原來，徐先生樓上業(yè)主將房屋改造分割成6個帶衛(wèi)生間的單間配套房（每間配備洗衣機、空調(diào)等全套電器），并對外出租。新增衛(wèi)生間是在原有樓板上用水泥增高修建，增高高度為35-40厘米;為鋪設(shè)各種管線，入戶處整體增高近20厘米。從樓上修建衛(wèi)生間起，徐先生家房頂就有滲水跡象，天花板、墻體開始發(fā)霉，每到晚上，客廳正中央的天花板還會滲下褐色臭水。

雖然江北區(qū)房屋管理局兩次以違反《重慶市物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定要求樓上業(yè)主立即停止違規(guī)行為，但效果并不明顯。徐先生只好向法院提起民事訴訟。經(jīng)一審、二審，徐先生勝訴，但案件執(zhí)行情況不樂觀。

“如果相關(guān)部門對室內(nèi)違規(guī)改建有強制執(zhí)法權(quán)，受害人被侵權(quán)的時間也不會那么久?！卑湍蠀^(qū)人大代表、重慶百君律師事務(wù)所律師邱鵬程是徐先生的辯護(hù)律師。在他看來，群租房能滿足不少低收入群體的租房需求，但不少房東在建筑改造上違規(guī)，侵犯了他人權(quán)益。

邱鵬程建議，可在科學(xué)研究前提下，考慮適度拓寬現(xiàn)有規(guī)章制度的管控范圍，如參照《重慶市查處違法建筑若干規(guī)定》，將室內(nèi)違規(guī)改建行為納入管理。

徐先生的遭遇并非個案。去年12月，天天630曾曝光渝鐵西苑群租房違規(guī)裝修案例：80多平米的房子被隔5個房間，陽臺也被改建成廁所。該小區(qū)居民反映，像這樣裝修的住戶，小區(qū)里還有很多家。

低價、位置好?廣受低收入群體青睞

群租房租金誘惑十足，居住情況到底如何？記者以租客身份實地走訪了位于南岸區(qū)學(xué)府大道的學(xué)府錦園。

一套套內(nèi)100平米左右的房子被隔成7個房間，初入門就能聞到一股霉味。7個房間共用一個廚房和一個廁所，每個房間門口都安有電表，電線雖然排布整齊，但接頭處的防電膠帶已明顯松動。最便宜的兩個房間，一個由陽臺改造而成，整日光線極強;一個靠近廁所，終日昏暗無光。

據(jù)房東介紹，租客大多是學(xué)生和在附近打工的人，短租居多，房間暫未住滿，但已有10個人。目前長租客有兩戶，都是進(jìn)城打工的年輕夫妻。

小陳是附近高校大四的學(xué)生，“二戰(zhàn)”考研，不想給家里增加更多負(fù)擔(dān)，便在這里租了一個房間。

“小區(qū)距離學(xué)校近，每月400元的房租也符合自己的預(yù)期?！毙￡愓f，雖然每個房間都有門鎖，但自己覺得并不安全，貴重物品都是隨身攜帶，“其他房間經(jīng)常發(fā)出吵鬧聲，我每天早出晚歸，住這里只圖有個落腳地?！?/p>

租房人員流動性較大。不到一個月，小陳的“鄰居”已換了好幾撥人，部分還是日租客。

記者粗略統(tǒng)計，該小區(qū)還有6個群租房。而在主城范圍內(nèi)，類似的群租房已“遍地開花”，58同城、貝殼找房等App上都能搜到。

學(xué)府錦園的群租房源還屬于低配水平。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，江北區(qū)、渝北區(qū)的群租房，一套房子大多改為6個房間，每個房間還配有獨立衛(wèi)生間。

群租房一直是社會熱議的話題。

去年7月底，渝中區(qū)人大常委會七星崗街道工委組織代表視察了轄區(qū)日租房、群租房狀況。

通過視察發(fā)現(xiàn)，轄區(qū)7個社區(qū)有日租房1211家、群租房155家。在經(jīng)營結(jié)構(gòu)方面，由產(chǎn)權(quán)人自己經(jīng)營的占30%，通過租賃后再轉(zhuǎn)租的占70%;在營收方面，日租房有80%的經(jīng)營者贏利，20%持平;群租房經(jīng)營者則均處于贏利狀態(tài)。

群租房之困?矛盾糾紛、安全隱患多

日租房、群租房日益增多，在實際經(jīng)營過程中經(jīng)常出現(xiàn)矛盾糾紛，也存在不少安全隱患和管理問題。

渝中區(qū)人大常委會七星崗街道工委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，大量進(jìn)城務(wù)工人員收入不高，需要壓縮租房支出，多數(shù)會選擇群租房;剛畢業(yè)的學(xué)生或者正在求職的群體，經(jīng)濟(jì)條件不寬裕，選擇群租房的也不在少數(shù)。在利益驅(qū)使下，就出現(xiàn)了專門從事日租房、群租房經(jīng)營的群體，大量從居民手中租賃房子，重新裝修隔成多個單間，出租給有需求的人員。

“就日租房（網(wǎng)約房、民宿）問題，渝中財信城小區(qū)曾因住戶、租客、房東三方發(fā)生較大矛盾沖突。”該負(fù)責(zé)人表示，大量流動人員進(jìn)出小區(qū)，增加的電梯運行成本、額外產(chǎn)生大量垃圾、被擾亂的小區(qū)生活秩序，都“挑戰(zhàn)”著居民的安全感。而大部分日租房、群租房分隔單間使用的材料，有的甚至是非耐火材料，加上室內(nèi)線路老化，租戶使用大功率電器、私拉亂接電線，室內(nèi)還沒有配備消防設(shè)施，存在較大的消防安全隱患。

此外，部分業(yè)主或轉(zhuǎn)租人為了謀求利益的最大化，讓有限的空間里居住下更多的人，經(jīng)常會改變房屋的結(jié)構(gòu)和室內(nèi)功能，也給房屋自身安全埋下隱患。

“對日租房、群租房的管理，各個管理部門沒有形成合力，從事日租房、群租房經(jīng)營人員也沒有辦理經(jīng)營許可證。”該負(fù)責(zé)人介紹，街道正重點加強日租房、群租房的消防安全檢查，強化租賃房屋的動態(tài)監(jiān)督，維護(hù)好正常租賃秩序。

建章立制?構(gòu)建多元治理體系

“我市缺乏相應(yīng)規(guī)定，在界定標(biāo)準(zhǔn)、處罰的法律依據(jù)上不夠明晰，消除裝修改造安全隱患的執(zhí)法手段還不夠多，整治方法更多停留在勸說、教育上，難以有效實現(xiàn)群租房的規(guī)范化管理和整治?！笔形鍖萌舜笕螘h期間，市人大代表、西南政法大學(xué)教授丁麗柏提交了《關(guān)于出臺我市群租房管理辦法的建議》，呼吁要建章立制，構(gòu)建群租房多元治理體系。

丁麗柏認(rèn)為，相關(guān)部門要出臺群租房管理辦法，明確規(guī)定出租房屋改造規(guī)范要求、人均居住面積和人數(shù)標(biāo)準(zhǔn)、房屋出租類別，明確具備自治、物業(yè)管理、屬地監(jiān)管職責(zé)的對象條件以及相關(guān)符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件等限定條件，完善法律手段和執(zhí)法依據(jù)及相關(guān)處罰額度，不斷實現(xiàn)群租房的聯(lián)合動態(tài)監(jiān)管。

她還認(rèn)為，違法群租覆蓋的人群和面積都很大，單靠政府難以監(jiān)管和治理，需要全社會共同參與。應(yīng)當(dāng)重視業(yè)主委員會等組織，授權(quán)給社區(qū)工作人員和社區(qū)民警，使其可以有效掌握社區(qū)內(nèi)的居住環(huán)境和住戶的安全狀況，登記備案社區(qū)內(nèi)的流動人口，及時發(fā)現(xiàn)群租房風(fēng)險，同時可以在社區(qū)服務(wù)上對群租人員實行一定限制。適當(dāng)設(shè)立一些激勵措施，鼓勵公眾參與監(jiān)督，協(xié)助政府克服群租治理困難。

針對群租房，也有物業(yè)管理負(fù)責(zé)人建議，建立多元化的租房供應(yīng)體系，多渠道提供經(jīng)濟(jì)適用的租賃住房;鼓勵更多社會資本參與到住房租賃市場中，增加供應(yīng)量。

其實，群租房困局在不少城市競相上演，不少地方已出臺了相關(guān)規(guī)定。

如去年底以來，北京先后印發(fā)《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知》和《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》兩項租房管理新規(guī);《廣州市房屋租賃管理規(guī)定（草案）》中規(guī)定，出租屋承租人人均使用面積少于5平方米，或?qū)⒎蔷幼∮猛镜目臻g用以出租的，將面臨相應(yīng)罰款。

近年來，我市持續(xù)開展住房租賃市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ?。早?019年“不忘初心、牢記使命”主題教育期間，市住建委就將住房租賃中介機構(gòu)亂象作為突出問題進(jìn)行專項整治。整治期間，市住建委聯(lián)合市場監(jiān)管、公安等部門檢查住房租賃中介機構(gòu)891家，查處41家，清退違規(guī)資金116萬元。去年，市住建委會同相關(guān)部門開展租賃市場秩序整治工作，重點對擅自分隔拆改房屋結(jié)構(gòu)“非法群租”，以及住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和從業(yè)人員等違法行為進(jìn)行了查處。