商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)研究

李帥

摘要：在社會(huì)城鎮(zhèn)住房制度的改革深化過程中，個(gè)人通過貸款買房已經(jīng)變得普遍。個(gè)人住房貸款目前已經(jīng)成為了滿足個(gè)人需求的一種選擇，也是拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種方式，有利于國家擴(kuò)大內(nèi)需。但是個(gè)人住房貸款存在的一些風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的。本文研究的主要目的就是通過對(duì)商業(yè)銀行存在的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行研究，并針對(duì)性地找出解決風(fēng)險(xiǎn)的一些策略。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行;個(gè)人住房貸款;風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

一、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)

（一）個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人信用主要是指用戶在進(jìn)行住房貸款申請(qǐng)中的主要憑證。個(gè)人在進(jìn)行住房貸款過程中，需要先與商業(yè)銀行進(jìn)行合同的簽訂。而銀行在對(duì)個(gè)人申請(qǐng)住房貸款所提供的資料在審核和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)，并不能夠保證信息的準(zhǔn)確性。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)離不開房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營引起的風(fēng)險(xiǎn)。主要是指企業(yè)資金鏈條容易斷裂。目前中國國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商大多都是大集團(tuán)類型進(jìn)行管理。由于國家政策在針對(duì)于房地產(chǎn)方面發(fā)展有制度的限制，導(dǎo)致很多大集團(tuán)開發(fā)商在不同的城市，注冊了很多的子公司。而集團(tuán)類型的公司在針對(duì)各個(gè)子公司的管理過程中出現(xiàn)股權(quán)關(guān)系復(fù)雜的現(xiàn)象，另外在進(jìn)行關(guān)聯(lián)企業(yè)之間交易時(shí)，為了逃避稅收會(huì)出現(xiàn)部分的公司挪用資金的現(xiàn)象。

（三）商業(yè)銀行操作風(fēng)險(xiǎn)

中國工商銀行作為中國四大銀行之一。在進(jìn)行個(gè)人住房貸款方面已經(jīng)有相當(dāng)熟練的流程，但是在操作過程中仍然會(huì)出現(xiàn)不規(guī)范的現(xiàn)象出現(xiàn)。因此關(guān)于個(gè)人住房貸款銀行操作風(fēng)險(xiǎn)，可以通過幾個(gè)方面進(jìn)行分析。第一方面主要是指銀行進(jìn)行貸款前期調(diào)查把關(guān)不嚴(yán)。第二方面主要是指工作人員存在兼崗混崗現(xiàn)象。

二、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)成因分析

（一）社會(huì)信用制度不健全

通過設(shè)定征信體系，健全信用評(píng)級(jí)能夠有效地進(jìn)行防范。于信貸機(jī)構(gòu)而言，通過信用體系的建設(shè)能夠減少一部分借款人在合約簽訂之后出現(xiàn)違約的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步的提高銀行辦理信貸業(yè)務(wù)方面的效率，提高資金的有效利用率。

（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展不規(guī)范

目前我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展較為迅速，很多的房地產(chǎn)公司在發(fā)展過程中都是以集團(tuán)的模式出現(xiàn)。由于開發(fā)商準(zhǔn)入制度并不嚴(yán)謹(jǐn)，一旦開發(fā)商出現(xiàn)違約現(xiàn)象將會(huì)給銀行帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）抵押物變現(xiàn)難度大，費(fèi)用高

借款人在與銀行簽訂借款合同時(shí)，需要抵押物作為依據(jù)，但是抵押物變現(xiàn)難度大，也費(fèi)用較高，會(huì)給銀行帶來一些風(fēng)險(xiǎn)。比如房地產(chǎn)在市場變動(dòng)中出現(xiàn)價(jià)格下降的現(xiàn)象，因而導(dǎo)致銀行在個(gè)人住房貸款方面出現(xiàn)虧損。銀行與個(gè)人在進(jìn)行個(gè)人住房貸款的簽訂時(shí)，如果出現(xiàn)借款人無法償還貸款的情況銀行可以按照約定收回抵押的房屋。但是如果出現(xiàn)房價(jià)下降的現(xiàn)象，銀行所收回的抵押房屋不能夠彌補(bǔ)之前貸款和利息。

（四）銀行自身管理體制薄弱

銀行在進(jìn)行自身管理體制方面存在著很多不足。第1點(diǎn)主要是指銀行自身防控建設(shè)不足。工商銀行內(nèi)部的防控建設(shè)很完備，但是有時(shí)候政策在落實(shí)中卻存在著很多問題。第2點(diǎn)主要是指的銀行針對(duì)貸款的發(fā)放審核力度不嚴(yán)。銀行在貸款前期的審查力度不嚴(yán)會(huì)給后期的管理帶來很多的問題。第3點(diǎn)主要是指銀行的員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較差。部分的員工沒有認(rèn)識(shí)到由于他們工作的時(shí)候，不會(huì)給銀行的工作帶來很多的風(fēng)險(xiǎn)。

三、加強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的策略

（一）建立健全個(gè)人信用體系

為了有效的加強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，必須要建立健全個(gè)人信用體系，通過健全與住房貸款相關(guān)的擔(dān)保和法保險(xiǎn)法律法規(guī)進(jìn)一步的將個(gè)人住房貸款的信用制度要求進(jìn)行明確的規(guī)定。通過有效地建立健全個(gè)人信用體系能夠有效的維護(hù)商業(yè)銀行借款人以及房地產(chǎn)開發(fā)商等多個(gè)主體的合法權(quán)利。要不斷的完善個(gè)人信用數(shù)據(jù)庫。要加快銀行信用評(píng)估系統(tǒng)和懲罰系統(tǒng)的建設(shè)。

（二）加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商項(xiàng)目建設(shè)及資金流向監(jiān)管

針對(duì)開發(fā)商項(xiàng)目的管理，必須對(duì)開發(fā)商準(zhǔn)入制度進(jìn)行明確的規(guī)定，重點(diǎn)關(guān)注開發(fā)商的綜合實(shí)力以及股東構(gòu)成情況。銀行在進(jìn)行貸款的發(fā)放中要選擇較好信用較好，管理規(guī)范的開發(fā)商。另外銀行要對(duì)開發(fā)商項(xiàng)目的建設(shè)和資金流向進(jìn)行有效的監(jiān)管，時(shí)刻的了解，開發(fā)商動(dòng)態(tài)變化，進(jìn)行定期的走訪，定期的評(píng)估。

（三）建立完善個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系

第一要建立專門的信用機(jī)構(gòu)來進(jìn)行個(gè)人征信評(píng)估。在政府的主導(dǎo)下來建立個(gè)人信用的評(píng)估體系，能夠盡可能地收集大量的數(shù)據(jù)信息。通過對(duì)信息的整理，對(duì)個(gè)人的信用狀況做出完整公平的評(píng)估。并通過資源共享的方式使各個(gè)銀行都能夠有效的查閱用戶的信息。第二要加強(qiáng)法律規(guī)范管理個(gè)人信用。目前由于部分因?yàn)槭I(yè)疾病或收入減少的借款人不能夠按期進(jìn)行貸款的償還。

（四）規(guī)范銀行制度規(guī)范，提高銀行人員專業(yè)素質(zhì)

第一，從業(yè)人員要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在進(jìn)在進(jìn)行個(gè)人住房貸款的辦理過程中，經(jīng)辦人員要加強(qiáng)貸款前期的調(diào)查，堅(jiān)持履職到位對(duì)于借款人所提供的資料信息的合法性和真實(shí)性，進(jìn)行嚴(yán)格的審查。第二，是要對(duì)借款人的評(píng)分系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化。不能僅僅基于借款人的基本情況和征信情況進(jìn)行。必須要將借款人的具體資產(chǎn)情況進(jìn)行落實(shí)和細(xì)化。第三，要加強(qiáng)貸后管理。由于個(gè)人按揭貸款是一項(xiàng)長期的貸款銀行在，銀行在進(jìn)行借貸期間會(huì)有很強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)潛伏期。為了有效的對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防控和管理，銀行在進(jìn)行后期的貸款管理方面必須要對(duì)客戶的信息進(jìn)行及時(shí)的更新和落實(shí)。并對(duì)部分逾期的現(xiàn)象進(jìn)行跟蹤，并做好催收的準(zhǔn)備。

四、結(jié)論

本文在研究的過程中針對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)研究，首先是先介紹與個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)理論，在理論基礎(chǔ)上得到升華進(jìn)一步的研究介紹商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款中存在的一些風(fēng)險(xiǎn)，然后并進(jìn)一步的對(duì)風(fēng)險(xiǎn)形成的成因進(jìn)行分析，最后針對(duì)性的提出有效的解決策略。

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