這份海外房產(chǎn)避坑指南請(qǐng)收好

一、海外置業(yè)的投資陷阱

1、價(jià)格信息不對(duì)稱

信息不對(duì)稱是海外投資置業(yè)的普遍難題。因?yàn)榫嚯x、語(yǔ)言等等限制，境外房產(chǎn)很難做到買(mǎi)賣(mài)雙方信息對(duì)等。在這種情況下，投資者往往處于劣勢(shì)。

不良中介利用不對(duì)稱信息，超常溢價(jià)出售房產(chǎn)也時(shí)而有之。投資者高價(jià)買(mǎi)入房產(chǎn)，卻很難轉(zhuǎn)售，不僅回報(bào)期被遠(yuǎn)遠(yuǎn)拉長(zhǎng)，而且投資成本也被套牢。

2、手續(xù)不全

有的國(guó)外開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的海外房產(chǎn)，在尚未取得當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)的情況下就出售給中國(guó)買(mǎi)家。一旦此類房產(chǎn)長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法通過(guò)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，中國(guó)買(mǎi)家就難以獲得合法產(chǎn)權(quán)。

3、虛報(bào)包租及租金承諾

警惕投資收益過(guò)高的項(xiàng)目。

很多開(kāi)發(fā)商或中介承諾高收益的項(xiàng)目，要么是存在虛假宣傳;要么是包含了各種稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)，比如宣傳年租金收益凈回報(bào)率為7%，但扣除各種稅費(fèi)后可能只有4%，真正到手的收益遠(yuǎn)不如預(yù)期。

值得說(shuō)明的是，海外房產(chǎn)雖然不可能會(huì)像國(guó)內(nèi)那樣突然發(fā)動(dòng)，給你來(lái)個(gè)一年翻一番，但健康的租售比一直是它最亮眼的地方。當(dāng)然，還得找準(zhǔn)區(qū)域板塊。

4、學(xué)區(qū)房愿望落空

很大一部分投資人在海外買(mǎi)房，是考慮到孩子的教育問(wèn)題，而在海外不少國(guó)家的學(xué)校都有公私之分。投資人需要明確的是，一般只有公立的中小學(xué)才跟“學(xué)區(qū)”有關(guān)，私立學(xué)校的入學(xué)與學(xué)區(qū)無(wú)關(guān)。

所以，在選擇房源時(shí)要警惕這一點(diǎn)，考察清楚附近究竟是哪類學(xué)校。

二、海外置業(yè)還需要知道的事

胡潤(rùn)《中國(guó)高凈值客戶海外置業(yè)展望》指出，有接近一半的中國(guó)高凈值人群將海外房地產(chǎn)投資作為最主要的目標(biāo)，近年來(lái)該趨勢(shì)更是有增無(wú)減。

海外投資是一大趨勢(shì)，但海外置業(yè)卻也有三大難題。

一是怎么買(mǎi)，二是怎么管，三是怎么賣(mài)。

買(mǎi)入、賣(mài)出的時(shí)機(jī)很重要。但海外置業(yè)，通常我們并不太建議短炒，因?yàn)椴惶F(xiàn)實(shí)，也難以操作。

除非是本身就在當(dāng)?shù)鼐幼』蛘吖ぷ?，操作起?lái)方便一些。但是不動(dòng)產(chǎn)本身的流動(dòng)性不像其他金融產(chǎn)品，能夠快速買(mǎi)賣(mài)。所以在中間持有期間，對(duì)于用作投資用途的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，如何管理、如何出租、如何獲得穩(wěn)定的租金回報(bào)，就非常重要了。

而對(duì)于個(gè)人投資者而言，海外置業(yè)與國(guó)內(nèi)購(gòu)置房產(chǎn)最顯著的區(qū)別在于投資理念的不同。

1、入鄉(xiāng)隨俗

海外置業(yè)，房子基本是出租或轉(zhuǎn)手給當(dāng)?shù)厝?，那么?dāng)?shù)厝说男枨蠛拖埠貌抛钪匾?/p>

之前有客戶在購(gòu)置普吉島公寓的時(shí)候，跟學(xué)翼君說(shuō)不喜歡4棟，嫌數(shù)字不吉利。

還有很多客戶在選購(gòu)馬來(lái)西亞房產(chǎn)時(shí)，都喜歡挑選坐北朝南的房子。

這兩類客戶就沒(méi)有很好地“入鄉(xiāng)隨俗”，一是因?yàn)樘﹪?guó)的本地租客其實(shí)是不忌諱4的;二來(lái)呢，坐北朝南的房型只適合中國(guó)所在地理位置和中國(guó)的傳統(tǒng)文化，在馬來(lái)西亞，人們對(duì)于方位的考慮主要集中在光照方面，而非一定要選坐北朝南的房型。馬來(lái)西亞一年四季都為夏季，房子只要避免朝西就好。

2、分散風(fēng)險(xiǎn)

海外置業(yè)的根本在于分散資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，其次才是獲利。

如果你國(guó)內(nèi)配置已充足，在國(guó)內(nèi)樓市估值普遍過(guò)高的當(dāng)下，考慮優(yōu)質(zhì)的海外置業(yè)標(biāo)的，會(huì)是個(gè)不錯(cuò)的選擇，畢竟多一個(gè)籃子的雞蛋總是好的。

但需要提醒的是，海外房產(chǎn)的有些玩法，除非你很專業(yè)，否則最好是不要去碰。

比如炒地皮，在跟客戶交流的過(guò)程中，我們的置業(yè)顧問(wèn)不止一次的遇到過(guò)有這樣想法的人。

其實(shí)，人不在海外，對(duì)于市場(chǎng)情況又不能隨時(shí)掌握，炒地皮這樣的行為是有很大風(fēng)險(xiǎn)的。再比如零首付也是如此，價(jià)格混亂、爛尾延期都是不可控的風(fēng)險(xiǎn)，想要狠賺一筆，和海外置業(yè)的根本目標(biāo)已經(jīng)背道而馳了。

除了以上兩點(diǎn)，如果要進(jìn)行海外房產(chǎn)配置，還需要考慮哪些因素呢？

1、考察當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境

投資環(huán)境包括很多，比如當(dāng)?shù)氐恼谓?jīng)濟(jì)環(huán)境，比如貨幣對(duì)人民幣的匯率波動(dòng)。

除了宏觀的考察，還要注意自己的意向房產(chǎn)的租售比（即月租金和房產(chǎn)價(jià)值的比值）。租售比高，則意味著出租獲得的收益較好;如果租售比低，則通過(guò)低買(mǎi)高賣(mài)的投資形式較好。

2、了解當(dāng)?shù)卣?/p>

海外房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于中國(guó)客戶來(lái)說(shuō)是陌生的，中國(guó)客戶很難單獨(dú)了解清楚不同國(guó)家的不同法律體系、市場(chǎng)規(guī)則以及購(gòu)房政策等內(nèi)容。這個(gè)時(shí)候，就需要聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)、律師來(lái)把關(guān)，防止出現(xiàn)意想不到的風(fēng)險(xiǎn)。

每個(gè)國(guó)家都有自己的政策規(guī)定，不少國(guó)家對(duì)于外國(guó)人買(mǎi)房都有各種不同的限制條件。

1）美國(guó)買(mǎi)房限制

從購(gòu)房資格方面來(lái)講，美國(guó)并不限制外國(guó)人在美國(guó)買(mǎi)房，且無(wú)套數(shù)限制。從貸款方面來(lái)講，外國(guó)人可以在美國(guó)貸款買(mǎi)房，但申請(qǐng)條件比本地人嚴(yán)苛，而且對(duì)外國(guó)人來(lái)說(shuō)30萬(wàn)美金以下的房產(chǎn)一般不接受貸款。

2）泰國(guó)買(mǎi)房限制

泰國(guó)法律不允許外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)土地，只允許購(gòu)買(mǎi)公寓，且一個(gè)項(xiàng)目只有49%的公寓能賣(mài)給外國(guó)人，剩下51%必須賣(mài)給泰國(guó)人。

3）新加坡買(mǎi)房限制

在新加坡，中國(guó)客戶不能購(gòu)買(mǎi)政府組屋。組屋是新加坡政府專門(mén)給當(dāng)?shù)厝私ㄔ斓姆孔?，房?jī)r(jià)要低于市場(chǎng)價(jià)格。外國(guó)人可在新加坡購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)包括私人公寓和圣淘沙有地私宅。

4）日本買(mǎi)房限制

在日本，具有永住身份并有正當(dāng)工作收入的外國(guó)人，有機(jī)會(huì)可以零首付貸款買(mǎi)下房子;持3年簽證的就職人員也有機(jī)會(huì)貸款買(mǎi)房。但無(wú)論是持有哪種身份，只要不是一次性付清，辦理貸款時(shí)都要接受非常嚴(yán)格的年收入審查。

某些國(guó)外的法律規(guī)定與中國(guó)差異很大，很多行為在國(guó)內(nèi)并不違法，但到了國(guó)外就有可能觸犯了法律的底線。

小編給您舉一個(gè)非常有趣的例子。

美國(guó)的法律保護(hù)弱者，租戶受到很全面的保護(hù)。中國(guó)客戶在美國(guó)買(mǎi)了房，把房子出租出去，按照美國(guó)法律規(guī)定是不能隨便把租戶趕走的。

比如您投資的美國(guó)房子的暖氣壞了，租戶打了電話給你，要求修理暖氣。倘若你沒(méi)有及時(shí)修好暖氣，就違反了美國(guó)的法律。一旦租戶到當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟，你就有可能被法院抓起來(lái)，因?yàn)榕瘹鉀](méi)修好，相當(dāng)于謀財(cái)害命。

在我們中國(guó)人聽(tīng)起來(lái)，這好像是在說(shuō)笑話，但觸犯法律可不是開(kāi)玩笑的喔。

再比如，中國(guó)客戶在德國(guó)買(mǎi)了房，把房子出租后，不能隨意上漲租金。如果業(yè)主一下抬高房租，高漲30%，就違反了德國(guó)的法律。

投資人在買(mǎi)房和出租房屋的時(shí)候，一定要及時(shí)掌握和了解當(dāng)?shù)氐恼呒靶畔ⅲ拍茏龅叫闹杏袛?shù)，開(kāi)啟海外購(gòu)房之旅。

3、知曉常規(guī)稅費(fèi)

買(mǎi)房前請(qǐng)算好整個(gè)成本。和國(guó)內(nèi)基本房貸下來(lái)你就可以做個(gè)甩手掌柜不同，國(guó)外不少地方都是有房產(chǎn)稅、空置稅、交易稅，甚至有強(qiáng)制定期維修翻新費(fèi)用，賬本一定要拎得清。

拿以下幾個(gè)熱門(mén)投資國(guó)家來(lái)說(shuō)。

1）美國(guó)

美國(guó)的房產(chǎn)稅是一筆不少的支出。目前美國(guó)的房產(chǎn)稅率是由當(dāng)?shù)馗鱾€(gè)政府決定的，平均是在1%到3%之間，房?jī)r(jià)越貴，房產(chǎn)稅越高。

不過(guò)在美國(guó)買(mǎi)房，不僅要繳納房產(chǎn)稅，而且還要按照投資屬性繳納出租的個(gè)人所得稅。

購(gòu)買(mǎi)期支付稅費(fèi)包括：

產(chǎn)權(quán)調(diào)查費(fèi)：200—300美元;

產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)：房屋價(jià)格的0.3%—0.5%;

登記費(fèi)：100美元;

地稅調(diào)整：1—6個(gè)月的地產(chǎn)稅;

律師費(fèi)：500—3000美元;

房管協(xié)會(huì)費(fèi)：3個(gè)月物業(yè)費(fèi);

房屋估價(jià)費(fèi)、房檢費(fèi)、公證費(fèi)和勘查費(fèi)：900—2000美元。

持有期間支付稅費(fèi)包括：

房產(chǎn)稅：房屋價(jià)格的1%—3%/年;

房屋保險(xiǎn)費(fèi)：1000—1500美元/年;

物業(yè)費(fèi)：房屋價(jià)格的0.3%—2.8%。

個(gè)人所得稅（出租才需要繳納）：出租收入金額的10%——35%。

2）泰國(guó)

購(gòu)買(mǎi)泰國(guó)房產(chǎn)的手續(xù)很簡(jiǎn)單，沒(méi)有遺產(chǎn)稅，稅費(fèi)見(jiàn)下表。泰國(guó)房地產(chǎn)稅的征收部門(mén)是泰國(guó)地方行政機(jī)關(guān)，不是土地廳，也不是稅務(wù)局。

另外，由于去年是泰國(guó)房產(chǎn)開(kāi)始收稅的第一年，政府部門(mén)對(duì)于自住及出租的認(rèn)定有爭(zhēng)論，加上疫情等原因，所以默認(rèn)公寓狀態(tài)為自住。而大部分中國(guó)投資者的房產(chǎn)價(jià)值應(yīng)該在5000萬(wàn)泰銖以下，因此絕大部分適用稅率為0.02%。

以一套500萬(wàn)泰銖（折合人民幣約105萬(wàn)元）的房產(chǎn)為例，稅率為0.02%，即應(yīng)繳稅金1000泰銖。而去年泰國(guó)政府為減輕民眾負(fù)擔(dān)，將房地產(chǎn)稅收打了一折，只需要繳100泰銖（折合人民幣約21元）就可以了。

每一個(gè)國(guó)家或者地區(qū)的稅費(fèi)規(guī)定和法律環(huán)境都不同，這些背后的成本支出很多都是購(gòu)房之后才浮現(xiàn)出來(lái)，所以在決定買(mǎi)房前，了解清楚當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)政策和規(guī)定是基礎(chǔ)必要。

三、海外置業(yè)買(mǎi)哪里

知道了海外購(gòu)房的坑，掌握了海外購(gòu)房的基本知識(shí)，接下來(lái)要考慮的，就是買(mǎi)哪里房的問(wèn)題了。

購(gòu)置海外資產(chǎn)，最重要的是要找到匹配自己需求的項(xiàng)目。

投資需求和偏好不明確，就會(huì)發(fā)現(xiàn)自己什么都想要，問(wèn)的問(wèn)題要么非常大，要么非常小，這種情況就太容易上錯(cuò)車了。

就連選基金和理財(cái)產(chǎn)品前，平臺(tái)都得問(wèn)你一句：您是保守型還是激進(jìn)型投資者？而房產(chǎn)投資，其實(shí)和投資理財(cái)產(chǎn)品的道理也一樣。

首先，考慮投資預(yù)算有多少？50萬(wàn)？100萬(wàn)？200萬(wàn)？500萬(wàn)以上？每一檔對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)和項(xiàng)目都不一樣。200萬(wàn)能買(mǎi)大平層，50萬(wàn)也能買(mǎi)到回報(bào)率非常不錯(cuò)的小公寓。

其次，要評(píng)估個(gè)人置業(yè)需求和偏好情況，有子女教育需求嗎？有移民考慮嗎？

老牌資本主義國(guó)家已經(jīng)高度城市化了，在這樣的國(guó)家置業(yè)，投資回報(bào)率可能不亮眼了。但這些國(guó)家的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，房產(chǎn)制度完善，配套的金融服務(wù)也非常成熟，海外購(gòu)房者往往可以用較少的資金，通過(guò)加杠桿貸款購(gòu)房。例如，英國(guó)就是如此。

還有一類國(guó)家叫移民國(guó)家，如希臘、保加利亞等，買(mǎi)房就能獲得當(dāng)?shù)氐挠谰由矸?，即我們常說(shuō)的“綠卡”。與此同時(shí)，投資人還可以享受當(dāng)?shù)氐尼t(yī)療、教育福利。

再來(lái)，就是受人追捧的以泰國(guó)、馬來(lái)西亞為首的東南亞板塊。這兩個(gè)國(guó)家的房產(chǎn)以便宜、入手門(mén)檻低為主要優(yōu)勢(shì)，且未來(lái)會(huì)有更多常駐人口的導(dǎo)入，加之軌道交通的完善和建設(shè)，會(huì)是潛力股。

只有明確花錢(qián)的目的，才能讓這筆錢(qián)花得值。

總之一句話，海外購(gòu)房重要的是需求匹配，通過(guò)需求來(lái)篩選國(guó)家和項(xiàng)目，才能找到真正適合自己、有價(jià)值的項(xiàng)目。

寫(xiě)在最后

海外置業(yè)是個(gè)技術(shù)活，多聽(tīng)多看，別一時(shí)沖動(dòng)。畢竟動(dòng)輒幾十萬(wàn)上百萬(wàn)的投資，不能麻痹大意，最好能選擇正式優(yōu)質(zhì)的平臺(tái)篩選房源，委托有資質(zhì)的正規(guī)中介、律師進(jìn)行交易，調(diào)研清楚開(kāi)發(fā)商實(shí)力和資質(zhì)。最后，就是買(mǎi)前要去現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察。