房產投資N大坑——海外房產海外房產投資八大騙局

小軍軍

隨著國人對海外房產投資關注度的提高，越來越多的海外房產投資渠道也進入大家的視野。海外房產也是存在很多你意想不到的風險的，為了幫大家提高警惕，下面薇姐姐總結了海外房地產投資的8大騙局。

1.加拿大集資按揭騙局

2017年4月，據加拿大CBC報道，在大多倫多地區(qū)有超過120名華裔投資者通過一名代理投資集資按揭（syndicated mortgage）投資房產，結果代理將資金貸款給另一名有詐騙前科的男子，這些華裔投資者損失接近900萬元。

原本集資按揭是有法律依據的合法投資項目，但是通過“偷龍轉鳳”，投資者的資金存入戶口后，一日之內，詐騙者、按揭經紀和投資者律師的費用以及大部分投資本金便被從戶口中轉出。

所剩余的資金則用作支付投資者的每月利息，直至資金耗盡為止。也就是說，投資者取回的利息都是他們自己的資金。

分析：在這個詐騙案中，首先價值7萬的物業(yè)，按揭了30萬，這本身就是不合理的。其次，大部分購買者都是相信介紹人，而忽略了集資人，沒有去了解集資人的情況。

2.美國底特律房產虛假宣傳

2008年金融危機，底特律三大汽車巨頭裁員14萬之后，很多人離開了這個他們曾工作過的城市，使得底特律逐漸淪為空城。

幾年前，央視也報道過底特律樓市崩潰，幾千美元就可以買2-3層的別墅。中國上海的某家公司就利用這個信息，在國內兜售“號稱5萬美元”就可以買到美國的豪華別墅，并承諾包租5年，回報率可達60%。

事實上，投資者只是買的底特律的爛尾樓，不但房價遠遠低于5萬美元，而且由于經濟蕭條，底特律的房子幾乎租不出去，每年還要向中介繳納稅費管理費等。

分析：在國內買賣海外房屋，一定要通過多途徑，自己打探房屋所在地的基本情況，不能相信中介的一面之詞，而且要提前了解好相關后續(xù)費用、稅費等支出情況。

3.購買樓盤后慘遭毀約

這個事件就是我們開頭所說的那個案例。開發(fā)商利用合同里的有利條款，找理由使得合同終止，使得廣大買主受到極大的損失，有的甚至還住在父母家的地下室里。

分析：在購房前一定要做好功課，簽訂合同前仔細審閱每條條款，遇到疑問，一定要找相關人員解釋清楚。合同也一定要保存好，一旦發(fā)生問題，合同就是最好的證據，即使是開發(fā)商毀約，也可以用法律武器保護自己的合法權益。

4.雙重經紀人騙局

之前，加拿大多倫多的一對夫婦就陷入了“雙重經紀人”的圈套。所謂“雙重經紀人”，是指既代理買方又代理賣方，協(xié)助雙發(fā)撮合交易。但是這對夫婦遇到的“雙重經紀人”與他們簽訂了保密條款，并說服他們繳納給賣方不可退的3萬加幣定金，以后就不管不顧。

結果，由于賣方房屋有法律糾紛，買方夫婦的貸款沒有獲批，還白白損失了3萬加幣的定金。雖然這對夫婦及時請了律師，與賣方達成了和解，但是由于有保密條款的存在，經紀人并不會受到處罰。

分析：買賣房屋的時候，在不確定的情況下，不要隨意選擇“雙重經紀人”。而且在買房前一定要了解房屋的狀況，如房主有無不良記錄和法律糾紛，這些都是貸款是否能獲得審批的關鍵。

5.抄底美國房產必賺的謊言

以下宣傳詞是他們常用的：投資美國房產可以獲得高額回報;美國的房屋租售比高，在美國買房，幾年租金就可以賺回本金;同樣的錢在美國買的房子比國內好，租金回報還高。

有一個留學生2011年在距離曼哈頓50分鐘車程的海邊買了一個house，以為抄底了。結果，等他留學結束，準備回國的時候，房價并沒有漲，和買的時候幾乎一樣。但每年房產稅將近3%，6年就是18%，中介費4%，即便是原價賣出，他至少賠了22%。

分析：美國的房屋升值空間并不是很大，主要是地塊的價值，但是地塊的價值在周邊環(huán)境沒有很大變化的情況下，又很不容易上漲。再加上還有一系列房產稅、個人所得稅、房屋養(yǎng)護費、保險等等費用要承擔，如果出租市場不景氣的話，還有可能是會虧錢的。

其實，美國當地人是很少拿房產作為投資對象的，一般是用房產的消費來抵消其他方面的收入，來減少納稅額。

6.房地產投資的“龐氏騙局”

“龐氏騙局”最近層出不窮，在房地產投資方面也是如此。

比如澳大利西澳珀斯就有一個美女開發(fā)商，聲稱有一個特別好的房地產項目開發(fā)，不斷誘惑一期又一期的投資者投入。其實她是用后來投資者的錢來支付先期投資者的利息收益和本金，自己過著揮金如土的生活，實際并沒有投資到某個項目上，等到剩余資金不能覆蓋支付投資者利息和收益的時候，資金鏈斷裂，騙局也就浮出水面了。

分析：這種“龐氏騙局”一般來說都是會給投資者承諾遠高于市場投資回報的收益率，以及按時支付前期投資者的利息，來吸引越來越多的投資者加入。遇到聲稱超高回報率的投資項目，一定要慎之又慎。

7.澳洲虛抬房價騙局

在澳洲，有的市場營銷公司會自稱房屋推銷者，幫助開發(fā)商將定價過高的房產賣給毫無戒備心的投資者。

他們會利用電話、信件、報紙廣告的方式，來接近潛在買房者，再邀請潛在買房者加入所謂的“信息之夜”活動。

當時現場必定十分火爆，充滿了擊掌慶賀和鼓掌聲，從情緒上感染買房者，再設法讓買房者激動地當場簽約。他們可能會提供一站式金融服務，包括律師、會計和金融顧問。他們說這是為了給買房者行方便，實際上是不愿讓你從外部的專業(yè)人士那里獲得獨立的意見。

分析：通過多渠道來調查房屋信息、價格的真實性，并且在進行房屋買賣前，要設法調查中介或公司的注冊和經營情況，對于經營期限過短的公司要格外謹慎。

還有重要的一點是，要多聽取別人尤其是專業(yè)人士的意見，不要隨便自己做主。

8.英國樓盤“爛尾”個案

有客戶在購買房產的時候，中介說是住宅用地，但是簽合同的時候卻發(fā)現是學校用地，而且在項目還沒有完全竣工的時候，開發(fā)商又給投資者發(fā)信要他們預交地租。

然后開發(fā)商還要將租金回報在樓價中扣除，反而稱之為優(yōu)惠。結果，投資者在滿足開發(fā)商一系列不合理要求后，樓盤“爛尾”，投資者拿不到回報。

分析：其實，英國大部分樓盤都會提供租金回報，只是建成后會通過委托其他管理公司的形式承辦，確保單位出租。開發(fā)商提前收取租金，有可能就沒打算把項目委托給管理公司，而把項目空置，從而省出委托費用。

還有就是英國的土地開發(fā)用途是經過政府批準的，用途與合同不一致，就有隱瞞地權，甚至不擁有地塊的嫌疑。

進行房產投資尤其是海外房產投資，投資者一定要多加注意買賣細則，并通過信譽可靠的地產代理公司或者資產投資公司作海外投資，才能安心于海外置業(yè)。因為負責任的地產代理公司或者資產投資公司，會在項目推出市場前委聘專業(yè)的法律團隊以及風險管理團隊等，對項目作出嚴格審核。