房產(chǎn)投資N大坑——小產(chǎn)權(quán)房交易火熱的小產(chǎn)權(quán)房，背后風(fēng)險重重

繼新房、二手房、商務(wù)公寓后，深圳又被央視點名了，這一次是小產(chǎn)權(quán)房上了央視。報道隨即沖上熱搜，在前排掛了很久，話題是：深圳炒房客大舉囤小產(chǎn)權(quán)房。

以往的小產(chǎn)權(quán)房都是很少有人關(guān)注和購買的，那么在2021年出臺一系列針對新房、二手房房價調(diào)控的背景下，到底是什么讓小產(chǎn)權(quán)房“起死回生”，在深圳市場上被炒得火爆呢？

深圳市場上小產(chǎn)權(quán)房為何火爆？

這還得從深圳的居住結(jié)構(gòu)說起。長期原因，還是因為深圳的住宅太過稀缺。

深圳實際人口有2000多萬人，有很大一部分都住在城中村和小產(chǎn)權(quán)房里，所以深圳無房者對于低于普通商品房三分之一甚至一半價格的小產(chǎn)權(quán)，很熟悉，甚至很喜歡。

整個深圳小產(chǎn)權(quán)和類小產(chǎn)權(quán)建筑數(shù)約40萬棟，建筑面積達(dá)4.2億平方米，占深圳總建筑面積的49.27%，所以這種產(chǎn)品在深圳也有充足的供應(yīng)，一定程度上彌補了商品房的不足。

然而，為什么是2021年深圳小產(chǎn)權(quán)一下就火起來，這還得從深圳突然而至的“官參價”說起。

今年2月，深圳官參價政策出臺，一下子冷凍了深圳二手房市場。短暫時期，深圳樓市供應(yīng)出現(xiàn)了真空，于是乎，小產(chǎn)權(quán)房冒了出來。買的多了，價格自然也就上去了。

有數(shù)據(jù)顯示，2021年以來，深圳小產(chǎn)權(quán)房漲幅已經(jīng)超過30%：地段稍好改造過的小產(chǎn)權(quán)房套內(nèi)單價達(dá)4萬-5萬;公明小產(chǎn)權(quán)房兩年前收購價6000元，今年達(dá)到了1-1.2萬;沙井小產(chǎn)權(quán)房兩年前收購是6000-9000元，今年達(dá)到了1.1萬4萬;龍華小產(chǎn)權(quán)房兩年前的收購價1萬-1.8萬，今年達(dá)到了1.5萬-4萬。

萬萬沒想到，小產(chǎn)權(quán)房這種不屬于普遍房地產(chǎn)市場范圍內(nèi)的房子，在深圳居然能漲起來，就連央視財經(jīng)頻道都曾特地報道過深圳小產(chǎn)權(quán)房的情況。

隨之，深圳的住建部門開始了嚴(yán)查小產(chǎn)權(quán)房銷售情況。然而，這股妖風(fēng)并沒有止住，反而越演越烈，開始轉(zhuǎn)移陣地，跑到了東莞等地繼續(xù)蔓延了。

拿小產(chǎn)權(quán)房博“拆遷”當(dāng)心血本無歸

其實，對于很多投資客來說，買小產(chǎn)權(quán)不是“住”，而是“拆”。

在早期的深圳，很多買了小產(chǎn)權(quán)房的人，都靠著這一途徑實現(xiàn)了財富翻數(shù)倍。比如，深圳最早最大的城中村之一的白石洲舊改拆遷補償方案，其中貨幣補償2.8萬元/平米，物業(yè)補償最高賠付比例1：3.5。

記者在房產(chǎn)中介處也了解到，目前與他們進(jìn)行交易的小產(chǎn)權(quán)房購房者中，有近70%-80%的人都是以投資為主的，而且投資客重點投資有舊改概念的城中村。對他們而言，買有舊改概念的城中村這種行為就像是賭博，拆遷時間和周期都不確定，但是一旦拆遷，收益就很大。

但是，北京金訴律師事務(wù)所戴金花則指出，買小產(chǎn)權(quán)房博拆遷的風(fēng)險也是極高的，拆遷補償權(quán)益難保障，甚至被無償拆毀，買家血本無歸。如遇到拆遷，因不是房屋所有的所有權(quán)人，很難得到滿意的補償，甚至因為違反國家政策，隨時可能被強拆，而無法得到任何補償。

去年以來，廣州已有多個違建的小產(chǎn)權(quán)房項目被拆除。小產(chǎn)權(quán)房雖然在價格上比證件齊全的商品房價格低很多，卻也存在著極大的風(fēng)險，不僅是產(chǎn)權(quán)無法保障，連合同也多數(shù)都不具有法律效力。

據(jù)廣東電視臺DV現(xiàn)場報道，2020年7月2日，廣州市白云區(qū)人民政府黃石街道辦事處發(fā)出了一張公告，通知江景花園的業(yè)主和住戶，位于黃石街江夏村元下底3街2號的江景花園A、B、C、D、E棟建筑物涉嫌違法建設(shè)，將依法拆除。

業(yè)主介紹，當(dāng)時是以“集資建房”名義買的江景花園的房子，產(chǎn)權(quán)上寫的是70年小產(chǎn)權(quán)房，宅基地證只有一個，其他人都是復(fù)印件?！?月2號那天，每一層樓每個墻面都寫了大大的拆字，貼告示讓我們半個月內(nèi)搬走。”這也意味著，236戶業(yè)主住了10年的小產(chǎn)權(quán)房即將被當(dāng)作違建拆除。而拆除違建，按規(guī)定政府沒有補償。

“部分小產(chǎn)權(quán)房可轉(zhuǎn)正”是怎么一回事？

很多人在采購小產(chǎn)權(quán)房時或許還抱著另一個僥幸的心思，想著買了房子以后，說不定哪天政府就出臺有關(guān)的規(guī)則，小產(chǎn)權(quán)房能夠轉(zhuǎn)正，能夠和商品房相同獲得產(chǎn)權(quán)證。但是最近，小產(chǎn)權(quán)房的買主們似乎看到了一絲“希望”。

媒體報道，“深圳部分小產(chǎn)權(quán)房要確權(quán)轉(zhuǎn)正”。消息一出，網(wǎng)上立刻引起了一片嘩然。那么問題來了，所謂的“部分小產(chǎn)權(quán)房可轉(zhuǎn)正”，到底是哪些房子可以轉(zhuǎn)？

其實，“小產(chǎn)權(quán)房”并不是官方說法，常見的有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，也就是我們通常說的“農(nóng)民房”;另一種是在集體企業(yè)用地建設(shè)的房子，這也是政策里提到的“可轉(zhuǎn)正”的類型——單位持有的自有住房。

而有望“轉(zhuǎn)正”的企事業(yè)單位持有的自有住房也是有要求的，不包括各類帶有政策優(yōu)惠性質(zhì)的住房，比如準(zhǔn)成本房、全成本房、全成本微利房、社會微利房、經(jīng)濟(jì)適用住房、安居型商品房等，也不包括全年期自持的租賃商品住房。

除此之外，還有一種情況，也是有可能“確權(quán)轉(zhuǎn)正”——不是建好的小產(chǎn)權(quán)房，而是在土地開發(fā)之初就調(diào)整土地用途。

小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生，和深圳高房價離不開關(guān)系，而房價居高不下的背后，也有深圳的居住用地供不應(yīng)求這一層因素?！靶‘a(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”的訴求，其實也是住房的需求。深圳的住房建設(shè)規(guī)劃已經(jīng)作出部分回應(yīng)。

小產(chǎn)權(quán)房交易現(xiàn)象大量存在的原因

經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使是小產(chǎn)權(quán)房交易現(xiàn)象大量存在的原因。對購房者而言，小產(chǎn)權(quán)房無需繳納土地出讓金和相關(guān)稅費，與普通商品房相比，價格十分低廉。在房價高企的今天，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的誘惑不可謂不大。

此外，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，農(nóng)村集體土地被征收后，被征收對象還可以獲得一筆不菲的征收拆遷補償，相對于較低的購入成本，買房者還可以獲得一筆非常可觀的“投資”收益。

對出售房屋的農(nóng)民而言，出售小產(chǎn)權(quán)房也可以獲得頗豐的收益，相對于務(wù)農(nóng)收入所得，“賣房”不僅輕松，而且收益可觀。

分析一下原因，我們可以發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民建造房屋所使用的土地是無償占有和使用的，除建造房屋的成本外，農(nóng)民無需負(fù)擔(dān)其他成本和稅費。面對如此高額收益，農(nóng)民很難對小產(chǎn)權(quán)房的交易說“不”。

在小產(chǎn)權(quán)房交易過程之中可能踩的坑

1）買房者買受小產(chǎn)權(quán)房后無法取得不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

我國不動產(chǎn)物權(quán)采登記生效主義，房屋所有權(quán)經(jīng)登記后生效。購買小產(chǎn)權(quán)房的買房者支付購房款后，無法像普通商品房那樣，通過依法辦理產(chǎn)權(quán)登記、取得法律認(rèn)可并給予保護(hù)的不動產(chǎn)所有權(quán)。

換句話說，即便你已經(jīng)付了錢，但就法律意義而言，你也無法真正擁有房屋。

2）買房者支付購房款后，恐錢、房兩空

買房者購買小產(chǎn)權(quán)房后，無法取得所購房屋的所有權(quán)，此謂“房空”。然而，買房者的風(fēng)險遠(yuǎn)不止“房空”。買房者為購買房屋所支付的購房款也可能無法取回，此謂“錢空”。

因為依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房無法辦理不動產(chǎn)登記，即使合同有效，買房者取得的只是基于買賣合同而產(chǎn)生的債權(quán)，而非基于房屋本身產(chǎn)生的物權(quán)。只要是債權(quán)，就會存在賣房者無力償還的可能。

3）買房者無法取得全部拆遷補償利益

有些人購買小產(chǎn)權(quán)房，看中的是小產(chǎn)權(quán)房拆遷后的補償利益。但是，買房者忽視了賣房者會在得知拆遷消息后，主張合同無效，進(jìn)而主張拆遷利益歸自己所有。

此類案件并不罕見，2008年四川省成都市中級人民法院審結(jié)的一則案例就屬于此種情形。賣房者先主張房屋買賣合同無效，然后請求法院判令買房者返還拆遷補償費。法院在審理案件中，首先認(rèn)定合同無效，然后依據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，判決買房者向賣房者返還所得拆遷補償款。

所以，買房者在購買小產(chǎn)權(quán)房的時候，必須考慮到賣房者將來有可能主張合同無效，并要求返還拆遷利益。

4）買房者還應(yīng)當(dāng)警惕小產(chǎn)權(quán)房交易過程中因刑事犯罪而引起的風(fēng)險

買房者或許未曾料到，小產(chǎn)權(quán)房的交易與刑事犯罪會存在交集。

楊立新教授曾在一篇文章中指出，小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)、銷售可能引發(fā)4個刑事犯罪：一是非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用罪;二是開發(fā)者將小產(chǎn)權(quán)房冒充商品房銷售，構(gòu)成合同詐騙罪;三是非法經(jīng)營罪;四是對小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)者、銷售者偷漏稅金的，以偷稅罪治罪。

一旦小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)者、銷售者為了謀取不正當(dāng)利益，實施違法犯罪行為，買房者或作為受害人、或作為共同實施犯罪行為的人，其風(fēng)險是不言自明的，買房者應(yīng)當(dāng)予以正視和重視。

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