房產(chǎn)投資N大坑——法拍房法拍房，餡餅還是陷阱

克而瑞陜西

近2月未有新房價格公示，住宅存量去化周期—再下降，從備案數(shù)據(jù)看1-4月市場整體顯現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢，買房信貸難，搖號更難。

于是小眾市場的法拍房進入購房者視線，新房價8折，究竟值不值得買？讓我們一探究竟。

什么是法拍房

法拍房是指被法院強制執(zhí)行拍賣的房屋。當(dāng)債務(wù)人（業(yè)主）無力履行借款合約或無法清償債務(wù)時，而被債權(quán)人經(jīng)司法程序向法院申請強制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得案款償還債權(quán)。常見涉及法拍產(chǎn)生糾紛的有4種類型。

商業(yè)貸款：購房人向銀行貸款購房，不能按期還貸款，銀行向法院提出民事訴訟，要求貸款人拍賣該房屋變現(xiàn)來償還貸款。

民間借貸：張三向李四借錢，將房產(chǎn)抵押給李四，最后還不上。根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，李四向法院申請查封張三的房子，將法拍所得用于歸還欠款。

司法沒收：比如刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產(chǎn)，如該財產(chǎn)涉及不動產(chǎn)，該不動產(chǎn)依法可進行拍賣，變現(xiàn)后的錢款收歸國庫。

無主財產(chǎn)：即無人認領(lǐng)的房產(chǎn)，也可以進行拍賣，但現(xiàn)實生活此類很少發(fā)生。

實際數(shù)據(jù)分析，法拍房中，因為民間借貸出現(xiàn)問題被法拍的房屋占到7成。

法拍房的優(yōu)與劣

1、法拍房之優(yōu)——價格低廉

現(xiàn)階段全國正規(guī)的法拍平臺有7家：淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、工行融e購、公拍網(wǎng)、中拍網(wǎng)、北京產(chǎn)交所和訴訟資產(chǎn)網(wǎng)。

其中阿里和京東兩家的份額占到80%以上。從阿里平臺統(tǒng)計，目前法拍房掛牌數(shù)量8369。首次拍賣價格基本為市場價的7-8折，低廉的價格看似大幅降低了買房門檻，充滿了誘惑力。

讓法拍房有一定價格優(yōu)勢是法拍的制度決定的。

一拍：第一次拍賣，拍價不得低于評估價或者市價的70%。

二拍：第一拍流拍后，在原有平臺上進入第二次拍賣，原價基礎(chǔ)上最大降價幅度可達50%。

變賣：兩次均流拍，進入變賣階段，起拍價定為變賣起拍價，最低不少于評估價5折。變賣房子絕大多數(shù)不支持貸款，需全款支付。

可以看出伴隨拍賣次數(shù)增加，房屋價格持續(xù)下探，最低可到市場價的5折。

2、法拍房之優(yōu)——不限購

目前西安市主城區(qū)、臨潼以及西咸的灃東區(qū)域均限購。落戶后交納社保滿1年，外地戶口交納社保滿5年，方可購買新房及二手房。

此外，在“330”政策后，對剛需家庭的定義調(diào)整為，購房前48個月無住房轉(zhuǎn)讓記錄的家庭。

主城區(qū)新房供應(yīng)有限，搖號難，資格審核又嚴格，若想在區(qū)域配套完善地段購房，不限購的法拍房成為了一個良好選擇。

3、法拍房之劣——隱性風(fēng)險

看似低價的情形下，法拍房往往有很多風(fēng)險導(dǎo)致費用增加，無法交房，主要表現(xiàn)在以下幾點。

1）房屋被占用

債務(wù)人親屬或者因債務(wù)糾紛，將房子搶占，讓老人住在房屋內(nèi)，雖然法院會協(xié)助騰退，但是騰退的時間無法確定。

債務(wù)人在法院查封前惡意長期出租，租期長達20年，租賃人提出明顯不合理的賠償要求，不搬離出租屋。雖拍賣成交，但是購房者長期不能真正使用。

2）未知的高昂費用

法拍房稅費計算復(fù)雜，除一般買賣二手房需繳納的契稅、個人所得稅外，可能需繳納增值稅和土地增值稅。

原房東拖欠的物業(yè)費、水電燃氣費、寬帶費等，買受人在辦理水、電、燃氣等更名時，需先交清欠費。

3）多次抵押

債務(wù)人房屋因債務(wù)糾紛被多地法院查封，或者債務(wù)人在多個銀行抵押貸款，會發(fā)生拍到房屋剛解封，被另一家銀行查封的情況。

4）無法過戶

房子的產(chǎn)權(quán)不明晰，有2個以上的實際擁有者，雙方意見不一致，無法過戶。

5）無法貸款

參加競拍后，一旦成交，很多銀行不能辦理按揭貸款，或放貸時間較長。而競買人通常需要在15-30天內(nèi)一次性交齊全部款項，未及時交納余款則被視為悔拍，保證金不予退回。

6）房屋隱形瑕疵

房屋存在違建、不合規(guī)改造，又被部分拆除的風(fēng)險，曾有刑事涉案或兇宅。

7）總結(jié)

雖有限購、限貸各種政策，但跟難以調(diào)查清楚背景的法拍房相比，風(fēng)險還是小了許多，低價下的法拍房并不是“剛需”購房者的良好選擇。如無必要，不建議購買。

法拍房之變

5月初有部分網(wǎng)友在住建局留言板中提出將法拍房納入限購范圍，原因是法拍市場火爆。

我們統(tǒng)計了1-5月阿里拍賣上的法拍數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)1-5月除1月掛牌數(shù)量超過300套，其它月份供應(yīng)量基本持平。

供應(yīng)房源成交率70%左右，30%份額的房源流拍。整體市場依然供大于求。

參拍人數(shù)超過10人的房源占成交房源的5%-20%，均值為14.8%。

此類房源最終成交價約為起拍價的1.5倍，主要集中于經(jīng)開、曲江、高新，通常產(chǎn)權(quán)明晰，無房屋侵占現(xiàn)象。

數(shù)據(jù)表明法拍市場用“火爆”形容，是以偏概全。地段優(yōu)質(zhì)，帶有學(xué)區(qū)、學(xué)位的房源屬于少數(shù)，不具備普適性特征。

從全國范圍看，一線城市中上海于3月發(fā)布限購政策是最后一個將法拍房納入限購范圍的一線城市，二線城市長沙、成都于今年3、4月跟進。

長沙在法拍政策方面不同于成都的“一刀切”，設(shè)有限購名錄精準打擊熱點樓盤，截止于目前納入51個項目，嚴控學(xué)區(qū)、學(xué)位房炒作。