房產(chǎn)投資N大坑——學區(qū)房政策變動。學區(qū)房風險大

“不要讓孩子輸在起跑線”的想法，使學區(qū)房大行其道。最近幾年在全國房地產(chǎn)市場整體低迷的情況下，上海、北京等城市的學區(qū)房依然逆勢上漲，也引發(fā)了一些問題。尤其北京西城區(qū)一些家長“千萬元買學區(qū)房卻上不了牛小”，更是上了熱搜。

很多人認為，學區(qū)房在自住和投資兩個方面是穩(wěn)定的。但事實上，貿(mào)然買入學區(qū)房也有很大的風險，包括經(jīng)濟的風險、孩子就讀的風險、入學條件改變的風險、維護和升值的風險，搞不好，可能會賠得一塌糊涂。

“西城學區(qū)房事件”

2021年小學入學季，北京西城多校劃片政策變化引起軒然大波。曾花高價買入了西城區(qū)德勝、月壇、金融街片區(qū)房子的家長在給孩子小學報名時發(fā)現(xiàn)，學區(qū)內(nèi)的好學校沒有了名額，孩子只能被調(diào)劑到隔壁的學校去。有些甚至只能調(diào)劑出區(qū)，進入普小、“渣”小。

看到自己為孩子教育投資高價買入的學區(qū)房最終沒能將孩子送入牛小，而要被迫接受被調(diào)劑的命運，突如其來的變化，使家長們陷入震驚和迷茫。

其實，早在去年4月，關于西城區(qū)的多校劃片政策就已出臺。西城區(qū)幼升小政策要求：“自2020年7月31日后在西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權證書的家庭適齡子女申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內(nèi)入學?！薄白?020年7月31日后戶籍從本市其他區(qū)遷入西城區(qū)的適齡兒童申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內(nèi)入學?！?/p>

當年西城區(qū)的二手房交易因為這個政策出現(xiàn)了井噴，大家趕在8月之前買入二手房。從交易量來看，2020年4—7月出現(xiàn)猛漲，五六兩月成交均超1600套，單月成交面積更是突破了10萬平方米，創(chuàng)下歷史紀錄。只不過，由于是新政，參考之前海淀和東城多校的實施情況，海淀基本上好學區(qū)沒被調(diào)劑，東城調(diào)劑的也比較少。因此，很多購房家庭在買房考慮時抱有一絲僥幸，感覺西城也不會有太大的變動，大概率還會去原先的小學。

有一位去年“7.31”后在西城區(qū)買房的家長表示，花了近900萬元給孩子買的德勝學區(qū)房，“原以為%31后多校劃片至少可以保證在學區(qū)內(nèi)派位，沒想到還沒到派位環(huán)節(jié)就被調(diào)劑出了學區(qū)?！?h3>政策風險不可忽視

很多人認為，學區(qū)房自住和投資兩相宜，即使它價格再貴也不怕，等孩子上學用完了之后再賣出。

《經(jīng)濟日報》發(fā)文稱，買學區(qū)房像一個擊鼓傳花的游戲，上一戶用完了，過幾年賣給下一戶。這些年個別城市學區(qū)房價格一路上漲，就因為買學區(qū)房不僅能讓孩子上好學校，等出售的時候還能賺上一大筆。

學區(qū)房和不是學區(qū)房的差價有多大？《南風窗》記者采訪發(fā)現(xiàn)，德勝學區(qū)是北京西城區(qū)一個優(yōu)質小學遍布的學區(qū)，不論那里的房子多么破舊，它的房價已經(jīng)差不多接近20萬一平米。僅與德勝一街之隔、沒有學區(qū)屬性的新街口外大街，房價就只有一半。溢價越高的房，相應地，遇上政策變動而造成的沖擊，也呈幾何倍數(shù)級變化。這種局面已經(jīng)出現(xiàn)，一線城市的第一梯隊學區(qū)房進入了橫盤期。且不說有報道稱，北京學區(qū)房業(yè)主一天跌去幾十萬，某地產(chǎn)中介就向《南風窗》記者透露，本來簽好購買北京學區(qū)房合同的購房者，7月份找來毀約的，“多的寧損100萬違約金”。

然而，學區(qū)房價格受到教育政策變化影響大，風險不可忽視。名校劃片范圍每年并不固定，學校每年都會根據(jù)招生情況或其他一些不確定的因素，對學校周邊小區(qū)范圍的劃分做出一定調(diào)整。比如，某小區(qū)單號樓被劃在名校的學區(qū)片內(nèi)，而雙號樓則被排除在這所學校之外，這些都是購房人需要充分了解的信息。如果沒搞清楚，貿(mào)然買入，可能賠得一塌糊涂。

另外，還要當心“山寨學區(qū)”。有些樓盤雖然和名校隔著一堵墻，但不代表就能進學校。名校附近很多房源都打著學區(qū)房的名號，但很多并非在重點學校的劃片內(nèi)。

學區(qū)房整治風暴開啟

4月30日，中共中央政治局召開會議，提出防止以學區(qū)房等名義炒作房價。人們強烈感到，新一輪針對學區(qū)房的調(diào)控政策已在路上。

這是1998年住房商品化改革以來，首次如此高定位地對準“學區(qū)房”。

接著，廣州、成都、石家莊、南京等多地展開行動，而其中以學區(qū)房的名義違規(guī)宣傳和炒作房價成為整治重點。

此外，還有一些有代表性的舉措。比如上海今年出臺的高中招生辦法中，要求重點高中拿出相當數(shù)量名額，留給高中所在區(qū)之外其他區(qū)的優(yōu)秀學生，以此來打擊學區(qū)房。

實際上，不少城市早已實施了類似上海這樣的“校額到區(qū)”“校額到?！闭摺Ｖ徊贿^有很多家長在衡量，到底是從傳統(tǒng)優(yōu)質教育片區(qū)升入好學校的幾率大，還是從外片區(qū)讀普通學校取得好名次升入好學校的幾率大？思來想去，很多家長還是認為前者更穩(wěn)妥，哪怕只是認為幾率略高一點，也愿意勒緊腰帶為孩子一擲千金。于是在不少城市，學區(qū)房并沒有因此明顯降溫。

北京西城的學區(qū)房問題在全國表現(xiàn)最突出，所以治理力度最大。買學區(qū)房既能享受到最優(yōu)越的教育資源，還能實現(xiàn)投資房價大漲，如此的幻想或許在西城逐漸破滅。那么，全國的學區(qū)房會不會引發(fā)連鎖反應而降溫呢？

打擊學區(qū)房炒作的政策已經(jīng)上升到國家層面，雖然這些政策在推進教育資源均衡方面面臨不少問題，但我們不需要懷疑國家治理整頓的決心。購買學區(qū)房存在風險，出手需謹慎。

本刊綜合《經(jīng)濟日報》、房天下等