高房?jī)r(jià)壓抑生育意愿，專家建議三胎買房半價(jià)樓市或掀起“三股熱潮”

房導(dǎo)君

5月31日，“三孩”政策的消息從中央會(huì)議傳出后，在樓市中也激起了巨大的反響，中介、開發(fā)商動(dòng)作頻頻。

“愛生娃的潮汕人”、“廣東人的福音”等關(guān)鍵詞登頂熱搜，“小五房”、“4+1”等戶型成“三胎必備”。從“雙獨(dú)二孩”“單獨(dú)二孩”“全面二孩”再到如今的“三孩政策”，國(guó)家對(duì)生育的鼓勵(lì)越來越大。

對(duì)此，以深圳為代表的高房?jī)r(jià)地區(qū)網(wǎng)友調(diào)侃高房?jī)r(jià)成為了這屆年輕人最好的“避孕藥”，“學(xué)區(qū)房未來會(huì)更加堅(jiān)挺”、“建議三胎買房半價(jià)”;也有“愛生娃”的潮汕人表示樂意積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召。

三胎放開生育意愿分化劇烈建議出臺(tái)“半價(jià)買房”政策

從第七次全國(guó)人口普查的整體情況來看，中國(guó)面臨新生兒數(shù)量回落和老齡化加劇等人口結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，為深度改變?nèi)丝诮Y(jié)構(gòu)和趨勢(shì)，“放開三胎”顯得尤為迫切。

數(shù)據(jù)顯示，老齡化方面，65歲以上人口占比高達(dá)13.5%;新生兒數(shù)量方面，2020年中國(guó)新生兒數(shù)量為1200萬，較2019年減少了265萬，人口出生率僅為千分之8.50?？傮w來看，在全國(guó)31個(gè)省份之中，一線城市出生率普遍較低，北京為千分之8.1，上海為千分之7。而從地區(qū)分布來看，東北出生率最低，平均出生率僅為千分之6.08;華南出生率最高，平均出生率為千分之12.91。

華南地區(qū)之所以出生率較高，很大一部分原因在于華南地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)較高，有能力負(fù)擔(dān)育兒成本。

據(jù)《三孩意愿特征報(bào)告》調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，具有三孩意愿的人群中，四分之一來自廣東?。?5.15%），不愧是七普數(shù)據(jù)的“第一人口大省”。

廣東常住人口高達(dá)1.26億，規(guī)模如此龐大，“三胎放開”生育意愿分化也異常劇烈，生活在深圳、廣州、東莞等房?jī)r(jià)和教育成本高企城市的網(wǎng)友表示，對(duì)三胎政策愛莫能助，“三胎買房半價(jià)”尚可考慮;居住在其他房?jī)r(jià)和生活費(fèi)用較低城市，例如潮汕的網(wǎng)友則贊成“多造娃”，會(huì)積極響應(yīng)三胎政策。

值得注意的是，有數(shù)據(jù)顯示，生育率高的潮汕地區(qū)近10年來人口嚴(yán)重外流，北上廣深杭成為了后浪的首選，生活在不同的地區(qū)，其生育觀念或?qū)l(fā)生相應(yīng)改變。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家西斯蒙第在《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)新原理》曾說過，，財(cái)富和人口并不是國(guó)家繁榮的絕對(duì)標(biāo)志;國(guó)家繁榮的標(biāo)志在于財(cái)富和人口的比例。

隨著“搶人大戰(zhàn)”的不斷升級(jí)，三四線城市的人口流出現(xiàn)象更為嚴(yán)重，且流出的人口流向一二線城市。

一邊是人口缺少，一邊是人才內(nèi)卷，單純放開生育政策不足以扭轉(zhuǎn)人口結(jié)構(gòu)變化的大趨勢(shì)，已大概率成為社會(huì)共識(shí)。

基于此，會(huì)議前所未有地提出要“促進(jìn)生育政策和相關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)政策配套銜接”，“要將婚嫁、生育、養(yǎng)育、教育一體考慮”，“降低家庭教育成本”。這意味著，生育政策優(yōu)化方向在“生”，重點(diǎn)更在“育”。

其中，住房成本是人口生育率的重要影響因素，會(huì)議中即明確提到“加強(qiáng)稅收、住房等支持政策”。

基于住房成本等因素的考量，不少業(yè)內(nèi)人士呼吁鼓勵(lì)“放開三胎”，可從個(gè)稅抵扣、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼入手，對(duì)于一二線城市可以考慮樓市限購(gòu)政策放開1套。

甚至有專家建議出臺(tái)“半價(jià)買房”的誘人政策，“制約育齡夫婦生育孩子的一個(gè)重要原因是高房?jī)r(jià)，建議在高房?jī)r(jià)地區(qū)三胎買房半價(jià)”。

除了在婚假、生育、養(yǎng)育、教育、稅收和住房等相關(guān)配套支持三胎政策落地兌現(xiàn)，提高一二胎的生育意愿也迫在眉睫，需要相對(duì)應(yīng)的扶持生育和養(yǎng)育措施。此外，利率政策、學(xué)區(qū)房與限購(gòu)政策也需要順應(yīng)趨勢(shì)做出改變。

三孩政策來了房產(chǎn)市場(chǎng)或掀起“三股熱潮”

隨著未來新生兒數(shù)量的增加以及家庭人口結(jié)構(gòu)的變化，對(duì)住房的新需求也將隨之產(chǎn)生。

三孩政策的發(fā)布，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)產(chǎn)生哪些影響？針對(duì)未來不斷出現(xiàn)的三孩家庭，開發(fā)商的戶型產(chǎn)品將會(huì)發(fā)生怎樣的變化？“三胎戶型”出圈，戶型產(chǎn)品要轉(zhuǎn)變？

三孩政策一經(jīng)發(fā)布，房地產(chǎn)市場(chǎng)的反應(yīng)也極其迅速。

記者注意到，網(wǎng)上已經(jīng)有地產(chǎn)中介掛出了“三胎戶型”信息。

如上海某地產(chǎn)中介掛出“139平方米四室一廳全朝南”的戶型，聲稱其亮點(diǎn)是：靈活多變，孩子小的時(shí)候可以容納父母居住“值班照顧”，孩子長(zhǎng)大了則可以一人一間。據(jù)該中介稱，已經(jīng)有兩三個(gè)客戶和他聊過這套戶型了。

記者從電商平臺(tái)上也看到，目前已經(jīng)有了不少“三胎定制床”等相關(guān)產(chǎn)品推出。

“三孩政策不僅僅是家里多了一個(gè)人，也多一間房，更是很多深遠(yuǎn)影響?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴記者，從市場(chǎng)的很多反饋來看，建議房企加快對(duì)戶型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的轉(zhuǎn)變，更多提高三房甚至四房的比例。

但也應(yīng)該注意，戶型面積的變化不應(yīng)走向極端，如大量雷同戶型在全國(guó)開花，或許并不適合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的實(shí)際現(xiàn)狀。張波指出：“即使是未來三胎率提升較快的城市和區(qū)域，也不代表對(duì)戶型的需求就呈現(xiàn)趨同化，南北差異、房?jī)r(jià)差異、觀念差異等都會(huì)導(dǎo)致各地在這一問題上呈現(xiàn)明顯差異，在這一問題上不應(yīng)‘拍腦袋，而應(yīng)充分了解當(dāng)?shù)氐男枨??！?/p>

東吳證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平也表示，短期來看，企業(yè)將面臨產(chǎn)品設(shè)計(jì)的更新?lián)Q代問題，可三改四的戶型或?qū)⒏軞g迎。同時(shí)，如何在同等空間內(nèi)做出更大的實(shí)用面積，將成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的新挑戰(zhàn)。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，三孩政策的發(fā)布是我國(guó)應(yīng)對(duì)人口老齡化、少子化的重要舉措。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，三孩政策下釋放的新增人口數(shù)，無疑將增加住房需求，其中保障性住房未來將發(fā)揮更大的保障功能，預(yù)計(jì)數(shù)量將有實(shí)質(zhì)性增加。另外，在住房結(jié)構(gòu)上，面向三孩的住房需求增加，針對(duì)戶型、配套功能等方面的要求亦將增多，改善型住房的市場(chǎng)空間將得到進(jìn)一步拓展。

短期或刺激改需，學(xué)區(qū)房又要起飛？三孩政策真的會(huì)大幅刺激房地產(chǎn)需求嗎？

回答這幾個(gè)問題前，需要先明確三孩政策對(duì)人口增長(zhǎng)的刺激效果到底有多大。

事實(shí)上，我國(guó)“全面二孩”政策已經(jīng)放開近5年時(shí)間，但不少育齡夫婦卻處于不想生、不敢生的狀態(tài)。貝殼研究院調(diào)查顯示，適齡人口中“已生二孩或有打算要二孩”的受訪者不足三成，“沒有打算要二孩”的受訪者占比35.6%。其中，40.2%的受訪者認(rèn)為“教育、生活等開銷大，負(fù)擔(dān)過重”，因?yàn)椤胺績(jī)r(jià)太貴，生了二孩買不起大房子”的占比達(dá)19%。

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛直言，從諸多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)歷來看，人口生育政策可以計(jì)劃，但生育會(huì)否增加，只能取決于個(gè)人的意愿，而左右人們生育意愿的，有諸多社會(huì)因素。

丁建剛表示，當(dāng)下育齡人口面臨著就業(yè)難、收入低、房?jī)r(jià)高（特別是學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格高企）的諸多壓力，很多年輕人甚至不愿意生小孩，在討論三孩政策對(duì)樓市的影響、對(duì)房?jī)r(jià)的影響之前，希望相應(yīng)配套一些激勵(lì)政策，比如購(gòu)房首付、購(gòu)房資格、折扣利率、稅費(fèi)減免、假期醫(yī)療等政策。

任澤平則相對(duì)樂觀。他指出，假設(shè)三胎政策落實(shí)，短期來看市場(chǎng)端改善住房的需求或?qū)⑦M(jìn)一步加強(qiáng)，在堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控主旋律不變的前提之下，不排除將有針對(duì)多孩家庭的相關(guān)利好政策出臺(tái)，如置換房產(chǎn)的貸款利率、首付比例優(yōu)惠等。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，無須高估三孩政策對(duì)全國(guó)的影響，有實(shí)力生孩子的家庭，一直沒被“抑制”過。

從過往二孩政策后的樓市走向來看，生育政策放開對(duì)改善型需求最為直接。貝殼研究院調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，超三成受訪者要為二胎重新置換房子，且八成以上會(huì)在二孩上幼兒園之前完成換房。

分城市等級(jí)看，一線城市二胎家庭中41.1%已經(jīng)換房或會(huì)考慮換房，明顯高于新一線城市（33.5%）和其他低線城市（28.8%）。究其原因，一線城市購(gòu)房門檻高，多數(shù)家庭先從小戶型房源上車，隨后再置換大面積房子;而新一線和其他等級(jí)城市，購(gòu)房負(fù)擔(dān)相對(duì)較低，消費(fèi)者選擇一步到位，滿足多人居住需求的比例更高。

學(xué)區(qū)房無疑也將受到影響。張大偉表示：“受益于家庭結(jié)構(gòu)的變化，對(duì)大戶型的需求有一定增長(zhǎng)，對(duì)子女的教育則會(huì)產(chǎn)生對(duì)學(xué)區(qū)房的需求?！?/p>

值得注意的是，三孩政策一經(jīng)發(fā)布，已經(jīng)有中介經(jīng)紀(jì)人在微博、朋友圈等平臺(tái)推廣學(xué)區(qū)房，行業(yè)內(nèi)也透露著對(duì)學(xué)區(qū)房的看漲預(yù)期。

“學(xué)區(qū)房看漲的背后，其實(shí)是未來教育可能會(huì)面臨極大的結(jié)柯性不平衡。”張波認(rèn)為，三孩政策之下，出于滿足需求和平衡市場(chǎng)考慮，應(yīng)該考慮在各個(gè)新城以及人口集中增長(zhǎng)的區(qū)域配置好均衡化的教育資源，這也是保障家庭多生一個(gè)孩子的前提。

而本次政治局會(huì)議也提出“發(fā)展普惠托育服務(wù)體系，推進(jìn)教育公平與優(yōu)質(zhì)教育資源供給，降低家庭教育開支”“加強(qiáng)稅收、住房等支持政策”等配套支持措施，以保障三孩政策的落實(shí)。

人口競(jìng)爭(zhēng)生變，房企將重倉(cāng)哪些城市？

對(duì)這一波“三孩政策”的效應(yīng)，不同城市或會(huì)有不同反應(yīng)。

張波直言，對(duì)于北上廣深等一線大城市，即使三胎政策全面實(shí)施，真正愿意生三孩的比例其實(shí)還是個(gè)未知數(shù)，從目前二胎的提升比例也能看出這一趨勢(shì)。

同策研究院研究員宋雪梅則指出，一線城市的高房?jī)r(jià)收入比偏離于發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比，導(dǎo)致我國(guó)的購(gòu)房周期長(zhǎng)，購(gòu)房需求長(zhǎng)期得不到滿足。即使放開三孩政策，普通年輕人也不一定愿意增加生育。

以上海為例，截至2015年底，上海60歲以上的老人已占30.2%，預(yù)計(jì)2030年上海戶籍中40%將是老年人，老年化現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。即便每年2萬-3萬人口的增長(zhǎng)也很難對(duì)沖人口下降的損失。伴隨這些高齡老人過世，上海本地戶籍的人口會(huì)更少。

這個(gè)時(shí)候政府勢(shì)必要導(dǎo)入外來人口，但像上海這樣的城市，只會(huì)導(dǎo)入具有一定能力的人才，這或?qū)⑹沟貌煌芗?jí)的城市分化更明顯。

隨著三孩政策放開，不管大中小城市都能夠產(chǎn)生不少人口增量。但最終，大城市會(huì)不斷虹吸人口，一些中小城市的人口卻可能面臨收縮。

第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，過去10年人口增量前10的城市分別是深圳、廣州、成都、西安、鄭州、杭州、重慶、長(zhǎng)沙、武漢、佛山，基本上都是一線城市、省會(huì)城市或非省會(huì)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。由于各類資源集中，這些城市的人口吸引力持續(xù)加強(qiáng)。

任澤平直言，城市的人口增長(zhǎng)速度或?qū)㈦S城市能級(jí)、房?jī)r(jià)表現(xiàn)、消費(fèi)水平、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等的不同而出現(xiàn)嚴(yán)重分化。隨之而來，綜合各城市調(diào)控政策的分化和“兩集中”供地政策出臺(tái)等因素，城市投資機(jī)會(huì)或?qū)l(fā)生變化。

這也意味著，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)各能級(jí)城市投資機(jī)會(huì)的研判，或再度迎來重要窗口期。