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    對比全球核心城市房價:京滬深到底有沒有泡沫

    2021-09-02 10:49:02管清友
    投資與理財 2021年7期

    管清友

    從全球來看,中國的房價到底有沒有泡沫?這是一個難以回答的問題。國際對比是一個很好的參考,但直接拿中國和國外房價對比非常危險,因為中國的房價太不一樣,直接對比很容易產(chǎn)生系統(tǒng)性偏差。所以,我們選取Numbeo的數(shù)據(jù),這是目前世界上最大的在線協(xié)作數(shù)據(jù)庫網(wǎng)站,通過用戶在線協(xié)作,實現(xiàn)全球國家和城市生活成本信息實時更新,便于進行數(shù)據(jù)比較。

    為提高可比性,我們選取全球最具代表性的全球核心城市作為樣本,具體包括北京、上海、廣州、深圳、香港、倫敦、新加坡、紐約、舊金山、巴黎、波士頓、東京、悉尼、洛杉磯、孟買、羅馬、柏林、臺北、莫斯科、芝加哥等20個城市,自上而下分析全球核心城市的絕對房價和相對房價水平。

    01絕對房價:修正后僅次于香港

    我們直接選用一線城市中心區(qū)域和非中心區(qū)域平均房價進行對比,可以發(fā)現(xiàn)中國一線城市京滬深中心城區(qū)平均房價名列前茅,但與排名靠前的香港、倫敦和新加坡相比還有一定的差距。

    根據(jù)Numbeo 2021年6月核心城市中心城區(qū)的最新房價數(shù)據(jù),香港以32218美元/平方米遙遙領(lǐng)先;緊隨其后的是新加坡和巴黎,分別為18023美元/平方米、16709美元/平方米;深圳、北京、上海分別以16490美元/平方米、15987美元/平方米、15515美元/平方米的價格位居第四、第五、第七,排名十分靠前。深圳、北京中心城區(qū)房價已超過倫敦,上海超過紐約、舊金山、巴黎、波士頓、東京等國際一線大城市。由此可見,中國內(nèi)地一線城市京滬深房價位居前十,在全球處于領(lǐng)先地位,比肩巴黎、新加坡、倫敦、紐約、舊金山等全球知名城市,但與排名靠前的香港、新加坡、巴黎相比,仍存在一定的差距,京滬深中心城區(qū)房價約為香港的一半。

    但是考慮到中國內(nèi)地常用的為建筑面積,核心城市多為帶電梯住宅,選用75%的得房率,進行折算后可以發(fā)現(xiàn),深圳、北京和上海中心區(qū)域?qū)嶋H房價分別為21986美元/平方米、21316美元/平方米和20687美元/平方米,已經(jīng)超過新加坡和巴黎,僅次于香港,且與香港差距進一步縮小。

    再來看一下非中心城區(qū):20個全球核心城市非中心城區(qū)房價與中心城區(qū)差距明顯,部分城市非中心城區(qū)房價不到中心城區(qū)的一半,但非中心城區(qū)總體排名幾乎無變化,僅有個別城市調(diào)換順序。根據(jù)Numbeo網(wǎng)站2021年6月核心城市非中心城區(qū)的最新房價數(shù)據(jù),深圳、北京、上海核心城市非中心城區(qū)平均價格分別為8968美元/平方米、7800美元/平方米、7596美元/平方米,約為中心城區(qū)的一半,位居第五、第八、第九,排名依然靠前,但相對中心城區(qū)排名有所后移。

    非中心城區(qū)也按照75%的得房率進行折算后,深圳、北京和上海非中心城區(qū)房價分別為11958美元/平方米、10400美元/平方米和10128美元/平方米,僅次于香港和巴黎,成功超過舊金山、新加坡、臺北和倫敦。

    02相對房價:全球最高,沒有之一

    第一個指標(biāo)是房價收入比:修正前僅次于香港,修正后全球最高。一般用于衡量房價相對居民收入的合理程度,比如京滬深中心城區(qū)的房價收入比平均達到34倍,意味著家庭儲蓄34年以上才能買到一處中心城區(qū)普通住宅。

    Numbeo網(wǎng)站采用的是公寓價格中位數(shù)與家庭可支配收入中位數(shù)的比值,公寓價格選用中心區(qū)域和非中心區(qū)域房價均值,公寓中位數(shù)為90平方米。假設(shè)50%為女性勞動力,凈可支配家庭收入定義為1.5倍平均凈工資,在2021年6月份核心城市中心城區(qū)的最新房價收入比數(shù)據(jù)中,香港以44.95排名第一,深圳、北京、上海的房價收入比分別以43.48、41.85、34.16位居第二、第三、第五,遙遙領(lǐng)先其他城市。第四名孟買為35.19,和上海相差不大,第十名之后的城市房價收入比均在20以下。

    如果用得房率折算修正后的房價去計算房價收入比,那京滬深更是高得驚人,深圳、北京和上海分別達到57.97、55.80和45.55,均超過香港,成為全球買房負擔(dān)最高的城市。

    第二個指標(biāo)是房價租金比:深圳全球最高。從直觀上說,每平方米的房價與年租金之比,度量房屋出租取得的投資回報情況,可用于判斷是買房還是租房劃算。再進一步說,租金更能反映實際的居住需求,房價如果相比租金高出很多,那意味著房價存在投機炒作的金融成分,可以理解為存在泡沫。

    京滬深的中心城區(qū)和非中心城區(qū)的房價租金比均位于前列,租房的性價比要高得多。Numbeo在估算每平方米租金時,假設(shè)一臥室公寓有50平方米,三臥室公寓有110平方米,未考慮稅收或維護費用。在2021年6月核心城市最新房價租金比數(shù)據(jù)中,深圳、北京、上海中心城區(qū)的房價租金比分別以82.15、60.39、47.97位居第一、第五和第六;非中心城區(qū)中深圳也是位居第一,北京和上海名次各后退了一位,房價租金比均超過49。國際通行的臨界點是25,超過臨界值表明該區(qū)域房產(chǎn)投資價值變小,租房比買房更加經(jīng)濟。如前所述,租房的都是實際居住需求,買房的有些是投機需求,房價租金比高,說明投機需求超過了實際居住需求,有一定的泡沫。

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