探析廢棄工業(yè)建筑改造為長租公寓的潛力及相關(guān)策略研究
——以漢陽鐵廠為例

楊健文 華中科技大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院建筑學(xué)系

1 引言

面對(duì)遺存的廢棄工業(yè)建筑，目前的主流做法為拆除新建和改造利用。在改造利用中，最常見的是商業(yè)辦公改造和居住建筑改造，而住房問題在這些工業(yè)建筑所在大城市中是最為常見的社會(huì)問題之一，長租公寓則是其中具有代表性的一類。因此，將廢棄工業(yè)建筑改造為長租公寓的可能性和相關(guān)策略值得深入探析和思考。

2 廢棄工業(yè)建筑的價(jià)值

2.1 歷史價(jià)值

許多舊時(shí)期的工業(yè)建筑建造于建國初期，它們代表了我國快速進(jìn)入工業(yè)化的生產(chǎn)力飛躍時(shí)期，見證了新中國工業(yè)實(shí)力不斷發(fā)展的歷程，對(duì)現(xiàn)今新中國工業(yè)實(shí)力的強(qiáng)盛做出了不可磨滅的貢獻(xiàn)。對(duì)于廢舊工業(yè)建筑的保留和深入研究實(shí)質(zhì)上也是對(duì)近現(xiàn)代我國工業(yè)發(fā)展史的研究和思考[1]。

2.2 美學(xué)價(jià)值

工業(yè)建筑作為一類特殊的建筑，在形式和美學(xué)表達(dá)上有著難以替代的地位。一方面由于生產(chǎn)要求，對(duì)于建筑本身要求達(dá)到的跨度較大，高度也遠(yuǎn)超一般建筑3～4m為一層的基本尺度。這意味著工業(yè)建筑中往往會(huì)采用獨(dú)特的巨型大跨桁架等結(jié)構(gòu)，給人以極為震撼的空間感受。另一方面，由于工藝特殊，工業(yè)建筑空間會(huì)使用大量的管道、巨型漏斗等裝置，其本身也具有獨(dú)特的審美價(jià)值，如圖1所示。

圖1 漢陽鐵廠裝置圖

2.3 精神價(jià)值

許多舊時(shí)期的工業(yè)建筑承載著一代人的豐富回憶。在生產(chǎn)單位制度和大院生活制度的主導(dǎo)下，許多經(jīng)歷了20世紀(jì)我國工業(yè)騰飛的先驅(qū)者們?cè)谶@些老廠區(qū)中有著難以忘懷的工作和生活經(jīng)歷。這樣的廢舊工業(yè)建筑遺產(chǎn)對(duì)他們而言具有難以替代的精神文化價(jià)值。

3 長租公寓與廢舊工業(yè)建筑改造的適配性

3.1 長租公寓的社會(huì)優(yōu)勢(shì)

長租公寓是服務(wù)式公寓，是在本土化和市場(chǎng)細(xì)分過程中與住房租賃市場(chǎng)結(jié)合而演化產(chǎn)生的，更能為中低收入人群提供更好的生活空間和生活服務(wù)。以武漢為例，政府近年來推廣“百萬大學(xué)生留漢”計(jì)劃，而為這些可能留下的人才提供更為優(yōu)越的居住環(huán)境和更低的租賃價(jià)格則是必不可少的條件之一。對(duì)于剛?cè)肼毜哪贻p畢業(yè)生來說，長租公寓是個(gè)極為優(yōu)越的選擇。

3.2 長租公寓的改造適配性

3.2.1 空間適配性

廢舊工業(yè)建筑廠區(qū)中一般存在兩類主要建筑：廠房倉庫類和宿舍辦公類。宿舍辦公類的建筑大多以柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)為主，由于其本身分隔尺度與公寓較為接近，可以十分便利的將其已有空間轉(zhuǎn)化為長租公寓的居住單元。而對(duì)于廠房倉庫類建筑來說，由于其多以桁架結(jié)構(gòu)為主，空間較大，無現(xiàn)有分隔，因此可以再增加額外的結(jié)構(gòu)體系，在新形成的空間中排布大量房間，并對(duì)富余空間進(jìn)行管線和設(shè)備的敷設(shè)。如果將廠房倉庫類建筑改造為長租公寓適配的公共休閑娛樂設(shè)施或是文化展覽設(shè)施也是十分合適的選擇。

3.2.2 經(jīng)濟(jì)適配性

在開發(fā)過程中由于資金鏈斷裂而使建筑項(xiàng)目中途停止乃至廢棄的案例屢見不鮮，而相對(duì)低成本的改造項(xiàng)目在這一方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，而改造為長租公寓的收益又要較之常規(guī)的文創(chuàng)類開放項(xiàng)目更高、更持續(xù)一些。更重要的是這樣的改造項(xiàng)目大大縮短了工期，這樣建筑產(chǎn)品就可以更快地進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)開放的成本予以回收。

3.2.3 文化適配性

由于廢舊工業(yè)建筑具有獨(dú)特的美學(xué)價(jià)值，在改造為長租公寓的過程中可以立足于自身的原有空間和遺留裝置，做出許多具有鮮明個(gè)性的空間設(shè)計(jì)，而當(dāng)代年輕人對(duì)于這樣的設(shè)計(jì)附加值有著較大的認(rèn)同感，可見將廢舊工業(yè)建筑改造為長租公寓有著天然的優(yōu)勢(shì)。

4 廢舊工業(yè)建筑改造為長租公寓的策略

4.1 結(jié)構(gòu)體系補(bǔ)齊

原制氧車間位于漢陽鐵廠北區(qū)，整棟建筑面寬16.4m，長35.2m，由三角桁架作為其結(jié)構(gòu)支承，其三角桁架底部距地面16m。原車間內(nèi)部分為2層，中部設(shè)有大片通高區(qū)域[2]。

考慮其結(jié)構(gòu)歷時(shí)半個(gè)多世紀(jì)的實(shí)際損耗，以及長租公寓空間的功能對(duì)于荷載承受能力的新要求，先植入新的柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)體系進(jìn)行加固，以適應(yīng)建筑類型的轉(zhuǎn)變。在此選用了6000mm＊6200mm的較小尺寸柱網(wǎng)，契合長租公寓較小套型單元的特點(diǎn)。

4.2 豎向分層和功能策劃

如圖2所示，原有建筑分為4m和12m的兩層空間，這樣生產(chǎn)要求導(dǎo)向的空間劃分方式對(duì)于長租公寓來說顯然是不合適的。在此將首層4m的大空間轉(zhuǎn)化為一個(gè)公共的休閑活動(dòng)空間。二層西側(cè)作為一個(gè)集中的公共休息空間，東側(cè)用作共享辦公空間和一些長租公寓配套的輕量型商業(yè)空間。但對(duì)于共享辦公空間和商業(yè)配套空間來說，12m層高過高，空間體驗(yàn)較差，同時(shí)也不利于室內(nèi)的隔熱保溫、設(shè)備安裝等。所以加建的新體量通過新增結(jié)構(gòu)柱布置在標(biāo)高12m處，充分利用原有建筑高度，同時(shí)將2層?xùn)|側(cè)8m層高，分割成2個(gè)4m夾層，這樣壓低了共享辦公空間和商業(yè)配套空間層高，之上的3層擴(kuò)建居住體量的層高為3m。通過這樣的豎向劃分改擴(kuò)建后建筑總層數(shù)為5層。1、2層為公共空間，其開放度隨層數(shù)降低，1層與園區(qū)整體更新規(guī)劃聯(lián)動(dòng)，具有一定的對(duì)外功能特性，2層主要面對(duì)內(nèi)部居民，提供日常休閑活動(dòng)的場(chǎng)所，3～5層為長租公寓的居住單元部分，享有較高的私密性。

圖2 長租公寓空間體量

4.3 水平分隔

改擴(kuò)建之后建筑的1層結(jié)合廠區(qū)整體規(guī)劃，將貫通的大空間改造成漢陽鐵廠廠區(qū)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)展示區(qū)。2層改建后層高達(dá)8m，廠房東側(cè)采取夾層設(shè)計(jì)，西側(cè)結(jié)合貫穿室內(nèi)1、2層的中庭空間，改建為服務(wù)于長租公寓租客和辦公的集中活動(dòng)公區(qū)。東側(cè)夾層下部改建為健身房、便利店等商業(yè)配套設(shè)施，上部改建為共享辦公區(qū)域。

改擴(kuò)建之后建筑的3～5層為長租公寓，由于原有建筑體量寬16.4m、長35.2m，擴(kuò)建部分整體體量與原有廠房保持基本一致，控制在18.4m×35m，即沿短邊方向分別向外挑出1m，長度與原有建筑控制一致。這樣在整體形體上新舊建筑體量之間能達(dá)成基本的和諧，同時(shí)也充分尊重了原有建筑的空間特征。

長租公寓部分的內(nèi)部單元分割，在此方案中參照了之前對(duì)武漢市部分長租公寓的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研以及一些專業(yè)文獻(xiàn)，長租公寓的單元排列方式一般呈高度集約化，單元一般為較為規(guī)則的矩形，且進(jìn)深較大、面寬較小，這樣便于開發(fā)商在整體建筑體量中排布較多的單元，同時(shí)盡量保證各單元的通風(fēng)與采光效果。在本項(xiàng)目18.4m×35m的體量中，我們嘗試了內(nèi)廊式、U字形式、側(cè)廊式以及回字形式。最終考慮到盡可能多的排布單元，同時(shí)我們可以通過屋頂中部的天窗改善建筑內(nèi)部環(huán)境中的采光與通風(fēng)，這樣就需要設(shè)置一個(gè)貫通中庭，我們最終采取了3層使用U字形，提供大小兩種面積的居住單元，4～5層則使用內(nèi)廊式，同時(shí)設(shè)置對(duì)位的中庭。面寬方向我們基于對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品的參數(shù)調(diào)研，選擇了3m的模數(shù)單元，可以滿足基本的家具以及衛(wèi)生間布置需求，同時(shí)也便于利用兩個(gè)面寬單元設(shè)置電梯和樓梯。進(jìn)深方向我們?cè)谛粜椭胁捎昧?.2m進(jìn)深，滿足套內(nèi)面積的需求，同時(shí)可以提供較為充足的走廊空間設(shè)置中庭。大戶型則是東西向布置，打通4個(gè)3m模數(shù)空間形成進(jìn)深為12m的居住單元。