房地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)運營模式現(xiàn)狀與建議

張亞芳 侯文邈

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，傳統(tǒng)的以重資產(chǎn)為中心的經(jīng)營模式已經(jīng)很難滿足新時期市場競爭的需要。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)化的趨勢越發(fā)明顯。嘗試對輕資產(chǎn)運營模式的房地產(chǎn)進行動因分析，發(fā)現(xiàn)了在其發(fā)展模式中存在的問題，并指出其在輕資產(chǎn)運營模式中具體的可參考的優(yōu)化策略。

近年來，隨著日益激烈的房地產(chǎn)行業(yè)競爭，加之近些年銀行貸款政策收緊以及融資的艱難性，重資產(chǎn)模式下的房地產(chǎn)企業(yè)面臨越來越大的壓力，已經(jīng)不能滿足新時期競爭市場的需要，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)慢慢向輕資產(chǎn)轉型，這已經(jīng)成為一種趨勢。輕資產(chǎn)模式運營的核心是用最少的資金投入在核心業(yè)務上，提高企業(yè)的經(jīng)濟增加值。為此，能為企業(yè)帶來附加值的無形資產(chǎn)等輕資產(chǎn)必然成為企業(yè)重點關注的核心部分。

企業(yè)轉型輕資產(chǎn)運營模式的相關概述

輕資產(chǎn)相關概念

輕資產(chǎn)一般是指企業(yè)的無形資產(chǎn)，對房地產(chǎn)來說是指企業(yè)將一些非核心業(yè)務外包出去，交給專業(yè)的合作方去做專業(yè)的事。利用企業(yè)的無形資產(chǎn)，比如企業(yè)對產(chǎn)品的設計、現(xiàn)有的經(jīng)驗、品牌、人力資源、在市場上的地位和企業(yè)文化等無形的資產(chǎn)，通過和委托方合作，給其提供便利，利用杠桿效應從而實現(xiàn)房產(chǎn)的服務增值，不再是過去的土地增值。

模式分類

輕資產(chǎn)運營模式有兩種方式：一是將土地和生產(chǎn)線等重資產(chǎn)業(yè)務外包或轉讓出去，也就是平常所說的代建，企業(yè)利用自己對產(chǎn)品的設計、現(xiàn)有的經(jīng)驗、品牌、人力資源、在市場上的地位和企業(yè)文化等無形的因素經(jīng)營企業(yè)；二是收購其他企業(yè)一部分股權，本企業(yè)利用自己品牌優(yōu)勢和較少的資金，去盤活被收購企業(yè)的重資產(chǎn)。不過輕資產(chǎn)模式本身容易被競爭者模仿，管理者要及時發(fā)現(xiàn)并在發(fā)展過程中建立獨特的管理特色。

房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運營模式的動因

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，從開始拿地到最后的銷售，面臨時間周期長、資金需求量大且不間斷的特點，一旦出現(xiàn)由于銀行貸款政策收緊引發(fā)資金鏈斷裂的情況，融資資本成本會加大，再加上外部宏觀調控政策頻繁且快速的變化，市場不穩(wěn)定導致運營困難程度加大。所以為了緩解融資壓力以及房地產(chǎn)行業(yè)市場波動帶來的不利影響，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛向輕資產(chǎn)模式轉型發(fā)展。

通過查閱相關資料，發(fā)現(xiàn)國內(nèi)比較出名的地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)轉型模式分別有以萬達為代表的商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)操作模式、以萬科代表的全面輕資產(chǎn)模式、以綠地為代表的綠城到藍城的輕資產(chǎn)模式、以碧桂園代表的“互聯(lián)網(wǎng)+房產(chǎn)”眾籌模式。當然，部分地產(chǎn)借鑒已有地產(chǎn)轉型成功的經(jīng)驗，也在紛紛實現(xiàn)輕資產(chǎn)轉型，比如華潤輕全覆蓋商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式、保利輕資產(chǎn)模式以及越秀地產(chǎn)輕資產(chǎn)快周轉模式。

房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運營模式的現(xiàn)狀

結合前文的闡述，雖然國內(nèi)地產(chǎn)龍頭企業(yè)紛紛開始嘗試輕資產(chǎn)運營模式，且都取得了一定的成效，但是我國地產(chǎn)行業(yè)還處在輕資產(chǎn)轉型的初期，弊端也在隨著運營過程漸漸顯現(xiàn)出來。以下是筆者針對房地產(chǎn)行業(yè)查閱相關資料，總結出的四個問題，希望為以后房地產(chǎn)的發(fā)展提供一定的借鑒意義。

未形成規(guī)范的輕資產(chǎn)型運營體系

雖然有很多龍頭地產(chǎn)取得一定的成效，事實上，從他們運營的情況來看，首先就是未形成規(guī)范和成熟的輕資產(chǎn)運營體系。從開發(fā)階段的私募基金到運營階段的退出平臺，國內(nèi)企業(yè)并未形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)輕資產(chǎn)的類型多樣性，原有的體系不適應新的模式，這就更需要企業(yè)在運營過程中建立規(guī)范健全的輕資產(chǎn)運營體系。再加上部分人員對傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)重資產(chǎn)運營模式的思想產(chǎn)生依賴性，企業(yè)實際執(zhí)行起來有很大難度，企業(yè)發(fā)展能力受到了嚴重的影響。基于此，企業(yè)自身在運營體系建設以及策略等方面還有著很大的提升與發(fā)展空間。

利益追求沖突導致的訴求不同

開發(fā)商和合作方對于地產(chǎn)項目的利益追求不一致。如今的開發(fā)商一般都是手里持有地產(chǎn)的企業(yè)，而合作方一般都是有名氣的中介機構，他們利用自己的品牌優(yōu)勢，進行房子的售賣。前者比較在意現(xiàn)金流的快速回籠，想要進行下一個地產(chǎn)項目的投資；后者更注重房子的盈利情況和客戶的滿意度，穩(wěn)定現(xiàn)有市場的目標客戶。如果管理層處理不好或者剛開始約定不詳細，很可能會互相損害各自的利益，影響輕資產(chǎn)運營的進程。

融資渠道受限導致抗風險能力低

在輕資產(chǎn)運營模式下，特別是籌資活動方面，企業(yè)對資金的需求量極大，再加上房地產(chǎn)企業(yè)在當前的市場大環(huán)境中正面臨著不少的風險挑戰(zhàn)，各地房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道受到了限制，資金鏈很容易出現(xiàn)斷裂情況。除此之外，我國的金融市場還不算發(fā)達，金融機構一般傾向于比較發(fā)達、名譽度比較高的大型企業(yè)，對中小型企業(yè)的支持度不。房地產(chǎn)開發(fā)商一般會將非核心業(yè)務外包出去，對于外包部分無法進行質量風險控制，基于此，企業(yè)在財務風險的防控方面也需要積極地進行強化。

轉型面臨人才儲備不足

在輕資產(chǎn)轉型階段，有一個不可忽視的問題就是人才儲備不足，企業(yè)的發(fā)展需要靠人來發(fā)展。在轉型經(jīng)營初期，由于要擴大輕資產(chǎn)規(guī)模，對原有經(jīng)營模式做出調整，需要大量的資金投入，還未獲得利潤，所以員工的工資會受到一定影響。由于開發(fā)商在引進人才之后會進行各種業(yè)績考核，奮斗在一線的員工壓力也大，企業(yè)沒有做一定的人才儲備來預防人才的流失。前面提到的利益訴求的不統(tǒng)一和沖突，也可能會影響員工的向心力，造成人才的流失。

基于研究結果的政策建議

雖然有些地產(chǎn)公司取得了初期的成果，但是從上文來看，房地產(chǎn)行業(yè)轉型還存在一定的問題和風險，為此，針對完善中國房地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)轉型從以下四個方面提出建議。

加強企業(yè)輕資產(chǎn)運營化的體系建設

房地產(chǎn)企業(yè)要始終把加強自身資產(chǎn)的輕資產(chǎn)組織體系建設放在首位，學習其他公司成功的經(jīng)驗，在自身業(yè)務組合中進行調整，將重點放在核心業(yè)務上，加強對核心業(yè)務運營組織體系建設。為了防止對傳統(tǒng)重資產(chǎn)思維模式的依賴，應鼓勵員工的積極性和創(chuàng)造性，在轉型過程中加強對輕資產(chǎn)運營體系的建設。