開先集團(tuán)：沂蒙地產(chǎn)“領(lǐng)路人”

◎ 文 《法人》全媒體記者 李夏

新落成的沂水地標(biāo)建筑開先大廈

山東沂水是著名的革命老區(qū)，是“紅嫂”的故鄉(xiāng)、沂蒙精神發(fā)祥地。如今的沂水縣城一改昔日貧困老區(qū)面貌，處處高樓林立、車水馬龍。

近年來，沂水縣多種產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，農(nóng)民致富后相繼進(jìn)入縣城置業(yè)，在當(dāng)?shù)卣头康禺a(chǎn)商的共同努力下，沂水縣早已“舊貌換新顏”。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前沂水縣常住人口達(dá)96.757萬，2020年縣生產(chǎn)總值為444.14億元，同比增長(zhǎng)4%。其中，第三產(chǎn)業(yè)增加值為228.66億元，同比增長(zhǎng)1.9%?！耙仕m然只是個(gè)縣，房?jī)r(jià)卻堪比二三線城市，許多新開發(fā)的高檔小區(qū)每平方米在萬元左右?！碑?dāng)?shù)厝烁嬖V《法人》記者。

房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的背后，離不開當(dāng)?shù)匾粋€(gè)響亮的名字——沂水縣最大房地產(chǎn)企業(yè)：開先集團(tuán)。近日，記者走進(jìn)集團(tuán)新落成的開先大廈，了解這家企業(yè)的發(fā)展歷程和成長(zhǎng)故事。

回首過往，63載披荊斬棘，開先集團(tuán)由小到大，由弱變強(qiáng)，目前已發(fā)展成為一個(gè)產(chǎn)值過10億元、利稅超億元的現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)。憶往昔崢嶸歲月，年逾七旬、但身體依然健碩的董事長(zhǎng)郭淑師在接受記者采訪時(shí)感慨萬千。他認(rèn)為，集團(tuán)的發(fā)展，靠的是剛性制度和柔性文化，以及不斷創(chuàng)新的精神。

因“股改”受益的納稅大戶

開先集團(tuán)前身為沂水縣建筑工程公司，成立于1958年12月。成立初期，公司先后建設(shè)了沂水縣發(fā)電廠、化肥廠、水泥廠、汽車站候車廳等一批奠定全縣工業(yè)基礎(chǔ)的施工項(xiàng)目，建造了第一座沂河大橋、第一機(jī)械廠（機(jī)床廠）、第一座樓房（沂水縣支行營業(yè)樓）、第一塊建筑社招牌（工農(nóng)兵影院）、沂水標(biāo)志性建筑（服務(wù)樓）,鑄就了沂水縣建筑史上一個(gè)個(gè)輝煌。郭淑師對(duì)記者表示，對(duì)集團(tuán)未來發(fā)展具有戰(zhàn)略性意義的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，是自1998年開始的股份制改制。

1999年1月，縣建委啟動(dòng)沂蒙建筑安裝工程有限公司兼并沂水縣建筑工程公司程序，兩家公司合二為一，成立山東沂蒙建筑安裝工程有限公司。兼并后，公司沖破阻力、建章立制，推行制度創(chuàng)新，走上運(yùn)用現(xiàn)代企業(yè)管理理念、現(xiàn)代企業(yè)制度和現(xiàn)代企業(yè)運(yùn)行機(jī)制的發(fā)展道路。此后，公司實(shí)力迅速壯大，2001年產(chǎn)值首次破億，達(dá)到1.2億元，實(shí)現(xiàn)利稅500萬元。

2002年12月，山東沂蒙建筑安裝工程有限公司更名為山東沂蒙建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“沂蒙建設(shè)集團(tuán)”），成為沂水縣首家民營企業(yè)集團(tuán)。與此同時(shí)，公司確立以房地產(chǎn)開發(fā)為中心、走“同心多元”經(jīng)營道路的公司集團(tuán)化發(fā)展戰(zhàn)略。

2018年，經(jīng)國家工商總局批準(zhǔn)，沂蒙建設(shè)集團(tuán)又更名為開先建設(shè)集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“開先集團(tuán)”），是沂水縣首家在國家注冊(cè)的集團(tuán)公司。

郭淑師介紹，如今的開先集團(tuán)是一家綜合性房地產(chǎn)企業(yè)，以房屋建筑、房地產(chǎn)開發(fā)、金融投資為主，下設(shè)30余家企業(yè)，涉足酒店餐飲、母嬰服務(wù)、裝飾裝修、物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)，總資產(chǎn)50余億元，年產(chǎn)值超20億元，員工500余人。

開先集團(tuán)還是當(dāng)?shù)赜忻募{稅大戶。在沂水縣《2021年1-6月份全縣企業(yè)地方財(cái)政貢獻(xiàn)50強(qiáng)》紅榜上，開先集團(tuán)位列第四名，其中地方財(cái)政貢獻(xiàn)額為4402萬元，納稅額為5707萬元。

自2010年，開先集團(tuán)向地方財(cái)政累計(jì)繳納稅金6億余元，連年位于縣財(cái)政貢獻(xiàn)前列，累計(jì)慈善捐款、捐資助學(xué)、精準(zhǔn)扶貧等1000余萬元。其中，郭淑師先后在希望工程、困難學(xué)子捐贈(zèng)、捐資助學(xué)、患病職工捐助和“慈心一日捐”等公益活動(dòng)中的捐款、捐物達(dá)60余萬元，救助100余名貧困學(xué)生重返校園。

縣房地產(chǎn)開發(fā)“領(lǐng)頭人”

早年間的開先集團(tuán)，發(fā)展并非一帆風(fēng)順。20世紀(jì)80年代末，在舊生產(chǎn)體制束縛及改革大潮沖擊下，公司發(fā)展日趨艱難。一位老員工告訴記者，“1990年，為突破生存困境，公司進(jìn)駐濟(jì)南、煙臺(tái)等地，邁出外出施工第一步。因施工項(xiàng)目進(jìn)度快、質(zhì)量好，很快在當(dāng)?shù)卣痉€(wěn)了腳跟。彼時(shí)，內(nèi)強(qiáng)管理，外闖市場(chǎng)，使得公司再現(xiàn)短暫生機(jī)。但是，由于始終沒有沖破舊體制束縛，以及改革的不徹底，導(dǎo)致外出施工受阻，債務(wù)愈加沉重”。

在沂水縣建筑工程公司陷入困局的同期，1992年2月，沂水縣沂蒙建筑安裝工程公司（以下簡(jiǎn)稱“建安公司”）成立；1996年，沂水縣實(shí)行招投標(biāo)制度，建安公司不畏挑戰(zhàn)，與其他大型企業(yè)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，成功中標(biāo)第一個(gè)施工項(xiàng)目——縣環(huán)保局宿舍樓，自此樹立起企業(yè)形象；1998年開始，公司“大刀闊斧”地進(jìn)行股份制改造，至此走上發(fā)展的“快車道”。

據(jù)了解，在建筑施工和房地產(chǎn)開發(fā)管理工作中，公司堅(jiān)持“以人為本、親和自然”的開發(fā)理念。郭淑師對(duì)員工的要求是，開發(fā)的小區(qū)項(xiàng)目一定要符合“三化”標(biāo)準(zhǔn)，即“規(guī)劃人性化、質(zhì)量精品化、設(shè)施優(yōu)能化”。一定要使自己開發(fā)的地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，成為人們心目中最理想的生態(tài)居住環(huán)境。

2000年，公司在沂水縣首次引進(jìn)ISO9001:1994國際質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，并嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)要求，加大監(jiān)督檢查力度，嚴(yán)把材料關(guān)、工序關(guān)，對(duì)所有工程均按優(yōu)良工程標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收，同時(shí)不斷健全物業(yè)管理服務(wù)體系。項(xiàng)目工程中，公司在所開發(fā)小區(qū)全部推廣安裝了電視墻、紅外線、電子對(duì)射系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)等安全監(jiān)控系統(tǒng)，并種植綠化苗木40余萬株，小區(qū)綠化率均達(dá)到35%以上。

在高標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)經(jīng)營理念指引下，開先集團(tuán)先后開發(fā)建設(shè)了錦繡花苑小區(qū)、東方花苑小區(qū)、黃金花苑小區(qū)、沂蒙花苑小區(qū)等。同時(shí)，還實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略，開發(fā)了高密市蝶苑華府小區(qū)、江蘇嘉和頤苑小區(qū)，邁出外地開發(fā)項(xiàng)目第一步，為進(jìn)一步推行“建筑施工與房地產(chǎn)開發(fā)一體化”打下基礎(chǔ)。

在科技創(chuàng)新方面，開先集團(tuán)一直首當(dāng)其沖，創(chuàng)造了多項(xiàng)第一：首建了沂水縣第一批頂層帶閣樓、外飄式窗臺(tái)、雙錯(cuò)層、地板采暖、太陽能一體化等具備節(jié)能環(huán)保設(shè)計(jì)的住宅樓；第一次建筑施工使用預(yù)拌混凝土取代現(xiàn)場(chǎng)攪拌混凝土；臨沂市范圍內(nèi)，第一家使用了IPS墻體保溫技術(shù)、自密實(shí)混凝土技術(shù)；沂水縣內(nèi)，首次使用水源熱泵、直飲水等技術(shù)?？梢哉f，作為沂水縣房地產(chǎn)開發(fā)“領(lǐng)頭人”，開先集團(tuán)實(shí)至名歸。

沖破困境，再創(chuàng)輝煌

企業(yè)的快速發(fā)展，難免經(jīng)歷坎坷與風(fēng)險(xiǎn)，開先集團(tuán)并非一帆風(fēng)順。

2005年，當(dāng)時(shí)的沂蒙建設(shè)集團(tuán)以1億多元總地價(jià)贏得沂河明珠390多畝建設(shè)用地開發(fā)權(quán)；2006年6月，該項(xiàng)目獲得沂水縣人民政府規(guī)劃審批后，一期、二期順利開工建設(shè)。然而，三期的命運(yùn)卻陷入一波三折。

集團(tuán)一位高管告訴記者，2011年，公司開發(fā)沂河明珠三期項(xiàng)目時(shí)，剩余不足100畝土地。當(dāng)時(shí)政府有關(guān)部門提出，小區(qū)處于濱河大道景觀帶，應(yīng)建設(shè)高層高端住宅，打造沂水城建新亮點(diǎn)。因此，公司被要求放棄原規(guī)劃，重新進(jìn)行設(shè)計(jì)。最后，政府提出的“組團(tuán)式”高層樓群規(guī)劃方案通過評(píng)審，建筑面積增加到514285.44m2，超出總規(guī)劃面積12.07萬m2，容積率增大到1.96，超出0.46。但當(dāng)時(shí)縣政府在調(diào)整規(guī)劃后并未按照法定程序要求，先于辦理建設(shè)用地規(guī)劃手續(xù)。

2009年5月11日，山東省建設(shè)廳、山東省監(jiān)察廳印發(fā)《山東省城市建設(shè)用地性質(zhì)和容積率調(diào)整規(guī)劃管理辦法》，在容積率規(guī)劃管理、規(guī)劃調(diào)整程序、加強(qiáng)監(jiān)督檢查等方面作出明確規(guī)定；2010年7月，沂水縣城市規(guī)劃委員會(huì)全體成員會(huì)議上，對(duì)開先集團(tuán)開發(fā)的沂河明珠小區(qū)建設(shè)變更作出處理建議：對(duì)超出規(guī)劃審批建筑面積部分按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法要求予以處罰；提高小區(qū)三期的規(guī)劃建設(shè)檔次。

顯然，更改或調(diào)整容積率并非易事，需要符合相關(guān)情形，上述沂水縣規(guī)劃委的會(huì)議上，并未明確調(diào)整容積率符合法定的相關(guān)情形。雖然沂河明珠三期高層區(qū)于2015年4月通過縣規(guī)劃局規(guī)劃驗(yàn)收，但因容積率問題尚未解決，導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。2018年1月18日，國土局就容積率超標(biāo)問題要求集團(tuán)補(bǔ)交價(jià)款1億余元。

“同時(shí)期，另一方面的壓力是，三期項(xiàng)目一直滯銷?！币晃患瘓F(tuán)負(fù)責(zé)人談到曾經(jīng)面臨的困難時(shí)說，這主要源于幾年前，沂水人對(duì)高層住宅普遍不認(rèn)可，導(dǎo)致拉大了銷售周期，建設(shè)資金沉積帶來銀行利息加重。為此，開發(fā)利潤被消耗殆盡，這對(duì)企業(yè)來說無疑是一次重創(chuàng)?！安贿^，后來經(jīng)過政府協(xié)調(diào)，按照新出臺(tái)的有關(guān)規(guī)定，業(yè)主產(chǎn)權(quán)登記問題得到解決，三期項(xiàng)目銷售也逐步推進(jìn)?！笨梢哉f，集團(tuán)幸運(yùn)地走過了一道“鬼門關(guān)”，

目前，政府和企業(yè)正在尋求解決超容積率遺留問題的最佳途徑。

縱觀開先集團(tuán)的發(fā)展歷程，從1958年到現(xiàn)在，公司經(jīng)歷了創(chuàng)業(yè)最初的激情，低潮期的困境，改制的探索，開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃變更引發(fā)的爭(zhēng)議等。盡管困難重重，如今的開先集團(tuán)已經(jīng)受住種種考驗(yàn)，發(fā)展成為一個(gè)產(chǎn)值過10億元、利稅超億元的現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)。站在新的歷史起點(diǎn)上，開先集團(tuán)正在迎接挑戰(zhàn)、開啟新征程。