2021年中國房地產(chǎn)十大思考

摘要：2020年，房地產(chǎn)行業(yè)從為城市貢獻了四大功勞（形象、企業(yè)、財富、幸福）的領(lǐng)跑者形象，向存量與增量并行階段的載體和空間提供者的角色轉(zhuǎn)換。歷經(jīng)政策、土地、金融紅利，最終向管理與科技紅利過渡的時代特征已經(jīng)出現(xiàn)，從存量、制度構(gòu)建、投融資、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、多元化等角度對2021年中國房地產(chǎn)的大趨勢進行十大維度的思考。

關(guān)鍵詞：發(fā)展戰(zhàn)略;行業(yè)現(xiàn)狀;長效機制

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）01-0014-16 收稿日期：2020-12-16

艱難的2020年已經(jīng)過去，突如其來的疫情給社會與企業(yè)帶來非常多的麻煩，也見證了房地產(chǎn)行業(yè)從供不應(yīng)求局面向供需基本平衡的過渡。房地產(chǎn)行業(yè)也從為城市貢獻了四大功勞（形象、企業(yè)、財富、幸福）的領(lǐng)跑者的形象，向存量與增量并行階段的載體和空間提供者的角色而轉(zhuǎn)換。歷經(jīng)政策、土地、金融紅利，最終向管理與科技紅利過渡的時代特征已經(jīng)出現(xiàn)，為此特別對2021年中國房地產(chǎn)的大趨勢進行十大維度的大思考。

1 中國房地產(chǎn)增、存量并行特征明顯，成交面積的階段頂部已經(jīng)形成。如果2020年成交面積接近或不能大幅超過2019年，那么階段性的高點已經(jīng)出現(xiàn)，對整個行業(yè)都要思考無外衍式的增長情況下該如何保持發(fā)展增速，存量更新和運維市場的收益與利潤有多大增長與規(guī)模機會，甚至相關(guān)的上下游企業(yè)和基礎(chǔ)材料供應(yīng)商都要做好應(yīng)對這一變化的企業(yè)發(fā)展和替代戰(zhàn)略。

2 房地產(chǎn)的長效機制改革正在潤物細無聲地展開，土地、金融長效機制已經(jīng)率先落地。為了尋求房地產(chǎn)市場的長期健康持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，在堅持“房住不炒”、租售并舉的政策下，市場、土地、財稅、金融、立法、保障、住房、稅收長期改革都已徐徐展開，土地法、金融“三道紅線”等都是政策落地的具體體現(xiàn)，房地產(chǎn)稅可能是四梁八柱中最后落實的部分。

3 房地產(chǎn)的投融資管理地位將得到空前重視，CFO的壓力增長，金融成為企業(yè)的重要生產(chǎn)力。房地產(chǎn)“三道紅線”、四檔顏色、百分之五的負債增長將在各大企業(yè)展開，監(jiān)管機構(gòu)已經(jīng)明確了流向房地產(chǎn)的各種資金形式總目標應(yīng)該不高于90萬億元，6倍杠桿率，金融總額總量是足夠的，負債增長率和房貸集中度與占比（含土地貸、消費貸、開發(fā)貸）的增長比例都要從2016年開始逐步實現(xiàn)下降，達到安全的水平，房地產(chǎn)金融不能成為影響三大攻堅戰(zhàn)國家金融穩(wěn)定的“灰犀?！?。

4 房地產(chǎn)的城市發(fā)展戰(zhàn)略要更加精準化和戰(zhàn)略化布局，淮河生態(tài)經(jīng)濟帶將會崛起。房企在城市投資選擇的大格局下既要高度關(guān)注各類灣區(qū)（粵港澳）、長三角超級灣區(qū)（杭州灣加通州灣加太湖灣）也要關(guān)注一些區(qū)域灣區(qū)與城市群都市圈，比如臺州灣、環(huán)太湖灣等，同時淮河生態(tài)經(jīng)濟帶可能會出現(xiàn)第三出?？邳S金帶，山東、江蘇、安徽、河南、湖北等一些城市銷售會成為未來的房企“票倉”。兩南（云南、海南）的文旅產(chǎn)品與成渝的一些特殊區(qū)域，東南亞前沿的一些城市都需要深耕重視與一體化研究。

5 房地產(chǎn)的企業(yè)戰(zhàn)略要升維思考，要緊密結(jié)合國家的三大攻堅戰(zhàn)予以融合。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略要從政策紅利、土地紅利、金融紅利過渡到管理與科技賦能的紅利。經(jīng)營杠桿、合作杠桿、產(chǎn)業(yè)杠桿、財務(wù)杠桿依然是要下大功夫追求有質(zhì)量的規(guī)模發(fā)展，同時在保障房低價房人才公寓上;ESG環(huán)保節(jié)能綠色可持續(xù)發(fā)展上;金融上不能過度貪婪，為降有息負債而不形成房地產(chǎn)系統(tǒng)性風險上，這三大攻堅戰(zhàn)在房地產(chǎn)與城市建設(shè)表現(xiàn)上都要表態(tài)與行動，體現(xiàn)政策擔當。

6 房地產(chǎn)要為實體經(jīng)濟在空間推進、資本上做出貢獻，產(chǎn)業(yè)集群配套是房地產(chǎn)重要機會。產(chǎn)業(yè)模式分科創(chuàng)智造與幸福生活這兩條線，圍繞投資強度、稅收畝產(chǎn)、就業(yè)人口和市民幸福生活而展開的多巴胺空間和房產(chǎn)建設(shè)是城市發(fā)展最正確的產(chǎn)業(yè)選擇，房企要努力在這些產(chǎn)業(yè)鏈、集群、生態(tài)上積極行動，提供空間建設(shè)、資金支持、配套服務(wù)，真正把產(chǎn)城創(chuàng)模型貫穿到底，為企業(yè)高質(zhì)量的發(fā)展，獲取土地面粉找到一把金鑰匙。產(chǎn)城產(chǎn)品線研究要上升為企業(yè)產(chǎn)城產(chǎn)品系列。

7 商業(yè)、物流、冷鏈、產(chǎn)城等新房產(chǎn)細分開發(fā)空間機遇進一步整合和迭代，創(chuàng)造更多相關(guān)多元化賽道。在國內(nèi)率先啟動的城市更新行動中，老舊小區(qū)改造、冷鏈物流、社會停車場以及新基建空間建設(shè)是重點部分，在資金與REITs上都有傾斜性政策安排，開發(fā)商要清醒意識到這些領(lǐng)域的機會，加大布局與研究，走出全齡、全領(lǐng)域、全生命周期的綜合開發(fā)商的落徑，為企業(yè)自身創(chuàng)造“護城河”。

8 房地產(chǎn)產(chǎn)品不應(yīng)該是“劣幣驅(qū)逐良幣”，未來政策也要對企業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)進行鼓勵?，F(xiàn)階段產(chǎn)品建設(shè)前、中、后因為過度追求速度與利潤，產(chǎn)品品質(zhì)有下滑趨勢，對工程精工品質(zhì)、產(chǎn)品設(shè)計風格研發(fā)、配套與消費者滿意度研究、新技術(shù)新功能綠色四恒技術(shù)的應(yīng)用等努力程度要逐步回歸本心與本源，產(chǎn)品標準化要求的“產(chǎn)品庫、風格、景觀”要上升為生活體驗與新技術(shù)新生活方式的研究，比如智能家居數(shù)字化、炒菜機器人與新新購房人群的匹配與協(xié)同，產(chǎn)品回歸附加利潤將在未來大概率實現(xiàn)。

9 房地產(chǎn)物業(yè)行業(yè)價值突起，為存量市場運維與科技介入大數(shù)據(jù)應(yīng)用創(chuàng)造機遇。截至目前已有三十多家房企物業(yè)公司陸續(xù)上市，未來非房企物業(yè)管理公司也有資本市場發(fā)展的機會，包括商業(yè)、公建甚至地鐵上蓋、高校、醫(yī)院、政府機構(gòu)、體育場館等物業(yè)形態(tài)，衍生服務(wù)將是物業(yè)公司巨大的想象空間。未來賣一套房是為社區(qū)運營增加一個客戶的理念才是物業(yè)發(fā)展的未來景象，同時實體物業(yè)與虛擬物業(yè)之間的這堵墻是科技企業(yè)來顛覆還是房企科技賦能來突破值得關(guān)注。物業(yè)企業(yè)科技化數(shù)字化轉(zhuǎn)化收益模式是關(guān)鍵要點。

10 房地產(chǎn)流通行業(yè)、資管行業(yè)、存量更新行業(yè)、產(chǎn)業(yè)研發(fā)與規(guī)劃等行業(yè)將進一步疊加形成“熵減”。傳統(tǒng)代理行業(yè)難度越來越大，與頭部BAT的合作走出的探索之路還不明確，付出的代價也是巨大的“貝殼”“阿里”路線之爭最終還是要在解決房地產(chǎn)這一行業(yè)痛點與要點上得出判斷，根本的根本還是房產(chǎn)行業(yè)在“研究、銷售、社區(qū)、金融”上的自我更新和過去模式的告別。AI、數(shù)字化、BIM、大云平移應(yīng)該讓行業(yè)從業(yè)人員、追求品質(zhì)生活的業(yè)主獲得更大的便利、更幸福的感受、更專業(yè)的服務(wù)、更高能級的體驗，這是初心這是本源，也是這個行業(yè)的未來。CoStar、Zillow、nextdoor等模式在中國最終的實現(xiàn)是指日可待的。

2021年中國房地產(chǎn)的十大思考，既是對過去的一個艱難時代的揮手，也是對行業(yè)戰(zhàn)略的一個全方位的體檢與問診，迎風追光，涅槃再生，空色轉(zhuǎn)換，回歸初心！

作者簡介：陳晟，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長。