房地產(chǎn)市場價格影響因素計量分析

管延家 山東華典章土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司

房地產(chǎn)業(yè)是我國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的支柱，對長期發(fā)展?jié)摿褪袌龈偁幜σ约笆袌鼋鹑诜€(wěn)定和政府宏觀調(diào)控有關(guān)的社會資產(chǎn)也至關(guān)重要。影響房地產(chǎn)的許多因素，對經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行了深入分析，為有效的政府調(diào)控、對廣大消費者的理論支持以及相應(yīng)的住房開發(fā)項目提供了重要依據(jù)。

一、影響房地產(chǎn)市場價格的幾大因素

1.初步分析。第一，房地產(chǎn)作為商品，價格供求雙方的供給和需求決定，隨供應(yīng)方的分配而變化。決定價格的兩個因素是供給和需求，所有其它因素都會影響供應(yīng)或需求，從而影響價格。第二，房地產(chǎn)作為商品的投資價值較高，與普通商品不同。它們的價格對宏觀經(jīng)濟(jì)因素和相關(guān)的政府政策敏感。

2.分類分析。本文將影響房地產(chǎn)市場的因素分為供求因素和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。以下是對因素的詳細(xì)分析。（1）供給因素。影響房地產(chǎn)市場價格的因素是每單位時間內(nèi)房地產(chǎn)可用性。由于房地產(chǎn)的戰(zhàn)略優(yōu)勢是房地產(chǎn)市場的特點，選擇房地產(chǎn)市場細(xì)分的主要因素之一。與此同時，由于支付能力差異很大，利潤最大化，房地產(chǎn)供應(yīng)商在開發(fā)質(zhì)量不同的房地產(chǎn)時采取了價格歧視戰(zhàn)略，通常以不同的收入水平為目標(biāo)（密度、土地利用、環(huán)境、設(shè)計等）。這些不同層次的房地產(chǎn)市場往往十分獨立。因此，房地產(chǎn)的位置和分類往往將房地產(chǎn)市場劃分為許多較小的市場。房地產(chǎn)市場的可得性分析理論上應(yīng)從不同的市場區(qū)段開始。選取供給因素也適用于整個房地產(chǎn)市場。在表征房地產(chǎn)市場，供給狀況的特點是建筑面積和隨著時間的推移完成的面積。（2）需求因素。主要分為自住和投資需求。關(guān)于自住需求，家庭收入和支出能力（支付能力）是影響人口收入水平的重要因素。由于房地產(chǎn)是一項重要活動，貸款往往是必不可少的，提高利率是影響自力更生的一個重要因素。從投資需求的角度來看，必須鼓勵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將房地產(chǎn)產(chǎn)品視為長期資產(chǎn)，成為家庭最重要的固定資產(chǎn)。房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)出的影響主要因素是收入水平、利率和未來市場預(yù)期。住房市場需求分析的主要因素是財政約束和利率水平。其中，預(yù)算約束水平的衡量標(biāo)準(zhǔn)是人均收入分配和城市人口消費。（3）宏觀經(jīng)濟(jì)。不同于正常商品，房地產(chǎn)市場易受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，可分為宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境包括外匯公司、通貨膨脹水平和經(jīng)濟(jì)增長。宏觀政策環(huán)境包括國家監(jiān)管和信貸政策及財政政策。房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的任何微小變化，無論是真實的還是心理的，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價格劇烈波動。

二、實證分析

1.指標(biāo)體系。本文主要對房價的經(jīng)濟(jì)因素研究。影響城鎮(zhèn)居民可支配收入的因素有（x1）、消費物價指數(shù)（x2）、供應(yīng)貨幣量（x3）和實際人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（x4）。

2.數(shù)據(jù)來源。我國房價變動的經(jīng)濟(jì)因素，因為所收集的數(shù)據(jù)是宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，可以列入《國家統(tǒng)計年鑒》。主要研究數(shù)據(jù)是《2000-2019 年統(tǒng)計年鑒》。

3.數(shù)據(jù)分析。（1）相關(guān)矩陣因素。EViews輸出關(guān)聯(lián)因子矩陣用于確定數(shù)據(jù)是否線性。自變量之間的相關(guān)系數(shù)接近100%，如表1 所示，這將導(dǎo)致嚴(yán)重的多重共線性問題。因此，采用逐步回歸法建立了線性回歸模型。

表1 相關(guān)系數(shù)矩陣

回歸多元線性模型。首先輸出所有變量的多樣性回歸模型。對于R2結(jié)果為0.9944；對于自定義R2結(jié)果為0.9924。這意味著該模型調(diào)整得很好。y=609.7872-0.0440x1-0.91044x2+0.0027x3+1.220x4回歸模型表明x1和x2對我國商品房銷售價格有負(fù)面影響，不符合市場現(xiàn)象和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)思想，需要修改。X4的p 值為0.0064 ＜0.05 對于解釋該變量的每個系數(shù)，表示該變量已經(jīng)過95%的置信檢驗。x1、X2和X3的p 值大于0.05。尤其是系數(shù)X2的p 值為0.8558，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于0.05。這意味著x1、X2和X3檢驗沒有通過，特別是X2需要從模型中排除。R2的輸出為0.954，R2的調(diào)整為0.9946，這意味著模型始終調(diào)整良好，最終線性回歸模型y=289.314+0.1487x1+0.0029x3+1.1852x4，結(jié)果表明x1、X3和X4對商品銷售價格有積極影響，而X4對商品銷售價格最高最強(qiáng)影響。（3）檢驗自相關(guān)。如表2 所示，D.W1.944的值接近2，自相關(guān)問題基本判定不具有。還執(zhí)行了BG 測試以進(jìn)一步驗證。

表2 LM 檢驗結(jié)果

4.分析實證結(jié)果。本文主要研究了我國房價波動的影響，通過多重共線性實驗逐步改變模型，得出最終模型。最終的多元線性回歸方程是y=289.314+0.1487x1+0.0029x3+1.1852x4。該模型表明，人均收入總額增加時，商品房的平均銷售價格增加了1.1852元/m2，商品房的平均銷售價格增加了0.0029 元/m2。

一方面，城市居民人均收入反映了我國城市的經(jīng)濟(jì)增長，直接影響到房價。國家必須更加重視公共利益和市場經(jīng)濟(jì)，以確保人民收入的穩(wěn)定，從而影響住房價格。貨幣政策也是更好地管理各國房地產(chǎn)的重要工具。貨幣政策是房地產(chǎn)價格控制的手段之一。我們可以通過奉行反映實際人均GDP 并直接影響房價的穩(wěn)健貨幣政策，有效地控制和調(diào)整房價。實際人均國內(nèi)生產(chǎn)總值越高，房價越高。因此，政府必須更好地控制房價，同時考慮到實際人均國內(nèi)生產(chǎn)總值對房價的影響。