公募REITs稅收制度設(shè)計(jì)初探——以美國(guó)經(jīng)驗(yàn)為例

文/涂玉玲

一、公募REITs的演變及稅收現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著重要地位，它能否平穩(wěn)運(yùn)行，直接關(guān)系到中國(guó)經(jīng)濟(jì)、財(cái)政、就業(yè)和金融能否保持穩(wěn)定，因此一直以來都受到國(guó)家的高度重視。然而在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，國(guó)內(nèi)并沒有出現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化REITs產(chǎn)品，市場(chǎng)一直在開發(fā)的大多是類REITs產(chǎn)品，它們的共性在于皆以私募的方式發(fā)行，沒有面向所有的公眾。直到2020年，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，才標(biāo)志著公募REITs在我國(guó)真正拉開帷幕。

REITs獨(dú)特的制度設(shè)計(jì)，使其在稅收層面上享有很大程度的優(yōu)惠。但是在我國(guó)，REITs的發(fā)展才剛剛起步，尚未形成完整的稅收體系，有關(guān)REITs的稅收適用規(guī)則零散地分布在各稅收政策之中，沒有專門的規(guī)定。REITs本身結(jié)構(gòu)復(fù)雜，涉及至少包括項(xiàng)目公司、專項(xiàng)計(jì)劃、公募基金在內(nèi)的三層主體架構(gòu)，因此，REITs在設(shè)立收購、持有經(jīng)營(yíng)、投資分紅環(huán)節(jié)會(huì)涉及多個(gè)主體、多個(gè)稅種，且各主體的稅率不同、適用條件不一，增加了適用的難度，也隱含著稅負(fù)較高、重復(fù)征稅等問題，這使得稅收問題成為我國(guó)REITs發(fā)展有待攻克的一大難關(guān)，它也影響著REITs本身目的價(jià)值的實(shí)現(xiàn)——作為一種融資手段，其主要目的是融資。因此，在對(duì)REITs的結(jié)構(gòu)進(jìn)行剖析的基礎(chǔ)上，在不同環(huán)節(jié)對(duì)不同主體進(jìn)行涉稅分析，總結(jié)當(dāng)前發(fā)展REITs在稅收上存在的弊端，通過對(duì)比成熟市場(chǎng)的政策，有針對(duì)性地加以借鑒和采納，進(jìn)行相應(yīng)的稅收制度設(shè)計(jì)，在當(dāng)下是很有必要的。發(fā)揮REITs作為金融創(chuàng)新工具在資源配置中的作用，最大化地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

二、具體涉稅環(huán)節(jié)分析

（一）設(shè)立收購環(huán)節(jié)

首先，作為底層資產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)需要脫離原先的資產(chǎn)所有人，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)隔離，此時(shí)就需要一家項(xiàng)目公司對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行持有。

1.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：如果已存在一家合適的公司，那就可以直接進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，這是稅收成本負(fù)擔(dān)最高的一種方式。其中賣方涉及土地增值稅、印花稅、增值稅、企業(yè)所得稅，買方則涉及契稅、印花稅，全部按照一般常規(guī)交易對(duì)待，無法享受到任何稅收優(yōu)惠。

2.不動(dòng)產(chǎn)出資：如果不存在一家合適的公司，此時(shí)就需要成立一家新公司，相較于前述情況，這是稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較輕的模式。但是實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)的持有方一般為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，被企業(yè)改制重組中有關(guān)土地增值稅的優(yōu)惠政策排除在外，僅僅可以享受企業(yè)所得稅在五年內(nèi)分期繳納的遞延優(yōu)惠。

3.新設(shè)分立：設(shè)立一家新公司，同時(shí)也可以采取公司分立的方式，這也是三者中相對(duì)最優(yōu)的方案，相較于不動(dòng)產(chǎn)出資，其最大的好處在于可以適用《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）的規(guī)定，不必繳納增值稅，同時(shí)也可依據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕37號(hào)）享受免征契稅的優(yōu)惠。

因此，對(duì)比這三種方式可以發(fā)現(xiàn)，設(shè)立收購環(huán)節(jié)涉及的稅種較多，稅負(fù)較重，最大的稅負(fù)來源于土地增值稅和增值稅，契約、增值稅、企業(yè)所得稅能否享受稅收優(yōu)惠，與企業(yè)本身是否滿足企業(yè)重組的條件息息相關(guān)，存在著不確定性。

除去第一種資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式，在另外兩種新設(shè)項(xiàng)目公司的情況下，需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)本身進(jìn)行轉(zhuǎn)移，將資產(chǎn)注入新設(shè)的項(xiàng)目公司，此時(shí)又存在著兩種方式，分別是資產(chǎn)收購和股權(quán)收購。對(duì)于前者的稅務(wù)處理，相當(dāng)于重復(fù)前述資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式，交易雙方涉及的稅費(fèi)都較高。采用股權(quán)收購的方式，理想情況下，可以通過間接持有，規(guī)避直接轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)本身所涉及的土地增值稅，但是這種方式存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，可能被認(rèn)定為資產(chǎn)交易，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)）曾提到，名義上是轉(zhuǎn)讓股權(quán)，而以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)的，視同直接轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，繳納土地增值稅，這體現(xiàn)出稅務(wù)機(jī)關(guān)的“穿透式監(jiān)管”原則。但需要明確的是，不同于批復(fù)中明文抨擊的獨(dú)立交易行為，在REITs中，設(shè)立收購只是其中的一環(huán)，在整體的利益輸送中僅僅起到導(dǎo)管作用，故二者應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待，因此有必要和當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通。

（二）持有經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)

在持有經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，收益主要來源于租金收入和不動(dòng)產(chǎn)本身升值部分，主要涉及增值稅和所得稅兩個(gè)稅種，此時(shí)要對(duì)項(xiàng)目公司、專項(xiàng)計(jì)劃、公募基金三個(gè)主體進(jìn)行分析。

1.項(xiàng)目公司：存在的稅負(fù)可能有增值稅及附加、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、所得稅等。

2.專項(xiàng)計(jì)劃：由于專項(xiàng)計(jì)劃是資管產(chǎn)品的一種，在增值稅層面上可以適用《關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）以及《關(guān)于資管產(chǎn)品增值稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅〔2017〕56號(hào))的規(guī)定，對(duì)于保本的租金收益按照3%的征收率進(jìn)行簡(jiǎn)易征收，對(duì)于非保本收益不進(jìn)行征收，同時(shí)不需要考慮所得稅層面的問題。

3.公募基金：根據(jù)前述規(guī)定，公募基金本身不需要考慮增值稅的征收問題，并且依據(jù)《關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕1號(hào)）暫免征收企業(yè)所得稅。

通過上述分析可以發(fā)現(xiàn)，在持有經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，主要的稅負(fù)還是落在項(xiàng)目公司身上。以獨(dú)立的眼光看待，項(xiàng)目公司理應(yīng)繳納相應(yīng)的稅負(fù)，但是以整體的眼光打量整個(gè)REITs結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)現(xiàn)，稅負(fù)略微有點(diǎn)重。

（三）投資分紅環(huán)節(jié)

投資者作為整個(gè)利益輸送鏈的終端，從封閉式公募基金獲得的分紅主要涉及增值稅和所得稅。分紅不屬于保本收益，不適用增值稅，因此只需要考慮所得稅的問題。

1.個(gè)人投資者：在持有階段，個(gè)人應(yīng)當(dāng)對(duì)分紅收入繳納個(gè)人所得稅，但是在轉(zhuǎn)讓時(shí)，可以享受政策給予的免稅優(yōu)惠。

2.機(jī)構(gòu)投資者：根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕1號(hào)），投資者從證券基金分配中取得的收入，暫不征收企業(yè)所得稅，但是需要對(duì)轉(zhuǎn)讓公募基金時(shí)的價(jià)差繳納企業(yè)所得稅。

三、REITs當(dāng)前稅收存在的問題

（一）缺乏專項(xiàng)稅收制度，實(shí)踐存在不確定性

我國(guó)對(duì)于REITs尚未出臺(tái)專門的稅收法規(guī)，只能針對(duì)各個(gè)行為和主體逐個(gè)尋找適用的稅收政策。在實(shí)踐中，為了盡可能地減輕稅負(fù)，可能存在多種REITs結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)模式。以設(shè)立環(huán)節(jié)為例，采取不動(dòng)產(chǎn)出資和公司分立的方式新設(shè)項(xiàng)目公司，都存在著不確定性，是被視為企業(yè)重組進(jìn)而享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠，還是會(huì)被認(rèn)定為“真實(shí)交易”進(jìn)而被要求視同銷售進(jìn)行納稅，很大程度上取決于當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)和態(tài)度，畢竟實(shí)踐中尚未有成熟的操作經(jīng)驗(yàn)和范本。REITs結(jié)構(gòu)本身的復(fù)雜性也給稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作帶來了交易行為認(rèn)定上的困難與挑戰(zhàn)。不少企業(yè)為了節(jié)約購置成本，取得自主開發(fā)房地產(chǎn)的資質(zhì)，登記領(lǐng)取了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，但主營(yíng)業(yè)務(wù)并非房地產(chǎn)開發(fā)，在土地增值稅的征收上，很可能就因?yàn)閾碛袪I(yíng)業(yè)執(zhí)照，而被關(guān)于企業(yè)改制重組的土地增值稅稅收優(yōu)惠政策排除在外。名為“實(shí)質(zhì)課稅”，其判斷標(biāo)準(zhǔn)依賴于形式上的內(nèi)容。在持有經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，對(duì)于專項(xiàng)計(jì)劃和公募基金的保本收益如何定義也存在著不確定性，究竟是僅僅以合同條款為依據(jù)，還是要一并參考產(chǎn)品實(shí)質(zhì)，實(shí)踐中并沒有確切的答案。征收的多個(gè)稅種中有房產(chǎn)稅，該稅目前仍然處于探索試點(diǎn)階段，尚未全面開征，地方政府在房產(chǎn)稅方面具有較大的自由裁量權(quán)，這也導(dǎo)致了在實(shí)踐中存在著諸多不確定因素。

（二）整體稅負(fù)較重，存在重復(fù)征稅的問題

通過前述分析發(fā)現(xiàn)，在設(shè)立收購環(huán)節(jié)，涉及各個(gè)納稅主體以及多個(gè)稅種，在持有經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)和投資分紅環(huán)節(jié)，多層級(jí)主體間存在重復(fù)征稅的問題，從底層資產(chǎn)取得的收入不僅要在項(xiàng)目公司層面繳納企業(yè)所得稅，更要在投資者層面繳納所得稅，整體上稅收負(fù)擔(dān)較重，并且目前沒有針對(duì)REITs的專門稅收優(yōu)惠措施出臺(tái)，導(dǎo)致在設(shè)立收購、持有運(yùn)營(yíng)、投資分紅各個(gè)環(huán)節(jié)連續(xù)性征稅。同一筆收益在不同主體之間連續(xù)征稅，嚴(yán)重降低了資產(chǎn)收益率，對(duì)于投資方和發(fā)起方無疑都是巨大的打擊，這會(huì)使得REITs無法發(fā)揮應(yīng)有的激勵(lì)作用。

四、美國(guó)經(jīng)驗(yàn)比較

19世紀(jì)中期，工業(yè)革命促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，商業(yè)信托開始在美國(guó)出現(xiàn)，一些富人開始利用大型金融中介進(jìn)行投資，那些小型投資者都只能望而卻步，無法分一杯羹。直到1960年，時(shí)任美國(guó)總統(tǒng)艾森豪威爾簽署了REITs法案，才結(jié)束了這種不平等的局面，使得普通民眾也能參與房地產(chǎn)行業(yè)投資。美國(guó)是世界上最早推出REITs的國(guó)家，擁有目前全球最大、最重要、最成熟的REITs市場(chǎng)，其市場(chǎng)規(guī)模占據(jù)全球規(guī)模的約2/3，上市REITs數(shù)量達(dá)到220個(gè)，總規(guī)模超過1.1萬億美元。在過去的12年里，美國(guó)REITs通過收購或者出售等運(yùn)作，向不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)提供了超過4000億美元的現(xiàn)金流。可以說，學(xué)習(xí)REITs的制度安排，離不開學(xué)習(xí)美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，美國(guó)REITs之所以能蓬勃發(fā)展，與它自身的稅收制度設(shè)計(jì)是緊密關(guān)聯(lián)的，因此，有必要將美國(guó)作為主要范本進(jìn)行對(duì)比研究。

（一）理論基礎(chǔ)：信托導(dǎo)管理論

REITs英文全名Real Estate Investment Trust，中文名為不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，本質(zhì)上是一種信托關(guān)系。既然是信托，就符合信托的一般特性，而信托的特別之處，在于其可以實(shí)現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)權(quán)利分離和信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立。權(quán)屬主體與財(cái)產(chǎn)的分離，使得信托課稅一直是學(xué)界的難題。

西方國(guó)家在信托所得稅方面長(zhǎng)期存在分歧。不少國(guó)家堅(jiān)持信托實(shí)體理論，將信托本身視為獨(dú)立的納稅實(shí)體，由受托人代行納稅義務(wù)，等到受益人實(shí)際獲得信托收益時(shí)，再進(jìn)行相應(yīng)的稅收抵免，這是一種實(shí)時(shí)納稅義務(wù)。而以美國(guó)為首的國(guó)家則采用信托導(dǎo)管理論，不把信托當(dāng)作實(shí)體看待，只是作為委托人向受益人輸送財(cái)產(chǎn)及收益的導(dǎo)管，從委托人到受托人再到受益人，存在著諸多形式上的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移，但認(rèn)定最終的獲益者只有一個(gè)，即受益人，本著實(shí)質(zhì)課稅的原則，只對(duì)終端的受益人收稅。相比前者，信托導(dǎo)管理論的優(yōu)點(diǎn)在于其更好地堅(jiān)持了稅收中性的原則，不因多重財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移而加重納稅負(fù)擔(dān)，程序簡(jiǎn)單，有效地避免了重復(fù)課稅，減少了不必要的麻煩，而且在導(dǎo)管輸送利益途中不征稅，可以有效積累信托收益，延遲納稅義務(wù)的發(fā)生，鼓勵(lì)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展。

（二）REITs資格條件：嚴(yán)要求、高標(biāo)準(zhǔn)

美國(guó)稅法對(duì)于REITs的結(jié)構(gòu)、收入來源、資產(chǎn)以及利潤(rùn)分配等都作了規(guī)定。

從表1可以看出，目前我國(guó)公募REITs僅在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域適用，尚未推廣到所有的不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，此外，除去利潤(rùn)分配要求，在結(jié)構(gòu)、收入來源、資產(chǎn)要求上，都不及美國(guó)規(guī)定嚴(yán)格與細(xì)致，畢竟我國(guó)仍處于初步探索階段。美國(guó)之所以設(shè)立那么嚴(yán)格的條件，是因?yàn)镽EITs本身能帶來極大的稅收優(yōu)惠，一旦被濫用，很容易造成國(guó)家稅源流失，使之成為用來避稅的工具。因此，一旦達(dá)不到規(guī)定的條件，就會(huì)受到懲罰性稅收措施的制裁。

表1 中美關(guān)于適格REITs的相關(guān)規(guī)定對(duì)比

（三）稅收制度設(shè)計(jì)：稅種少、稅負(fù)輕

表2 中美REITs在不同環(huán)節(jié)涉及的稅種對(duì)比

經(jīng)過對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，美國(guó)的稅收優(yōu)惠主要集中在持有運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，對(duì)于符合要求的REITs，一般對(duì)經(jīng)營(yíng)所得和資本利得用于股息分配的部分進(jìn)行免稅處理，只在投資分紅階段征稅，從而避免了兩端重復(fù)征稅，這樣可以使投資者最大程度地保有利益。美國(guó)對(duì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的支持力度相對(duì)有限，現(xiàn)實(shí)中大多是通過設(shè)計(jì)傘狀結(jié)構(gòu)的UPREITs來實(shí)現(xiàn)所得稅的遞延，將資產(chǎn)的收益轉(zhuǎn)變?yōu)橥葍r(jià)值的運(yùn)營(yíng)合伙企業(yè)的份額，只有在該份額出售或者轉(zhuǎn)化為上市REITs份額后，才需要實(shí)際納稅。同時(shí)，相對(duì)于我國(guó)，美國(guó)REITs每個(gè)環(huán)節(jié)涉及的稅種也相對(duì)較少，尤其是特朗普稅改之后，公司所得稅稅率也進(jìn)一步下調(diào)，稅收負(fù)擔(dān)遠(yuǎn)小于我國(guó)。

綜上所述，美國(guó)稅法對(duì)REITs的規(guī)定既包含高標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)入條件，又賦予其優(yōu)惠的稅收優(yōu)勢(shì)，具有典型的稅收驅(qū)動(dòng)特征，值得我國(guó)借鑒學(xué)習(xí)。

五、我國(guó)稅收政策建議

（一）遵循稅收中性原則

根據(jù)信托導(dǎo)管理論，REITs是收益?zhèn)鬟f的工具。應(yīng)當(dāng)保證稅收的公平效率，體現(xiàn)稅收中性原則，換言之，以REITs持有并經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)所承擔(dān)的稅負(fù)，不應(yīng)當(dāng)大于投資者自行持有并經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)所承擔(dān)的稅負(fù)，否則就無法起到資源優(yōu)化配置的作用。資產(chǎn)證券化，不應(yīng)導(dǎo)致額外的稅收負(fù)擔(dān)，明晰REITs交易是銷售還是融資的判斷原則及相應(yīng)交易屬性下各方的稅務(wù)處理十分重要，同時(shí)也要盡可能地在設(shè)立收購和持有經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)給予稅收減免和優(yōu)惠，從而推動(dòng)REITs的發(fā)展。

（二）設(shè)立收購階段，審視企業(yè)重組行為

在設(shè)立收購階段，由于需要對(duì)發(fā)起人的資產(chǎn)進(jìn)行隔離，將資產(chǎn)注入項(xiàng)目公司，或者涉及項(xiàng)目公司對(duì)另一公司的反向吸并，可能構(gòu)成企業(yè)重組行為。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕59號(hào)），企業(yè)重組是指企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以外發(fā)生的法律結(jié)構(gòu)或經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大改變的交易。要構(gòu)成企業(yè)重組，需要滿足一些硬性條件，重組后標(biāo)的資產(chǎn)的實(shí)際投資主體和控制權(quán)不能發(fā)生實(shí)質(zhì)變化。根據(jù)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)理論的精神，因企業(yè)重組而產(chǎn)生的交易，在其交易過程中沒有產(chǎn)生增值，所以無需繳納所得稅、土地增值稅等。之所以給予企業(yè)重組行為諸多稅收優(yōu)惠，目的在于鼓勵(lì)企業(yè)重組，促進(jìn)企業(yè)合理的商業(yè)調(diào)整和資源配置。REITs的設(shè)立收購環(huán)節(jié)，只是將發(fā)起人的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到新主體，是一種內(nèi)部資源的整合，完全符合經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)理論，應(yīng)當(dāng)享受特殊優(yōu)惠。目前我國(guó)有關(guān)企業(yè)重組的土地增值稅優(yōu)惠政策排除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的適用，但是對(duì)REITs可以作例外規(guī)定，只看行為，不看主體成分，適用所有主體。在資源轉(zhuǎn)移前后，計(jì)稅基礎(chǔ)并未發(fā)生變化，即使在未來真實(shí)出售給第三方，也可以按照原計(jì)稅基礎(chǔ)征稅，不會(huì)導(dǎo)致稅收的損失。根據(jù)納稅必要資金原則，如果企業(yè)沒有實(shí)際收到可以繳納稅負(fù)的現(xiàn)金或者其他財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)給予暫緩征稅或稅收遞延的待遇。在設(shè)立收購環(huán)節(jié)，采用股權(quán)支付形式的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許稅收遞延，只有采用非股權(quán)支付形式，才需要當(dāng)期納稅。

（三）持有經(jīng)營(yíng)階段，避免重復(fù)征稅行為

通過前述分析可以發(fā)現(xiàn)，REITs的沉重稅負(fù)多來自持有經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)。REITs內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜，層級(jí)較多，涉及多重主體。美國(guó)在持有經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)對(duì)向股東和收益憑證持有人支付的經(jīng)營(yíng)利得和資本利得減免征收所得稅，只對(duì)投資者的分紅征收所得稅，從而避免了對(duì)同一筆收益重復(fù)征稅，此舉也被新加坡、日本等國(guó)家所采用。因此，將來在制定REITs相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策時(shí)，我國(guó)也可以參考此條，在REITs層面對(duì)支付給投資者的分紅部分給予免征或者減征的稅收優(yōu)惠。

（四）投資分紅環(huán)節(jié)，鼓勵(lì)投資者長(zhǎng)期持有

雖然對(duì)于投資分紅環(huán)節(jié)，美國(guó)也沒有相應(yīng)的稅收優(yōu)惠，但是我國(guó)可以做出一些創(chuàng)新性的制度設(shè)計(jì)。國(guó)際通行的REITs以公開發(fā)行、永續(xù)交易的權(quán)益性REITs為主，與股票類似，投資者不僅可以在發(fā)行期認(rèn)購，也可以在二級(jí)市場(chǎng)自由買入賣出。可以通過適當(dāng)?shù)闹贫仍O(shè)計(jì)，使得稅收政策向投資者傾斜，發(fā)揮稅收的宏觀調(diào)控作用，引導(dǎo)投資者減少短期投機(jī)行為，增強(qiáng)其長(zhǎng)期持有意愿，從而維護(hù)REITs市場(chǎng)的穩(wěn)定性，進(jìn)而促進(jìn)REITs的良性可持續(xù)發(fā)展。

六、結(jié)語

一項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值取決于它所能帶來的未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值。REITs的出現(xiàn)，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行證券化，盤活了存量，激發(fā)了市場(chǎng)的活力，是我國(guó)未來供給側(cè)改革的核心。通過研究對(duì)比發(fā)現(xiàn)，我國(guó)在REITs稅收制度設(shè)計(jì)上存在很大的進(jìn)步空間。當(dāng)前我國(guó)公募REITs剛剛起步，針對(duì)REITs的稅收政策尚不完善，尤其是設(shè)立收購和持有經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)稅負(fù)較重，使得REITs難以發(fā)揮其對(duì)資源進(jìn)行合理配置整合的作用。因此，有必要參考借鑒他國(guó)成熟經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)持以稅收中性原則為導(dǎo)向，對(duì)相關(guān)稅收制度加以規(guī)劃設(shè)計(jì)，以便為公募REITs在我國(guó)的發(fā)展添磚加瓦。