房地產(chǎn)設(shè)計管理基本流程、審控要點及思考

【摘要】設(shè)計管理在房地產(chǎn)中是一個非常重要的環(huán)節(jié)，尤其設(shè)計管理的專業(yè)化對提升產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品創(chuàng)新都至關(guān)重要。本文將房地產(chǎn)設(shè)計管理流程歸納分為4個階段，以期能化繁就簡，一方面對房地產(chǎn)的設(shè)計管理的整個流程有個基本認(rèn)識，對設(shè)計管理的工作內(nèi)容有初步了解。另一方面，對設(shè)計管控的4階段，需要設(shè)計管理重點審控的問題進(jìn)行匯總梳理，做到提前預(yù)警，對關(guān)鍵節(jié)點和容易犯錯的地方重點關(guān)注，順利推動項目進(jìn)展。最后，對4個階段做了比較及強(qiáng)調(diào)，同時也談了作者對設(shè)計管理的一些認(rèn)識及思考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);設(shè)計管理;4階段;審控要點

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

18.

1、對房地產(chǎn)公司中設(shè)計管理的認(rèn)識

很多人認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)中，設(shè)計管理就是一個二傳手，對接設(shè)計院與項目部，根本就不要特別的專業(yè)能力，甚至很多人認(rèn)為，在地產(chǎn)公司可以取消設(shè)計管理部。事實果真如此嗎？設(shè)計管理在房地產(chǎn)中是一個非常重要的環(huán)節(jié)，尤其設(shè)計管理的專業(yè)化對提升產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品創(chuàng)新都至關(guān)重要。設(shè)計管理貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的整個環(huán)節(jié)，從項目前期、確定設(shè)計方案，報批報建、在施工中解決各種問題、在交房及售后階段對較大問題的整改，完成一個項目開發(fā)的全過程。

根據(jù)工作階段，地產(chǎn)公司的設(shè)計管理一般分為4大階段：投資分析、設(shè)計前期、實施方案、施工圖。

2、投資分析階段

設(shè)計管理部根據(jù)項目發(fā)展部獲取的土地資料、拿地意向等大致信息，根據(jù)初步定的容積率進(jìn)行方案強(qiáng)排工作，經(jīng)方案強(qiáng)排得到初步的指標(biāo)（類型、數(shù)量）。在此階段，以拿地部門為主導(dǎo)，設(shè)計部是協(xié)作部門，和相關(guān)部門動態(tài)合作，工作成果互為條件，為營銷策劃部提供初步市場定位的依據(jù)，為成本部門提供初步成本得算的依據(jù)，最后匯總進(jìn)行財務(wù)分析，判斷項目是否能否贏利，最終領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行決策，是否要拿地。

該階段審控要點：用地紅線、容積率、限高、退線、配套、日照標(biāo)準(zhǔn)、成熟戶型;

此階段是是個指標(biāo)大體測算過程，大部分情況下是對容積率的復(fù)核測算。

3、設(shè)計前期階段（概念設(shè)計）

經(jīng)過投資分析階段，已拿地或明確意向拿地了。設(shè)計前期階段，是營銷部門和設(shè)計部門共同負(fù)責(zé)。

3.1需要相關(guān)部門提供相關(guān)資料作為前提

需要拿地部門必須明確：土地規(guī)劃要點確定;紅線、限高、容積率、綠地率、退線、配套要求等

需要營銷部門需要提供更為準(zhǔn)確的項目定位、戶型配比、產(chǎn)品類型及配比;住宅、商業(yè)面積及配比;會所等。

3.2設(shè)計管理部對拿地部門、營銷部門提供的資料再進(jìn)行梳理、分析

首先，進(jìn)行宗地分析：加深對土地的認(rèn)知，分析四至、控規(guī)，購買最新地形圖進(jìn)行分析;并且對道路進(jìn)行分析，結(jié)合現(xiàn)狀路，重點關(guān)注未來的規(guī)劃路;同時，進(jìn)行人流分析（做商業(yè)尤其是關(guān)注人流）;主入口確定及開發(fā)節(jié)奏等。特殊地形和景觀分析，尤其是景觀視線分析，例如，高層多少層以上會看到水景，明確層數(shù)或者多少層以上有遮擋。周邊環(huán)境分析，周邊有沒有不利條件（垃圾站、墓地等），對不利條件要提前預(yù)警。

再次，進(jìn)行產(chǎn)品分析，要找準(zhǔn)對手，收集“對手”資料，做到3個“同”--同區(qū)位，同產(chǎn)品，同總價的樓盤;3個“最”--最好的開發(fā)商，售價最高的，賣的最快的。從四個方面進(jìn)行比較：區(qū)位（交通、環(huán)境）、社區(qū)（配套）、戶型、裝修（公共裝修、外立面裝修）。關(guān)鍵是聚焦目標(biāo)，做到穩(wěn)準(zhǔn)狠，不以數(shù)量取勝。

3.3 關(guān)注概念設(shè)計的指標(biāo)和方案

指標(biāo)：住宅，商業(yè)、車庫、會所量化指標(biāo)面積。尤其是商業(yè)面積，沒有賣不掉的住宅，有賣不掉的商業(yè)，首先牽涉到土地分?jǐn)?，如果商業(yè)賣不掉，就會成為不良資產(chǎn)，其風(fēng)險更大;

產(chǎn)品配比是多少（高層、小高層、多層、低層）;

戶型面積（1房、2房、3房）;

方案：點板 大圍合、小圍和、高層、小高層，確定規(guī)劃設(shè)計的深化方向。

3.4概念設(shè)計周期

一個概念設(shè)計的周期一般是35個工作日（不含節(jié)假日），對于新項目、難度較大的項目或者有創(chuàng)新的項目，以及有不確定的因素，例如： 定位不明確、土地條件不明確，或者是指標(biāo)定位土地不確定，概念設(shè)計的周期可以加長。寧可在此階段反復(fù)，多做幾輪。決不能為了計劃而計劃，避免在實施方案階段時在做大的改動甚至顛覆。

3.5本階段重點是進(jìn)行多方案強(qiáng)排，下面具體說明如何進(jìn)行方案強(qiáng)排和測算

第一步：宗地分析

地塊內(nèi)哪些一類地、二類地、三類地、哪些是市政用地、綠化用地？

哪些地質(zhì)情況可以做高層，哪些不能做高層。地塊內(nèi)哪些景觀好，景觀好的區(qū)域放售價高的類型，例如大戶型，聯(lián)排別墅等。

第二步：市場分析

設(shè)想目標(biāo)客戶：是賣個首置（首次置業(yè)）、首改（第一次改善住房）的還是再改（再次改善住房環(huán)境）的抑或賣給高端客戶（別墅類）。需要營銷策劃部提供一個明確的定位：具體的客戶類型、具體戶型面積，產(chǎn)品類型（高層多層還是低層），盡可能的明確。

第三步：容積率做滿

根據(jù)容積率，進(jìn)行多種類型的組合。容積率盡量做滿，避免容積率指標(biāo)浪費。

第四步：根據(jù)強(qiáng)排方案，羅列重要指標(biāo)，一般羅列的重要指標(biāo)包括：商業(yè)建筑面積、總戶數(shù)、住宅類型、戶型配比。

3.6強(qiáng)排方案的經(jīng)驗總結(jié)

（1）買最新的地形圖，標(biāo)明四至、退線、現(xiàn)狀路及未來的規(guī)劃路。

（2）多看多記總圖方案，收集成熟戶型資料，將收集的資料消化、吸收、固化。強(qiáng)排方案就是成熟戶型的模式化組合。

（3）常用的兩個工具軟件 ：其一，google地圖（衛(wèi)星圖），現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)這么發(fā)達(dá)，一搜就能看到，用地周邊情況一目了然，哪些是市政干道 、周邊是什么建筑類型，自然環(huán)境，一張圖就簡單明確;其二，Sketchup（草模），點式的還是板式的，是多層還是高層一目了然。將強(qiáng)排方案圖片提供給營銷部門和成本部門，更加直觀明確。

（4）要進(jìn)行“不同規(guī)劃結(jié)構(gòu)的多方案比較”——即強(qiáng)排方案要做幾個，找出各方案的優(yōu)缺點。

（5）方案繪制不要太深，但速度要快，指標(biāo)要準(zhǔn)。一定要牢記強(qiáng)排方案的目的是成本測算，為了多方案可行性的比較。強(qiáng)排方案要快，圖面沒必要追求美觀，沒必要太深入，指標(biāo)要盡可能準(zhǔn)。

（6）指標(biāo)一定要簡單明確，沒必要將報批報建的指標(biāo)都列上，重點是將牽涉到成本測算需要的數(shù)據(jù)列出來。尤其強(qiáng)調(diào)戶均面積，戶均面面積增加不多，但如果戶數(shù)多，算出來的數(shù)據(jù)就比較大了。另外，要注意統(tǒng)計總戶數(shù)。戶數(shù)牽涉到車位配比及配套標(biāo)準(zhǔn)，直接牽涉成本。

（7）明確政府政策，尤其是建筑面積計算方法，哪些能偷面積，哪些不能偷。

（8）用足容積率，用足建筑密度，避免指標(biāo)浪費。

3.7做概念規(guī)劃方案常用手法

俗話說，他山之石，可以攻玉，我們可以參考一些標(biāo)桿企業(yè)做概念方案的一些手法，對概念設(shè)計，提升產(chǎn)品品質(zhì)，降低成本，提高盈利，有很強(qiáng)的針對性。

（1）第一類：景觀資源最大化。

規(guī)劃前低后高，看海景的資源最大化，高層平面曲折，盡可能增加看海的戶數(shù)，同時做滿容積率。

（2）第二類，拉高拍低，高的，做足容積率，城市地標(biāo)建筑，城市化界面;低的，低端、高品質(zhì)、高價值;不平衡使用容積率。豐富產(chǎn)品形態(tài)，有策略的開發(fā)，用足溢價空間。

（3）第三類將車庫抬高，降低成本。在地方法規(guī)允許不占容積率、不計入建筑密度的前提下，盡量將車庫抬到地上一層，且可與沿街商鋪結(jié)合，降低成本，利潤最大化。

4、實施方案階段（規(guī)劃設(shè)計）

主要任務(wù)：

規(guī)劃草案確定（遵循概念設(shè)計的定位、規(guī)劃結(jié)構(gòu)）;

產(chǎn)品定位及戶型配比確定;

進(jìn)行詳細(xì)的深化方案，是概念設(shè)計的深化、實現(xiàn)過程。

4.1 從規(guī)劃層面進(jìn)行控制、細(xì)化

（1）可售比（可以銷售的建筑面積與不可銷售的建筑面積之比值）

架空層，不算建筑面積，不但是建筑主體需要成本，還包括景觀成本等

地下室、會所、設(shè)備用房、設(shè)備用房是否算到公攤面積中。

（2）產(chǎn)品附加值

有限贈送客戶既喜歡建造成本又低的形式。

重點控制建安成本較高的入戶花園、凹陽臺、陽光室、地下室、2.2米以下的夾層空間。

舉例：凸窗 、飄窗、雙層挑高的陽臺

（3）停車與車庫

根據(jù)營銷定位，確定停車配比，要進(jìn)行數(shù)量測算。

停車方式，地下、地上、半地下還是架空層。取下限，如果價格合適，且能賣掉車位，可以多設(shè)置。

（4）商業(yè)及業(yè)態(tài)

住宅面積與商業(yè)面積的比例，商業(yè)的業(yè)態(tài)是租還是售，類型是做餐飲還是其他業(yè)態(tài)，層高是多少（注意層高超過一定數(shù)值，算做2層或者3層面）;做餐飲，要注意設(shè)置集中煙道、及煙道的位置，避免引起客戶投訴。

（5）會所設(shè)置

會所及配套----盡可能削減配套面積，嚴(yán)格控制物管用房、垃圾站、居委會等配套建筑面積

會所能不設(shè)就不設(shè)，如果非設(shè)不可，其面積盡可能小，盡可能利用泛會所（利用底商做會所）。

4.2細(xì)化道路交通

根據(jù)居民生活習(xí)性，確定各類道路的寬度。

道路的基本寬度：

一級道路：主干道。路寬：15-17m，雙向車行道+雙向人行道+中間隔離帶+綠化帶

二級道路：次干道。路寬：7.7-10.4m，雙向車行道+雙向人行道+綠化帶

三級道路：組團(tuán)路。路寬：7.2-7.7m，雙向車行道+中間隔離帶+單人行道

聯(lián)排別墅之間的道路設(shè)置：路寬>8.5米。路寬4.5+2*1.5+1m，雙向車行道+綠化帶+單人行道。

最小的雙車道是4.5米寬，是保證當(dāng)發(fā)生事故時，有車站道，依然保證通行。

4.3 嚴(yán)格規(guī)劃審控

主要審核以下指標(biāo)

退線——在繪圖過程中，道路等級及寬度可能發(fā)生變化，導(dǎo)致退線數(shù)值的變化

間距——重點關(guān)注幼兒園、學(xué)校的間距問題（日照、干擾距離等）

消防要求、超寬超限、配套指標(biāo)——千人指標(biāo)為基礎(chǔ)的配套，尤其是有戶型拆分的時候，務(wù)必注意。（每戶3.28人）、規(guī)劃指標(biāo)（容積率、綠地率等）。

4.4戶型方案、立面方案確定

（1）戶型方案，這個階段2個任務(wù)，戶型精細(xì)化設(shè)計，同時控制每種產(chǎn)品戶型數(shù)量。戶型精細(xì)化設(shè)計，重點對設(shè)計單位容易忽視的地方進(jìn)行審核。對于戶型數(shù)量，具體情況具體對待。例如，做高端別墅，可以戶型多一些，甚至專門定制、個性化都沒有問題。如果是做普通住宅，建議戶型數(shù)量要控制，每種類型，例如聯(lián)排戶型，可以做1～2種，最多不要超過3種。縮減戶型數(shù)量，是不是意味著全部做成“火柴盒”，形式太過單調(diào)？完全可以通過凹凸，圍和等形式，使組合形式豐富多彩。另外，控制戶型數(shù)量好處，①減少出錯機(jī)會，無論是設(shè)計還是施工;②能降低成本，縮短周期。

（2）立面方案，主要是美觀問題，這牽涉一個仁者見仁，智者見智，沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。我們征求營銷部門意見，根據(jù)其了解的當(dāng)?shù)厍闆r，準(zhǔn)確的傳達(dá)給設(shè)計單位;同時，我們要征求成本部門、物業(yè)部門的意見，也傳達(dá)給設(shè)計單位，讓他們綜合考慮營銷、成本及物業(yè)售后問題，權(quán)衡和優(yōu)化立面方案。

5、施工圖階段

5.1施工圖設(shè)計指導(dǎo)書

是開發(fā)商對設(shè)計單位明確的技術(shù)要求，不能以厚取勝，目的性要明確，絕不是設(shè)計規(guī)范的羅列，要明確，清晰?？刂埔恍╆P(guān)鍵性節(jié)點，對一些不明確及容易出錯的地方進(jìn)行確認(rèn)，必要時提供附圖（例如，異形柱處理、飄窗、欄桿、空調(diào)機(jī)位的尺寸等）。舉例說明：混凝土挑板反檻（下圖），挑板上反下反都可以，根據(jù)項目建議，避免滲漏，決定采用上反模式，對上反高度也有一定明確。

（1）歸納方法：

固化一些節(jié)點;明確一些指標(biāo);整合一些規(guī)范;

（2）最后確保能達(dá)到效果：

確保施工圖設(shè)計指導(dǎo)書發(fā)到各專業(yè)設(shè)計師手中;

要收到設(shè)計單位各專業(yè)的反饋意見，看是否調(diào)整或刪減。

要確保在施工圖繪制過程中真正執(zhí)行。

5.2設(shè)計審圖要點

審圖，一方面原設(shè)計單位自審，另外找外部設(shè)計單位審，再由開發(fā)商的設(shè)計部和項目部審。

審的原則是：抓大放小，有重點，不要面面俱到。主要從三方面進(jìn)行審控：規(guī)劃、戶型、地下室。

5.3對設(shè)計單位的評估

項目完成后，需要對設(shè)計單位要一個評價，決定是否與之繼續(xù)合作。評價的標(biāo)準(zhǔn)，主要從經(jīng)濟(jì)性（含鋼量）、設(shè)計費、圖紙質(zhì)量三方面評價。堅持原則：圖紙有重大質(zhì)量問題，一票否決。

6、匯總與思考

（1）投資分析、設(shè)計前期、實施方案、施工圖這4個階段，投資分析和設(shè)計前期都牽涉方案強(qiáng)排，不同之處，投資分析階段需要的是簡單的方案強(qiáng)排，是對容積率的復(fù)核，設(shè)計管理在此階段是技術(shù)支持。設(shè)計前期是概念設(shè)計，是綜合營銷等各方面意見，多方案的強(qiáng)排，設(shè)計前期（概念設(shè)計）屬于產(chǎn)品決策層面。實施方案階段，是對設(shè)計前期階段成果的深化、細(xì)化，逐步實現(xiàn)的過程，屬于產(chǎn)品實現(xiàn)層面，施工圖階段，是對規(guī)劃設(shè)計轉(zhuǎn)化為施工圖，屬于產(chǎn)品質(zhì)量控制層面的。

（2）管理是關(guān)鍵，堅持專業(yè)性。設(shè)計管理，管理才是關(guān)鍵，設(shè)計專業(yè)知識是自己管理的基礎(chǔ)，不能越俎代庖。例如，地產(chǎn)公司設(shè)計管理部門有能力做好強(qiáng)排方案，可以自己做。如果時間和能力不允許，那必須外包給設(shè)計單位。對自己不熟悉的專業(yè)領(lǐng)域，還應(yīng)該找專業(yè)公司來分包。例如，景觀設(shè)計需要找景觀設(shè)計單位，室內(nèi)設(shè)計找精裝修設(shè)計單位，不能簡單的認(rèn)為觸類旁通，可以代替他們。實際上，對相關(guān)專業(yè)人士、見識及收到相關(guān)專業(yè)訓(xùn)練相差太多，往往會事倍功半。

（3）對設(shè)計管理人員的要求：提升專業(yè)能力，具有駕御設(shè)計的能力;學(xué)習(xí)地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)知識，具有項目管理素質(zhì);對項目的策劃定位有準(zhǔn)確的理解;積極培養(yǎng)自己的職業(yè)性格，即平易近人、善于表達(dá)、富于邏輯、博采眾長，不以設(shè)計專才自居，為自己將來承擔(dān)對綜合能力要求更高的高級事務(wù)做好準(zhǔn)備。

參考文獻(xiàn)：

[1]周燕岷《住宅精細(xì)化設(shè)計》

[2]《住區(qū)》2011年第11期

作者簡介：

楊明輝（1981.04-），漢族，女，碩士研究生，高級工程師，四川航天中瑞建設(shè)工程有限公司經(jīng)營計劃部副部長，研究方向：經(jīng)營計劃，建筑設(shè)計管理，建筑設(shè)計。

趙國超（1972.07-），漢，男，內(nèi)蒙古自治區(qū)赤峰市人，大學(xué)本科，高級職稱，職務(wù)：中航天建設(shè)工程集團(tuán)有限公司設(shè)計院院長，研究方向：工程項目管理、工程結(jié)構(gòu)抗震設(shè)計。