中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對策研究

李愛華

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要內(nèi)容之一，也是中小房地產(chǎn)企業(yè)（以下簡稱“房企”）管理的難點之一，直接影響到其生存和發(fā)展。基于此，文章對中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對策展開研究。文章首先闡述了中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的目的和主要內(nèi)容，然后結(jié)合實際深入研究了目前中小房企資金管理存在的問題及原因，最后提出了加強中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對策。論文對于中小房企提升資金管理能力有借鑒意義。

關(guān)鍵詞：資金管理;中小房地產(chǎn)企業(yè);資金預(yù)算

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，表現(xiàn)在資金需求量大、占用周期長兩個方面。隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策收緊，預(yù)售條件越來越嚴格，預(yù)售資金受到越來越嚴厲監(jiān)管等，房地產(chǎn)企業(yè)從資金籌集到回籠越來越艱難，加之突發(fā)公共衛(wèi)生事件，給本就資金實力薄弱、運營周轉(zhuǎn)困難的中小房企帶來了更加嚴峻的挑戰(zhàn)。如何提高資金管理效率對中小房企來說是重中之重的大事，為此，論文對中小房企資金管理問題開展了研究。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概述

本文所說資金是指資金活動，包括資金的籌集、投放和運營活動，重點研究資金運營活動。資金管理是指對資金的計劃、使用、回籠和監(jiān)督考核等一系列過程的管理。計劃主要是指投資項目決策時做好全周期資金預(yù)測、各節(jié)點資金來源規(guī)劃以及做好年度、月度資金預(yù)算;使用是指每個月跟進預(yù)算執(zhí)行（包含金額和節(jié)點控制）、例外和突發(fā)情況支出合理性審核;資金回籠包含盡快去化、加速銷售、住房貸款的下?lián)芨M;監(jiān)督考核是指對相關(guān)責(zé)任人進行資金制度建立、執(zhí)行上的考核，讓資金管理形成閉環(huán)、保證資金管理強有效性。

根據(jù)工信部等四部委頒布的《關(guān)于印發(fā)中小企業(yè)劃型標準規(guī)定的通知》，中小房企是指年收入在20億元以下或者資產(chǎn)總值在1億元以下的房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)項目從拿地、前期到開發(fā)這幾個階段都需要大量資金的投入和周轉(zhuǎn)，資金被形容為房地產(chǎn)企業(yè)的血液毫不為過。中小房企資金單薄，信用度低融資渠道狹窄，資金管理不到位很可能導(dǎo)致資不抵債、資金鏈斷裂等滅頂之災(zāi)，因此對于中小房企而言，資金管理至關(guān)重要。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及原因分析

（一）盲目決策、融資渠道有限、預(yù)算不到位

首先，中小房企管理層專業(yè)性有限，項目決策時盲目性大。在房地產(chǎn)行業(yè)興旺時，雖然沒有戰(zhàn)略和規(guī)劃，中小房企趁著東風(fēng)也迅速發(fā)展起來，導(dǎo)致管理團隊雖然位置高，但是專業(yè)素養(yǎng)和運營能力較低。一旦行情遇冷、監(jiān)管力度加大，管理層既不能做項目可行性研究，更不會預(yù)判行業(yè)存在的潛在風(fēng)險，甚至很多中小房企還在不加節(jié)制在非熱點城市、非優(yōu)質(zhì)地塊上開發(fā)，將大量資金繼續(xù)投入劣質(zhì)項目，導(dǎo)致資金鏈緊張甚至斷裂，經(jīng)營陷入困境或破產(chǎn)。

其次，中小房企融資渠道有限、財務(wù)風(fēng)險高。對于房企而言，可用的融資方式通常為銀行開發(fā)貸款、信托、股權(quán)質(zhì)押、向大股東借款等，因中小房企不具備信用、地位和資產(chǎn)優(yōu)勢，只能使用銀行借款、定金和預(yù)售回款等融資方式。目前國有銀行已停止開發(fā)貸，商業(yè)銀行又傾向大型房企，中小房企即使拿到貸款，成本也很高，再加上預(yù)售房款遭遇嚴厲監(jiān)管，本就資金緊張的中小房企更是雪上加霜，財務(wù)風(fēng)險高企、周轉(zhuǎn)困難。

最后，預(yù)算制度不健全、預(yù)算水平過低。目前，越來越多中小房企已具有資金預(yù)算的意識，但沒有從大局、戰(zhàn)略的高度來看待預(yù)算，沒有建立一個系統(tǒng)、科學(xué)的資金預(yù)算管理制度，預(yù)算時各個部門想怎么報自己定，財務(wù)部門匯總即完成。老板覺得有預(yù)算就是加強管理了，豈不知這種預(yù)算既沒有任何結(jié)論（如ROE、IRR、各稅目占比等），也不具備可執(zhí)行性。

（二）預(yù)算執(zhí)行有偏差、多余資金不管理

1. 預(yù)算執(zhí)行力欠缺

很多中小房企預(yù)算本身不科學(xué)，實際執(zhí)行時又不按照計劃行事，隨意性很強，又多缺乏議價能力，設(shè)計變更頻頻、工程簽證滿天飛。此外，對于資金超支既不跟蹤檢查，也不納入考核，致使項目從投資到運營實際支出與預(yù)算相差很大，資金預(yù)算沒有起到應(yīng)有的指導(dǎo)和監(jiān)控作用。

2. 多余、可用資金不管理

部分中小房企有時資金會比較充足，這恰恰說明了資金缺乏有效的管理;有些保證金賬戶、監(jiān)管賬戶有大量沉淀資金閑置不去催促釋放，尤其是從2020年年初開始公積金貸款銀行已不再要求存留保證金，但是很多中小房企并沒有跟上形勢，抓緊時間釋放，任由可用資金游離管理之外，不給企業(yè)產(chǎn)生任何效益。

（三）去化和銷售速度慢、住房貸款跟進不及時

1. 資金、存貨周轉(zhuǎn)效率低下

隨著經(jīng)濟增速趨緩，城市化進程變慢，房地產(chǎn)市場疲軟，持觀望態(tài)度者增多，而市場供給量一直在增長，房地產(chǎn)去化和銷售速度變慢，資金回流周期不斷拉長。中小房企因無法形成規(guī)模經(jīng)濟、成本控制不利等因素導(dǎo)致無法像大型房企一樣做低房價、批量銷售以求加快資金和存貨周轉(zhuǎn)，致使資金成本變高。

2. 住房貸款跟進不及時

隨著國家調(diào)控力度加大，銀行住房貸款額度越來越緊，加之突發(fā)公共衛(wèi)生事件，2020年4月銀行才開始正常發(fā)放住房貸款，但壓件情況嚴重;銀行又傾向于和大型房企合作，交件越多越容易先通過審批。中小房企很多貸款專員并不專業(yè)，對于銀行放貸套路不明確、跟件不及時，導(dǎo)致回款嚴重滯后。

（四）監(jiān)督考核機制不完善

中小房企資金管理問題還體現(xiàn)在監(jiān)督評價機制不完善。中小房企很大程度上更關(guān)注營銷、政企關(guān)系，沒有科學(xué)有效的監(jiān)督評價機制。沒有合理、公正、科學(xué)地評價相關(guān)責(zé)任人資金管理情況，致使中小房企資金管理真空和管理重復(fù)的缺陷同時存在。

三、加強中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對策

（一）加強項目可行性研究、制定科學(xué)的預(yù)算制度

1. 加強項目可行性研究

中小房企要根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展要求開展項目可行性研究，這是項目成功與否的關(guān)鍵?？尚行匝芯恳獙⒏鞑块T骨干組織進來，對各自板塊進行專業(yè)性判斷和數(shù)據(jù)核算，并由運營專家組把關(guān)，如果沒有專業(yè)人員可以聘請有資質(zhì)的咨詢公司開展。重點審核項目位置、定位、周邊配套等投資方案、資金來源和融資渠道、投資回報，核實相關(guān)資料和數(shù)據(jù)是否翔實、扎實和可靠。

2. 拓寬融資渠道

對于中小房企來說，很多融資渠道存在但是不暢通，除維護好與各金融機構(gòu)的關(guān)系外，還可以考慮員工持股計劃，針對項目或者公司都可以，從高管到普通員工按級別、投資意愿等分配股份進行融資;手中有地的中小房企還可以和大型房企聯(lián)合開發(fā)，借助大型房企的資金及品牌優(yōu)勢，維持企業(yè)的良性運轉(zhuǎn)。

3. 制定科學(xué)的資金預(yù)算制度，做好年度月度預(yù)算

資金預(yù)算制度主要包括預(yù)算方案體系和預(yù)算評價體系。預(yù)算方案體系主要是企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)營戰(zhàn)略、經(jīng)營特點以及發(fā)展階段，制定一整套有內(nèi)在邏輯、互相勾稽的預(yù)算表格，對企業(yè)的資金收支預(yù)先規(guī)劃和控制，細化量化為具體指標，而且不僅要年度預(yù)算，還要月度預(yù)算，實行柔性管理和滾動預(yù)算;預(yù)算評價體系包括支持考核的管理系統(tǒng)和激勵機制兩方面，前者要有崗位說明書、流程圖、工作計劃、預(yù)算和KPI指標，后者是對于考核結(jié)果的獎懲措施。

（二）加強預(yù)算執(zhí)行和考核，向多余資金要效益

首先，在科學(xué)編制預(yù)算指標后，中小房企老板首先要從戰(zhàn)略高度重視預(yù)算指標的落地，老板重視員工就不敢怠慢。另外還要加強監(jiān)督和考核，每個月要跟蹤預(yù)算指標和實際數(shù)據(jù)的對比，及時糾正偏差。財務(wù)部要嚴格把控各項支出，尤其是例外事項;定期匯報預(yù)算跟蹤情況、例外事項情況等，給超支部門上緊箍咒等。要定期展開監(jiān)管評價考核活動，考核越頻繁，作用就越大，預(yù)算執(zhí)行情況就越好。

其次，對于多余資金不管理，要追究財務(wù)部責(zé)任。財務(wù)部可以根據(jù)企業(yè)年度經(jīng)營計劃和預(yù)算情況，進行短期理財，或是上轉(zhuǎn)總公司對其他項目進行貼補，或是還部分貸款以降低資金成本等;對于監(jiān)管賬戶資金和保證金賬戶資金，財務(wù)部和相關(guān)部門應(yīng)及時了解國家和地方政策，及時傳遞資料跟進等，盡快釋放資金。

（三）加快銷售和去化速度，促進項目回款

1. 制定策略，加快銷售

銷售回款是中小房企最重要的資金來源，企業(yè)應(yīng)予以重點關(guān)注。在市場推廣上要下大力氣，注重客戶體驗、提高項目口碑;擴展營銷渠道，維護好與中介和老客戶的關(guān)系、提高營銷團隊素質(zhì)、優(yōu)化傭金激勵制度、鼓勵全員營銷，充分調(diào)動一切可用資源，加速庫存去化和新產(chǎn)品銷售;采取差別化銷售策略傾向于一次性付款購買方式和多交首付方式，提高庫存去化率和銷售回款率。

2. 跟緊銀行按揭貸款進度

自中國人民銀行[2019]16號公告以后，各銀行商業(yè)貸款額度收緊，中小房企更要和銀行維護好關(guān)系，采取一些措施加強合作和互動（可根據(jù)銀行需要），努力爭取銀行的額度支持，催促客戶盡快準備資料以盡早送件。貸款專員加強學(xué)習(xí)、提高資料精準度，多和客戶經(jīng)理交流溝通信息，爭取銀行盡快按揭審批，同時對貸款專員進行考核，按照預(yù)算進度考核回款任務(wù)，做好過程控制。

（四）完善考核機制，重視內(nèi)審工作

首先，中小房企應(yīng)完善考核機制，考核資金管理制度的建立和執(zhí)行情況，資金管理制度不僅包含資金預(yù)算制度，還有日常資金審批制度、保管制度、會計核算制度等系列制度，因此考核內(nèi)容不限于預(yù)算考核，應(yīng)囊括所有資金管理制度，防止舞弊、玩忽職守行為，以保障資金安全完整。

其次，內(nèi)部審計作為內(nèi)控的監(jiān)督者和評價者，在資金管理中的作用不可忽視。中小房企應(yīng)單獨成立內(nèi)部審計部，直屬監(jiān)事會或董事會，對資金管理的效率和效益進行獨立的專業(yè)性評價。

四、結(jié)語

在經(jīng)濟下行、國家嚴厲調(diào)控的當前，科學(xué)有效的資金管理是中小房企長久生存和發(fā)展的根本。本文重點研究了中小房企資金管理目前存在的問題和應(yīng)對的策略，未來中小房企不應(yīng)滿足于上述應(yīng)對方法，還要像大型房企一樣建立資金風(fēng)險預(yù)警機制，比如萬科設(shè)置了100多項指標來評估公司和項目的現(xiàn)金流量能力、盈利能力、償債能力等風(fēng)險信息來幫助企業(yè)查找風(fēng)險點，以便采取相應(yīng)措施降低或規(guī)避損失。中小房企實力薄弱，抵御資金風(fēng)險能力低，建立完善的風(fēng)險管理制度更加迫切和必要。

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（作者單位：山東省大秦實業(yè)集團有限公司）