房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的方式、難點(diǎn)問題及解決對策

熊會敏

摘要：現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)已逐步成為中國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在國民經(jīng)濟(jì)中占有很大的市場份額，對促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有一定的作用。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國家政策和社會環(huán)境等因素密切相關(guān)。自2018年以來，房地產(chǎn)市場融資規(guī)?？傮w呈收緊態(tài)勢，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨較大的還債壓力，探索多元化的融資渠道，研究融資風(fēng)險的同時加強(qiáng)風(fēng)險控制對房地產(chǎn)企業(yè)獲得持續(xù)的資金支持和確保其穩(wěn)定發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義。文章通過對我國房地產(chǎn)企業(yè)資本現(xiàn)狀和融資方式的簡要闡述，首先，總結(jié)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資模式及其主要特點(diǎn)，基于該模式存在的難點(diǎn)問題及實際問題，并對改善和加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的問題提供了一定的意見和建議。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過合理完善政策匹配機(jī)制、完善房地產(chǎn)企業(yè)融資市場制度、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的多元化模式以及探索新的融資渠道等四個方面提高企業(yè)流程管理的依從性，提高內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);融資;難點(diǎn);解決對策

基于我國土地政策的不斷落實，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也得到了長足發(fā)展，我國國內(nèi)無論是商業(yè)用房還是住房市場都隨著供不應(yīng)求的市場關(guān)系而使價格飛速提高，同時伴隨著中央政府和地方監(jiān)管制度文件的不斷出臺，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)銷售量及其資金回籠速度也受到影響。鑒于房地產(chǎn)價格一般較高，無論是住宅抑或是商鋪的購買絕大多數(shù)會使用貸款模式，從這角度上來說，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠速度較慢，開發(fā)投入較大，無法及時償還貸款，高杠桿模式讓房地產(chǎn)償還貸款難度加大，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率上升。

在房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率不斷提高，房產(chǎn)價格不斷攀升以及國家宏觀調(diào)控的市場價格主導(dǎo)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)質(zhì)的融資策略將會有利于其高負(fù)債率的降低以及資金回籠速度的加快，同時有助于增強(qiáng)其在同批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的市場競爭力，并在市場篩選時期更加穩(wěn)定。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。作為高度依賴資金的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面融資風(fēng)險控制已成為促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵措施。

進(jìn)入2018年之后，中國的住宅市場處于緊張狀態(tài)。一系列國家監(jiān)管政策的介入以及居民住房市場的飽和，使房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管成為一個僵化的發(fā)展趨勢。銀行收緊了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款規(guī)模。傳統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)化貸款業(yè)務(wù)無法滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需的龐大資本規(guī)模，這使得該行業(yè)呈現(xiàn)出多元化融資發(fā)展的趨勢。本文專門探討了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資問題，并提出相關(guān)解決路徑，以期有效促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金構(gòu)成及融資特點(diǎn)和現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資特點(diǎn)

隨著我國房地產(chǎn)政策的不斷出臺，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)部和外部風(fēng)險具有長期影響。

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下方面：首先，基于國內(nèi)大環(huán)境，銀行貸款是所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金首要來源，其內(nèi)在動因主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)前期開發(fā)投資較大，房地產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和銀行盈利能力中起著支撐作用，另一方面，其他渠道也無法實現(xiàn)大規(guī)模融資，這使得銀行貸款被迫成為優(yōu)先的融資方式。其次，非標(biāo)準(zhǔn)金融業(yè)務(wù)已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要融資來源。股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托投資基金已逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在嘗試或即將嘗試的融資新渠道。最后，目前房地產(chǎn)信托融資模式的現(xiàn)狀呈現(xiàn)壓抑的趨勢，這影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對第三種房地產(chǎn)的熱情。絕大多數(shù)城市通過多種方式進(jìn)行融資，從而影響了其融資規(guī)模。通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各種融資渠道及其所含的特點(diǎn)來看，多種方式融資對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險管理有一定的影響，并有可能繼續(xù)增加其融資成本。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金構(gòu)成及融資現(xiàn)狀

在資金構(gòu)成上，房地產(chǎn)企業(yè)的資本主要來源包括：自有資金、銀行貸款，以及其他類型融資等。

1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身現(xiàn)金流

房地產(chǎn)企業(yè)的自身現(xiàn)金流即其自由資金一般是由三方面內(nèi)容構(gòu)成的，分別是企業(yè)的原始投資、控股投資、經(jīng)營收入。政府頒布的很多政策中均有關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)自有資金方面的內(nèi)容。首先，自有資金需具有合規(guī)性，只有通過合規(guī)的資金才可進(jìn)行土地的購置;其次，自有資金當(dāng)中的部分需劃歸至項目融資范圍，由此才可保證房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)融資

房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)融資籌集資金。他們可以根據(jù)自己的經(jīng)營狀況調(diào)整股息政策，并且沒有固定的股息負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)是否支付股息以及支付多少可以根據(jù)自身情況確定。房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資還可以增加企業(yè)的資本，提高企業(yè)的債務(wù)融資能力，降低財務(wù)風(fēng)險。其缺點(diǎn)是可以分散企業(yè)的控制權(quán)。

3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)境內(nèi)銀行開發(fā)貸款

對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來講，銀行貸款為其十分重要的支柱。銀行貸款整體的融資規(guī)模是很大的，一般融資成本也會在銀行基準(zhǔn)利率的變化下出現(xiàn)相應(yīng)的變化。但銀行貸款為房地產(chǎn)企業(yè)最佳的融資方式。在中國信貸政策進(jìn)一步收緊的基礎(chǔ)上，銀行在房地產(chǎn)企業(yè)方面的信用審計嚴(yán)格程度也有了很大程度上的提升，比如針對其貸款的額度、擔(dān)保的模式、審計的時間等均有相應(yīng)的內(nèi)容，這樣一來，想獲取銀行貸款的難度便進(jìn)一步提升。

4. 房地產(chǎn)企業(yè)信托

房地產(chǎn)企業(yè)的融資即是房地產(chǎn)的信托融資。當(dāng)下，國家對貨幣政策進(jìn)行了優(yōu)化，此種狀況下，信托于中型企業(yè)融資當(dāng)中所展現(xiàn)的效用進(jìn)一步提升，這也讓房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有了更多資金的支撐。然而，信托融資的缺點(diǎn)是其自身成本也是很高的。通常狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)走投無路時才會選擇信托融資。

5. 房地產(chǎn)企業(yè)債券融資

中國房地產(chǎn)企業(yè)的債券市場發(fā)展緩慢。常見的債券融資方式包括公司債券、中期票據(jù)和短期融資。和股權(quán)融資進(jìn)行比較，此類融資方式不會觸碰企業(yè)的控制權(quán)。因為房地產(chǎn)開發(fā)其自身具有的特征便是投資周期長、資金周轉(zhuǎn)慢，所以支付風(fēng)險是很高的，由此在準(zhǔn)入門檻方面和一般投資相比也是較高的。